Vertragsrecht: Bei Schwarzgeldabrede im WhatsApp-Chat gibt es keinen Werklohn

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Ist das Gericht aufgrund einer WhatsApp-Nachricht davon überzeugt, dass die Parteien eine sogenannte „Schwarzgeldabrede“ getroffen hatten, erhält der Bauunternehmer für seine erbrachte Leistung keinen Werklohn.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf. In dem Fall hatte ein Bauunternehmer in den Jahren 2016 und 2017 umfangreiche Sanierungsarbeiten für den Auftraggeber erbracht. Während der Bauarbeiten zahlte der Auftraggeber an den Bauunternehmer ohne Rechnung mehrere hunderttausend EUR als Abschläge. Bezüglich einer weiteren Abschlagszahlung bat der Bauunternehmer per WhatsApp, die Zahlung per Überweisung auf zwei verschieden Konten aufzuteilen, „damit nicht so viel an die Augen von F…. kommt“. Nach Abschluss der Arbeiten meinte der Bauunternehmer, ihm stünden noch rund 275.000 EUR zu, die er einklagte.

Die Klage scheiterte vor dem OLG an der Schwarzgeldabrede: Die Richter waren davon überzeugt, dass mit „F….“ in der WhatsApp-Nachricht das Finanzamt gemeint gewesen war. Hierfür sprachen nicht nur die weiteren Umstände. Auch hatte sich der Bauunternehmer in Widersprüche verstrickt, als er zu erklären versuchte, wer stattdessen damit gemeint gewesen sein sollte. Deshalb entschied das OLG, dass dem Bauunternehmer kein Werklohn zusteht. Der zugrunde liegende Vertrag verstößt vielmehr gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz. Die Parteien seien sich nämlich einig gewesen, dass die Arbeiten erbracht werden sollten, ohne dass eine Rechnung erstellt wird. Der Werklohn sollte gesetzeswidrig um die Mehrwertsteuer verkürzt werden.

Quelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.1.2020, I-21 U 34/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Haftungsrecht: Keine Mithaftung des überholenden Motorradfahrers, wenn Auto plötzlich ausschert

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Überholt ein Motorradfahrer einen Rückstau, kann ihm bei einem Zusammenstoß mit einem plötzlich ausscherenden Fahrzeug kein Mitverschulden angerechnet werden.

Das folgt aus einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Koblenz. In dem Fall hatte sich vor einer Baustellenampel ein kolonnenartiger Rückstau gebildet. Als kein Gegenverkehr kam, überholt ein Motorrad mit mäßiger Geschwindigkeit (ca. 15 km/h) diese Kolonne. Plötzlich scherte ohne jegliche Vorankündigung ein Pkw aus der Kolone nach links aus, um in einen dort befindlichen Wirtschaftsweg einzubiegen. Dabei kam es zu einer Kollision mit dem Motorrad, das sich bereits auf (nahezu) gleicher Höhe befand.

Die Richter am OLG entschieden, dass den Motorradfahrer kein Mitverschulden an dem Unfall treffe. Auch die von dem Motorrad ausgehende Betriebsgefahr müsse nicht berücksichtigt werden. Der Autofahrer habe den Unfall alleine verursacht. Er müsse daher alleine für den entstandenen Schaden aufkommen.

Quelle: OLG Koblenz, Urteil vom 10.2.2020, 12 U 1134/19, Abruf-Nr. 214671 unter www.iww.de.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Vertragsrecht: Allgemeines ärztliches Attest reicht für Kündigung des Fitnessstudiovertrags nicht aus

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Wird in einem Attest bescheinigt, dass der Kunde aus „gesundheitlichen Gründen“ nicht in der Lage ist, das Fitnessstudio zu nutzen, kann er allein deshalb den Fitnessstudiovertrag nicht fristlos kündigen.

So entschied es das Amtsgericht Frankfurt a. M. im Fall eines Fitnessstudiobetreibers. Der hatte einen Kunden auf rückständige Mitgliedsentgelte i.H.v. ca. 1500 EUR verklagt. Der Kunde berief sich darauf, dass er den Vertrag aus „gesundheitlichen Gründen“ fristlos gekündigt hatte. Was ihm genau fehlte, blieb im Verfahren offen. Der Kunde legte lediglich ein Attest vor, dass ihm entsprechend „gesundheitliche Gründe“ bescheinigte.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Es hat zur Begründung ausgeführt, dass der Kunde sich in der Kündigungserklärung, auf die die Kündigung aus wichtigem Grund gestützt war, zwar darauf beschränken dürfe, auf „gesundheitliche Gründe“ abzustellen. Im Prozess müsse er aber nachprüfbar vortragen und beweisen, dass er an einer bestimmten Erkrankung gelitten habe, die es ihm verwehrt habe, sich im Fitnessstudio sportlich zu betätigen. Auch hier hatte sich der Kunde jedoch nicht näher dazu erklärt, welche „gesundheitlichen Gründe“ vorlagen. Er wollte vielmehr, dass das Gericht dies selbst durch die Vernehmung der behandelnden Ärztin ermitteln solle. Das Gericht lehnte dies ab. Es handele sich um ein unzulässiges Beweisangebot zur Ausforschung des Sachverhalts.

Quelle: Amtsgericht Frankfurt a. M., Urteil vom 25.9.2019, 31 C 2619/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Pflegebedürftigkeit: Sozialhilfeträger kann regelmäßige Zahlungen an Familienangehörige zurückfordern

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Regelmäßige Zahlungen an Familienangehörige zum Kapitalaufbau können zurückgefordert werden, wenn der Schenker selbst bedürftig ist. Dieser Rückforderungsanspruch geht auf den Sozialhilfeträger über, wenn dieser Leistungen erbringt.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Oberlandesgericht (OLG) Celle. Dort hatte eine Großmutter für ihre beiden Enkel nach deren Geburt jeweils ein für 25 Jahre angelegtes Sparkonto eröffnet. Um für die Enkel Kapital anzusparen, hatte sie darauf über einen Zeitraum von ca. elf bzw. neun Jahren jeweils monatlich 50 EUR eingezahlt. Als sie in einer Pflegeeinrichtung untergebracht werden musste, hatte sie die Zahlungen an ihre Enkel bereits eingestellt. Die Kosten für die Heimunterbringung konnte sie aber nicht aus eigenen Mitteln aufbringen. Deshalb kam der Sozialhilfeträger für diese Kosten auf. Er verlangte sodann, dass die Enkel die in den letzten 10 Jahren eingezahlten Beträge zurückzahlen.

Die Richter am OLG verurteilten die Enkel entsprechend. Sie entschieden, dass über mehrere Jahre monatlich geleistete Zahlungen an Familienangehörige zum Kapitalaufbau keine „privilegierten Schenkungen“ sind. Der Sozialhilfeträger kann diese deshalb von den beschenkten Familienangehörigen zurückfordern, wenn der Schenker selbst bedürftig wird und deshalb Leistungen von einem Sozialhilfeträger bezieht.

Schenkungen können nach dem Gesetz grundsätzlich dann zurückgefordert werden, wenn der Schenker seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr selbst bestreiten kann und die zuvor geleisteten Schenkungen keiner sittlichen Pflicht (sog. „Pflichtschenkungen“) oder einer auf den Anstand zu nehmenden Rücksicht entsprach (sog. „Anstandsschenkungen“). Dieser Anspruch geht nach dem Gesetz auf den Sozialhilfeträger über, wenn der Schenker Sozialleistungen bezieht.

Die von der Großmutter regelmäßig zum Kapitalaufbau an die Enkel geleisteten Zahlungen seien nach Ansicht des Gerichts weder eine sittlich gebotene „Pflichtschenkung“ noch eine auf moralischer Verantwortung beruhende „Anstandsschenkung“. Als solche könnten zwar anlassbezogene Geschenke z. B. zu Weihnachten und zum Geburtstag zu werten sein, die die Enkel ebenfalls von ihrer Großmutter bekommen hatten. Hier spreche aber nicht nur die Summe der jährlich geleisteten Beträge in Anbetracht der finanziellen Verhältnisse der Großmutter gegen ein dem Anstand entsprechendes Gelegenheitsgeschenk. Auch der Zweck der Zuwendungen (Kapitalaufbau) spreche gegen eine solche Charakterisierung der Zahlungen, die gerade nicht als Taschengeld an die Enkel geleistet wurden.

Für den geltend gemachten Rückforderungsanspruch kommt es auch nicht darauf an, ob es bei Beginn der Zahlungen für die Großmutter absehbar war, dass sie später einmal pflegebedürftig werden würde.

Quelle: OLG Celle, Urteil vom 13.2.2020, 6 U 76/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Sind Gewerbemieter aufgrund der „CORONA-Gesetze“ zu Minderungen berechtigt?

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Der Bundestag hat am 25.03.2020 ein „Corona-Maßnahmenpaket“ beschlossen. Wichtiger Bestandteil des Paketes ist eine „Unterbrechung“ des Vermieter-Kündigungsrechts bei Corona-bedingtem-Mietzinszahlungsverzug: Für die Zeit bis zum 30.06.2020 ist das Kündigungsrecht des Vermieters ausgeschlossen, wenn der Mieter wegen der Corona-Folgen die Miete nicht zahlen kann. Im Gesetz wird nicht zwischen privaten und gewerblichen Mietern unterschieden.
Erst große Gewerbemieter (Adidas, H&M etc.) hatten ursprünglich angekündigt die Mietzahlungen ab April 2020 einzustellen.

I. Voraussetzungen
Aus einem Gewerbemietvertrag ergibt sich das Recht des Mieters, die angemietete Gewerbefläche für sein (genehmigtes) Gewerbe zu nutzen.
Zu unterscheiden sind im Zusammenhang mit den CORONA-Maßnahmen der Bundesregierung
• Betriebe, die nach den Rechtsverordnungen und Allgemeinverfügungen der Bundesländer zur (vorrübergehenden) Schließung verpflichtet sind, und
• Betriebe, die aufgrund der Corona-Maßnahmen einen Umsatzeinbruch zu verzeichnen haben (z.B. Hotels).

Die nachfolgende Untersuchung hat die erste Fallgruppe zum Gegenstand: Betriebe, die zur vorrübergehenden Schließung verpflichtet sind.
Grundlage hier ist die NRW-VO „Verordnung zum Schutz vor Neuinfizierungen mit dem Coronavirus SARS-CoV-2 (CoronaSchVO)“ vom 22.03.2020, entsprechend der Verordnungen anderer Bundesländer.

  • Danach sind derzeit in NRW untersagt der Betrieb von:
    • allen nicht explizit geöffneten Verkaufsstellen des Einzelhandels
    • Friseure (seit 23.03.2020)
    • Gaststätten (seit 23.03.2020)
    • Restaurants (seit 23.03.2020)
    • Bars (seit 16.03.2020)
    • Massagepraxen (seit 23.03.2020)
    • Tattoo-Studios (seit 23.03.2020)
    • Clubs (seit 16.03.2020)
    • Diskotheken (seit 16.03.2020)
    • Kneipen und ähnliche Einrichtungen (seit 16.03.2020).
    • Theater (seit 16.03.2020)
    • Opernhäuser (seit 16.03.2020)
    • Konzerthäuser (seit 16.03.2020)
    • Museen (seit 16.03.2020)
    • Messen (seit 18.03.2020)
    • Ausstellungen (seit 18.03.2020)
    • Kinos (seit 16.03.2020)
    • Freizeit- und Tierparks (seit 18.03.2020)
    • Spielhallen (seit 16.03.2020)
    • Spielbanken (seit 16.03.2020)
    • öffentliche Kantinen oder Cafeterien in Krankenhäusern
    • Wettannahmestellen und ähnliche Einrichtungen (seit 16.03.2020)
    • Prostitutionsbetriebe (seit 16.03.2020)
    • Sporteinrichtungen (seit 17.03.2020)
    • Fitnessstudios (seit 16.03.2020)
    • Saunen (seit 16.03.2020)
    • Schwimm- und Spaßbäder (seit 16.03.2020)
    • Spielplätze (seit 18.03.2020)
    • Bolzplätze (seit 18.03.2020)
    • Kosmetikstudio (seit 23.03.2020)

II. Herleitung einer Zahlungsverweigerung/eines Zurückbehaltungsrechts

1. Schließungsverpflichtung als „Mietmangel“ i.S.d. 536 BGB

Mietmängel berechtigen den Mieter zur Mietminderung (§ 536 BGB).

a) Öffentlich-rechtliche Vorschriften können nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) einen Mietmangel darstellen; aber nur dann, wenn die Nutzungsbeschränkung auf der konkreten baulichen Beschaffenheit der Mietsache beruht und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters, vgl. (BGH vom 20.11.2013, Az. XII ZR 77/12).

Denn der Vermieter zeichnet sich verantwortlich für den Eignung und Zustand der Sache zum vereinbarten vertraglichen Gebrauch. Die Schließungsverfügung hingegen betrifft den Inhalt des konkret ausgeübten Gewerbes. Anders ausgedrückt: Ausgangs- und Versammlungsbeschränkungen z.B. Ausgangsbeschränkungen, Versammlungsbeschränkungen oder „fehlende Systemrelevanz“ sind öffentlich-rechtliche Vorschriften. Diese beruhen nach der hier vertretenden Einschätzung aber gerade nicht auf baulichen Umständen. Vielmehr haben sie die konkrete Art des ausgeübten Gewerbes zum Gegenstand: Untersagt wird nicht das Gewerbe X im Gewerbeobjekt Y, sondern die Ausübung des Gewerbes X schlechthin, unter anderem auch im Objekt Y.

b) Nach anderen Auffassungen kommt es für die Feststellung eines Mietmangels zugunsten des Gewerbemieters auf die „Unmittelbarkeit“ der Einwirkung von außen an:
So entscheidet der XII. Zivilsenat des BGH, aber auch die für das gewerbliche Mietrecht zuständigen Senate der Oberlandesgerichte die Fälle von Minderungen wegen Außeneinwirkungen, sog. „Umweltmängel“, weiterhin danach, ob eine „Unmittelbarkeit“ der Einwirkung auf die Mietsache von außen gegeben ist oder nicht. Eine solche Unmittelbarkeit wird z.B. bejaht, wenn eine Gaststätte aufgrund von Baustellen regelrecht „eingekapselt“ wird, so dass sie nicht mehr oder nur noch schlecht erreichbar ist. Dann soll ein Mangel der Mietsache vorliegen (vgl. nur OLG Frankfurt, NZM 2015, 542; LG Hamburg BeckRS 2018, 38684).

Indes ist dieser Ansatz nach der hier vertretenen Auffassung nicht sachgerecht, wenn sich zwar eine unmittelbare Einwirkung gegeben ist, (hier die Gewerbestillstand durch Untersagung), diese jedoch selbst das unmittelbare Ergebnis einer „höherwertigen“, nämlich gesetzgeberischen Maßnahme ist, als Ergebnis einer gesetzgeberischen Abwägung verschiedener im Grundgesetz verankerter Rechtgüter und Interessen. Dann nämlich stellt sich die konkrete Beeinträchtigung des individuellen Gewerbebetriebes nur noch als „mittelbar“ dar, da die einschränkende Gesetzesmaßnahme unmittelbar einem anderen Rechtsgut dient (oder zumindest dienen soll): Hier dem (überragenden) Schutz der Gesundheit der Bevölkerung.

Dieser Gedanke findet auch seinen theoretischen Ansatz in der Lehre von den vertraglichen „Risikosphären“, (Larenz, SchuldR I, § 8 II, S. 100 ff.)  Danach lassen sich Risikosphären voneinander abgrenzen und den Beteiligten zuordnen. Damit lässt sich die Haftung selbst für zufällige Risiken danach verteilen,

  1. aus wessen Sphäre ein Risiko stammt,
  2. in wessen Sphäre sich ein Risiko zuerst auswirkt.

