Gewährleistungsrecht: Unternehmer muss sich an seinen Werbeaussagen festhalten lassen

Building projectIm werkvertraglichen Gewährleistungsrecht können Werbeaussagen als Begleitumstände für die Vertragsauslegung erhebliche Bedeutung erlangen. Sie können zu einer stillschweigenden Beschaffenheitsvereinbarung führen, wenn sie für den Auftraggeber von erheblicher Bedeutung sind und der Werkunternehmer dies erkennen kann.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg im Fall eines Hauseigentümers, der mit einem Handwerker vor Gericht stritt. Entzündet hatte sich der Streit an der Frage, ob die verlegten Dachpfannen wirklich „hagelsicher“ seien.

„Hagelsicher“ bedeute nach Ansicht der Richter, dass Hagelschlag dem Material (hier: Metalldachpfannen) „nichts anhaben könne“. Die Hagelsicherheit sei dabei nicht nur darauf beschränkt, dass die Eindeckung durch Hagel nicht „zerstört“ werde. Der Bauherr könne berechtigterweise erwarten, dass die Dachpfannen bei Hagelschlag nicht verschlechtert oder ihre „Lebenserwartung“ verkürzt werden. Weil die Dachpfannen hier diese angepriesenen Erwartungen nicht erfüllt hatten, musste der Unternehmer die Kosten übernehmen, die für das nachbessern entstanden waren.

Quelle: OLG Brandenburg, Beschluss vom 29.9.2015, 11 U 86/15.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Vertragsrecht: Bei nachträglicher Schwarzgeldabrede entfallen Honorar- und Gewährleistungsansprüche

geldTreffen die Parteien eines Architektenvertrags nach Vertragsschluss und erbrachter Leistung eine „Ohne-Rechnung-Abrede“ um die Umsatzsteuer zu hinterziehen, erfasst die Nichtigkeit wegen eines Verstoßes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz nicht nur den Abänderungsvertrag. Vielmehr wird das gesamte geänderte Vertragsverhältnis erfasst. Folge ist, dass aus dem Vertrag keine Gewährleistungsrechte oder Honoraransprüche mehr hergeleitet werden können.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart in einem entsprechenden Fall hin. Die Richter machten deutlich, dass dies jedenfalls dann gelte, wenn die Vertragsbeziehung nicht in Zeiträume mit und ohne sittenwidrige Honorarvereinbarung geteilt werden könne und die „Ohne-Rechnung-Abrede“ damit (auch) das Entgelt für die Planung betreffe, aus der Gewährleistungsansprüche hergeleitet werden sollen.

Quelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 10.11.2015, 10 U 14/15.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Nachbarschutz: Im allgemeinen Wohngebiet darf kein Husky-Rudel gehalten werden

Gesetz, Gesetzbuch, Recht, Gericht, SchönfelderDer Landkreis Südwestpfalz hat einer Hundehalterin aus Eppenbrunn zu Recht verboten, mehr als zwei Huskys in einem allgemeinen Wohngebiet zu halten.

Das hat das Verwaltungsgericht /VG) Neustadt entschieden. Geklagt hatte die Eigentümerin eines mit einem Wohngebäude und Nebengebäuden bebauten Grundstücks in Eppenbrunn, das in einem allgemeinen Wohngebiet liegt. Dort hält sie neun Hunde der Rasse Husky. Seit 2013 betreibt sie auf dem Grundstück auch ein von ihr angemeldetes Gewerbe, das u.a. Husky-Schlittenfahrten und Zughunde-Seminare umfasst. Anfang 2014 häuften sich die Nachbarbeschwerden über die Hundehaltung auf dem Grundstück. Nach längerem Schriftverkehr untersagte der beklagte Landkreis Südwestpfalz der Klägerin, mehr als zwei Hunde auf ihrem Grundstück zu halten. Begründet wurde das damit, dass es in dem allgemeinen Wohngebiet aufgrund des Umfangs nicht gebietstypisch und damit unzulässig sei, neun Huskys als Bestandteil des Gewerbes zu halten. Mit der verstärkt auftretenden Lärmbelästigung müssten die Bewohner eines allgemeinen Wohngebiets üblicherweise nicht rechnen. Dagegen sei es noch orts- und gebietstypisch, zwei Hunde zu halten. Deshalb ergehe nur ein teilweises Nutzungsverbot.

Die Klägerin hat vorgetragen, bis 2014 habe es keinerlei Beschwerden gegeben. Das Veterinäramt habe die Hundehaltung nicht beanstandet. Ebenso hätten die Amtstierärzte keine Lärmbelästigung durch die Hunde feststellen können. Auch gebe es in ihrer näheren Umgebung mehrere Hundehalter, die drei bzw. neun Hunde auf ihrem Grundstück hielten.

