Bauüberwachung: Finanzschwacher Bauunternehmer – Haftet der Bauherr mit?

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Der Auftraggeber kann an einem Ausführungsfehler mitschuldig sein, wenn er Arbeiten, von denen er weiß, dass sie mit Gefahren verbunden sind, an einen Unternehmer vergeben hat, dessen mangelnde Sachkunde ihm bekannt war. Die bevorstehende Insolvenz oder absehbare finanzielle Schwierigkeiten sind aber kein Grund, von einer Auftragserteilung abzusehen.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) München entschieden. Im konkreten Fall hat es den Auftraggeber sogar von jeglichem Mitverschulden an dem Mangel freigesprochen. Dass er um die finanziellen Probleme der Firma wusste, war egal. Gleiches galt für den Umstand, dass die Firma mit den Arbeiten erst weit hinter dem Zeitplan begonnen hatte, worüber der Architekt den Auftraggeber informiert hatte. Die Richter sahen keinen Anlass, ein Mitverschulden anzunehmen.

In einem solchen Fall bleibt dem Bauplaner nur eine Möglichkeit: Er muss an seinen Auftraggeber einen umfassenden Bedenkenhinweis richten. Dabei muss er sich an § 4 Abs. 3 VOB/B orientieren. Er sollte ihm deutlich machen, warum er der Auffassung ist, dass das Unternehmen diesen Auftrag nicht ordnungsgemäß abwickeln kann. Das sollte er mit Daten und Fakten untermauern. Die vorliegende Entscheidung lehrt, dass es nicht reicht, den Auftraggeber über das „Chaos auf der Baustelle“ in Kenntnis zu setzen. Er muss daraus nicht den Schluss ziehen, von der Firma sofort Abstand zu nehmen bzw. die Baustelle einzustellen.

Quelle: OLG München, Urteil vom 22.3.16, 9 U 2091/15; rechtskräftig durch Zurückweisung der NZB, BGH, Beschluss vom 12.9.2018, VII ZR 88/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Verjährung: Konkludente Abnahme von Architektenleistungen

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Wird die Schlussrechnung vorbehaltlos gezahlt und die Fertigstellungsanzeige widerspruchslos hingenommen, ist darin eine konkludente Billigung des Bauherrn zu sehen.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig-Holstein hin. In dem Fall erfolgten unstreitig nach Fertigstellung des Bauwerks binnen angemessener Prüffrist keine entsprechenden Mängelrügen des Bauherrn. Erst gut ein Jahr später rügte er ein „gequollenes Holzteil“. Unter Berücksichtigung von Treu und Glauben und mit Rücksicht auf die Verkehrssitte durfte der Bauunternehmer deshalb davon ausgehen, dass der Bauherr seine Leistungen beanstandungslos in Gebrauch genommen hatte. Die Ansprüche des Bauherrn waren daher verjährt.

Quelle: OLG Schleswig-Holstein, Hinweisbeschluss vom 2.1.2018, 7 U 90/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Anscheinsbeweis: Ursache für die Verseuchung eines Brunnen

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Geht nach der Sanierung einer Abwasserleitung die Belastung eines benachbarten Brunnens mit Fäkalbakterien in nahem zeitlichem Zusammenhang rapide zurück, so spricht der Anscheinsbeweis dafür, dass Schadstellen in der Abwasserleitung für die Kontamination ursächlich waren.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz hin. Es verurteilte daher den beklagten Abwasserzweckverband, der in erster Instanz noch obsiegt hatte, dem Grunde nach zum Schadenersatz.

Der Senat hat sich insoweit an die Rechtsprechung angelehnt, wonach ein Anscheinsbeweis gegeben ist, wenn in engem räumlichen und zeitlichen Zusammenhang mit (Tief-)Bauarbeiten Risse und Veränderungen an Gebäuden auftreten. Diesen Anscheinsbeweis habe der beklagte Abwasserverband nicht zu erschüttern vermocht. Andere Ursachen für den Bakterieneintrag in das Brunnenwasser seien realitätsnah nicht gegeben gewesen. So hätten unter anderem keine konkreten Anhaltspunkte dafür vorgelegen, dass tatsächlich größere Mengen organischen Düngers im fraglichen Zeitraum in den Weinbergen ausgebracht worden waren.

Der Bundesgerichtshof hat die Rechtsansicht des OLG bestätigt. Die Parteien haben sich zwischenzeitlich verglichen.

Quelle: OLG Koblenz, Urteil vom 17.8.2017, 1 U 729/15

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Verkehrssicherheit: Nicht jede Treppe benötigt ein Geländer oder einen Handlauf

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Ist eine Treppe Bestandteil eines öffentlichen Wegs, muss ein Geländer oder ein Handlauf nur angebracht werden, wenn Gefahren ausgeräumt werden müssen, die für einen sorgsamen Benutzer nicht oder nicht rechtzeitig erkennbar sind und auf die er sich nicht oder nicht rechtzeitig einstellen kann.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Oberlandesgericht (OLG) Koblenz. Im konkreten Fall war eine Frau auf dem Weg zum Dorfgemeinschaftshaus gestürzt, als sie eine Treppe hinuntergehen wollte. Die Treppe ist Bestandteil eines öffentlichen Fußwegs. Zum Zeitpunkt des Sturzes war sie weder mit einem Treppengeländer noch mit einem Handlauf gesichert.

Das OLG wies die Schadenersatzklage gegen die Stadt ab. Ob die zu einem öffentlichen Weg gehörende Treppe verkehrssicher ist, beurteilt sich nach der Entscheidung nicht nach den Vorschriften der Landesbauordnung (LBauO). Ausschlaggebend ist vielmehr allein der Maßstab, der allgemein bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit öffentlicher Wege und Straßen zugrunde zu legen ist. Danach müsse nur vor solchen Gefahren geschützt werden, die für einen sorgsamen Benutzer nicht oder nicht rechtzeitig erkennbar seien und auf die er sich nicht oder jedenfalls nicht rechtzeitig genug einstellen könne. An einer versteckten Gefahrenlage fehle es im konkreten Fall jedoch. Insbesondere sei die Gestaltung der Treppe für den Benutzer jederzeit ­erkennbar gewesen.

Quelle: OLG Koblenz, Urteil vom 5.7.2018, 1 U 1069/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Verwaltungsrecht: E-Ladesäulen auf öffentlichen Verkehrsflächen benötigen keine Baugenehmigung

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Ladesäulen für Elektrofahrzeuge dürfen von der Gemeinde als Straßenbaulastträger auf öffentlich gewidmeten Straßenflächen grundsätzlich ohne Baugenehmigung aufgestellt werden.

Das hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (BayVG) in einem vorläufigen Rechtsschutzverfahren entschieden. Der Antragsteller hatte sich dagegen gewendet, dass die Landeshauptstadt München zwei E-Ladesäulen errichtet hatte. Durch die vier Ladepunkte der Säulen konnen vor seinem Wohnhaus vier Parkplätze nur noch zum Aufladen von Elektrofahrzeugen genutzt werden. Sie stehen daher nicht mehr als allgemeine Parkflächen zur Verfügung. In erster Instanz hatte das Verwaltungsgericht den Eilantrag auf Erlass eines Baustopps abgelehnt.

Der BayVGH hat nun die Beschwerde des Antragstellers gegen die Entscheidung des Verwaltungsgerichts mit der Begründung zurückgewiesen, dass die Maßnahme der Stadt allein nach Straßenrecht und nicht nach Baurecht zu beurteilen sei. Bei den E-Ladesäulen handle es sich um Verkehrsanlagen, die relativ leicht errichtet werden könnten und die der Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs dienen. Sie sind daher Straßenbestandteile. Denn der ungehinderte Verkehrsfluss mit Elektromobilen setzt eine ausreichende innerstädtische Ladeinfrastruktur voraus. Dadurch werden auch Beeinträchtigungen des übrigen Verkehrs verhindert. Ladestationen in der Größenordnung herkömmlicher Parkscheinautomaten können nicht mit normalen Tankstellen gleichgesetzt werden, deren Errichtung nach Baurecht genehmigt werden muss. Schließlich habe der Antragsteller nicht aufgezeigt, in welchen Rechten er durch den Aufbau der Ladesäulen und die Umwandlung der vier Parkplätze verletzt sein soll.

Quelle: BayVGH, Beschluss vom 13.7.2018, 8 CE 18.1071

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Ausschreibung: Ein spekulatives Angebot ist nicht zuschlagsfähig

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Der Umstand, dass das Angebot des Bieters bei einzelnen Positionen des Leistungsverzeichnisses Preise enthält, die deutlich unter den Kosten des Bieters liegen, rechtfertigt für sich genommen nicht die Annahme, der Bieter habe die geforderten Preise nicht angegeben.

So heißt es in einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH). Die Richter machten jedoch weitergehend deutlich, dass eine Angebotsstruktur, bei der deutlich unter den zu erwartenden Kosten liegenden Ansätzen bei bestimmten Positionen auffällig hohe Ansätze bei anderen Positionen des Leistungsverzeichnisses entsprechen, eine unzulässige Verlagerung von Preisangaben auf hierfür nicht vorgesehene Positionen indiziert.

Kann der Bieter die Indizwirkung nicht erschüttern, darf angenommen werden, dass das Angebot nicht die geforderten Preisangaben enthält.

Quelle: BGH, Urteil vom 19.6.18, X ZR 100/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Bauüberwachung: BGH konkretisiert Pflichten bei handwerklichen Selbstverständlichkeiten

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Auch bei handwerklichen Selbstverständlichkeiten schuldet der Bauüberwacher eine Einweisung, die Entnahme von Stichproben und eine Endkontrolle.

Das hat das Kammergericht (KG) im Einvernehmen mit dem BGH festgestellt. Im konkreten Fall ging es um Mängel an Magnet-Heizungsventilen in einem größeren Sanierungsprojekt. Der Generalplaner verteidigte sich damit, dass er den ausführenden Elektrounternehmer nicht intensiver überwachen habe müssen, weil es sich bei den Arbeiten um handwerkliche Selbstverständlichkeiten gehandelt habe. Damit kam er vor Gericht nicht durch. Drei Aussagen sind für die Praxis wichtig:

  • Auch bei handwerklichen Selbstverständlichkeiten schuldet der Bauüberwacher eine Einweisung, die Entnahme von Stichproben und eine Endkontrolle. Vor allem an der Einweisung hatte es hier gehapert.
  • Eine „handwerkliche Selbstverständlichkeit“ lag schon deswegen nicht mehr vor, weil es um komplexe technische Zusammenhänge ging und die Elektrofirma den Generalplaner zu den Ventilen vorher schon um Rat gefragt hatte.
  • Die Intensität der Überwachungspflicht steigt, wenn es um schwierige Arbeiten von großer Bedeutung geht und die Handwerker schwach sind oder im Verlauf der Bauausführung Anhaltspunkte für deren Ungeeignetheit zutage treten.

Quelle: KG, Urteil vom 16.12.2015, 21 U 81/14; rechtskräftig durch Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde, BGH, Beschluss vom 31.7.2018, VII ZR 24/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Vertragserfüllung: Zweifach- statt vereinbarter Dreifach-Verglasung: Bauherr kann Einbau neuer Fenster fordern

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Werden statt der ausdrücklich vereinbarten Dreifach-Verglasung in der Eigentumswohnung des Bauherren nur zweifach-verglaste Dachfenster eingebaut, kann der Bauherr Erfüllung des Vertrags verlangen. Das bedeutet einen Austausch der Fenster.

So lautet eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Karlsruhe in einem entsprechenden Fall, in dem der Bauherr der Wohnung den Austausch der Fenster verlangte. Der Unternehmer wandte ein, dass der Austausch etwa 6.700 EUR koste. Die Heizkostenersparnis liege im Vergleich dazu nur bei 8,10 EUR pro Jahr. Damit sei der verlangte Austausch unverhältnismäßig. Das Landgericht gab der Klage des Bauherren statt.

Ebenso sah es das OLG. Der Unternehmer kann den Austausch nicht wegen unverhältnismäßiger Kosten verweigern. Bei der Frage der Verhältnismäßigkeit spielt nicht nur eine Rolle, in welchem Verhältnis die Mangelbeseitigung zu dem wirtschaftlichen Vorteil steht. Hier ist vielmehr auch zu beachten, dass der Bauherr ein nachvollziehbares Interesse an der vereinbarten Ausführung der Fenster hat. Grund: Wärmeschutz spiele für den Erwerber einer Wohnung eine große Rolle.

Quelle: OLG Karlsruhe, Hinweisbeschluss vom 1.2.2018, 9 U 52/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Aktuelle Gesetzgebung: Mietwohnungsbau: Sonderabschreibung kommt (noch) nicht

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Das „Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus“ ist doch nicht zum 1.1.2019 in Kraft getreten. Der Bundesrat hat es kurzfristig von der Tagesordnung der letzten Sitzung (vom 14.12.2018) genommen.

Das Gesetzgebungsverfahren ist damit nicht beendet. Es kann auf Antrag eines Landes oder der Bundesregierung wieder auf die Agenda kommen.

Quelle: Bundesrat

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Werkvertragsrecht: Planer darf sich nicht allein auf DIN-Normen verlassen

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Die Leistung eines Architekten ist mangelhaft, wenn das zu planende Parkhaus nicht tausalz- und frostbeständig ist. Sind zu Beginn der Planung Publikationen bekannt, die auf die speziellen Anforderungen des Bauwerks und die Auswahl des Betons eingehen, können Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die relevante DIN-Norm hinter den anerkannten Regeln der Technik zurückbleibt. Darauf muss der Architekt reagieren, entschied das OLG Nürnberg im Einvernehmen mit dem BGH.

Wichtig Es ist mittlerweile gefestigte Rechtsprechung, dass Sie als Planer und die ausführenden Unternehmen sicherstellen müssen, dass Ihr Werk bei der Abnahme die zu diesem Zeitpunkt geltenden anerkannten Regeln der Technik einhält. Folglich kann es bei langlaufenden Projekten passieren, dass Sie Ihren Auftraggeber informieren müssen, dass sich die anerkannten Regeln der Technik geändert haben – und eine Umplanung erforderlich ist. Er kann dann entscheiden, ob er weiterbauen lässt wie gehabt oder darauf reagiert.

Quelle: Urteil des OLG Nürnberg vom 6.8.2015, 13 U 577/12

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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