Unter beiden Gesichtspunkte wäre hier der Gewerbemieter derjenige, dem das uneingeschränkte Risiko und dessen Haftung zuzuweisen wäre. Denn das Risiko, sein Gewerbe wegen des konkreten behördlichen Verbots nicht ausüben zu dürfen, hat seinen Ursprung im konkret ausgeübten Gewerbe, und nicht etwa im „Anbieten von Gewerbeflächen“ des Vermieters. Darüber hinaus wirkt sich das Risiko auch im Gewerbetrieb des Gewerbemieters aus.
Mit anderen Worten: Der Betrieb eines Fitnessstudios wird durch die NRW-Verordnung untersagt, ohne die bauliche Substanz der Gewerberäume zu betreffen. Würde der Mieter in seinen Gewerbemieträumen Schutzmasken herstellen, wäre die Ausübung seines Gewerbebetriebes in den angemieteten Räumen weiterhin erlaubt.

Das Risiko der konkreten Gewerbeausübung gehört zur Risikosphäre des Mieters. Ein Minderungsgrund durch das behördliche Schließungsgebot/befristete Ausübungsverbot liegt nach der hier vertretenen Auffassung nicht vor.

2. Schließungsverpflichtung als „vorübergehende Unmöglichkeit“ i.S.d. § 275 BGB

Die „vorübergehende Unmöglichkeit“ ist eine gesetzlich nicht geregelte Leistungsstörung, dadurch gekennzeichnet, dass dem Schuldner die geschuldete Leistung zwar gegenwärtig, aber nicht dauerhaft unmöglich ist. Dogmatisch umstritten ist vor allem, ob diese Leistungsstörung nach den Regeln der Unmöglichkeit oder denen des Leistungsverzuges zu bewältigen ist, oder mit einer Kombination aus beidem.

Ausschlaggebend hinsichtlich der vorliegenden Fallfrage ist, ob der Gewerbemieter im Zeitraum eines Pandemiebedingten Gewerbeausübungsverbotes die von ihm angemieteten Räumlichkeiten nicht so nutzen kann, wie es der Vertrag vorgibt, mithin den Vermieter seine Vertragspflichten nicht erfüllt.

Je nachdem, zu welcher Auslegung man neigt, könnte sich daraus ein Minderungs- (oder gar Schadensersatzrecht) des eingeschränkten Gewerbemieters ergeben.

Allerdings ist fraglich allein, ob eine „von behördlichen Einschränkungen verschont bleibende Ermöglichung ungestörten Gewerbebetriebes“ eine dem Vermieter qua Vertrag obliegende Leistung ist.

Dies ist nicht der Fall: Schon hinsichtlich der Gebrauchseinschränkungen von Gaststätten im Zusammenhang mit den (behördlich angeordneten) Rauchverboten hat der BGH klargestellt, dass gesetzliche Einschränkungen keinen Mangel der Miet- oder Pachtsache darstellen, aus welchem der gewerbliche Mieter/Pächter einen Minderungsanspruch herleiten könne.

Auch der BGH bedient sich –zutreffend- der Risikoverteilung, wenn er ausführt, die mit dem gesetzlichen Rauchverbot zusammenhängende Gebrauchsbeschränkung beruhe nicht auf der konkreten Beschaffenheit der Miet- bzw. Pachtsache, sondern beziehe sich allein auf die Art und Weise der Betriebsführung des Mieters oder Pächters. Dies zugrunde gelegt, fallen die Folgen eines gesetzlichen Rauchverbots in Gaststätten allein in das wirtschaftliche Risiko des Mieters/Pächter (vgl. BGH, Urteil vom 13.07.2011, AZ: XII ZR 189/09).

Nichts anderes hat auch bei der Betriebsstillegung durch Behörden/den Gesetzgeber zu gelten. Das Risiko einer ungestörten Fortführung seines Gewerbes entsteht und betrifft typischerweise in der eigenen geschäftlichen Risikosphäre des den Gewerbetreibenden selbst. Es ist gerade jenes Risiko, dem auf der anderen Seite enorme Gewinnmöglichkeiten gegenüberstehen.
Daraus ergibt sich, dass dem Vermieter bei Anordnung einer behördlichen/gesetzgeberischen Betriebsausübungsuntersagung -wie vorliegend- nicht vorgeworfen werden kann, seine vertragliche Leistung nicht oder zu spät zu erfüllen.
Vielmehr erschöpft sich die vertragliche Leistung des Vermieters in der Zur-Verfügung-stellung von den Räumlichkeiten, die den Betrieb eines Gewerbes des Mieters/Pächter dienen können.

