Lärm: Schulsportanlage lärmschutzrechtlich privilegiert

,

Lärm, der von der Schulsportanlage eines Gymnasiums in der Unterrichtszeit ausgeht, muss von Nachbarn hingenommen werden.

So entschied es das Verwaltungsgericht (VG) Neustadt und wies die Klage des sich gestört fühlenden Nachbarn ab. Da die Schulsportanlage außerschulisch nicht benutzt wird, kommt es allein auf die Zumutbarkeit der mit der schulischen Nutzung der Schulsportanlage verbundenen Lärmbeeinträchtigungen gegenüber dem Kläger an. Schulsport wird nach § 5 Abs. 3 S. 1 der 18. BImSchV lärmschutzrechtlich privilegiert behandelt. Sportunterricht hat positive Auswirkungen auf die Gesundheit der Schüler, die Entwicklung ihrer sportlichen Fähigkeiten und Fertigkeiten. Er ist im Hinblick auf die Einübung sozialen Verhaltens ein wichtiger Bestandteil des staatlichen Bildungsauftrags.

Hinzu kam, dass morgendliche und abendliche Ruhezeiten ebenso wie Wochenenden nicht vom Lärm betroffen waren.

Quelle: VG Neustadt, Urteil vom 18.9.17, 5 K 60/17 NW

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Baulast: Wer den Eigentümer schlägt, verliert sein Wegerecht

,

Mit einer Baulast verpflichtet sich ein Grundstückseigentümer gegenüber der Baubehörde, z. B. das Grundstück als Zuwegung für Nachbargrundstücke zur Verfügung zu stellen. Die Baulast begründet eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung nur gegenüber der Behörde. Ein privatrechtliches Nutzungsrecht des Eigentümers des begünstigten Grundstücks beinhaltet sie nicht. Daher darf der Eigentümer einem Nachbarn, der ihn tätlich angegriffen hat, das Befahren der Zuwegung verbieten.

Den übrigen Nachbarn muss er allerdings das Befahren weiterhin gestatten, so das Oberlandesgericht (OLG) Hamm. Die Parteien des Rechtsstreits sind Eigentümer nebeneinanderliegender Wohnungseigentumsanlagen. Der hintere Teil kann nur über einen Weg angefahren werden, der dem Kläger gehört. Dessen Voreigentümer hatte gegenüber der Baubehörde eine Baulast abgegeben. Danach durfte der Weg als Zufahrt für das Nachbargrundstück genutzt werden. Nachdem es handfesten Streit zwischen dem Kläger und einem der Beklagten mit tätlichen Auseinandersetzungen gegeben hatte, untersagte der Kläger allen Nachbarn die Durchfahrt.

Das Unterlassungsbegehren des Klägers war nur gegenüber dem tätlich gewordenen Nachbarn begründet. Die übrigen Nachbarn sind weiter berechtigt, den Weg zu benutzen, um zu den Stellplätzen ihrer Wohnungseigentumsanlage zu gelangen. Die Baulast hat hier sicherzustellen, dass die Nachbarn die hinteren Stellplätze ihrer Wohnungen erreichen können. Nur so kann die bauordnungsrechtlich notwendige Anzahl von Stellplätzen erfüllt werden.

Quelle: OLG Hamm, Urteil vom 6.7.2017, 5 U 152/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Bauordnungsrecht: Baufällige Stützmauer: Inhaber der tatsächlichen Gewalt haftet

,

Sind wegen des Zustands einer Sache (bewegliche Sache oder Grundstück) Maßnahmen gegen den Inhaber der tatsächlichen Gewalt notwendig, sind diese gegen die Person zu richten, die aufgrund eines tatsächlichen Herrschaftsverhältnisses unmittelbar auf die Sache einwirken kann.

Hierauf weist der Verwaltungsgerichtshof (VGH) Bayern hin. Mit dem Begriff des Zustands einer Sache ist dabei deren Beschaffenheit gemeint, z. B. die Baufälligkeit eines Bauwerks. Es ist nicht erforderlich, dass die Gefahr von einer dauerhaften Eigenschaft der Sache ausgeht. Vielmehr reicht auch eine nur vorübergehende Eigenschaft (z. B. gelockerter Ziegel) aus. Ob diejenige Person, die aufgrund ihrer Inhaberschaft der tatsächlichen Gewalt zur effektiven Gefahrenabwehr in der Lage ist, zugleich auch einer entsprechenden zivilrechtlichen Verpflichtung unterliegt, ist im maßgeblichen Interesse der Effektivität der ­Gefahrenabwehr ohne Bedeutung.

Die Zustandsstörerhaftung des Inhabers der tatsächlichen Gewalt beschränkt sich aber auf Fälle, in denen die Sache die ursächliche Quelle der Gefahren ist und diese unmittelbar mit dem Zustand der Sache in Verbindung stehen. Daher kann – hier – die Betreiberin einer Seniorenresidenz bei einem sicherheitsgefährdenden Zustand einer einsturzgefährdeten Mauer entlang des Grundstücks, auf dem sich die Residenz befindet, anstatt des Eigentümers als Zustandsstörerin in Anspruch genommen werden.

Quelle VGH Bayern, Urteil vom 4.4.2016, 10 ZB 2380/14

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Vorkaufsrecht der Gemeinde: Ausübung des Vorkaufsrechts zum Wohl der Allgemeinheit

,

Übt die Gemeinde ein Vorkaufsrecht aus, muss dies dem Wohl der Allgemeinheit dienen. Deshalb kann sie das Vorkaufsrecht nicht ausüben, wenn das Grundstück bereits entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird.

Das folgt aus einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts (OVG) NRW. Die Richter verwiesen darauf, dass Erwägungen der Gemeinde nicht die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigen, wenn sie über die mit der Vorkaufssatzung verfolgten Ziele hinausgehen. Dies kann der Fall sein, wenn die in der Begründung zur Satzung genannten städtebaulichen Mängel durch die rückwärtige ­gewerbliche Nutzung des Grundstücks nicht gegeben sind. Allein die bauliche Nutzung rückwärtiger Grundstücksflächen zu gewerblichen Zwecken stellt als solche in einem Mischgebiet keinen städtebaulichen Mangel dar. Das gilt insbesondere, wenn sie den Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplans entspricht.

Quelle OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 15.3.2016, 10 A 1066/14

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Nachbarrecht: Keine grenzüberschreitende Wärmedämmung für Neubauten

Ein Grundstückseigentümer muss es nicht dulden, wenn der Grundstücksnachbar eine Wärmedämmung auf der Grenzwand aufbringt, die dann die Grundstücksgrenze überschreitet. Dabei ist unerheblich, ob der Nachbar damit die Anforderungen der bei der Errichtung des Gebäudes bereits geltenden Energieeinsparverordnung (EnEV) erfüllt.

So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall zweier Nachbarn. Deren Reihenhäuser grenzen aneinander. Die Giebelwände der Gebäude decken sich aber nicht vollständig. In dem vorstehenden Bereich der Giebelwand brachte der eine Nachbar Dämmmaterial an, das 7 cm in das Grundstück des anderen Nachbarn hineinragt. Nun soll darauf zusätzlich noch Putz aufgebracht werden. Die Nachbarn streiten darüber, ob dies geduldet werden muss.

Die Richter am BGH haben keine Duldungspflicht gesehen. Die im Nachbarschaftsgesetz vorgesehene Duldungspflicht greife im vorliegenden Fall nicht. Der Gesetzgeber wollte Grundstückseigentümern nicht generell gestatten, eine Wärmedämmung grenzüberschreitend, also im Wege des Überbaus, anzubringen. Er verfolgte vielmehr das Ziel, energetische Sanierungen von Altbauten zu erleichtern. Diese wurden bei Gebäuden, die auf der Grundstücksgrenze stehen, häufig dadurch erschwert, dass der Nachbar die notwendige Zustimmung zu dem durch die Verkleidung der Grenzwand mit einem Wärmeverbundsystem entstehenden Überbau verweigerte oder von unverhältnismäßigen finanziellen Forderungen abhängig machte. Dem sollte durch die Einführung einer Duldungspflicht begegnet werden. Anders als für den Altbaubestand hat der Gesetzgeber für die Wärmedämmung von Neubauten kein Regelungsbedürfnis gesehen. Er hat im Gegenteil ausgeführt, dass die Duldungsverpflichtung nur bei Bestandsbauten und nicht bei Neubauten gelte, weil den Wärmeschutzanforderungen durch eine entsprechende Planung Rechnung getragen werden könne. Für Neubauten bleibt es somit bei dem Grundsatz, dass sie so zu planen sind, dass sich die Wärmedämmung in den Grenzen des eigenen Grundstücks befindet. Das habe der Nachbar beim Bau seines Hauses nicht beachtet. Er könne daher nicht verlangen, dass der Nachbar den Überbau dulde.

Quelle: BGH, Urteil vom 2.6.2017, V ZR 196/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Aktuelle Gesetzgebung: Bundesrat vereinfacht Entsorgung von Styropor

Die Entsorgung von Styropordämmplatten wird einfacher und preisgünstiger. Der Bundesrat stimmte einer entsprechenden Verordnung der Bundesregierung zu. Sie kann wie geplant einen Monat nach der Verkündung in Kraft treten.

Wärmedämmplatten mit dem Brandschutzmittel Hexabromcyclododecan (HBCD) werden nicht mehr als gefährlicher Sondermüll eingestuft und brauchen keine Sondergenehmigung für die Entsorgung. Allerdings gilt für sie ein Getrenntsammlungsgebot und ein Vermischungsverbot mit anderem Bauschutt.

Hintergrund: Im Oktober letzten Jahres waren Styroporplatten, die HBCD enthalten, wegen europäischer Vorgaben als gefährlicher Abfall eingestuft worden. Sie durften deshalb nicht mehr zusammen mit anderem Bauschutt, sondern nur mit Sondergenehmigung verbrannt werden. Seitdem geriet die Entsorgung erheblich ins Stocken, da viele Müllverbrennungsanlagen die erforderliche Sondergenehmigung nicht besaßen. Die wenigen Anlagen mit Genehmigung verlangten sehr hohe Vergütungen. Dies verursachte Engpässe bei der Entsorgung und Probleme für viele Hausbesitzer und Sanierungsfirmen.

Die Einstufung von HBCD als gefährlicher Sondermüll wurde Ende Dezember 2016 befristet für ein Jahr ausgesetzt, um den akuten Entsorgungsengpass zu lindern. Inzwischen haben sich die Fachgremien von Bund und Ländern auf rechtskonforme und bundeseinheitliche Entsorgungsvorschriften geeinigt. Diese enthalten auch Anforderungen an den Nachweis der ordnungsgemäßen und schadlosen Verwertung oder gemeinwohlverträglichen Beseitigung.

Quelle: Bundesrat

/von

Nutzungsänderung: Umnutzung eines Einkaufsladens zur Kultur- und Gebetsstätte nur mit baurechtlicher Genehmigung

Soll ein ehemaliges Einzelhandelsgeschäft als Kultur- und Bildungsstätte sowie zum Gebet von Muslimen genutzt werden, muss eine baurechtliche Genehmigung eingeholt werden.

Dies entschied das Verwaltungsgericht (VG) Dresden. In dem Rechtsstreit ging es um ein Ladenlokal, das aus einem Raum mit 130 Quadratmetern sowie einigen Nebenräumen bestand. Die Eigentümerin hatte es an eine gemeinnützige Unternehmensgesellschaft verpachtet. Diese betrieb Begegnungsstätten für alle Menschen, unabhängig ihrer Ethnie, Nationalität, Religion oder Sprache. Bereits im Oktober 2016 hatte die Gesellschaft einen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids mit der Fragestellung beantragt, inwieweit es bauplanungsrechtlich zulässig ist, im fraglichen Objekt ein Kulturzentrum zu errichten. Nach Angaben der Betreiberin werden die Räumlichkeiten nach Abschluss des Pachtvertrags im Februar 2017 als Treffpunkt ihrer Mitglieder genutzt. Die Treffen dienten dem sozialen, kulturellen und religiösen Austausch. Selbstverständlich werde dabei auch das Gebet zusammen verrichtet.

Die Stadt untersagte es unter Anordnung der sofortigen Vollziehung, die Räumlichkeiten als Begegnungsstätte bzw. Anlage für religiöse Zwecke zu nutzen. Aufgrund einer Anzeige sei eine Ortsbesichtigung durchgeführt worden. Dabei sei festgestellt worden, dass der ehemalige Verkaufsraum abweichend genutzt werde. Für diese Nutzungsänderung sei eine Genehmigung nach der Sächsischen Bauordnung erforderlich. Die sei aber bisher gar nicht beantragt worden. Gegen diese Entscheidung haben sowohl die Begegnungsstättenbetreiberin als auch die Grundstückseigentümerin Anträge auf gerichtlichen Eilrechtsschutz erhoben.

Das VG hat diese Anträge auf Aufhebung der Nutzungsuntersagung jedoch abgelehnt. Die Richter betonen, dass es in beiden Verfahren nicht um die Frage der Zulässigkeit einer Nutzung der Räume als Kultur- und Bildungszentrum und zum Gebet von Muslimen gegangen sei. Dies sei von der Stadt im Nutzungsänderungsverfahren zu klären, für das vor wenigen Tagen ein Antrag eingereicht worden sei. Zu entscheiden sei allein gewesen, ob die jetzige Nutzung der Räume aufgrund einer vor Jahrzehnten beantragten und erteilten Genehmigung als Einkaufsladen möglich sei. Dies habe das Gericht verneint, weil für die Nutzung der Räume als Einkaufsstätte, bzw. als Kulturzentrum und zum Gebet unterschiedliche gesetzliche Vorgaben zu beachten seien. Dass für die geänderte Nutzung bereits ein Vorbescheid beantragt worden sei, spiele keine Rolle. Ein Vorbescheid sei bislang nicht erteilt worden. Eine solche Entscheidung ersetze zudem ohnehin keine Genehmigung zur Nutzungsänderung.

Quelle: VG Dresden, Beschluss vom 29.5.2017, 7 L 463/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Rechtsmangel: Stadt verkauft gewidmetes Straßengrundstück als Privatgrundstück

Verkauft eine Stadt ein teilweise als Straße gewidmetes Grundstück als Privatgrundstück an einen Investor, kann dieser aufgrund des vorliegenden Rechtsmangels nicht mehr von dem Kaufvertrag zurücktreten, wenn der Gewährleistungsanspruch verjährt ist. Der Käufer schuldet in dem Fall aber auch keine weitere, vertraglich vereinbarte Vertragsstrafe.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm im Fall eines Investors entschieden. Dieser hatte von einer Stadt das ehemalige Schlachthofgelände gekauft. Teil des verkauften Grundstücks ist eine als „Schlachthofstraße“ bezeichnete Wegfläche, eine nach ca. 20-30m mit einem Tor versehene Sackgasse. Nach dem Kaufvertrag musste der Käufer ab dem 1.1.2010 30 Arbeitsplätze nachweisen. Pro nicht geschaffenem Arbeitsplatz war eine Vertragsstrafe von 5.000 EUR fällig.

Das Kaufobjekt wurde zum 1.2.2009 übergeben. Als ein Anlieger eines benachbarten Gewerbebetriebs die Schlachthofstraße weiterhin als Zuwegung zu seinem Betrieb und als Abstellfläche nutzen wollte, wurde bekannt, dass die Schlachthofstraße als öffentliche Straße gewidmet war. Als solche war sie auch in einer im Bauamt der Stadt geführten Widmungskartei eingetragen. Die Widmung bestätigte das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen in einem vom Anlieger gegen die Stadt geführten verwaltungsgerichtlichen Verfahren im Jahre 2014. Bereits im Mai 2011 hatte der Käufer gegenüber der Stadt den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt, weil er den als öffentliche Straße gewidmeten Grundstücksteil nicht nach seinen Vorstellungen nutzen und bebauen könne.

Gegenüber dem Rücktritt könne sich die Stadt aber auf die Einrede der Verjährung berufen, so das OLG. Es gelte eine zweijährige Verjährungsfrist. Diese habe mit der Übergabe des Grundstücks am 1.2.2009 begonnen. Sie sei bereits vor der Rücktrittserklärung im Mai 2011 vollendet gewesen. Auf eine längere Verjährungsfrist könne sich der Kläger nicht berufen, da die Stadt den Rechtsmangel nicht arglistig verschwiegen habe. Ebenso sei auch der Schadenersatzanspruch verjährt.

Die Verjährung schließe aber nicht aus, dass der Kläger gegenüber der Stadt eine weitere Vertragsstrafenzahlung und ihre weitere Inanspruchnahme insoweit aus dem notariellen Kaufvertrag verweigern dürfe. Nach dem erst durch die Verjährungseinrede unwirksam gewordenen Rücktritt schulde der Klägerin der Stadt keine weitere Vertragserfüllung, mithin auch keine weitere Vertragsstrafe. Deswegen habe die Stadt auch der Löschung einer zur Absicherung der weiteren Vertragsstrafe vereinbarten Grundschuld zustimmen müssen. Sie könne in Bezug auf die Vertragsstrafe keine Vollstreckungsmaßnahmen aus dem Kaufvertrag veranlassen.

