Mietmängel: Irrtum des Mieters über die Höhe der Minderung

Wer als Mieter mehr mindert als zulässig, riskiert sein Mietverhältnis. Wie ein Irrtum bei der Minderung behandelt wird, zeigt der folgende Beitrag.

Entschuldbarer Rechtsirrtum

Ist der Mieter zur Minderung berechtigt, trifft ihn kein Verschulden, wenn er sich in einem entschuldbaren Rechtsirrtum befindet und deshalb zu viel mindert. Dies bedeutet, dass der Vermieter dann auch nicht wegen der Mietrückstände, die über die letztlich festgestellte zulässige Minderungshöhe hinausgehen, das Mietverhältnis fristlos kündigen kann.

Beispiel: Der Mieter mindert wegen Baulärms die Miete um 70 Prozent. Nach vier Monaten kündigt der Vermieter das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten. Nach Beweisaufnahme entscheidet das Gericht, dass der Minderungsprozentsatz nur 20 Prozent beträgt.

Lösung: Obwohl die Differenz zwischen Minderung und vom Gericht zugestandener Minderungshöhe einen Mietrückstand von zwei Monaten erreicht, ist die fristlose Kündigung hier nicht begründet. Wie ein Gericht nach einer Beweisaufnahme die Minderungshöhe tatsächlich bewertet, darf nicht ohne Weiteres zugrunde gelegt werden. Der dem Gericht insoweit zustehende Ermessensspielraum darf dem Mieter nicht angelastet werden (LG Bückeburg ZMR 12, 623).

Fahrlässiger Irrtum

Der Mieter muss jedoch mit der üblicherweise erforderlichen Sorgfalt prüfen, wie hoch die zulässige Minderung ist. Gegebenenfalls muss er fachkundigen Rat einholen bzw. selbst einen Sachverständigen hinsichtlich der Minderungshöhe tätig werden lassen. Orientiert sich der Mieter nicht an einem bereits eingeholten Gutachten, das Minderungsprozentsätze in Bezug auf den in Frage stehenden Mangel ausweist, ist der eintretende Zahlungsverzug verschuldet.

Der Verzug mit Zahlungsrückständen ist ganz oder teilweise verschuldet, wenn der Mieter mit offenkundig abwegigen Gründen mindert, um sich dadurch seiner Zahlungspflicht zu entziehen. Ist der Mieter in einem Prozess, in dem Zahlungsrückstände wegen Minderung eingeklagt wurden, rechtskräftig zur Zahlung der einbehaltenen Miete verurteilt worden und mindert er anschließend wegen desselben Sachverhalts erneut, ist der Zahlungsverzug verschuldet.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl