Mieterhöhung: Stillschweigende Zustimmung durch Zahlung des höheren Betrags

Das MietrechtSchon die einmalige Zahlung der geforderten erhöhten Miete, jedenfalls jedoch die mehrmalige Überweisung dieser Miete, kann aus der maßgeblichen objektiven Empfängersicht nur so verstanden werden, dass damit dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt wird.

Diese Entscheidung traf das Amtsgericht München im Fall eines Paares, dass im Jahre 2006 eine Wohnung angemietet hatte. 2013 verlangte die Vermieterin die Zustimmung zur Mieterhöhung von 950 EUR auf 1.140 EUR ab dem Monat April. Die Mieter rührten sich darauf nicht, überwiesen jedoch ab dem gewünschten Zeitpunkt die erhöhte Miete. Die Vermieterin begnügte sich damit nicht, sondern verlangte die schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung. Sie wolle Sicherheit, schließlich könnten die Zahlungen eingestellt werden. Die Mieter gaben eine derartige Erklärung jedoch nicht ab. Durch die Änderung ihres monatlichen Dauerauftrags sei klar, dass sie stillschweigend zugestimmt hätten, auch wenn das Mieterhöhungsverlangen nicht wirksam gewesen sei. Durch diese Äußerung sah sich die Vermieterin in ihrer Befürchtung, die Zahlungen könnten eingestellt werden, bestätigt und erhob Klage vor dem Amtsgericht München auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Der zuständige Richter wies die Klage jedoch ab. Die Klage sei schon mangels Rechtsschutzbedürfnis unzulässig, da die Mieter bereits dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt hätten. Die stillschweigende Zustimmung liege in der mehrfachen Überweisung der erhöhten Miete. Schon die einmalige Zahlung der geforderten Miete, jedenfalls jedoch die mehrmalige Überweisung könne aus der maßgeblichen objektiven Empfängersicht nur so verstanden werden, dass dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt wird. Auch einem unwirksamen Mieterhöhungsschreiben könne zugestimmt werden. Daher würden die Hinweise der Mieter, eigentlich sei das Verlangen unwirksam gewesen, kein Rechtsschutzbedürfnis für die Klage darstellen. Die Mieter hätten ohne Vorbehalt bezahlt und somit diese Rechtsauffassung nicht weiterverfolgt (Amtsgericht München, 452 C 11426/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Gewährleistung: Auch bei Arglist des Unternehmers gilt die Verjährungsfrist von 10 Jahren

3D plan drawingErfolgte die Baumaßnahme vor mehr als zehn Jahren, kann der Bauherr gegen den Bauunternehmer keinen Anspruch auf Mängelbeseitigungskosten mehr durchsetzen.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe im Fall eines Mannes hin, der ein Wohnhaus hatte errichten lassen. Erst nach über zehn Jahren stellte er einen Mangel an der Wärmedämmung fest. Die erforderlichen Sanierungskosten wollte er von dem Bauunternehmer ersetzt bekommen. Die Richter am OLG wiesen seine Klage jedoch ab. Es gelte die im Gesetz vorgesehene Verjährungsfrist von zehn Jahren. Diese beginne mit Abnahme der Bauleistung. Dabei sei unerheblich, ob der Bauunternehmer arglistig den Mangel verschwiegen habe. Werde der Mangel erst nach Ablauf der zehn Jahre entdeckt, seien auch in diesem Fall Nacherfüllungs- oder Schadenersatzansprüche verjährt (OLG Karlsruhe, 4 U 149/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bewerbungsverfahren: Die Suche nach einem „Berufseinsteiger“ ist altersdiskriminierend