Quelle: OLG Hamm, Urteil vom 14.1.2016, 22 U 136/11

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Umsatzsteuer: BFH bestätigt Übergangsregelung in Bauträgerfällen

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem klassischen Bauträgerfall entschieden, dass eine Umsatzsteuerfestsetzung nach § 27 Abs. 19 Satz 1 UStG gegenüber dem leistenden Unternehmer nur (zu seinem Nachteil) geändert werden kann, wenn ihm ein abtretbarer Anspruch auf Zahlung der gesetzlich entstandenen Umsatzsteuer gegen den Leistungsempfänger zusteht.

Die Klägerin (eine GmbH) erbrachte Mauerarbeiten gegenüber einer Bauträger-GmbH. Jene wurde vom Finanzamt als steuerpflichtige Leistungsempfängerin in Anspruch genommen. Nach der einengenden BFH-Entscheidung beantragte die Bauträger-GmbH beim Finanzamt die Erstattung der Umsatzsteuer, die sie in der Annahme entrichtet hatte, Steuerschuldnerin zu sein. Das Finanzamt setzte daraufhin die Umsatzsteuer gegenüber der Klägerin fest. Hiergegen berief sich die Klägerin auf den Schutz ihres Vertrauens in die von der Finanzverwaltung praktizierte Rechtslage. Das Finanzgericht billigte die Umsatzsteuerfestsetzung, verpflichtete aber das Finanzamt dazu, das Angebot der Klägerin auf Abtretung ihres Anspruchs gegen die Bauträger-GmbH auf Zahlung der gesetzlich entstandenen Umsatzsteuer anzunehmen.

Nach Auffassung des BFH schließt die gesetzliche Übergangsregelung (§ 27 Abs. 19 UStG) einen allgemeinen Vertrauensschutz gegenüber einer belastenden Änderung (§ 176 Abs. 2 AO) aus.

Quelle: BFH, Urteil vom 23.2.2017, V R 16/16, V R 24/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Architektenrecht: Architekt haftet für Brand, wenn er Unfallverhütungsvorschriften nicht überwacht hat

Überwacht der bauaufsichtführende Architekt nicht ausreichend die Unfallverhütungsvorschriften, haftet er für einen hieraus entstehenden Schaden.

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe im Fall des sogenannten Neckargemünder Schulhausbrands. Im Juni 2003 kam es während einer Sanierungsmaßnahme im Schulzentrum der Stadt Neckargemünd bei Schweißarbeiten zu einem Großbrand. Es entstand ein Schaden in Millionenhöhe. Die Stadt Neckargemünd klagt in diesem Verfahren gegen den Architekten, der die Sanierungsmaßnahmen am Schulgebäude zu beaufsichtigen hatte.

Das OLG hat nun die Entscheidung des Landgerichts Heidelberg bestätigt, wonach der Architekt der Stadt für Schäden hafte. Der Schulhausbrand wurde durch Schweißarbeiten ausgelöst. Bei diesen Schweißarbeiten wurden Unfallverhütungsvorschriften nicht eingehalten. Die Richter am OLG entschieden, dass der Architekt verpflichtet gewesen wäre, die Einhaltung dieser Vorschriften zu überwachen. Dies habe er nicht hinreichend getan. Die Unfallverhütungsvorschriften sollen auch Brände verhindern. Darum hätte der Architekt beweisen müssen, dass der Brand wahrscheinlich auch nicht verhindert worden wäre, wenn der diese Vorschriften eingehalten hätte. Dies ist ihm nach Auffassung des Gerichts nicht gelungen.

Die Stadt Neckargemünd macht im laufenden Verfahren noch Schäden in Höhe von ca. 862.000 EUR geltend. Ob der Schadenersatzanspruch der Stadt tatsächlich so hoch ist, muss nun das Landgericht Heidelberg in einem weiteren Verfahrensschritt klären.

Quelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 4.4.2017, 19 U 17/15, Abruf-Nr. 193332 unter www.iww.de.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von