Vertragsrecht: Kaufpreis kann nach Falschangabe gemindert werden

Building projectWird dem Käufer einer Immobilie arglistig eine unwahre Tatsache über das Kaufobjekt vorgespiegelt, kann sich der Verkäufer nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen.

Das musste sich der Verkäufer eines Mietshauses vor dem Amtsgericht Hannover sagen lassen. Er hatte das Haus von einer Tante geerbt und einen Makler mit dem Verkauf beauftragt. Diesem hatte er mitgeteilt, dass der im Garten des Hauses befindliche Öltank verfüllt worden sei. Diese Information gab der Makler an die Käuferin weiter. Nachträglich stellte sich heraus, dass der Öltank weder entleert, noch verfüllt worden war. Die Käuferin verlangte nun die Kosten der Entleerung und Verfüllung. Der Verkäufer berief sich darauf, dass er als Erbe nicht genau über den Öltank informiert gewesen sei. Er habe erst später von seiner Schwester erfahren, dass diese bzgl. des Zustands des Öltanks nicht sicher sei. Dies habe er dann dem Makler mitgeteilt. Der Makler habe ihm bestätigt, dass die Käuferin das Haus kaufen wolle und über den Öltank informiert sei. Tatsächlich hatte er die Information aber nicht an die Käuferin weitergegeben.

Die zuständige Richterin entschied, dass sich der Verkäufer nicht auf einen vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss zu Ansprüchen aus dem Bodenschutzgesetz berufen könne, da die Käuferin insoweit arglistig getäuscht wurde. Jeder Vertragspartner habe die Pflicht, keine Umstände vorzuspiegeln, die in Wirklichkeit nicht vorliegen. Durch die Aufnahme der Regelung von Ansprüchen nach dem Bodenschutzgesetz in den notariellen Kaufvertrag habe die Käuferin hinreichend deutlich gemacht, dass ihr dieser Bereich wichtig sei. Soweit der Makler die richtige Information nicht an die Käuferin weitergab, müsse sich der Verkäufer dies zurechnen lassen. Zwar hafte eine Vertragspartei für den Bereich der Maklertätigkeit nicht für den Makler. Handele der Makler aber vereinbarungsgemäß in Bereichen, die typischerweise einer Vertragspartei obliegen und führe er für den Eigentümer eigenverantwortlich Verhandlungen, trete er als deren Erfüllungsgehilfe auf. Daher müsse sich der Verkäufer das Handeln des Maklers als eigenes zurechnen lassen. Der Makler habe durch die falsche Angabe „ins Blaue hinein“ die Käuferin arglistig getäuscht. Ein Käufer dürfe sich grundsätzlich auf die Informationen des Verkäufers und seines Erfüllungsgehilfen verlassen. Es sei nicht seine Aufgabe, die erteilten Informationen zu überprüfen (Amtsgericht Hannover, 418 C 8155/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Unfallschadensregulierung: Reinigungskosten rund um die Lackierung sind erstattungsfähig

Accident with two carsReinigt der Reparaturbetrieb die zu lackierenden Flächen vor der Lackierung, um den Farbton zu bestimmen und hinterher, um „Farbstaub“ zu entfernen, sind die dafür entstandenen Kosten bei Haftpflichtschäden erstattungsfähig.

So urteilte das Amtsgericht Geldern in einem Fall, in dem der Versicherer bei der Unfallregulierung 46,41 EUR nicht erstatten wollte. Er berief sich unter anderem darauf, dass die Lackierung von der Werkstatt fremdvergeben wurde. Und er bestritt, dass die Reinigung notwendig war. Auf alles das kommt es nicht an, urteilte das Gericht. Denn der Ersatzanspruch des Geschädigten erstrecke sich sogar auf Mehrkosten, die ohne Schuld des Geschädigten durch unsachgemäße Maßnahmen der von ihm beauftragten Werkstatt verursacht worden sind. Also komme es auf die objektive Notwendigkeit nicht an (AG Geldern, 4 C 119/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Reiserecht: Ausgleichszahlungen wegen Flugverspätung

ParagraphNach der Fluggastrechteverordnung der EU haben Fluggäste bei Annullierung des Flugs oder bei größeren Flugverspätungen Anspruch auf Ausgleichszahlungen gegen die Fluggesellschaft. Der Anspruch ist jedoch ausgeschlossen, wenn außergewöhnliche Umstände vorliegen, die üblicherweise nicht im Machtbereich der Fluggesellschaft liegen.

Auf diese Grundsätze wies das Amtsgericht Hannover in zwei Rechtsstreitigkeiten um Ausgleichszahlungen wegen Flugverspätungen hin. In einem Fall war das Flugzeug von Köln/Bonn nach Fuerteventura am 4.3.2014 statt um 11.55 Uhr um 16.30 Uhr gestartet und um 20.14 Uhr, mit 3 Stunden 44 Minuten Verspätung gelandet. In dem anderen Fall war das gleiche Flugzeug von Fuerteventura nach Köln/Bonn am 4.3.2014 statt um 17.25 Uhr um 21.35 Uhr gestartet und um 2.20 Uhr, mit 3 Stunden 25 Minuten Verspätung gelandet. Die Parteien stritten insbesondere darüber, ob extreme Witterungsbedingungen, die am Vortag dazu führten, dass ein Flug von Stuttgart nach Arecife nach Fuerteventura umgeleitet wurde, auch am nächsten Tag noch als außergewöhnlicher Umstand zur Rechtfertigung einer Verspätung gelten könne.

Das Gericht hat festgestellt, dass Verspätungen, die in dem Umlauf des Flugzeugs am gleichen Tag aufgrund außergewöhnlicher Umstände auftreten, einen Ausgleichsanspruch ausschließen können. Wenn allerdings die Verspätung aufgrund einer entschuldigten Verspätung aus dem Vorumlauf des Vortags resultiere, sei dies kein außergewöhnlicher Umstand mehr. Takte die Fluggesellschaft aus wirtschaftlichen Erwägungen die Auslastung der Maschinen so eng hintereinander, dass selbst einen Tag vorher auftretende Verzögerungen nicht mehr ausgeglichen werden könnten, dann habe die Fluggesellschaft nicht mehr alle zumutbaren Maßnahmen ergriffen, um Verspätungen zu vermeiden. Diese Verspätungen lägen dann nicht mehr in den nicht zu kalkulierenden Witterungsverhältnissen. Vielmehr seien sie allein in dem wirtschaftlich ausgerichteten Planungsverhalten des Luftfahrtunternehmens begründet. Das Gericht sprach den Klägern daher jeweils 800 EUR Ausgleichszahlung zu (Amtsgericht Hannover, 538 C 11519/13 und 565 C 850/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Umgangsrecht: Aufhebung des Wechselmodells, wenn Kind ständig die Hausaufgaben vergisst

lupe_urteilBHaben die getrennt lebenden Kindeseltern eine Umgangsregelung im Wechselmodell vereinbart, nach dem das Kind die Wochenenden wechselnd bei der Mutter oder dem Vater verbringt, kann diese Regelung aufzuheben sein, wenn es dadurch zu Problemen bei den Hausaufgaben des Kindes kommt.

So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg in einem Streit um das Umgangsrecht. Die Richter machten zunächst einmal deutlich, dass eine einmal getroffene Umgangsregelung nur geändert werden könne, wenn es hierfür triftige, das Wohl des Kindes nachhaltig berührende Gründe gebe. Dies könne beispielsweise der Fall sein, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse geändert hätten oder die getroffene Regelung sich nicht bewährt habe. Das sei im vorliegenden Fall gegeben. Das Kind habe regelmäßig seine Hausaufgaben vergessen bzw. nicht gemacht. Gegenüber den Lehrern hatte es das mit dem regelmäßigen Aufenthaltswechsel begründet. Es habe dadurch bedingt die Unterrichtsmaterialien nicht zur Verfügung gehabt. Das ursprünglich einvernehmlich durchgeführte Wechselmodell sei daher zu beenden und durch eine andere Umgangsregelung zu ersetzen (OLG Brandenburg, 10 UF 212/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Bei Verschmelzung des Verwalters gilt Gesamtrechtsnachfolge

Holz / InnovationBei der Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen die Organstellung und der Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter erläuterten, dass der Verwaltervertrag aufgrund einer Spezialregelung im Umwandlungsgesetz nicht erlischt. Die Verschmelzung der Verwalterin auf einen anderen Rechtsträger sei für sich genommen kein wichtiger Grund, der eine vorzeitige Kündigung des Verwaltervertrags rechtfertige. An die erforderlichen besonderen Umstände, die die Fortführung der Verwaltung durch den übernehmenden Rechtsträger für die Wohnungseigentümer unzumutbar mache, seien aber keine hohen Anforderungen zu stellen. Mit Rücksicht auf das Vertrauensverhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter reiche es aus, wenn die Wohnungseigentümer aufgrund der Umstrukturierung mit konkreten nachteiligen Änderungen in der Zusammenarbeit rechnen müssten, die nicht ganz unerheblich seien. Hieran fehle es allerdings, wenn die sachliche Betreuung aus Kundensicht im Wesentlichen unverändert bleibe, weil dann das Interesse des Verwalters an der Einhaltung der vertraglichen Vereinbarungen im Rahmen der erforderlichen Abwägung höher zu gewichten sei (BGH, V ZR 164/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Vertragsinhalt: Kein Anspruch auf Stromkostenerstattung für Privatgeräte

Fotolia/lolipepEin Arbeitnehmer, der private Elektrogeräte an seinem Arbeitsplatz aufstellt, betreibt und beim Arbeitgeber anmeldet, muss auch die hierfür erhobene (angemessene) „Energiepauschale“ selbst tragen.

Zu diesem Ergebnis kam das Arbeitsgericht Iserlohn. Eine Stadtverwaltung belegte alle Mitarbeiter, die am Arbeitsplatz elektrische Geräte betrieben, mit einer monatlichen Energiekostenpauschale. Konkret ging es um private Kaffeemaschinen, Wasserkocher, Kühlschränke, Mikrowellen etc. Für die Anmeldung eines Kühlschranks wurden 5 EUR fällig, für kleinere Geräte 4 EUR. Der Betrag wurde jeden Monat vom Gehalt abgezogen. Beschäftigte, die auf die Nutzung von Privatgeräten verzichteten, mussten keine Kostenpauschale entrichten. Ein Arbeitnehmer verlangte von der Stadt Erstattung von 24 EUR, der Kühlschrankpauschale für sechs Monate.

Das Arbeitsgericht wies die Klage mit der Begründung ab, dem Arbeitgeber stehe die Forderung auf 4 EUR (netto) pro Monat zu. Mit der „Anmeldung“ des Kühlschranks durch den Arbeitnehmer und des damit verbundenen „Einverständnisses“ mit dem Abzug der „Energiepauschale“ für den Betrieb des privaten Kühlschranks hätten die Parteien konkludent eine vertragliche Vereinbarung getroffen. Diese besage, dass der Arbeitgeber den Betrieb des privaten Kühlschranks gestatte und der Arbeitnehmer im Gegenzug hierfür einen pauschalierten Betrag für den Energieverbrauch in Höhe von 4 EUR monatlich zahle. Die Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung unterliege keinen Bedenken. Nicht entschieden wurde, ob die Stadt als Arbeitgeber auch einseitig solche Pauschalen erheben, und ob sie die Nutzung privater Elektrogeräte untersagen kann (Arbeitsgericht Iserlohn, 2 Ca 443/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauplanungsrecht: Wohnanlage für Behinderte verletzt Nachbarn nicht

paragraphe kopfwehEine Wohnanlage für Behinderte verletzt Nachbarn nicht in ihren Rechten.

So entschied es jetzt das Verwaltungsgericht (VG) Koblenz im Fall einer Hauseigentümerin. Ihr Wohngebäude befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft zu einem Gebiet, das im Bebauungsplan als allgemeines Wohngebiet festgesetzt ist. Die Planung bezweckt, eine von behinderten Menschen selbstbestimmte Wohngemeinschaft anzusiedeln. Auf Antrag eines privaten Unternehmens erteilte der Landkreis im vereinfachten Genehmigungsverfahren drei Baugenehmigungen zur Errichtung von jeweils einem Wohnhaus zu diesem Zweck. Außerdem genehmigte er ein Servicegebäude mit Bistro, Räumen für ambulante Angebote, Ergotherapie, Kurzzeitpflege und Verwaltung. Gegen alle vier Baugenehmigungen erhob die Hauseigentümerin Widerspruch. Nach der Durchführung verschiedener vorläufiger Rechtsschutzverfahren, die alle ohne Erfolg blieben, reichte sie eine Klage ein.

Das VG wies die Klage jedoch ab. Zur Begründung führten die Koblenzer Richter unter Hinweis auf die Ausführungen in den vorangegangenen Entscheidungen im vorläufigen Rechtsschutzverfahren aus, die Baugenehmigungen verletzten keine subjektiven Rechte der Hauseigentümerin. Insbesondere seien Vorschriften über die Gebietsart nicht missachtet. Zudem seien die drei Wohnhäuser und das Bistrogebäude auch nicht rücksichtslos. Nachbarn müssten den Anblick und die Lebensäußerungen behinderter Menschen hinnehmen. Es seien auch keine erheblichen Verkehrsstörungen zu erwarten. Aufgrund der Entfernung und Größe der Gebäude gehe von diesen keine erdrückende Wirkung auf die benachbarten Wohnhäuser aus. Die Genehmigungen verstießen auch nicht zum Nachteil der Hauseigentümerin gegen Bestimmungen zum Brandschutz. Die Wohnhäuser seien im vereinfachten Genehmigungsverfahren zugelassen worden, in denen Vorschriften des Brandschutzes nicht geprüft würden. Hinsichtlich des Servicegebäudes sei für einen solchen Verstoß nichts ersichtlich (VG Koblenz, 1 K 1104/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Unfallschadensregulierung: Wertminderung auch für zwölf Jahre altes Fahrzeug

Autounfall ÄrgerAuch ein zwölf Jahre altes und bisher unfallfreies Fahrzeug verliert durch einen reparierten Unfallschaden an Wert. Der Sachverständige darf daher in seinem Gutachten eine Wertminderung ansetzen.

So entschied es das Amtsgericht Rostock. Es ging um einen gepflegten zwölf Jahre alten Pkw mit einer ungewöhnlich niedrigen Laufleistung von 46.040 km und einem Wiederbeschaffungswert von 2.900 EUR. Bei Reparaturkosten von etwa 1.660 EUR hat der Sachverständige die Wertminderung auf 150 EUR geschätzt. Dem ist das Gericht gefolgt (AG Rostock, 55 C 22/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Unfallversicherung: Sportler genießen Versicherungsschutz als Wie-Beschäftigte

Para Cube 5Auch wenn sie keine Vergütung erhalten, sind Sportler als „Wie-Beschäftigte“ in der gesetzlichen Unfallversicherung versichert, wenn der sportliche Einsatz über das hinausgeht, was sich aus den mitgliedschaftlichen Verpflichtungen ergibt.

Das Landessozialgericht (LSG) Baden-Württemberg begründete damit den Unfallversicherungsschutz einer Handballamateurspielerin der 2. Bundesliga, die sich beim Training eine Verletzung zugezogen hatte.

Hintergrund: Ob Versicherungsschutz als Wie-Beschäftigter nach § 2 Abs. 2 des Sozialgesetzbuch VII besteht, hängt davon ab, ob das Vereinsmitglied wie ein in einem Arbeitsverhältnis Stehender tätig wird und die Arbeitsleistungen nicht nur auf Mitgliedspflichten beruhen. Bei einem Mannschaftssportler ist ein Beschäftigungsverhältnis – und eine entsprechende weisungsgebundene Eingliederung – gegeben, wenn er sich gegenüber seinem Sportverein zur Erbringung sportlicher Tätigkeiten nach Weisung des Vereins verpflichtet. Das gilt auch, wenn er nur Auslagenersatz erhält, so das LSG. Für eine Wie-Beschäftigung spricht nach Ansicht des LSG das Vorliegen folgender Kriterien:

Der Sport wird auf Leistungssportniveau betrieben.

Der Verein erzielt mit dem Einsatz der Sportler über Sponsoring wirtschaftliche Einnahmen

Er verpflichtet die Sportler zur Teilnahme an Fernseh-, Rundfunk-, Presse- und Werbeveranstaltungen des Vereins und seiner Sponsoren.

Die Sportler übertragen Persönlichkeitsrechte an den Verein und verpflichten sich, keine Verträge mit anderen Werbepartnern zu schließen.

Etwaige – aus Öffentlichkeitsarbeit und Werbung erzielte – Erlöse stehen ausschließlich dem Verein zu.

(LSG Baden-Württemberg, L 8 U 1324/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Erbrecht: Auch im Computerzeitalter müssen Testamente handschriftlich sein

erbrechtMan kennt es aus Filmen: Per Videobotschaft wendet sich der Erblasser an seine Erben. Seinen letzten Willen hat er nicht zu Papier gebracht, sondern erläutert ihn per Film oder hat ihn in einer Computerdatei niedergelegt. Video und Datei sind in eine kennwortgesicherte Daten-Cloud hochgeladen. Während die Angehörigen trauern, gibt der Verstorbene vom Bildschirm aus Anweisungen oder spielt Schnitzeljagd, wie sein „Testament“ heruntergeladen werden kann. Doch ist ein solches Testament auch in der Realität in Deutschland gültig?

Notar Uerlings, Pressesprecher der Rheinischen Notarkammer, kennt nur eine Antwort: „Nein! Nach deutschem Recht muss ein Testament mindestens handschriftlich verfasst sein. Das bedeutet: Es muss eigenhändig geschrieben und das Ganze zum Schluss unterschrieben werden!“ Eine Videobotschaft, eine Computer-Datei, eine SMS oder eine WhatsApp-Nachricht werden nicht als wirksame Testamente anerkannt. Und wer sein Testament selbst verfasst, darf nicht einmal zur Schreibmaschine oder zum Computer greifen. „Jede Zeile des Testaments muss mit der Hand geschrieben werden, sonst ist es unwirksam“, warnt Notar Uerlings.

Und was gehört in ein Testament? „Jeder Bürger hat das Recht, die Erbfolge nach seinen Vorstellungen zu gestalten. Man kann z. B. eine bestimmte Person als Erben einsetzen, ausschließen oder mit einem Vermächtnis einer Person einen bestimmten Gegenstand – z. B. ein Grundstück – zuwenden“, erklärt der Notar. Doch Vorsicht ist geboten. Im Erbrecht lauern zahlreiche Fallstricke. Nicht selten weisen eigenhändige Testamente Fehler auf oder sind missverständlich geschrieben. Streitigkeiten zwischen den Erben sind die Folge.

Für ein Testament sollte deswegen ein Experte im Erbrecht hinzugezogen werden. Der Gesetzgeber hat daher vorgesehen, dass ein Testament auch mit der Hilfe eines Notars errichtet werden kann. Der Notar nimmt nicht nur die Beurkundung vor, sondern leistet vorher eine umfassende Beratung und zeigt verschiedene Regelungsmöglichkeiten auf, sofern der Erblasser nicht bereits einen Anwalt mit der Beratung beauftragt hat.

Auf zwei weitere Vorteile eines notariellen Testaments ist hinzuweisen: Zum einen muss ein notarielles Testament beim Zentralen Testamentsregister der Bundesnotarkammer („www.testamentsregister.de„) registriert werden. So ist sichergestellt, dass das Testament bei Eintritt des Todesfalls auch gefunden wird. Ein zu Hause verwahrtes Testament kann dagegen nicht registriert werden. Zum anderen kann der Gang zum Notar sogar Kosten sparen. Denn häufig muss z. B. gegenüber Banken, Behörden oder dem Grundbuchamt der Nachweis erbracht werden, wer Erbe ist. Hat der Verstorbene ein notarielles Testament hinterlassen, erspart er seinen Erben die Kosten für einen Erbscheinsantrag und den Erbschein.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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