Beiträge

Mietminderung: Mieter muss Beeinträchtigungen durch nachbarliche Baustelle konkret darlegen

, ,

Stützt der Mieter eine Mietminderung auf Lärm- und Staubbeeinträchtigungen durch die Baustelle des Nachbarn, muss er darlegen und beweisen, dass die Mietwohnung konkreten Immissionen ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar und wesentlich beeinträchtigen. Sofern das Bauvorhaben verschiedene Bauphasen mit unterschiedlichen Lärm- und Schmutzimmissionen durchläuft, muss der Mieter vortragen, welche Art von Beeinträchtigungen zu welchen Tageszeiten und über welche Zeitdauer in welcher Frequenz ungefähr aufgetreten sind. So hat es das Landgericht (LG) Berlin nun klargestellt.

Es ging um eine Mietminderung wegen Neubauarbeiten auf dem benachbarten Grundstück im Zeitraum April 2019 bis zum Spätsommer 2019. Der Mietvertrag enthielt keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung darüber, welche Immissionen vertragsgemäß auf die Mietsache einwirken (dürfen). Die Mieter behaupteten konkrete Beeinträchtigungen durch die Baustelle des Nachbarn.

Im Prozess legten sie zwei Fotos und ein „Lärmprotokoll vom 24.9.19“ vor. Die Vermieterin beanstandete, dass sich der Vortrag der Mieter auf einen – im Zeitpunkt der Klageerhebung – mehrere Monate zurückliegenden Zeitraum beschränke. Sie sei sicher, dass nicht von Beginn der Bauarbeiten an ein gleichmäßiger „Lärmpegel“ bestanden habe, zumal die Gründungsarbeiten abgeschlossen seien und mit lärm- und staubintensiven Maßnahmen nicht mehr zu rechnen sei. Darauf reagierten die Mieter nicht. Sie beantragten die Feststellung einer Minderung der Bruttomiete um durchgehend 20 Prozent ab April 2019 bis Ende 2020.

Damit hatten sie keinen Erfolg. Die Mieter nahmen die Berufung nach Hinweis des LG zurück.

Quelle: LG Berlin, Urteil vom 9.2.2023, 65 S 111/22

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

/von

Mietvertrag: Trotz Dauerbaustelle keine Mietminderung

, ,

Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Lärm- und Schmutzimmissionen begründen, wenn anderslautende Beschaffenheitsvereinbarungen fehlen, grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung. Dies gilt auch, wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Anders kann dies jedoch sein, wenn der Vermieter die Immissionen abwehren könnte oder sogar Entschädigungsmöglichkeiten hätte.

Ebenfalls anders kann dies zu bewerten sein, wenn eine abweichende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien existiert. Eine solche kann aber nicht mit der Begründung bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baulärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Abrede der Mietvertragsparteien.

Quelle: BGH, Urteil vom 24.11.2021, VIII ZR 258/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

/von

Mietminderung: Wenn das Fenster nicht ganz zu öffnen ist …

, ,

Einbauten des Vermieters nach Vorgaben der Denkmalschutzbehörde können eine Mietminderung rechtfertigen. Das hat jetzt das Landgericht (LG) Berlin in einem ungewöhnlichen Fall entschieden.
Der Vermieter (Beklagter) hatte in die Wohnung des Mieters (Kläger) nach den Auflagen des Denkmalschutzes neue Fenster eingebaut. Diese lassen sich nur einen Spalt öffnen. Zudem sind sie sehr geruchs- und lärmdurchlässig. Der Mieter minderte die Miete um 5 Prozent – nach dem LG zu Recht. Denn es sei nur darauf abzustellen, ob die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt sei. Das war hier gegeben. Auf ein Verschulden des Vermieters, öffentlich-rechtliche Vorgaben oder Beschränkungen komme es dabei nicht an.

Quelle: LG Berlin, Urteil vom 27.2.2020, 64 S 270/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

/von

Mietminderung: Wie darf die Miete nach Modernisierungsmaßnahmen gemindert werden?

, ,

Die Höhe der Mietminderung bemisst sich nach der objektiven Beeinträchtigung des vertraglich geschuldeten Wohngebrauchs zurzeit des Mietmangels. Bemessungsgrundlage ist die Brutto-Miete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Das hat jetzt das Amtsgericht (AG) Brandenburg klargestellt.

Die Mietminderung darf sich nicht nach der erhöhten Miete aufgrund einer Modernisierung zuzüglich anteiliger Betriebskostenvorauszahlungen richten. Dies folgt nach Auffassung des AG daraus, dass auch im Mieterhöhungsverfahren Mängel der Mietsache grundsätzlich außer Betracht bleiben müssen.

Quelle: AG Brandenburg, Urteil vom 14.9.2020, 31 C 168/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

/von

Mietminderung: Wer eine provisorische Mangelbeseitigung ablehnt, kann sein Minderungsrecht verlieren

, ,

Lehnt der Mieter eine vom Vermieter angebotene provisorische Zwischenlösung zur Beseitigung eines von ihm angezeigten Mangels ab, kann er das Recht zur Mietminderung ab dem Zeitpunkt verlieren, ab dem die provisorische Zwischenlösung voraussichtlich abgeschlossen worden wäre.
So entschied es das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg im Fall einer Wohnung, in der die Gastherme ausgefallen war. Sie versorgte die Wohnung sowohl mit Wärme als auch mit Warmwasser. Da sich der Mangel nicht innerhalb kurzer Zeit beheben ließ, schlug der Vermieter vor, die Wohnung zunächst mit Radiatoren zu beheizen und provisorisch einen Warmwasserboiler einzubauen. Dies lehnte der Mieter allerdings ab.

Das Amtsgericht stellte klar, dass grundsätzlich eine Mietminderung von 50 Prozent berechtigt wäre. Diese Mietminderung gelte aber nur bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die Versorgung mit Wärme und Warmwasser provisorisch hätte wiederhergestellt werden können. Danach bestehe kein Minderungsrecht des Mieters mehr.

Quelle: Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 4.12.2018, 224 C 297/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

/von

Mietminderung: Nervender Marder spart Miete

,

Stört ein auf dem Dachboden lebender Marder die Nachtruhe des darunter im Dachgeschoss wohnenden Mieters durch ständiges lautes Schreien und Kratzen, darf der Mieter die  Miete um zehn Prozent mindern.

So entschied es das Amtsgericht Augsburg. In dem Fall hatte ein Marder die Mieter einer Dachgeschosswohnung Nacht für Nacht durch Kratzen an der Wohnungsdecke und lautes Schreien gequält. Der Vermieter sorgte nicht für Abhilfe. Das Amtsgericht sprach den Mietern daher ein Recht zur Mietminderung in Höhe von 10 Prozent der Miete zu.

Quelle: Amtsgericht Augsburg, Urteil vom 27.9.2016, 72 C 2081/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Mietminderung: Lärm von Flüchtlingsheim: Minderung um acht Prozent zulässig

,

Lärm von einem Flüchtlingsheim, der so stark ist, dass der Balkon nicht genutzt und die Fenster nicht geöffnet werden können, rechtfertigt in den Sommermonaten eine Mietminderung um acht Prozent. In den Wintermonaten stellt dies jedoch keinen Mangel dar.

So entschied es das Amtsgericht (AG) Berlin-Wedding. Es sah die Miete in den Sommermonaten (Mai bis September) in Höhe von acht Prozent als gemindert an. Nicht jedoch in den Wintermonaten (Oktober bis April). In dieser Zeit wird die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nicht erheblich beeinträchtigt. Die Freigelände auf dem Grundstück der Flüchtlingsunterkunft werden weniger frequentiert. Zudem sind in dieser Zeit die Fenster normalerweise nicht länger als nötig geöffnet. Auch der Balkon wird nicht intensiv genutzt.

Quelle AG Berlin-Wedding, Urteil vom 13.3.2017, 9 C 46/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Mietminderung: Im Stehen duschen kann vertragswidrige Nutzung sein

,

Der Mieter kann die Miete nicht wegen Schwarzschimmel im Badezimmer mindern, wenn der Schimmel auf einer vertragswidrigen Nutzung des Badezimmers beruht.

Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Köln. In dem Fall nahmen die Richter eine vertragswidrige Nutzung an, weil der Mieter im Stehen geduscht hatte. Das Badezimmer war jedoch nur mit einer Badewanne ausgestattet und nur halbhoch gefliest. Die Schimmelbildung war daher vorprogrammiert.

Quelle: LG Köln, Urteil vom 24.2.2017, 1 S 32/15, Abruf-Nr. 196453 unter www.iww.de.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Mietminderung: Tritt- und Luftschallschutz bei Estricharbeiten des Vermieters

Haben die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart, ist eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude in schallschutztechnischer Hinsicht ohne Mangel, wenn der Tritt- und der Luftschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) hin und bestätigte damit noch einmal seine bisherige Rechtsprechung. Der Entscheidung lag die Klage eines Mieters zugrunde, der in einem 1952 gebauten Gebäude wohnte. Als der Vermieter die über seiner Wohnung gelegene Dachgeschosswohnung renovieren ließ, wurde teilweise der Estrich entfernt und erneuert. Auf zwei größeren Flächen wurde der Estrich lediglich abgeschliffen und verspachtelt, um die Verlegung eines neuen Bodenbelags zu ermöglichen. Der Mieter beanstandete später eine unzureichende Schallisolierung seiner Wohnung zu den Dachgeschosswohnungen. Er ist der Ansicht, dass die Schallisolierung weder dem im Jahr 1952 noch dem aktuell geltenden Stand der Technik entspreche. Er verlangt deshalb vom Vermieter die Rückzahlung von 20 Prozent der von ihm nach dem Umbau unter Vorbehalt gezahlten Bruttomiete als Mietminderung.

Der BGH wies seine Klage jedoch ab. Der Umstand, dass der Vermieter den Estrich abgeschliffen und verspachtelt und ihn auf 12 Prozent der Gesamtfläche entfernt und erneuert hat, rechtfertige es nicht, auf die zur Zeit der Durchführung dieser Arbeiten geltenden DIN-Normen abzustellen. Denn diese Maßnahme sei von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes nicht vergleichbar. Der Mieter könne daher nicht erwarten, dass die Maßnahme so ausgeführt werde, dass der Schallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit der Durchführung der Arbeiten geltenden DIN-Normen genüge. Nach Ansicht der Richter sei der Tritt- und der Luftschallschutz der Wohnung daher als ausreichend und damit als vertragsgemäß zu bewerten (BGH, VIII ZR 287/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Mietminderung: Ein Schlüssel für die Tiefgarage ist zu wenig

Überlässt der Vermieter seinen Mietern nur einen Schlüssel für die Tiefgarage und verweigert die Herausgabe weiterer Exemplare, berechtigt dies zu einer Mietminderung.

Das machte das Landgericht (LG) Bonn im Fall eines Ehepaars deutlich, dass eine Wohnung mit Tiefgarage gemietet hatte. Der Vermieter stellte für die Garage nur einen Schlüssel zur Verfügung. Das erwies sich im Alltag als äußerst unpraktisch, denn Frau und Mann mussten ständig eine gegenseitige Schlüsselübergabe einplanen. Als sie den Vermieter um ein zweites Exemplar baten, lehnte dieser ab. Der Verwaltungsaufwand sei zu hoch. Daraufhin minderten die Eheleute die monatliche Miete wegen eines Mangels um zehn Prozent.

Das sei im Grundsatz gerechtfertigt, entschieden die Richter. Sie gewährten zwar nur eine fünfprozentige Minderung, prangerten den Schlüssel-Geiz aber ebenfalls an. Wenn im Vertrag die Zahl der Schlüssel nicht festgelegt sei, dann müsse man sich eben an der Anzahl der Wohnungsnutzer orientieren. Der Koordinierungsaufwand eines ständigen Schlüsseltausches könne niemandem langfristig abverlangt werden. Im konkreten Fall – auch wenn es sich „nur“ um den Zugang zur Tiefgarage handelte – liege eindeutig ein Mangel der gesamten Mietsache vor. (LG Bonn, 6 S 90/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von