Tierhaltungsvereinbarung: Hund, Katze, Maus – Tierhaltung im Mietshaus

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In Deutschland werden Millionen Hunde, Katzen, Ziervögel und Kleintiere gehalten. Tierhaltungsvereinbarungen haben im Mietrecht daher erhebliche Bedeutung. Nach dem Urteil des BGH ist ein formularvertraglicher völliger Ausschluss der Tierhaltung („Hunde und Katzen“) unzulässig, auch soweit Kleintiere von der Verbotsklausel ausgenommen werden. Dasselbe gilt, wenn die Zustimmung zur Tierhaltung durch die Klausel ins „freie Ermessen“ des Vermieters gestellt wird. Doch was gilt im Einzelnen?

1. Zustimmungsvereinbarung
Eine Zustimmungsvereinbarung darf für die Zustimmung des Vermieters keine Schriftform verlangen. Ist dies der Fall, ist die Vereinbarung als Vertragsklausel unwirksam (LG Freiburg WuM 97, 175). Weiter muss die Vereinbarung Ziervögel, Zierfische und andere Kleintiere (vgl. unten) ausnehmen, deren Haltung grundsätzlich nicht zustimmungsbedürftig ist.

2. Interessenabwägung
Die Grenze hinsichtlich des Ermessens ist bereits vor dem Einwand des Rechtsmissbrauchs zu ziehen, der z. B. gegeben wäre, wenn einem Blinden ohne triftigen Grund ein Blindenhund verweigert wird oder für den Mieter die Haltung eines Haustieres aus psychischen oder physischen Gründen unbedingt erforderlich ist. Im Fall des Zustimmungserfordernisses müssen ebenso wie bei Fehlen einer wirksamen Tierhaltungsvereinbarung die Interessen Vermieter und Mieter abgewogen werden. Bei dieser Interessenabwägung sind folgende Umstände zu berücksichtigen:

• Art und Zahl der zu haltenden Tiere,
• Größe der Mietwohnung,
• Art und Größe des Hauses bzw. der Wohnanlage,
• Anzahl und Art der bisher im Haus gehaltenen Tiere,
• Altersstruktur der Hausbewohner (ältere Menschen, Familien mit Kindern),
• besondere Bedürfnislage beim Mieter (z. B. Blindenhund, Schutzhund) und
• Verhalten des Vermieters in anderen Fällen.

Übliche Kleintiere müssen in jedem Fall von dem Zustimmungserfordernis ausgenommen werden (z. B. Ziervögel, Zierfische, Goldhamster). Dagegen zählen z. B. Ratten, obwohl sie auch „klein“ sind, nicht zu den üblichen Haustieren und fallen daher auch nicht unter die Ausnahme, die für Kleintiere gilt. Dasselbe gilt, soweit es sich um die Haltung gefährlicher Tiere handelt, die immer vertragswidrig ist. Bestimmte Tiere wild lebender Art gelten generell als gefährlich. Hierzu gehören, soweit Kleintiere betroffen sind, z. B. giftige Spinnen und Skorpione. Hinzu kommt, dass sich die Haltung auch der Kleintiere auf einen zuträglichen Umfang beschränken muss, sonst kann vertragswidriger Gebrauch vorliegen.

Nimmt eine Vertragsklausel nur Ziervögel und Zierfische vom Zustimmungserfordernis aus, ist die vertragliche Vereinbarung unwirksam (BGH NZM 08, 78). Nach der BGH-Entscheidung ist der Grund hierfür, dass es auch andere Kleintiere gibt, z. B. kleine Schildkröten.

Es ist davon auszugehen, dass die erteilte Erlaubnis unter dem stillschweigenden Vorbehalt gleichbleibender Verhältnisse steht. Dies bedeutet: Der Widerruf der Tierhaltungserlaubnis muss aus wichtigem Grund möglich sein. Sinnvoll ist, dies bereits bei der Vertragsgestaltung zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere, wenn von einem Haustier, das vertragsgemäß angeschafft wurde, konkrete Gefährdungen, unzumutbare Belästigungen oder Störungen ausgehen.