Assistant stood with bossDie Suche nach einem „Berufseinsteiger“ in einer Stellenanzeige kann ältere Bewerber diskriminieren und daher zu einem Schadenersatzanspruch führen.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Landesarbeitsgericht (LAG) Düsseldorf. Beklagte war eine größere Rechtsanwaltspartnerschaft. Diese hatte in einer Anzeige darauf hingewiesen, dass sie Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte suche. Mit dieser Anzeige war ein Link auf ihre Webseite mit konkreten Stellenanzeigen verbunden. Sie suchte dort einen Rechtsanwalt für den Bereich Restrukturierung und Immobilienwirtschaft. In dem Text dieser Stellenausschreibung hieß es u.a.: „Suchen Sie nach einer realen Chance auf eine Partnerschaft in einer renommierten Anwaltskanzlei? Wir bieten eine spannende Alternative zu internationalen Großkanzleien, sowohl in beruflicher, wirtschaftlicher als auch persönlicher Hinsicht. Sie sind Berufseinsteiger oder haben bereits ein bis zwei Jahre als Rechtsanwalt in einer wirtschaftlich ausgerichteten Kanzlei gearbeitet“. Hierauf bewarb sich der Klägerer, ein 60 Jahre alter promovierter Rechtsanwalt, der seit dem Jahre 1988 als Einzelanwalt tätig ist. Die Beklagte lehnte seine Bewerbung ab, weil sie sich anderweitig entschieden habe. Daraufhin begehrte der Kläger eine Entschädigung von 10.000 EUR wegen Altersdiskriminierung. Die darauf gerichtete Klage hatte das Arbeitsgericht Essen abgewiesen.

In der Berufungsverhandlung wies das LAG Düsseldorf darauf hin, dass bei der Stellenanzeige wohl von einem diskriminierenden Sachverhalt auszugehen sein dürfte, in dem Sinne, dass potenzielle Bewerber wegen ihres Alters ausgeschlossen würden. Die Kammer hat aber zu erkennen gegeben, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg haben werde, weil aufgrund der Gesamtumstände erhebliche Zweifel an der Ernsthaftigkeit der Bewerbung des Klägers bestünden, d.h. diese wohl als rechtsmissbräuchlich zu qualifizieren sei. Nachdem die Beklagte sich auf Anregung des Gerichts verpflichtet hatte, an eine gemeinnützige Einrichtung 2.000 EUR zu spenden, hat der Kläger seine Berufung zurückgenommen (LAG Düsseldorf, 13 Sa 1198/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Finanzierung: Kündigung eines Darlehens bei Mahnung mit falschen Zahlen

the bankDie Kündigung eines Verbraucherdarlehensvertrags ist unwirksam, wenn der Darlehensgeber in der vorausgehenden Mahnung einen zu hohen Zahlungsrückstand genannt hat.

So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe. Die Richter machten deutlich, dass der Verbraucher den exakten Betrag kennen müsse. Nur so könne er wissen, mit welcher Zahlung er die Kündigung abwenden kann (OLG Karlsruhe, 9 U 43/12).

Hinweis: Schon geringfügige Zuvielforderungen machen die Kündigungsandrohung unwirksam. Ausnahme: Es handelt sich um „Pfennigbeträge“ oder um einen offensichtlichen „Zahlendreher“.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Geschwindigkeitsmessung: Erforderliche Urteilsfeststellungen bei Nachfahren zur Nachtzeit

Fotolia_14256125_XSBei den in der Regel schlechten Sichtverhältnissen zur Nachtzeit bedarf es neben der Berücksichtigung der allgemeinen Grundsätze zur Geschwindigkeitsmessung durch Nachfahren zusätzlich näherer Feststellungen im Urteil.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf im Fall eines Pkw-Fahrers, der wegen eines Geschwindigkeitsverstoßes zur Nachtzeit verurteilt worden war. Das Amtsgericht hatte ihn aufgrund der Aussagen eines Polizeibeamten verurteilt, der hinter ihm hergefahren war. Dem OLG reichte die Begründung des Amtsgerichts für die Verurteilung jedoch nicht. Die Richter machten deutlich, dass das Urteil zu verschiedenen Einzelheiten Stellung nehmen müsse. So müsse geklärt werden, wie die Beleuchtungsverhältnisse waren, ob der Abstand zu dem vorausfahrenden Fahrzeug durch die Scheinwerfer des nachfahrenden Fahrzeugs oder durch andere Lichtquellen ausreichend aufgehellt und damit sicher erfasst und geschätzt werden konnten, und ob für die Schätzung des gleichbleibenden Abstands zum vorausfahrenden Fahrzeug ausreichende und trotz der Dunkelheit zu erkennende Orientierungspunkte vorhanden waren. Auch seien Ausführungen dazu erforderlich, ob die Umrisse des vorausfahrenden Fahrzeugs und nicht nur dessen Rücklichter erkennbar waren. Da das Urteil des Amtsgerichts diese Voraussetzungen nicht erfülle, sei es aufzuheben (OLG Düsseldorf, IV 2 RBs 122/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Ehescheidung: Scheidung ist auch bei Alzheimererkrankung möglich

Para Puzzle RedWhiteEin an einer Demenz vom Typ Alzheimer Erkrankter kann geschieden werden, wenn die Eheleute seit mehr als einem Jahr getrennt leben, der Erkrankte im Zusammenhang mit der Trennung einen natürlichen Willen zur Scheidung und Trennung gefasst hat und er die Wiederaufnahme der ehelichen Lebensgemeinschaft abgelehnt hat.

Der Scheidung steht dann nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG Hamm) nicht entgegen, dass der Erkrankte zum Schluss der mündlichen Verhandlung im familiengerichtlichen Verfahren aufgrund der fortgeschrittenen Erkrankung keinen Scheidungswillen mehr fassen kann.

Die Richter äußerten in ihrer Entscheidung die Überzeugung, dass die Ehe gescheitert sei. Die Scheidung sei von dem durch seine Betreuerin vertretenen Antragsteller wirksam beantragt, der Antrag durch das zuständige Betreuungsgericht genehmigt worden. Aus Sicht des Antragstellers sei die Ehe zerrüttet, eine Wiederaufnahme der ehelichen Lebensgemeinschaft nicht zu erwarten. Nachdem die Eheleute länger als ein Jahr getrennt lebten, lägen die gesetzlichen Scheidungsvoraussetzungen vor, auch wenn die Antragsgegnerin an der Ehe festhalten wolle. Dass sich der Antragsteller mit einer Trennungs- und Scheidungsabsicht von der Antragsgegnerin getrennt habe, habe die vom Familiengericht durchgeführte Beweisaufnahme ergeben. Bei einer im Frühjahr 2012 im Rahmen seines Betreuungsverfahren durchgeführten richterlichen Anhörung habe der Antragsteller seinen Willen zur Trennung und Scheidung klar geäußert und zu diesem Zeitpunkt trotz seiner gesundheitlichen Einschränkungen noch wirksam äußern können. Das habe eine fachärztliche Stellungnahme bestätigt. Im Zeitpunkt seiner Anhörung im familiengerichtlichen Verfahren sei die Erkrankung zwar schon so weit fortgeschritten, dass der Antragsteller die Bedeutung der Ehe und die einer Scheidung nicht mehr habe erfassen können. Das verbiete jedoch nicht die Scheidung, nachdem sich der Antragsteller aufgrund des Fortschritts seiner Erkrankung bereits in einem Zustand äußerster Eheferne befinde und sein zuvor gefasster Scheidungswille sicher feststellbar sei (OLG Hamm, 3 UF 43/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Nebenkostenabrechnung: Die Belegeinsicht

EnergiekostenBei der Nebenkostenabrechnung kommt es oft zu Unstimmigkeiten über die zugrunde liegenden Belege. Der folgende Beitrag zeigt, was für Mieter und Vermieter im Zusammenhang mit der Belegeinsicht gilt.

1. Grundsätze zur Belegeinsicht

Für eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung müssen Belege nicht notwendig beigefügt werden. Verweigert jedoch der Vermieter die Belegeinsicht, kann der Mieter die der Abrechnung zugrunde liegenden Tatsachen mit Nichtwissen bestreiten und eine Nachforderung zurückbehalten, bis er Belegeinsicht erhält. Nimmt er umgekehrt die ihm angebotene Belegeinsicht nicht wahr, kann er die Abrechnung oder einzelne Positionen nicht mehr pauschal bestreiten.

2. Praktische Vornahme der Belegeinsicht

Der Mieter hat grundsätzlich nur das Recht, die Originalbelege einzusehen. Ort der Belegeinsicht ist daher der Sitz des Vermieters bzw. seiner Hausverwaltung. Daneben gibt es folgende Ausnahmen:

  • Besteht eine große Entfernung zwischen dem Aufbewahrungsort der Belege und dem Mietobjekt, muss der Mieter sich nicht darauf verweisen lassen, sich „auf die Reise zu den Belegen“ zu begeben. Er kann verlangen, dass die Originalbelege zum Ort der Mieträume gebracht werden und ihm dort Einsicht in Räumen des Vermieters verschafft wird (LG Freiburg NZM 12, 23).
  • Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (WuM 06, 200) kann der Mieter Fotokopien der Belege gegen Erstattung der Kosten verlangen, wenn er nicht am Ort des Sitzes des Vermieters/Hausverwaltung wohnt und es ihm deshalb oder aus anderen Gründen unzumutbar ist, die Originalbelege einzusehen. Dies kann z.B. in einem hohen Alter des Mieters liegen, d.h. die Einsicht in die Belege kann aus gesundheitlichen Gründen für den betagten Mieter nicht möglich sein.
  • Dem Mieter kann es grundsätzlich nicht verwehrt werden, zur Belegeinsicht einen Berater mitzubringen (LG Berlin WuM 06, 617). Er kann auch die Belege an Ort und Stelle fotografieren (AG München NJW 10, 78). Der Vermieter muss die Benutzung seines Kopiergeräts nämlich nicht gestatten (AG Charlottenburg GE 10, 1205).
  • Hat sich der Mieter fachkundiger Hilfe nicht bedient oder dies unterlassen, obwohl er die Möglichkeit dazu gehabt hätte, kann er sich später nicht darauf berufen, sich in den Belegen nicht zurecht gefunden zu haben (LG Berlin WuM 06, 617). Gerade für ältere Mieter wird die Unterstützung bei der Belegeinsicht sinnvoll sein.
  • Auf eine ausschließliche Belegeinsicht durch einen beauftragten Rechtsanwalt oder einen Mieterverein muss sich der Mieter allerdings auch nicht verweisen lassen (BGH NZM 10, 576).
  • Dem Mieter muss eine zumutbare Einsichtnahme in die Unterlagen angeboten werden (BGH WuM 06, 616). Wird ihm nicht ausreichend Zeit gegeben, gilt die Belegeinsicht als verweigert (AG München NZM 06, 929).
  • Eine pauschale Anforderung von Belegen, falls der Mieter Anspruch auf Übersendung hat, ist zu unbestimmt, der Mieter muss die Belege bezeichnen (LG Berlin GE 03, 1492).
  • Erhält der Mieter Kopien der Belege zugesandt, so hat er die Kosten für die Kopien zu erstatten. Diese sind mit 0,25 EUR pro Kopie anzusetzen (AG Brandenburg GE 03, 55). Der Vermieter kann die Übersendung von Vorschusszahlung in Höhe der Kopierkosten abhängig machen (LG Leipzig NZM 05, 944).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Leiharbeit: Verbot von Leiharbeit bei dauerndem Beschäftigungsbedarf

Paragraph Letter 2Das Arbeitnehmerüberlassungsgesetz verbietet die auch nur befristete Beschäftigung von Leiharbeitnehmern, wenn sie einen dauerhaft anfallenden Bedarf abdecken sollen.

Dies hat das Landesarbeitsgericht (LAG) Schleswig-Holstein entschieden. In dem betreffenden Fall ging es um ein großes Tochterunternehmen eines weltweit im Bereich der Gesundheitsvorsorge agierenden Konzerns. Dieses beschäftigt u.a. in einer Abteilung zehn festangestellte Ingenieure und vier Führungskräfte. Diese brauchen eine Assistenz, die ihnen regelmäßig zuarbeitet. Dafür ist aber keine Planstelle vorgesehen. Bereits zwei Jahre lang beschäftigte das Unternehmen auf dieser Position befristet eine Leiharbeitnehmerin. Es beantragte 2013 beim Betriebsrat die Zustimmung zur erneuten befristeten Beschäftigung dieser Leiharbeitnehmerin für weitere zwei Jahre. Dieser verweigerte die Zustimmung.

Da eine Einstellung nur mit Zustimmung des Betriebsrats erfolgen darf, hat das Unternehmen die gerichtliche Zustimmungsersetzung beantragt, aber vom Arbeitsgericht nicht erhalten. Dieses gab dem Betriebsrat recht. Die Beschwerde des Unternehmens blieb vor dem LAG ohne Erfolg. Ein Leiharbeitnehmer dürfe bei objektiv dauerhaft anfallender Arbeit nur zu deren aushilfsweiser Wahrnehmung herangezogen werden. Andernfalls sei sein Einsatz nicht mehr „vorübergehend“. Das gelte auch, wenn der Leiharbeitnehmer beim Entleiher – befristet oder unbefristet beschäftigt – Daueraufgaben erfüllt, ohne einen Stammarbeitnehmer abgelöst zu haben. Das Arbeitnehmerüberlassungsgesetz und die europäische Leiharbeitsrichtlinie würden seit dem 1.12.11 nur eine „vorübergehende“ Beschäftigung von Leiharbeitnehmern zur Abdeckung von Auftragsspitzen oder zeitlich begrenztem Vertretungsbedarf erlauben und den Missbrauch von Leiharbeit verbieten. Mit diesem Argument könne der Betriebsrat seine Zustimmung zur Einstellung eines Leiharbeitnehmers verweigern (LAG Schleswig-Holstein, 3 TaBV 43/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Vertragsinhalt: Erfordernis eines Gefälles auf einer Hof- und Zugangsfläche

GerichtOb eine Hof- und Zugangsfläche einer Wohnanlage ein Gefälle zum leichteren Abfluss von Oberflächenwasser haben muss, kann nicht allein danach beurteilt werden, dass es in der Baubeschreibung nicht vorgesehen und auch nicht zwingend erforderlich ist.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Streit zwischen einer Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Bauunternehmer, der die Anlage errichtet hatte. Die Richter machten in ihrer Entscheidung deutlich, dass es vielmehr allein darauf ankomme, ob der Besteller ein solches Gefälle nach den Vertragsumständen, insbesondere dem vereinbarten Qualitäts- und Komfortstandard, erwarten könne. Entsprechende Qualitätsanforderungen könnten sich nicht nur aus dem Vertragstext ergeben. Vielmehr seien auch die sonstigen vertragsbegleitenden Umstände, die konkreten Verhältnisse des Bauwerks und seines Umfelds, der qualitative Zuschnitt, der architektonische Anspruch und die Zweckbestimmung des Gebäudes zu berücksichtigen. Entspreche das versprochene Bauwerk dem üblichen Qualitäts- und Komfortstandard, könne der Besteller in der Regel auch die Ausführung nicht näher beschriebener Details in diesem Standard verlangen und müsse sich nicht mit einem Mindeststandard zufriedengeben (BGH, VII ZR 275/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Trunkenheitsfahrt: Ausnahme von der Regelentziehung der Fahrerlaubnis

NachschulungHat der fahruntüchtige Beschuldigte in seinem Fahrzeug übernachten wollen und hat er es dazu nur wenige Meter auf einem Parkplatzgelände bewegt, ist eine Ausnahme von der gesetzlichen Regelwirkung beim Entzug der Fahrerlaubnis nicht fernliegend.

So entschied es das Amtsgericht Verden (Aller). Es hat von der vorläufigen Entziehung der Fahrerlaubnis abgesehen und das damit begründet, dass der Beschuldigte zwar angetrunken war, er sein Fahrzeug aber nur wenige Meter auf dem Parkplatz einer Disko bewegt habe. Er habe in dem Fahrzeug übernachten und nicht am öffentlichen Straßenverkehr teilnehmen wollen. Das führe nach Auffassung des Gerichts zu einer Ausnahme vom Regelfall des Strafgesetzbuches. Danach gelte derjenige in der Regel als ungeeignet zum Führen von Kraftfahrzeugen, der wegen eines Vergehens der Trunkenheit im Verkehr verurteilt worden ist. Um hier nicht die Fahrerlaubnis entzogen zu bekommen, müsse also ein Ausnahmefall vorliegen. Das sei nach Ansicht des Gerichts hier der Fall gewesen. „Gerettet“ habe den Beschuldigten, dass er in seinem Fahrzeug mehrere Decken mitgeführt hatte. Dies habe seinen Vortrag untermauert (Amtsgericht Verden (Aller), 9a Gs 924 Js 43392/13 (3757/13)).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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