Für Minderungsansprüche des gewerblichen Mieters ist hier demnach kein Raum. Zudem wäre es verfehlt, das Haftungsrisiko für gesetzgeberischer Entscheidungen demjenigen aufzubürden, der seinen Vertragsteil erfüllt: Dem Vermieter.
(Anm. d. A. Man stelle sich vor, Gastwirte während einer fiktiven deutschen Prohibition könnten die Miet- und Pachtzahlungen mit dem Argument einstellen, der Vermieter sei dauerhaft gehindert, ihnen den Ausschank von Alkohol zu ermöglichen).

3. Schließungsverpflichtung als „Wegfall der Geschäftsgrundlage“

Eine „Störung der Geschäftsgrundlage“ im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag so nicht geschlossen hätte, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten.

Eine solche „Störung der Geschäftsgrundlage“ berechtigt nach § 313 Abs. 1 BGB zur Anpassung des Mietvertrags, hier möglicherweise eine Mietminderung bis zu 100 % zumindest aber eine Anpassung. Dies würde bedeuten: Eine Anpassung des Mietzinses kann verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.“
Sicherlich haben die Vertragsparteien eine behördlich angeordnete Schließlich nicht vorhergesehen. Ob sie den Vertrag dennoch geschlossen hätten, hängt auch von der Dauer der Einschränkung ab. Bei dauerhafter Schließung des Gewerbebetriebes könnte mit zunehmender Dauer über die Zumutbarkeit nachgedacht werden, am Vertrag festzuhalten. Indes erschweren hiernach die Vielzahl unbestimmter Rechtsbegriffe eine praktische Handhabbarkeit: „Schwerwiegende Veränderung“, „hypothetischer Vorhersehbarkeit“ und „Zumutbarkeit/Unzumutbarkeit“ sind erst aus eine ex post-Perspektive justiziabel.
Indes gelingt auch hier die Risikosphärentheorie a priori ein befriedigendes Ergebnis: Wesentlicher Vertragsbestandteil des Gewerbemietvertrages die (räumliche) Möglichkeit für den Gewerbemieter ist, sein Gewerbe auszuüben. Umsatz und Gewinn aus einem Gewerbe gehören zur Risikosphäre des Mieters. Ein bestimmter Umsatz oder gar Gewinn können nicht garantiert werden, sie gehören zum unternehmerischen Risiko des Gewerbetreibenden, nicht zum Risiko des Vermieters.

Umsatzerwartung/und Gewinnerwartung werden daher auch nicht zur Grundlage des Vertrages. Dies gilt selbst dann, wenn Umsatz/Gewinn völlig entfallen.

III. Fazit

Mietern/Pächtern stehen nach der hier vertretenen Auffassung infolge der mannigfachen behördlichen/gesetzlichen Betriebsstillegungen oder gewerblichen Einschränkungen wegen der Corona-Krise keinerlei Minderungs- oder Schadensersatzrechte aus den Gedanken des Mietmangels, der teilweisen Unmöglichkeit oder dem Gedanken des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu.

Sicher werden viele gewerbliche Mieter dennoch ihre Mietzahlungen ganz oder teilweise nicht zahlen, so wie dies ursprünglich von Konzernen wie Adidas, Deichmann, H & M, Puma unter Berufung auf das vom Bundestag verabschiedete Maßnahmenpaket und den darin verankerten Kündigungsschutz für (gewerbliche) Mieter angekündigt wurde.
Zumindest aber wird Mietern empfohlen werden, die gewerblichen Mieten nur unter Vorbehalt einer späteren Überprüfung zu zahlen.

Denn eines ist klar: Um an ihre Mieten zu kommen, werden die betroffenen Vermieter die Gerichte bemühen müssen, die allerdings derzeit vielerorts ihre Tätigkeiten ebenfalls massiv einschränken. Der Zeitfaktor ist ein enormer Nachteil und lastet schwer, leider ganz auf Seiten der (gewerblichen) Vermieter, zumindest nach der derzeitigen Gesetzeslage.
Denn auch ohne die akuten funktionellen Einschränkungen der Gerichte dürfte es lange dauern, bis erste richtungsfestigende Entscheidungen höherer Gerichte vorliegen.

Gewerblichen Vermietern lässt sich daher derzeit nur anraten, umgehend Zahlungsklage zu erheben, wenn ein Gewerbemieter die im April, Mai oder Juni 2020 fällige Gewerbemiete unabgesprochen ganz oder teilweise nicht zahlt.

Selbstverständlich sollte zu jedem Zeitpunkt seitens der Beteiligten einer außergerichtlichen Lösung der Vorzug gegeben werden: So kann der Gewerbevermieter eine ganz- oder teilweise Stundung des Miet-/ Pachtpreises akzeptieren, wenn der redliche Gewerbemieter über den Differenzbetrag beispielsweise ein notarielles Schuldanerkenntnis nebst Zwangsvollstreckungsunterwerfung beurkunden lässt.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren und Assessor Stefan Markel aus 50321 Brühl

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Kündigung: Aufrechterhalten der ordentlichen Kündigung nach Zahlungsverzug kann treuwidrig sein

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Kündigt ein Vermieter ein langjähriges Wohnraummietverhältnis wegen eines erstmaligen Zahlungsverzugs des Mieters sowohl fristlos als auch hilfsweise ordentlich, wird seine fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Mieter den Mietrückstand binnen weniger Tage nach Zugang der Kündigung ausgleicht. Hält der Vermieter die ordentliche Kündigung dennoch aufrecht, kann dies treuwidrig sein.

Dies folgt aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Rheine. In dem dortigen Fall hatte der Mieter während des mehr als 14 Jahre bestehenden Mietverhältnisses stets pünktlich gezahlt, den Rückstand prompt ausgeglichen und dann die Miete wieder pünktlich gezahlt. Unter diesen Voraussetzungen sei es nach Ansicht des Gerichts treuwidrig, die Kündigung aufrechtzuerhalten. Gegenteilige Anhaltspunkte müsste der Vermieter vortragen.

Quelle: Amtsgericht Rheine, Urteil vom 16.5.2019, 10 C 234/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Entgeltfortzahlung: Was bedeutet der Grundsatz der Einheit des Verhinderungsfalls?

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Der gesetzliche Anspruch auf Entgeltfortzahlung im Krankheitsfall ist auch dann auf die Dauer von sechs Wochen beschränkt, wenn während einer bestehenden Arbeitsunfähigkeit eine neue, auf einem anderen Grundleiden beruhende Krankheit auftritt, die ebenfalls eine Arbeitsunfähigkeit zur Folge hat (Grundsatz der Einheit des Verhinderungsfalls). Ein neuer Entgeltfortzahlungsanspruch entsteht nur, wenn die erste krankheitsbedingte Arbeitsverhinderung bereits zu dem Zeitpunkt beendet war, zu dem die weitere Erkrankung zur Arbeitsunfähigkeit führte.

Zu diesem Ergebnis kam das Bundesarbeitsgericht (BAG). Ist der Arbeitnehmer arbeitsunfähig und schließe sich daran in engem zeitlichen Zusammenhang eine im Wege der „Erstbescheinigung“ attestierte weitere Arbeitsunfähigkeit an, müsse der Arbeitnehmer im Streitfall darlegen und beweisen, dass die vorangegangene Arbeitsunfähigkeit im Zeitpunkt des Eintritts der weiteren Arbeitsverhinderung geendet habe.

Quelle: BAG, Urteil vom 11.12.2019, 5 AZR 505/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Arbeitsrecht

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Werkvertragsrecht: Fristsetzung zur Mangelbeseitigung ist immer erforderlich

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Ein Auftraggeber kann Schadenersatzansprüche wegen Baumängeln nur geltend machen, wenn er dem potenziellen Mängelverursacher zuvor die Gelegenheit gegeben hatte, nachzubessern.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamburg im Einvernehmen mit dem BGH klargestellt. Der Auftragnehmer kann also selbst nach diversen Fehltritten nicht einfach rausgeworfen werden.

Im Urteilstext liest sich das so: „Ein Anspruch auf Schadenersatz wegen Baumängeln setzt voraus, dass dem Auftragnehmer eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt wurde. Es muss ausnahmsweise keine Frist gesetzt werden, wenn der Auftragnehmer die Mängelbeseitigung ernsthaft und endgültig verweigert. Das bloße Bestreiten des Mangels oder des Anspruchs reicht insoweit nicht aus.

Quelle: OLG Hamburg, Urteil vom 14.9.2018, 11 U 138/17; rechtskräftig durch Zurückweisung der NZB, BGH, Beschluss vom 18.9.2019, VII ZR 212/19.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Kostenrecht: Wann sind Sachverständigenkosten durch die Staatskasse zu erstatten?

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Führt ein Sachverständigengutachten im Bußgeldverfahren zum Erfolg, wird der Betroffene ggf. aufgrund des Gutachtens freigesprochen oder das Verfahren eingestellt. Dann kann der Betroffene in bestimmten Fällen auch die für das Sachverständigengutachten aufgewendeten Kosten ersetzt bekommen.

Hierauf hat das Landgericht (LG) Bielefeld hingewiesen. In dem Fall hatte die Behörde falsche Angaben zur Messung gemacht. Das hatte der Betroffene durch das von ihm eingeholte Sachverständigengutachten aufgedeckt. Das Verfahren wurde auf Kosten der Landeskasse eingestellt.

Nach Auffassung des LG muss die Landeskasse auch die Kosten des privaten Sachverständigengutachtens tragen. Diese waren hier als notwendige Auslagen im Sinne der Strafprozessordnung festzusetzen. Die Kosten für ein Privatgutachten sind ausnahmsweise als notwendige Kosten anzuerkennen, wenn schwierige technische Fragestellungen zu beurteilen sind, oder wenn aus früherer Sicht des Betroffenen ein privates Sach­verständigengutachten erforderlich ist, da ansonsten eine erhebliche Verschlechterung der Prozesslage zu befürchten wäre.

Quelle: LG Bielefeld, Beschluss vom 19.12.2019, 10 Qs 425/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Reiserecht: Verkehrssicherungspflichten im Hoteleingangsbereich

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Bei der Frage, wann in einem Hotel auf eine mögliche Rutschgefahr hingewiesen werden muss, kommt es auch darauf an, ob die baulichen Verhältnisse den maßgeblichen örtlichen Bauvorschriften entsprechen.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Reisenden hin. Der Mann ist linksseitig oberschenkelamputiert, trägt eine Prothese und ist auf eine Unterarmstütze angewiesen. Der Mann hatte eine Pauschalreise nach Lanzarote gebucht. Am Tag nach der Ankunft geriet er beim Verlassen des Hotels zu Fall, als er die regennasse Rollstuhlrampe vor dem Hoteleingang zu Fuß passieren wollte. Bei dem Sturz erlitt er eine Handgelenksfraktur. Er verklagte daraufhin das Reiseunternehmen unter anderem auf Rückzahlung des Reisepreises, Ersatz materieller Schäden, Entschädigung wegen nutzlos aufgewendeter Urlaubszeit und Schmerzensgeld. Damit blieb er in den ersten beiden Instanzen jedoch ohne Erfolg.

Der BGH hat die zweitinstanzliche Entscheidung aufgehoben und das Verfahren an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dieses wird im weiteren Prozessverlauf klären müssen, ob der Bodenbelag der Rollstuhlrampe den für die Hotelanlage maßgeblichen örtlichen Bauvorschriften entsprach. Das Berufungsgericht hielt diese Frage für nicht entscheidungserheblich. Es sei ausreichend, einen Hotelgast vor einer Rutschgefahr bei Nässe mit einem Warnschild zu warnen.

Das gelte nach Ansicht der Richter am BGH aber nur für den Fall, dass die Rollstuhlrampe den maßgeblichen örtlichen Bauvorschriften entsprach und damit den Sicherheitsstandard bot, den ein Hotelgast erwarten durfte. Sollte die Rollstuhlrampe diesem Standard nicht entsprochen haben, bestand hingegen eine besondere Gefährdungslage. Dann reiche ein Warnschild im Bereich der Rampe nicht aus.

Quelle: BGH, Urteil vom 14.1.2020, X ZR 110/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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