Durch Individualvereinbarung soll ein vollständiger Ausschluss der Tierhaltung zulässig sein. Allerdings müssen auch bei einer solchen Vereinbarung die wechselseitigen Interessen berücksichtigt werden. So muss der vereinbarte vollständige Ausschluss der Haustierhaltung abgeändert werden können, wenn sich der Sachverhalt gegenüber der Sachlage bei Vertragsschluss gravierend verändert hat (Beispiel: Ein Mieter benötigt infolge zunehmender Sehschwäche einen Blindenhund).

3. Rechtsfolgen
Rechtsfolge der vertraglich nicht gedeckten und nicht genehmigten Tierhaltung kann ein Anspruch auf Unterlassung der Haltung eines bestimmten Tiers sein. Gegebenenfalls ist sogar die Kündigung des Mietverhältnisses als fristlose Kündigung bei erheblichen Verstößen oder die ordentliche Kündigung möglich, wenn die Tierhaltung trotz Abmahnung oder Gerichtsurteil fortgesetzt wird.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Schadenersatz: Arbeitgeber haftet bei verspäteter Lohnzahlung für geringeres Elterngeld

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Zahlt ein Arbeitgeber den Arbeitslohn verspätet aus, haftet er für finanzielle Nachteile, den der Arbeitnehmer dadurch erleidet, z.B. bei der Berechnung von Elterngeld.

Das musste sich ein Zahnarzt vor dem Landesarbeitsgericht (LAG) Düsseldorf sagen lassen. Er hatte seiner schwangeren Arbeitnehmerin den monatlichen Bruttolohn für die Monate Oktober, November und Dezember 2017, der ihr aufgrund eines allgemeinen mutterschutzrechtlichen Beschäftigungsverbots zustand, erst im März des Jahres 2018 gezahlt. Dies führte dazu, dass diese drei Monate für die Berechnung des Elterngelds der Arbeitnehmerin mit 0 EUR angesetzt wurden.

Nach dem Gesetz werden Einkünfte nicht für die Berechnung des Elterngelds zugrunde gelegt, die lohnsteuerrechtlich sog. „sonstige Bezüge“ sind. Dies gilt nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts auch für eine monatliche Lohnzahlung, wenn diese dem Arbeitnehmer später als drei Wochen nach Ablauf des Kalenderjahres zufließt. Weil der zu spät gezahlte Lohn nicht berücksichtigt wurde, betrug das monatliche Elterngeld der Arbeitnehmerin nur 348,80 EUR anstatt monatlich 420,25 EUR.

Die Klage der Arbeitnehmerin gegen den Zahnarzt auf Erstattung der so entstandenen monatlichen Elterngelddifferenz hatte im Wesentlichen Erfolg. Der Zahnarzt schuldet die Differenz als Schadenersatz. Er befand sich mit dem Lohn in Verzug und handelte schuldhaft. Denn die Arbeitnehmerin hatte ihm eine Kopie des Mutterpasses gegeben. Zudem hatte der beauftragte Betriebsarzt das Beschäftigungsverbot bereits im September 2017 festgestellt. Der Umstand, dass der Zahnarzt das zum 6.9.2017 begründete Arbeitsverhältnis angefochten hatte, weil die Klägerin ihn bei Abschluss des Arbeitsvertrags nicht über die Schwangerschaft unterrichtet hatte, entlastete ihn nicht. Diese Anfechtung war unwirksam.

Allerdings hatte auch die Arbeitnehmerin eine Ursache für die Lohnnachzahlung nach Ablauf der dritten Kalenderwoche des Folgejahres gesetzt. Sie hatte sich nämlich am 11.1.2018, d.h. noch vor Ablauf dieser Frist, auf einen Vergleich mit einer Widerrufsfrist bis zum 9.3.2018 eingelassen, nach dem die Zahlung nur gegen Vorlage einer weiteren Bescheinigung erfolgen sollte. Die Richter sahen den deutlich größeren Verschuldensanteil beim Arbeitgeber. Sie verurteilten ihn, der Arbeitnehmerin 70 Prozent des entgangenen Elterngelds zu zahlen. Außerdem muss der Zahnarzt 341,32 EUR an Steuerberatungskosten tragen. Diese musste die Arbeitnehmerin aufwenden, um zu ermitteln, welcher auf den Ersatzanspruch anrechenbare Steuervorteil sich aus der verspäteten Elterngeldzahlung in 2018 ergab.

Quelle: LAG Düsseldorf, Urteil vom 27.5.2020, 12 Sa 716/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Arbeitsrecht

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Bauplanung: Planungsmängel: Enthaftung setzt Bedenkenhinweis voraus

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Ein auf den Vorwurf fehlerhafter Planung gestützter Schadenersatzanspruch gegen den Architekten ist ausgeschlossen, wenn der Bauherr die mangelhafte Planung bzw. Ausführung sogar gewünscht hat.

Voraussetzung für den Haftungsausschluss ist nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Karlsruhe, dass der Bauherr die Tragweite der Fehlerhaftigkeit der Planung erkannt hat. Davon kann aber nur ausgegangen werden, wenn ihn der Architekt entsprechend aufgeklärt hat.

Quelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 10.12.2018, 19 U 83/16 ; rechtskräftig durch Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde, BGH, Beschluss vom 22.05.2019, VII ZR 254/18.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Unfallschadensregulierung: Am Unfallort repariert und danach nach Hause transportiert

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Ereignet sich der Unfall im Haftpflichtfall fernab des Heimatorts, und wird das Fahrzeug in einer Werkstatt am Unfallort repariert, kann der Geschädigte das Fahrzeug danach an den Heimatort transportieren lassen. Die Kosten dafür muss der Schädiger erstatten.

Das folgt aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Eckernförde. Die Schadenminderungspflicht, so das Gericht, gebietet nicht, dass der ­Geschädigte Urlaub oder Freizeit opfert, um das reparierte Fahrzeug zurückzuholen. Wenn sich die Transportkosten in etwa in dem Rahmen halten, der in der Größenordnung von Überführungskosten von Neuwagen liegt (lt. ­Recherche des Gerichts zwischen 400 und 1.000 EUR), können die Kosten als erforderlich betrachtet werden.

Quelle: Amtsgericht Eckernförde, Urteil vom 15.10.2019, 6 C 682/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Haftungsrecht: Ein verspäteter Brief kann auch für die Post teuer werden

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Stellt die Post ein ersichtlich fristgebundenes Schreiben trotz vereinbarter Lieferfrist zu spät zu, kann sie für den aus der verspäteten Zustellung entstehenden Schaden ersatzpflichtig sein.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Köln im Fall einer Frau entschieden, die am 29.9.2017 ein Schreiben an ihre ehemalige Arbeitgeberin verfasst hatte. Darin machte sie Abgeltungsansprüche in Höhe von über 20.000 EUR geltend für Urlaub, den sie wegen Schwangerschaft und Elternzeit nicht hatte nehmen können. Aufgrund einer Klausel im Arbeitsvertrag musste sie diese Ansprüche bis spätestens zum 30.9.2017 geltend machen. Das an die ehemalige Arbeitgeberin adressierte Schreiben enthielt nicht den Zusatz, dass es sich bei der Adressatin um eine GmbH handelt. Die Klägerin gab es am Freitag, dem 29.9.2017, zur Zustellung auf. Sie wählte die Versandmethode „Expresszustellung mit dem Zusatzservice Samstagszustellung“. Nach einem erfolglosen Zustellversuch am 30.9.2017 wurde es letztlich erst am 4.10.2017 zugestellt. Die ehemalige Arbeitgeberin der Frau berief sich deshalb auf eine verspätete Geltendmachung der Ansprüche der Klägerin und zahlte nicht. Den ihr dadurch entstandenen Schaden machte die Frau nun gegen die Beklagte, die Deutsche Post AG, geltend.

Die Beklagte verteidigte sich damit, der Zustellfahrer sei sich wegen des fehlenden Adresszusatzes „GmbH“ und weil die Briefkästen bei der Empfängerin nicht beschriftet waren, unsicher gewesen, ob er die Sendung so zustellen könne und habe deshalb zunächst von einer Zustellung abgesehen. Die Beklagte erstattete nur das Porto in Höhe von 23,80 EUR.

Das Landgericht Bonn hat der Frau Schadenersatz in Höhe von knapp 18.000 EUR zugesprochen. Nachdem die Richter am OLG auf die fehlenden Erfolgsaussichten der Berufung hingewiesen hatten, hat die Deutsche Post AG diese zurückgenommen.

Zur Begründung hat das OLG im Wesentlichen ausgeführt, die Frau habe gegen die Deutsche Post AG einen Schadenersatzanspruch aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Frachtvertrag. Danach haftet der Frachtführer für den Schaden, der durch Überschreitung der Lieferfrist entsteht. Bei der Sendung habe es sich offenkundig um eine solche gehandelt, bei der die Einhaltung der Lieferfrist für die Absenderin von besonderer Bedeutung und Wichtigkeit war. Dies ergebe sich aus der vereinbarten Zusatzleistung „Samstagszustellung“ und dem erheblichen Porto von 23,80 EUR. An der Anschrift der ehemaligen Arbeitgeberin der Klägerin war nur diese als Empfängerin vorhanden. Das Klingelschild war genauso bezeichnet, wie auf dem Brief der Klägerin vermerkt. Daneben hingen zwei unbeschriftete Briefkästen. Nirgends an dem Gebäude ist ein Schriftzug mit der vollen Firma – also inklusive GmbH-Zusatz – angebracht. Es habe aufgrund all dieser Umstände aus Sicht des Zustellers überhaupt keine Anhaltspunkte dafür gegeben, dass eine Adressungenauigkeit vorlag. Er hätte jedenfalls die Pflicht gehabt, an der rund um die Uhr besetzten Pforte nachzufragen.

Quelle: OLG Köln, Beschluss vom 16.4.2020, 3 U 225/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Steuerrecht: Anspruch auf Zusammenveranlagung nach der Trennung

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Ein Ehepartner ist auch nach der Trennung dem anderen gegenüber verpflichtet, in eine von diesem für die Zeit des Zusammenlebens gewünschte Zusammenveranlagung zur Einkommensteuer einzuwilligen, wenn dadurch dessen Steuerschuld verringert wird und der auf Zustimmung in Anspruch genommene Ehepartner keiner zusätzlichen steuerlichen Belastung ausgesetzt ist.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz entschieden. Dies verwies zur Begründung darauf, dass Ehepartner einander grundsätzlich verpflichtet sind, die finanziellen Lasten des anderen nach Möglichkeit zu vermindern, soweit dies ohne eine Verletzung eigener Interessen möglich ist. Hingegen kann ein Ehepartner nicht wegen des Scheiterns der Ehe von dem anderen den Betrag ersetzt verlangen, den er nach der im Vergleich zur getrennten Veranlagung ungünstigeren Lohnsteuerklasse V zuvor mehr gezahlt hat.

Das Familiengericht hatte eine Verpflichtung, der gemeinsamen Veranlagung zuzustimmen zumindest für den Fall verneint, wenn dem auf Zustimmung in Anspruch genommenen Ehepartner im Gegenzug ein Ausgleichsanspruch entstünde, weil sein Einkommen durch die gemeinsame Veranlagung nach einer Lohnsteuerklasse besteuert würde, die sich im Vergleich zur Besteuerung bei getrennter Veranlagung ungünstiger auswirkt (sogenannter dolo agit-Einwand: Arglistig handelt, wer etwas verlangt, das er augenblicklich zurückgeben muss).

Dieser Argumentation ist das OLG entgegengetreten. Aus dem Wesen der Ehe ergebe sich für beide Ehepartner die Verpflichtung, die finanziellen Lasten des anderen Teils nach Möglichkeit zu vermindern, soweit dies ohne eine Verletzung der eigenen Interessen möglich sei. Ein Ehepartner sei daher dem anderen gegenüber verpflichtet, in eine Zusammenveranlagung zur Einkommensteuer einzuwilligen, wenn dadurch die Steuerschuld des anderen verringert werde und der auf Zustimmung in Anspruch genommene Ehepartner keiner zusätzlichen steuerlichen Belastung ausgesetzt werde. Das gelte auch bei getrennt lebenden Ehepartnern, wenn noch eine Zusammenveranlagung für die Zeit des Zusammenlebens verlangt werde. Hingegen könne ein Ehepartner grundsätzlich nicht wegen des Scheiterns der Ehe von dem anderen den Mehrbetrag ersetzt verlangen, den er zuvor nach der im Vergleich zur Besteuerung bei getrennter Veranlagung ungünstigeren Lohnsteuerklasse V mehr gezahlt hat. Denn der ehelichen Lebensgemeinschaft liege die Auffassung zugrunde, mit dem Einkommen der Ehepartner gemeinsam zu wirtschaften und finanzielle Mehrbelastungen auszugleichen. Es bedürfe deshalb einer besonderen Vereinbarung, wenn sich ein Ehepartner die Rückforderung der mit der Wahl der Steuerklasse V verbundenen steuerlichen Mehrbelastung für den Fall der Trennung vorbehalten will. Eine solche Vereinbarung sei in dem entschiedenen Fall nicht ersichtlich gewesen. Deshalb habe die Zustimmung zur Zusammenveranlagung nicht von einem Ausgleich der im Falle der gemeinsamen Veranlagung bestehen bleibenden steuerlichen Mehrbelastung abhängig gemacht werden können.

Quelle: OLG Koblenz, Beschluss vom 12.6.2019, 13 UF 617/18, Abruf-Nr. 213704 unter www.iwww.de.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Grundsicherung: Jobcenter muss keine Miete für Scheinverträge zahlen

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Das Jobcenter muss nur dann Miete für Grundsicherungsempfänger übernehmen, wenn die tatsächlichen Kosten offengelegt werden.

Wie verdeckte Mietverhältnisse unter Verwandten zu beurteilen sind, hatte das Landessozialgericht Niedersachsen-Bremen (LSG) zu entscheiden. Zugrunde lag das Verfahren einer Familie mit vier Kindern aus Hannover, die in den Landkreis Northeim gezogen war. Zuvor hatte sie beim Jobcenter ein Mietangebot über die neue Wohnung vorgelegt, das sich auf rund 1.070 EUR belief.

Das Jobcenter teilte dazu mit, dass der Mietpreis für eine 120 m2-Wohnung in dörflicher Lage unangemessen sei. Daraufhin änderte der in Moskau wohnhafte Vermieter das Angebot kurzfristig auf 750 EUR ab. Auch die Wohnfläche war mit 130 m2 nicht mehr die gleiche. Das Jobcenter wurde hellhörig und stellte fest, dass der Vermieter der Vater der aus Russland stammenden Frau ist, die das Haus in seinem Namen erworben hatte. Die Übernahme der Mietkosten wurde deshalb von der Vorlage von Zahlungsnachweisen abhängig gemacht.

Hiergegen hat die Familie einen Eilantrag gestellt. Sie hat sich auf drohende Obdachlosigkeit berufen und vorgetragen, dass der Vermieter mit Kündigung wegen Zahlungsrückständen gedroht habe. Die Miete solle direkt auf ein Konto in Moskau überwiesen werden.

Das LSG hat die Rechtsauffassung des Jobcenters überwiegend bestätigt. Die Familie müsse die tatsächlichen Kosten offenlegen. Sie könne nicht lediglich auf den Mietvertrag verweisen, da es sich wegen vieler Indizien um einen Scheinvertrag handele. Es sei nicht marktüblich, dass ein Mietangebot ohne Weiteres um ca. 30 Prozent herabgesetzt werde. Die reduzierte Miete sei auch nicht – wie die Familie meinte – besonders günstig. Die Immobilie habe lediglich 80.000 EUR gekostet und hätte sich damit in wenigen Jahren refinanziert. Widersprüchlich sei auch das Vorbringen zu den Zahlungsmodalitäten. Denn wenn der angebliche Vermieter auch Barzahlung bei Besuchen in Deutschland akzeptierte, so seien Mahnung und Kündigungsdrohung schon vor seiner Anreise nicht nachvollziehbar.

Quelle: LSG Niedersachsen-Bremen, Beschluss vom 25.5.2020, L 11 AS 228/20 B ER

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Direktionsrecht: Direktionsrecht hat seine Grenzen

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Der Arbeitgeber kann über sein Direktionsrecht starken Einfluss auf die Arbeitstätigkeit des Arbeitnehmers nehmen. Dies hat aber seine Grenzen, wenn seine Entscheidung nicht billigem Ermessen entspricht oder die Weisung nicht im Rahmen der gesetzlichen, arbeitsvertraglichen und kollektiv-rechtlichen Grenzen erfolgt.

In einem Fall vor dem Landesarbeitsgericht (LAG) Köln war eine angestellte Immobilienkauffrau bislang für Vermietung und Verkauf von Immobilien zuständig. Hierdurch erwarb sie Provisionsansprüche. Diese betrugen rund das Doppelte der Grundvergütung. Der Arbeitgeber übertrug ihr eine Tätigkeit im Bereich von Hausverwaltungen. Dort konnte sie unstreitig keine Provisionsansprüche erwerben. Die Richter am LAG entschieden, dass hier die Grenzen des Direktionsrechts überschritten seien. Die Tätigkeiten seien nicht gleichwertig.

Quelle: LAG Köln, Urteil vom 28.2.2020, 4 Sa 326/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Arbeitsrecht

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Bauplanung: Objektplanung muss höchste Wasserstände berücksichtigen

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Ein Architekt muss den nach der Sachlage notwendigen Schutz gegen drückendes Wasser berücksichtigen. Er muss seiner Planung die (höchsten) Grundwasserstände zugrunde legen, auch wenn diese in der Vergangenheit selten und zuletzt gar nicht mehr erreicht worden sind.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf festgehalten. Die Planungsergebnisse müssen also auf der sicheren Seite liegen. Darüber hinaus muss die Planung nicht nur zu einer fachlich richtigen, sondern auch zu einer dauerhaften Abdichtung führen.

Quelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.3.2019, 23 U 102/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Unfallschadensregulierung: Kein Neu-für-alt-Abzug bei einem Kindersitz

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Kann aus dem Schadenbild am Fahrzeug der Schluss gezogen werden, dass auf den Kindersitz erhebliche Kräfte eingewirkt haben, kann der Geschädigte einen neuen Kindersitz beanspruchen.

Er kann nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Osterholz-Scharmbeck den aktuellen Neupreis verlangen. Beim Kauf eines gebrauchten Kindersitzes besteht nämlich die Gefahr, auch einen vorgeschädigten zu bekommen. Ein Neu-für-alt-Abzug ist dem Geschädigten deshalb nicht zumutbar.

Dass die Kaufrechnung für den beim Unfall benutzten Sitz auf die Ehefrau lautet, und der Ehemann nun den Anspruch gemeinsam mit dem Anspruch wegen des Fahrzeugschadens geltend macht, schadet nicht. Denn der Kauf von Alltagsgegenständen wird dem jeweiligen Ehepartner zugerechnet.

Quelle: Amtsgericht Osterholz-Scharmbeck, Urteil vom 13.2.2020, 3 C 700/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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