Verkauft eine Stadt ein teilweise als Straße gewidmetes Grundstück als Privatgrundstück an einen Investor, kann dieser aufgrund des vorliegenden Rechtsmangels nicht mehr von dem Kaufvertrag zurücktreten, wenn der Gewährleistungsanspruch verjährt ist. Der Käufer schuldet in dem Fall aber auch keine weitere, vertraglich vereinbarte Vertragsstrafe.
Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm im Fall eines Investors entschieden. Dieser hatte von einer Stadt das ehemalige Schlachthofgelände gekauft. Teil des verkauften Grundstücks ist eine als „Schlachthofstraße“ bezeichnete Wegfläche, eine nach ca. 20-30m mit einem Tor versehene Sackgasse. Nach dem Kaufvertrag musste der Käufer ab dem 1.1.2010 30 Arbeitsplätze nachweisen. Pro nicht geschaffenem Arbeitsplatz war eine Vertragsstrafe von 5.000 EUR fällig.
Das Kaufobjekt wurde zum 1.2.2009 übergeben. Als ein Anlieger eines benachbarten Gewerbebetriebs die Schlachthofstraße weiterhin als Zuwegung zu seinem Betrieb und als Abstellfläche nutzen wollte, wurde bekannt, dass die Schlachthofstraße als öffentliche Straße gewidmet war. Als solche war sie auch in einer im Bauamt der Stadt geführten Widmungskartei eingetragen. Die Widmung bestätigte das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen in einem vom Anlieger gegen die Stadt geführten verwaltungsgerichtlichen Verfahren im Jahre 2014. Bereits im Mai 2011 hatte der Käufer gegenüber der Stadt den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt, weil er den als öffentliche Straße gewidmeten Grundstücksteil nicht nach seinen Vorstellungen nutzen und bebauen könne.
Gegenüber dem Rücktritt könne sich die Stadt aber auf die Einrede der Verjährung berufen, so das OLG. Es gelte eine zweijährige Verjährungsfrist. Diese habe mit der Übergabe des Grundstücks am 1.2.2009 begonnen. Sie sei bereits vor der Rücktrittserklärung im Mai 2011 vollendet gewesen. Auf eine längere Verjährungsfrist könne sich der Kläger nicht berufen, da die Stadt den Rechtsmangel nicht arglistig verschwiegen habe. Ebenso sei auch der Schadenersatzanspruch verjährt.
Die Verjährung schließe aber nicht aus, dass der Kläger gegenüber der Stadt eine weitere Vertragsstrafenzahlung und ihre weitere Inanspruchnahme insoweit aus dem notariellen Kaufvertrag verweigern dürfe. Nach dem erst durch die Verjährungseinrede unwirksam gewordenen Rücktritt schulde der Klägerin der Stadt keine weitere Vertragserfüllung, mithin auch keine weitere Vertragsstrafe. Deswegen habe die Stadt auch der Löschung einer zur Absicherung der weiteren Vertragsstrafe vereinbarten Grundschuld zustimmen müssen. Sie könne in Bezug auf die Vertragsstrafe keine Vollstreckungsmaßnahmen aus dem Kaufvertrag veranlassen.
Quelle: OLG Hamm, Urteil vom 14.1.2016, 22 U 136/11
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl
