Immobilienkauf: Was Sie beim Kauf einer vermieteten Immobilie beachten müssen

, ,

In Zeiten von Dauerniedrigzinsen sind Immobilien oft eine begehrte Form der Geldanlage. Wer eine vermietete Immobilie kauft, denkt in erster Linie an die Finanzierung und die steuerlichen Aspekte. Verkäufer und Käufer übersehen aber leicht wichtige Besonderheiten.

„So werden bestehende Mietverhältnisse häufig nur unzureichend thematisiert“, sagt Dr. Thomas Raff, Geschäftsführer der Notarkammer Pfalz. Dies ist für den Käufer nicht ungefährlich, denn er tritt nach einer Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch in diese Mietverhältnisse ein. Das Mietverhältnis wird mit ihm als neuem Eigentümer fortgesetzt. Für den Käufer ist es daher wichtig, bestehende Mietverhältnisse und mögliche Konflikte mit den Mietern zu kennen. „Um im Nachhinein Streitigkeiten bis hin zu Schadenersatzklagen zwischen Verkäufer und Käufer zu vermeiden, sollte der Umgang mit den Mietverhältnissen immer im notariellen Kaufvertrag geregelt werden“, sagt Dr. Raff. Namentlich im Zusammenhang mit der vom Mieter gezahlten Kaution können beim Eigentümerwechsel Haftungsfragen auftreten.

Sind sich Verkäufer und Käufer hingegen einig, dass die Immobilie mietfrei übergeben werden soll, rät Dr. Raff, im Kaufvertrag die Räumung durch den Mieter als Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises zu vereinbaren. Allerdings sollten sich Verkäufer auch nicht vorschnell zur Mietfreistellung verpflichten, sondern nur, wenn die wirksame Beendigung des Mietverhältnisses rechtlich möglich und die rechtzeitige Räumung durch den Mieter sichergestellt sind.

Besondere Vorsicht ist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs geboten. Dem Verkäufer steht nach Abschluss des Kaufvertrags ein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs nicht mehr zu, denn ein etwaiger eigener Bedarf ist dadurch entfallen. Umgekehrt tritt der Käufer nicht bereits mit Abschluss des Kaufvertrags, sondern erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch in das Mietverhältnis ein. Erst dann, also möglicherweise erst einige Wochen oder Monate später, kann der Käufer wegen Eigenbedarfs rechtswirksam kündigen. Für die Kündigung können sogar Sperrfristen von drei Jahren, in Extremfällen sogar von zehn Jahren gelten.

Bei vermieteten Wohnungen besteht eine weitere Besonderheit: War eine Wohnung vermietet und ist erst danach Wohnungseigentum begründet worden, kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen. Der Notar wird dann eine Vereinbarung im Vertrag empfehlen, nach der der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn gewährleistet ist, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht ausübt.

Quelle: Hamburger Notarkammer

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

/von

Ordnungswidrigkeit: Filmaufnahmen mit dem Handy während der Fahrt können teuer werden

, ,

Wer beim Vorbeifahren mit dem PKW ein Mobiltelefon (Smartphone) horizontal deutlich in Richtung eines verunfallten Fahrzeugs hält, kann damit nur eine Funktion des Mobiltelefons nutzen. Entweder filmt er das verunfallte Fahrzeug oder er fotografiert es. Einen anderen Sinn kann diese äußere Handlung nicht ergeben.

Mit dieser Begründung verurteilte das Amtsgericht Castrop-Rauxel einen Autofahrer wegen vorsätzlicher verbotswidriger Benutzung eines Mobiltelefons als Kraftfahrzeugführer zu einer Geldbuße von 125 EUR. Der Mann war von einem Polizisten beobachtet worden, als er auf der Autobahn an einer Unfallstelle vorbeifuhr. Dabei hielt er ein Mobiltelefon in seiner rechten Hand horizontal über dem Lenkrad. Dieses drehte er in Richtung des verunfallten Fahrzeugs, während er daran vorbeifuhr. Der Mann behauptete, er habe keine Funktion seines Mobiltelefons benutzt. Er habe es lediglich vom Beifahrersitz verlegen wollen.

Das hielt das Amtsgericht jedoch für eine Schutzbehauptung. Hätte der Mann sein Mobiltelefon lediglich vom Beifahrersitz verlegen wollen, würde es keinen Sinn machen, das Mobiltelefon in Richtung des verunfallten Fahrzeugs zu halten. Zumal es beim bloßen Verlegen des Telefons an eine andere Stelle nahegelegen hätte, das Telefon vertikal in die Hand zu nehmen. Vertikal kann ein Mobiltelefon nämlich mit einer Hand viel leichter gefasst und verlegt werden als in horizontaler Position. Es ergibt beim bloßen Verlegen des Telefons keinen Sinn, sich durch horizontales Halten des Telefons das Verlegen unnötig zu erschweren. Im Gegensatz dazu macht es allerdings sehr wohl Sinn, das Mobiltelefon horizontal in Richtung des verunfallten Fahrzeugs zu halten, wenn dabei beispielsweise ein Videofilm des Unfalls gefertigt wird. Das horizontale Halten gewährleistet nämlich ein breites Aufnahmebild. Ein Video oder Foto kann dann im Anschluss daran mit mehr Details angeschaut werden. Insofern macht es auch einen Sinn, das Mobiltelefon extra in Richtung des Unfalls zu halten.

Quelle: Amtsgericht Castrop-Rauxel, Urteil vom 29.1.2019, 6 OWi 313/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Verkehrsrecht

/von

Autokauf: Gebrauchtwagen: Autohaus muss auf Einsatz als Mietwagen hinweisen

, ,

Wurde ein Gebrauchtwagen zuvor als Mietwagen genutzt, muss das Autohaus in seiner Werbung darauf hinweisen.

Das entschied aktuell das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg in einem wettbewerbsrechtlichen Fall. Der Kläger, ein Verein, der sich für die Einhaltung von Wettbewerbsregeln einsetzt, hatte gegen ein Autohaus aus Lingen auf Unterlassung geklagt. Das Autohaus hatte im Internet ein Fahrzeug als Gebrauchtwagen angeboten, das zuvor knapp ein Jahr lang als Mietwagen in Spanien eingesetzt war. Hierauf hatte das Autohaus nicht hingewiesen. Vermerkt war in der Anzeige, dass das Fahrzeug bislang nur einen Halter hatte. Der klagende Verein hielt die Anzeige für wettbewerbswidrig. Der Hinweis auf die Mietwageneigenschaft sei für potenzielle Käufer eine wesentliche Information.

Der Autohändler widersprach dem und hatte damit vor dem Landgericht Osnabrück zunächst Erfolg. Die Annahme, eine Nutzung als Mietfahrzeug sei eine negative Eigenschaft, sei heutzutage nicht mehr gerechtfertigt. Denn die Mietwagenfirmen seien darauf angewiesen, dass die Fahrzeuge stets in einem technisch wie optisch einwandfreien Zustand seien. Außerdem sei es heute üblich, dass relativ viele, nur kurz genutzte Mietfahrzeuge auf dem Markt seien. Ein Käufer könne sich hierauf einstellen.

Das sahen die Richter am OLG anders. Bei der Mietwageneigenschaft handele es sich um eine wesentliche Information, die für die geschäftliche Entscheidung des Käufers ein erhebliches Gewicht habe. Im Allgemeinen werde es als abträglich angesehen, wenn ein Fahrzeug als Mietwagen verwendet wurde. Das folge daraus, dass die zahlreichen Nutzer keine Veranlassung hätten, das Fahrzeug sorgsam zu behandeln. Zu rechnen sei mit Fahrern mit wechselnden Temperamenten, wechselnder Fahrfähigkeit und unterschiedlichen Sorgfaltseinstellungen. All dies könne einen Einfluss auf die Verschleißteile und den Pflegezustand eines Fahrzeugs haben. Unabhängig davon, ob die Bedenken gegen einen Mietwagen tatsächlich berechtigt seien, messe der durchschnittliche Verbraucher der Mietwageneigenschaft jedenfalls eine wesentliche Bedeutung für seine Kaufentscheidung bei. Für den Verkäufer sei die Information hierüber auch ohne Weiteres möglich. Die fehlende Information sei somit ein Wettbewerbsverstoß nach dem Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb.

Das beklagte Autohaus wurde daher verurteilt, in Zukunft keine Anzeigen mehr ohne den Hinweis auf die Mietwageneigenschaft eines Fahrzeugs zu schalten.

Quelle: OLG Oldenburg, Urteil vom 15.3.2019, 6 U 170/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Erbrecht: Nachlasspfleger verliert seine Vergütung bei massivem Verstoß gegen Sorgfaltspflichten

, ,

Wer als Nachlasspfleger vorsätzliche oder mindestens leichtfertige Verstöße gegen Treue- und Sorgfaltspflichten begeht, kann seinen Vergütungsanspruch verwirken.

Das folgt aus einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt a. M. Dort hatte sich der eingesetzte Nachlasspfleger vom Girokonto der Erblasserin 2.500 EUR überwiesen. Als Verwendungszweck hatte er „vorgelegte Räumungskosten“ angegeben. Davon zahlte er angeblich einem Entrümpler 1.500 EUR in bar – eine ordnungsgemäße Rechnung war nicht erteilt worden – und einem Erbenermittler 1.000 EUR. Die Rechnungsstellung des Erbenermittlers erfolgte­ wesentlich später als die Überweisung und zu einem wesentlich höheren Betrag, wobei allerdings tatsächlich nur 1.000 EUR gezahlt wurden. Das OLG sah in diesem Verhalten einen massiven Verstoß gegen die Sorgfaltspflichten des Nachlasspflegers. Es versagte ihm daher seinen Vergütungsanspruch.

Quelle: OLG Frankfurt a. M., Beschluss vom 22.1.2019, 20 W 316/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Mietminderung: Wer eine provisorische Mangelbeseitigung ablehnt, kann sein Minderungsrecht verlieren

, ,

Lehnt der Mieter eine vom Vermieter angebotene provisorische Zwischenlösung zur Beseitigung eines von ihm angezeigten Mangels ab, kann er das Recht zur Mietminderung ab dem Zeitpunkt verlieren, ab dem die provisorische Zwischenlösung voraussichtlich abgeschlossen worden wäre.
So entschied es das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg im Fall einer Wohnung, in der die Gastherme ausgefallen war. Sie versorgte die Wohnung sowohl mit Wärme als auch mit Warmwasser. Da sich der Mangel nicht innerhalb kurzer Zeit beheben ließ, schlug der Vermieter vor, die Wohnung zunächst mit Radiatoren zu beheizen und provisorisch einen Warmwasserboiler einzubauen. Dies lehnte der Mieter allerdings ab.

Das Amtsgericht stellte klar, dass grundsätzlich eine Mietminderung von 50 Prozent berechtigt wäre. Diese Mietminderung gelte aber nur bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die Versorgung mit Wärme und Warmwasser provisorisch hätte wiederhergestellt werden können. Danach bestehe kein Minderungsrecht des Mieters mehr.

Quelle: Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 4.12.2018, 224 C 297/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

/von

Arbeitszeit: Es besteht kein Anspruch auf halbe Urlaubstage

, ,

Der Urlaub ist nach dem Bundesurlaubsgesetz (BUrlG) zusammenhängend zu gewähren. Ist der Urlaubswunsch darauf gerichtet, den Urlaub in Kleinstraten zu zerstückeln, muss er nicht erfüllt werden.

Zu diesem Ergebnis kam das Landesarbeitsgericht (LAG) Baden-Württemberg. Es hielt hierbei fest, dass das BUrlG keinen Rechts­anspruch auf halbe Urlaubstage oder sonstige Bruchteile von Urlaubstagen kenne. Hiervon könne für die Urlaubsansprüche, die den gesetzlichen Mindesturlaub übersteigen, durch vertragliche Vereinbarung abgewichen werden.

Das BUrlG bestimmt, dass der Urlaub zusammenhängend zu gewähren ist. Eine Ausnahme greift nur, wenn dringende betriebliche oder in der Person des Arbeitnehmers liegende Gründe eine Teilung erforderlich machen. Umstritten ist, ob der bloße Wunsch des Arbeitnehmers, einen geteilten Urlaub zu erhalten, bereits ein in der Person des Arbeitnehmers liegender Grund für eine solche Teilung sein kann, jedenfalls solange eine zusammenhängende Gewährung von mindestens zwei Wochen nicht verhindert wird. Ausgehend davon, dass der Urlaub Erholungszwecken dienen muss, kann selbst auf Wunsch des Arbeitnehmers das Zerstückeln und Atomisieren des Urlaubs in viele kleine Einheiten nicht gefordert werden. Werde der Urlaub in solchen Kleinstraten gewährt, würde dies den Urlaubsanspruch des Arbeitnehmers nicht ordnungsgemäß erfüllen. Ein derart gewährter Urlaub könne nochmals gefordert werden. Der Urlaub könne nicht in Bruchteilen eines Urlaubstags gewährt werden. Eine Ausnahme gelte nur, wenn es sich um einen Bruchteil von unter 0,5 handele, der sich aus der Teilurlaubsberechnung z.B. beim Ausscheiden aus dem Arbeitsverhältnis ergebe.

Quelle: LAG Baden-Württemberg, Urteil vom 6.3.2019, 4 Sa 73/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Arbeitsrecht

/von

Haftungsrecht: Ungeeigneten Beton verwendet: Leistung ist auch ohne Schadenssymptome mangelhaft

, ,

Erfüllt eine Bodenplatte nicht die Anforderungen, die an eine Bodenplatte in dem betreffenden Baugebiet wegen betonaggressiven Grundwassers zu stellen sind, ist sie auch dann mangelhaft, wenn eine tatsächliche Schädigung (noch) nicht festgestellt werden kann.

Das gilt nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Jena jedenfalls dann, wenn der verwendete Beton nicht die notwendigen Anforderungen erfüllt und es zu einer – jedenfalls temporären – Berührung des Grundwassers mit der Bodenplatte kommt.

Quelle: OLG Jena, Urteil vom 30.6.2016, 1 U 66/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

/von

Haftungsrecht: Wer bei Tempo 200 das Navi bedient, handelt grob fahrlässig

, ,

Wer ein Kraftfahrzeug mit einem weit über der Richtgeschwindigkeit liegenden Tempo fährt – hier 200 km/h –, muss in besonderem Maße seine volle Konzentration auf das Verkehrsgeschehen richten. Schon die kurzzeitige Ablenkung durch Bedienung des sog. Infotainmentsystems (Navigationssystem) kann bei derartigen Geschwindigkeiten den Vorwurf der groben Fahrlässigkeit begründen.

Folge einer solchen groben Fahrlässigkeit war in dem Fall vor dem Oberlandesgericht (OLG) Nürnberg der zumindest teilweise Verlust der Haftungsfreistellung in den einer Kaskoversicherung nachgebildeten Bedingungen eines Mietvertrags. Geklagt hatte eine Autovermieterin gegen den Fahrer eines vermieteten Pkw, Typ Mercedes Benz CLS 63 AMG. Der Fahrer war auf der Autobahn verunfallt und hatte den Wagen beschädigt. Während er auf der linken Spur fuhr, bediente er das Infotainmentsystem des Fahrzeugs, um dort Informationen abzurufen. Dabei geriet das Fahrzeug nach links von der Fahrbahn ab und stieß gegen die Mittelleitplanke.

Das Gericht verwies auf die Vereinbarung im Mietvertrag. Danach könne die Haftungsfreistellung entsprechend der Schwere des Verschuldens gekürzt werden. Der Fahrer habe hier grob fahrlässig gehandelt. Die Autovermieterin könne daher die Hälfte des Schadens – ca. 12.000 EUR – bei ihm geltend machen.

Für das Gericht war es dabei unerheblich, dass der Pkw einen sog. Spurhalteassistenten hatte. Zumindest bei derart hohen Geschwindigkeiten reduziere dieser den Schuldvorwurf nicht.

Quelle: OLG Nürnberg, Urteil vom 2.5.2019, 13 U 1296/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Abstandsverstoß: Vertrauen auf Abstandspiloten wird nicht geschützt

, ,

Bei einem Abstandsverstoß kann sich der Betroffene nicht darauf berufen, auf die Funktion eines in seinem Fahrzeug als Teil eines Fahrerassistenz-Pakets verbauten sog. Abstandspiloten vertraut zu haben.

So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Bamberg. Die Richter wiesen darauf hin, dass dies mit der ordnungsgemäßen Erfüllung der Pflichten eines Fahrzeugführers unvereinbar sei. Folge dieser Ansicht ist, dass damit auch die Anerkennung eines privilegierenden sog. Augenblicksversagens ausscheidet.

Quelle: OLG Bamberg, Beschluss vom 6.11.2018, 3 Ss OWi 1480/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Haftungsrecht: Einkaufszentrum haftet für defekten Personenaufzug

, ,

Der Betreiber eines Einkaufszentrums haftet wegen der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten für Schäden durch einen defekten Personenaufzug, wenn dessen Türschließmechanismus nicht regelmäßig gewartet und daher der Arm einer Benutzerin eingequetscht wird.

Mit dieser Begründung sprach das Landgericht (LG) Köln einer Frau ein Schmerzensgeld von 550 EUR zu. Die Frau hatte ein Einkaufszentrum besucht. Als sie einen Aufzug betrat, schlossen sich die Aufzugtüren ohne Vorwarnung schnell und ruckartig. Die Frau erlitt ein stark schmerzendes Hämatom. Sie musste über drei Wochen einen Verband tragen und Schmerzmittel nehmen.

Das Gericht machte deutlich, dass das Einkaufszentrum seine Verkehrssicherungspflicht verletzt habe. So reiche allein eine turnusmäßige TÜV-Prüfung auf Basis der gesetzlich vorgeschriebenen Intervalle angesichts der denkbaren Vielzahl technischer Fehlfunktionen nicht aus, um der Verkehrssicherheitspflicht des Aufzugbetreibers zu genügen. Bei einem viel genutzten Aufzug ist es nötig, dass dieser täglich durch geschultes Personal kontrolliert wird, etwa im Rahmen von Testfahrten. Dieser Pflicht sei der Betreiber vorliegend nicht nachgekommen.

Quelle: LG Köln, Urteil vom 14.6.2019, 2 O 174/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von