Nebenkosten: Warmwasserkosten bei hohem Wohnungsleerstand

Auch bei hohen Leerständen bleibt es grundsätzlich bei der gesetzlich vorgegebenen Abrechnung, wonach die Kosten zu mindestens 50 Prozent nach Verbrauch umzulegen sind.

Diese grundsätzliche Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Rechtsstreit einer Wohnungsbaugenossenschaft. Diese hatte der Beklagten eine Wohnung in einem 28-Familien-Haus in Frankfurt (Oder) vermietet. Da das Haus im Rahmen der Stadtplanung abgerissen werden sollte, waren Ende 2011 nur noch wenige Wohnungen belegt. Der erhebliche Wohnungsleerstand hatte zur Folge, dass die für eine große Leistung und viele Wohnungen ausgelegte Heizungs- und Warmwasseranlage gemessen an dem geringen Verbrauch der wenigen verbliebenen Mieter nicht mehr kostengünstig arbeitete.

Die Baugenossenschaft legte von den im Abrechnungsjahr 2011 angefallenen Warmwasserkosten 50 Prozent nach Wohnflächenanteilen um, 50 Prozent der Kosten berechnete sie nach dem Verbrauch. Von dem Gesamtverbrauch im Gebäude entfiel ca. ein Drittel auf die Beklagte. Daraus errechnete die Baugenossenschaft einen Verbrauchskostenanteil von 1.195,06 EUR. Hiervon stellte sie der Beklagten „aus Kulanz“ allerdings lediglich die Hälfte (597,53 EUR) in Rechnung. Die Beklagte weigerte sich, Nachzahlungen zu erbringen. Die Baugenossenschaft habe die Warmwasserkosten aufgrund des hohen Leerstands im Haus nicht nach Verbrauch, sondern ausschließlich nach der Wohnfläche umlegen dürfen.

Der BGH hat entschieden, dass die Berechnung auf der Grundlage der Heizkostenverordnung aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden sei. Auch bei hohen Leerständen bleibe es grundsätzlich bei der gesetzlich vorgegebenen Abrechnung. Danach sind die Kosten zu mindestens 50 Prozent nach Verbrauch umzulegen.

Allerdings könne die strikte Anwendung der Vorgaben der Heizkostenverordnung bei hohen Leerständen in Einzelfällen zu derartigen Verwerfungen führen, dass eine angemessene und als gerecht empfundene Kostenverteilung nicht mehr gegeben ist. Diesen Fällen könne mit einer aus dem Prinzip von Treu und Glauben abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden. Ob eine solche Anspruchskürzung geboten ist, um die beiderseitigen Interessen zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen, obliegt grundsätzlich der Beurteilung des Tatrichters. Im vorliegenden Fall konnte der BGH die Beurteilung selbst vornehmen, da keine weiteren tatsächlichen Feststellungen zu treffen waren. Hierbei war zu berücksichtigen, dass die Baugenossenschaft bereits den für die Beklagte günstigsten Maßstab (50 Prozent) gewählt hat. Zudem hat sie von dem sich so ergebenden Betrag lediglich die Hälfte geltend gemacht. Daher habe sich für die knapp 50 qm große Wohnung der Beklagten für Heizung und Warmwasser ein zwar hoher, aber nicht völlig untragbar erscheinender Betrag von rund 1.450 EUR ergeben. Auf der anderen Seite habe auch die Wohngenossenschaft – ohne für die leer stehenden Wohnungen Mieteinnahmen zu erhalten – schon über den Wohnflächenanteil beträchtliche Kosten zu tragen. Sie müsse es ihrerseits ebenfalls hinnehmen, dass die angesichts des Leerstandes unwirtschaftliche Heizungsanlage erhebliche Mehrkosten verursacht. Insgesamt erscheine es daher nicht unangemessen, dass auch die Mieter einen nicht ganz unerheblichen Teil der leerstandsbedingten Mehrkosten zu tragen haben. Eine weitere Anspruchskürzung über den von der Baugenossenschaft bereits freiwillig abgezogenen Betrag hinaus sei nach Ansicht der Richter deshalb auch unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nicht geboten (BGH, Urteil vom 10.12.2014, VIII ZR 9/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl