Mietminderung: Anforderungen an die Darlegung des Mangels einer Mietwohnung

Will der Mieter wegen eines Mangels der Wohnung die Miete mindern, muss er nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht anzugeben.

Mit dieser Klarstellung hat der Bundesgerichtshof (BGH) seine Rechtsprechung zu den Anforderungen an die Darlegung eines Mangels einer Mietsache bekräftigt. In dem betreffenden Fall fühlte sich der Mieter dadurch gestört, dass der Vermieter etliche Wohnungen in dem Mehrfamilienhaus als Ferienwohnungen an Touristen vermietete. Wegen erheblicher Belästigungen durch Lärm und Schmutz minderte der Mieter daher die Miete um 20 Prozent. Als ein höherer Mietrückstand aufgelaufen war, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und verlangte die Räumung der Wohnung. Das Landgericht urteilte entsprechend.

Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte Erfolg. Der BGH entschied, dass das Landgericht die Anforderungen an die Darlegung eines Sachmangels in unvertretbarer Weise überspannt habe. Zutreffend sei zwar die Annahme, dass eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht schon darin liege, dass andere Wohnungen an Feriengäste und Touristen vermietet seien. Denn dies führe nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter, die über das Maß von Störungen hinausgehen, die bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwarten seien. Der Mieter müsse daher näher erläutern, worin der konkrete Sachmangel liege, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtige. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) brauche er hingegen nicht anzugeben. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz müsse deshalb kein „Protokoll“ vorgelegt werden. Vielmehr genüge grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergebe, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es gehe, sowie zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten würden. Diese Anforderungen hätte der Mieter hier erfüllt (BGH, VIII ZR 155/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mehrarbeit: Vergütungspflicht des Arbeitgebers, wenn Vergütungserwartung besteht

Besteht keine (wirksame) Vergütungsregelung, muss der Arbeitgeber geleistete Mehrarbeit zusätzlich vergüten, wenn diese den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. Eine entsprechende objektive Vergütungserwartung ist regelmäßig gegeben, wenn der Arbeitnehmer kein herausgehobenes Entgelt bezieht.

Diese Klarstellung traf das Bundesarbeitsgericht (BAG) im Fall eines Lagerleiters, der bei einer Spedition ein monatliches Bruttoentgelt von 1.800 EUR erhielt. Im Arbeitsvertrag hatten die Parteien eine wöchentliche Arbeitszeit von 42 Stunden vereinbart. Bei betrieblichem Erfordernis sollte der Lagerleiter ohne besondere Vergütung zu Mehrarbeit verpflichtet sein. Nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses verlangte er vom Arbeitgeber die Vergütung für 968 in den Jahren 2006 bis 2008 geleistete Überstunden.

Das BAG bestätigte die entsprechende Verurteilung des Arbeitgebers durch das Landesarbeitsgericht. Die Spedition schulde dem Lagerleiter die Überstundenvergütung. Angesichts der Höhe des vereinbarten Bruttoentgelts sei die Leistung von Überstunden nur gegen eine zusätzliche Vergütung zu erwarten gewesen. Der vertragliche Ausschluss jeder zusätzlichen Vergütung von Mehrarbeit sei wegen Intransparenz unwirksam. Der Arbeitsvertrag lasse aus der Sicht eines verständigen Arbeitnehmers nicht erkennen, welche Arbeitsleistung der Lagerleiter für das regelmäßige Bruttoentgelt schulde. Er habe bei Vertragsschluss nicht absehen können, was auf ihn zukomme (BAG, 5 AZR 765/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauvertrag: Auf fehlende Prüfbarkeit einer Schlussrechnung muss rechtzeitig hingewiesen werden

Der Auftraggeber kann sich nicht auf die fehlende Prüfbarkeit der Schlussrechnung berufen, wenn er diesbezügliche Einwendungen nicht binnen der zweimonatigen Prüfungsfrist nach der VOB/B erhoben hat.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg hin. Die Richter machten deutlich, dass die Prüfbarkeit nur ausreichend beanstandet worden sei, wenn der Auftraggeber hinreichend deutlich mache, dass er nicht bereit sei, in die sachliche Auseinandersetzung einzutreten, solange er keine prüfbare Rechnung erhalten habe. Vorliegend hätten die Parteien eine förmliche Abnahme vereinbart gehabt. In diesem Fall könne ohne das Vorliegen weiterer Umstände nicht davon ausgegangen werden, dass der Auftraggeber vom Erfordernis einer förmlichen Abnahme Abstand nehmen wolle, wenn er vor der Abnahme gravierende Mängel gerügt hat (OLG Brandenburg, 4 U 7/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mitverschulden: Sicherheitsgurt darf nach Unfall abgelegt werden

Der Geschädigte muss sich bei einem Unfall nicht in jedem Fall ein Mitverschulden anrechnen lassen, wenn er keinen Sicherheitsgut angelegt hatte.

Das zeigt eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH). Geklagt hatte eine Frau, die nachts auf der Autobahn die Kontrolle über ihr Fahrzeug verloren hatte. Dieses geriet ins Schleudern, stieß gegen die Mittelplanke und kam auf der linken Fahrspur unbeleuchtet zum Stehen. Kurz darauf prallte der Beklagte mit einer Geschwindigkeit von 130 km/h auf das Fahrzeug der Klägerin. Diese wurde bei dem Zusammenstoß schwer verletzt. Sie hat Schadenersatz unter Berücksichtigung einer Mitverschuldensquote von 1/3 begehrt. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht die Haftungsquote grundsätzlich abgesenkt. Da die Klägerin bei dem Zweitunfall nicht angeschnallt war, hat es einen höheren Mitverursachungsanteil angenommen und insoweit eine Haftungsquote von nur 40 Prozent angeordnet. Mit der Revision wollte die Klägerin eine Haftung des Beklagten hinsichtlich sämtlicher Schäden mit einer einheitlichen Quote von 60 Prozent erreichen.

Die Revision hatte Erfolg. Der BGH wies darauf hin, dass nach den Vorschriften der Straßenverkehrsordnung Sicherheitsgurte während der Fahrt grundsätzlich angelegt sein müssen. Ein Verstoß könne bei unfallbedingten Körperschäden zu einer Haftungskürzung wegen Mitverursachung führen. Vorliegend würde der Beklagte aber nur für die Folgen des Zweitunfalls haften. Daher sei für die Frage der Mitverursachung durch die Klägerin allein von Bedeutung, ob zum Zeitpunkt des Zweitunfalls noch eine Anschnallpflicht bestanden habe. Das sei nach Ansicht der Richter nicht der Fall gewesen. Sie begründen dies damit, dass der Zusammenstoß sich nicht „während der Fahrt“ des Pkw der Klägerin ereignet habe. Dessen Fahrt sei vielmehr dadurch beendet worden, dass der Pkw unfallbedingt an der Leitplanke zum Stehen gekommen war. Nachdem es zu diesem Unfall gekommen war, sei die Klägerin nicht nur berechtigt, den Gurt zu lösen, um ihr Fahrzeug verlassen und sich in Sicherheit bringen zu können. Nach der Straßenverkehrsordnung sei sie dazu sogar verpflichtet, nämlich um die Unfallstelle sichern zu können. Ihr könne deshalb nicht angelastet werden, unangeschnallt gewesen zu sein, als sich der Zweitunfall ereignete. Die Haftungsquote sei daher zugunsten der Klägerin abzuändern (BGH, VI ZR 10/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mängelrüge: Hier dürfen Sie keinen Fehler machen…

Will ein Käufer Schadenersatz mit der Begründung, die gekaufte Sache sei mangelhaft, muss er dem Verkäufer zunächst die Möglichkeit zur Nachbesserung geben. Die Nachbesserung hat dort stattzufinden, wo ursprünglich der Vertrag zu erfüllen war, also im Regelfall am Sitz des Verkäufers. Die Ware muss vom Käufer dorthin gebracht werden.

Auf diese feststehenden Regeln bei der Mängelrüge wies das Amtsgericht (AG) München in einem Rechtsstreit hin. Geklagt hatte ein Ehepaar, das in München bei einer Autofirma ein 19 Jahre altes Wohnmobil gekauft hatte. Kurze Zeit nach dem Kauf meldeten sich diese wieder bei der Firma und rügten ein Leck in der Tankleitung, eine defekte Dachluke, ein starkes Knarren an der Achse und verwitterte Reifen. Die Firma war bereit, die Mängel zu beseitigen und bat darum, dass Auto zu ihr zu bringen. Dies wollten die Käufer nicht. Sie ließen mitteilen, dass sie nicht nach München kommen würden, sondern dass das Auto bei einer von ihnen ausgesuchten Werkstätte repariert werden solle. Die Firma bot dann an, das Auto abzuholen. Daraufhin teilten die Käufer mit, dass Wohnmobil sei jetzt in Norddeutschland. Wenn die Verkäuferin es nach München bringen wolle, müsse sie ein Abschleppunternehmen beauftragen. Selbst abholen dürfe sie es nicht. Als die Verkäuferin das nicht wollte, forderten die Käufer 1507 EUR von ihr. Das seien die Kosten, die erforderlich seien, die Mängel zu beseitigen. Die Autofirma zahlte nicht, sodass Klage erhoben wurde.

Die zuständige Richterin wies die Klage jedoch ab. Das Ehepaar könne die Reparaturkosten nicht verlangen, da sie der Verkäuferin keine Möglichkeit der Nachbesserung gegeben hätten. Zum einen hätten sie bereits sehr früh mitgeteilt, dass sie gar nicht wollten, dass diese, sondern eine Werkstatt bei ihnen die Reparatur durchführte. Dies stelle eine Ablehnung der Nachbesserungsmöglichkeit dar. Darüber hinaus hätten sie auch später keine wirksame Frist zur Nachbesserung gesetzt. Die Käufer seien nur unter der Bedingung mit einer Abholung durch die Firma einverstanden gewesen, dass das Auto auf Kosten der Verkäuferin durch ein Abschleppunternehmen transportiert werde. Hinzu komme, dass das Auto von Norddeutschland, also von einem ca. 1000 km vom Sitz der Firma entfernten Ort abgeholt werden sollte. Diese Bedingungen würden das Nachbesserungsrecht der Firma derart einschränken, dass von einem wirksamen Nachbesserungsverlangen nicht mehr ausgegangen werden könne. Vielmehr wären die Käufer sogar verpflichtet gewesen, das Fahrzeug selbst nach München zu bringen. Der Nachbesserungsanspruch sei ein modifizierter Erfüllungsanspruch. Der Erfüllungsort für diesen Anspruch sei daher der gleiche wie der ursprüngliche Erfüllungsort des Kaufvertrags. Dieser sei damit München, bzw. der Sitz der Verkäuferin. Dies sei auch nicht unbillig, schließlich hätten die Käufer sich freiwillig entschieden, dass Auto in München zu kaufen (AG München, 222 C 19013/10).

Hinweis: Recht haben und Recht bekommen sind vielfach unterschiedliche Paar Schuhe, wenn man sich nicht an die Formalitäten hält. Anwaltlicher Rat ist in solchen Fällen oft Goldes wert.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Ehegattenunterhalt: Einwand der Verwirkung im Abänderungsverfahren

Mit der zum 1.1.2008 in Kraft getretenen Neuregelung des § 1579 Nr. 2 BGB ist die verfestigte Lebensgemeinschaft als eigenständiger Härtegrund in das Gesetz übernommen worden. Eine Änderung der Rechtslage ist damit allerdings nicht verbunden.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) hin. Nach § 1579 Nr. 2 BGB kann ein nachehelicher Unterhaltsanspruch herabgesetzt oder zeitlich begrenzt werden. Voraussetzung ist, dass die Inanspruchnahme des Unterhaltsverpflichteten grob unbillig wäre, weil der Berechtigte in einer verfestigten Lebensgemeinschaft lebt. Zweck der gesetzlichen Neuregelung sei es, rein objektive Gegebenheiten bzw. Veränderungen in den Lebensverhältnissen des bedürftigen Ehegatten zu erfassen, die eine dauerhafte Unterhaltsleistung unzumutbar erscheinen lassen. Entscheidend sei deswegen darauf abzustellen, dass der unterhaltsberechtigte frühere Ehegatte eine verfestigte neue Lebensgemeinschaft eingegangen sei, sich damit endgültig aus der ehelichen Solidarität herauslöse und zu erkennen gebe, dass er diese nicht mehr benötige. Kriterien wie die Leistungsfähigkeit des neuen Partners spielen hingegen nach Ansicht der Richter keine Rolle (BGH, XII ZR 117/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Arbeitsunfähigkeit: Bei jeder Krankheit eine Arbeitsunfähigkeitsbescheinigung?

Ist ein Arbeitnehmer arbeitsunfähig erkrankt, muss er nach den Vorschriften des Entgeltfortzahlungsgesetzes spätestens nach drei Kalendertagen eine ärztliche Arbeitsunfähigkeitsbescheinigung beim Arbeitgeber vorlegen.

Nach einer Entscheidung des Landesarbeitsgerichts (LAG) Köln ist der Arbeitgeber aber auch berechtigt, die Vorlage schon früher zu verlangen. Das Gericht hat in seiner Entscheidung bestätigt, dass der Arbeitgeber für das Vorlageverlangen bereits am ersten Tag der Arbeitsunfähigkeit keinen besonderen Anlass brauche. Auch könne nach Ansicht der Richter die Aufforderung des Arbeitgebers vom Gericht nicht auf billiges Ermessen geprüft werden (LAG Köln, 3 Sa 597/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumangel: Keine Rüge ohne genaue Bezeichnung der Mängel

Die bloße Forderung, die gerügten Mängel zu beseitigen, reicht für eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung nicht aus. Die Aufforderung zur Mängelbeseitigung muss so hinreichend bestimmt sein, dass der Auftragnehmer zweifelsfrei ersehen kann, was er im Einzelnen nachbessern soll.

Das stellte das Oberlandesgericht (OLG) Köln im Rechtsstreit über die Lieferung und Montage einer Fenster- und Sonnenschutzanlage für ein Wohn- und Geschäftshaus fest. Der Auftraggeber hatte zwar gefordert, die bereits gerügten Mängel zu beseitigen. Im Einzelnen hatte er die Mängel jedoch nicht bezeichnet. Das reichte den Richtern nicht aus. Sie hielten eine solche Aufforderung zur Mängelbeseitigung für unzureichend. Es lasse sich ihr nicht entnehmen, welche Mängel der Auftraggeber in welcher Form gerügt habe (OLG Köln, 3 U 69/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Modernisierungsankündigung: Geringe formelle Anforderungen

Eine nach dem Gesetz erforderliche Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Hauseigentümers. Dieser wollte an der Westseite des Hauses Balkone errichten und verlangte vom Mieter die Duldung der Arbeiten. Zu Recht, urteilten die Richter. Sie stellten klar, dass das Gesetz vorschreibe, dass der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art, den voraussichtlichen Umfang, ihren Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung mitteilen müsse. Die Anforderungen an diese Ankündigung dürften aber nicht überzogen werden. Die Ankündigung der Arbeiten müsse lediglich so konkret gefasst sein, dass sie den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trage. Dieser müsse das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die geplanten Maßnahmen erfahren. Wichtig sei, dass der Mieter wisse, in welcher Weise die Wohnung durch die geplanten Maßnahmen verändert werde und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch sowie die zu zahlende Miete auswirke. Tief ins Detail gehende Einzelheiten müssten dagegen nicht mitgeteilt werden. Diese Voraussetzungen hätte der Vermieter eingehalten (BGH, VIII ZR 242/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietwagen: Nutzung bei Unfall kurz vor einer Urlaubsreise

Erleidet der Geschädigte den Unfall kurz vor einer mit dem Auto geplanten Urlaubsreise, darf er den Mietwagen für die gesamte Urlaubszeit nutzen, auch wenn sein Fahrzeug schon während der Abwesenheit fertig repariert wurde.

So entschied das Amtsgericht (AG) Bonn im Fall eines Autofahrers, der am 16. Juni einen Unfall erlitt. Am 20. Juni startete er in den Urlaub und kehrte am 18. Juli zurück.

Hinweis: In entsprechenden Fällen ist es sinnvoll, den Versicherer entsprechend zu informieren. Dann mag der entscheiden, ob er das fertig reparierte Fahrzeug an den Urlaubsort transportieren und den Mietwagen abholen lässt. Jedenfalls kann er dann im Nachhinein keinen Verstoß gegen die Schadenminderungspflicht geltend machen (AG Bonn, 106 C 322/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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