Das VG hat die Klage mit folgender Begründung abgewiesen: Das Verbot, mehr als zwei Hunde auf dem Grundstück zu halten, sei rechtmäßig. Die Klägerin habe seit 2013 auf dem Grundstück einen Gewerbetrieb für Schlittenhundefahrten, Zughundeseminare und Verkauf von Zubehör angemeldet und betreibe diesen auch. In dessen Rahmen halte sie auch die neun Huskys. Dieser Gewerbebetrieb im allgemeinen Wohngebiet sei eine baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderung des Wohngrundstücks. Diese sei jedoch nicht baurechtlich genehmigt. Die Hundehaltung im Rahmen des Gewerbebetriebs sei ein im allgemeinen Wohngebiet unzulässiger störender Gewerbebetrieb. Dabei sei unerheblich, dass die Klägerin einen hohen Sachverstand beim Umgang mit Schlittenhunden habe und sie die Hunde veterinärrechtlich ordnungsgemäß auf ihrem Grundstück halte. Bei der hier maßgeblichen typisierenden Betrachtungsweise der Baunutzungsverordnung könne nicht davon ausgegangen werden, dass es zu keiner über das übliche Maß hinausgehenden Belastung durch die Lebensäußerungen der Hunde (lautes Gebell) kommen könne. So sei es das übliche Verhalten eines Hundes, dass er aus verschiedenen Gründen (Freude, Grundstücks-“Verteidigung“, vorbeifahrende Autos, vorbeigehende Personen, Abhol- und Bringvorgänge von und auf das Grundstück) belle. Das könne bei bis zu neun Hunden zu Lärmemissionen führen, die in dem allgemeinen Wohngebiet gebietsuntypisch seien.

Soweit die Klägerin behauptet habe, es gebe in dem allgemeinen Wohngebiet neben ihrem Vorhaben bereits Hundehaltung von mehr als zwei Hunden, habe sie diesbezüglich bis zuletzt keine klaren Angaben gemacht. Der Vorwurf eines willkürlichen Vorgehens gegen sie allein sei daher unberechtigt.

Quelle: VG Neustadt, Urteil vom 18.1.2016, 3 K 890/15.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Gewährleistungsrecht: Verjährungsfrist für Mängelansprüche kann nicht durch E-Mail verlängert werden

Platten / IdeeEine Mängelrüge per E-Mail erfüllt das Schriftformerfordernis der VOB/B nicht, sofern keine qualifizierte elektronische Signatur vorliegt. Mit einer „einfachen“ E-Mail kann deshalb die Verjährungsfrist für Mängel nicht wirksam verlängert werden.

Das musste sich ein Bauherr vor dem Oberlandesgericht (OLG) Jena sagen lassen. Die Richter verwiesen darauf, dass sich die Verjährungsfrist von Mängelansprüchen im VOB-Vertrag verlängere, wenn der Auftraggeber den Unternehmer auffordert, die Mängel zu beseitigen. Diese Aufforderung müsse aber das gesetzliche Schriftformerfordernis erfüllen.

Die Schriftform ist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) eingehalten, wenn die Mängelanzeige von dem Anzeigenden eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet wird. Diese Form kann zwar durch die elektronische Form ersetzt werden. Dann muss das Schreiben aber eine qualifizierte elektronische Signatur tragen. Auch diesem Formerfordernis genügt das E-Mail-Schreiben des Bauherrn nicht.

Entgegen der Auffassung des Bauherrn gelten die Regeln des BGB auch für das Schriftformerfordernis der VOB. Wird die VOB/B vereinbart, werden die gesetzlichen Bestimmungen des BGB dadurch nicht abbedungen. Die VOB/B baut vielmehr auf der Grundlage der Vorschriften des BGB auf. Sie ändert bzw. ergänzt diese lediglich entsprechend der Interessenlage der Parteien. Die E-Mail des Bauherrn war unstreitig nicht unterschrieben und wies auch keine elektronische Signatur auf. Sie konnte daher keine Auswirkung auf die Verjährung haben.

Quelle: OLG Jena, Urteil vom 26.11.2015, 1 U 201/15.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kündigungsrecht: Wenn Bauleiter und Nachunternehmer die Arbeiten einstellen, kann gekündigt werden

Construction maison 09Gerät das Bauvorhaben mehrfach ins Stocken, weil wechselnde Bauleiter des Auftragnehmers und mehrere Nachunternehmer ihre Arbeit trotz mehrerer Aufforderungen des Auftraggebers eingestellt haben, stellt das die Zuverlässigkeit des Auftragnehmers massiv in Frage.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) München. Die Richter machten dabei deutlich, dass dadurch auch das Vertrauen des Auftraggebers in eine zielstrebige Fortführung des Bauvorhabens nachhaltig erschüttert werde. Er dürfe daher den Bauvertrag aus wichtigem Grunde kündigen. Der Auftragnehmer habe in diesem Fall keinen Anspruch auf Entschädigung. Er müsse sich vielmehr das Verhalten von Bauleiter bzw. Subunternehmern zurechnen lassen.

Quelle: OLG München, Urteil vom 11.2.2015, 27 U 3407/14 Bau; BGH, Beschluss vom 5.11.2015, VII ZR 53/15 (NZB zurückgewiesen).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Eisenbahn: Reiterhof ist durch Bahnübergang nicht beeinträchtigt

Paragraph Letter 2Der Umbau eines Bahnübergangs an der Eisenbahnstrecke entlang der Lahn verletzt einen dort in der Nähe gelegenen Reiterhof nicht in seinen Rechten.

Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz im Fall einer Klägerin, die einen Reiterhof betreibt. Dessen Tätigkeitsschwerpunkt liegt im sogenannten „therapeutischen Reiten“, das in Kooperation mit zwei Schulen und einer Behinderteneinrichtung durchführt wird. Der Reiterhof liegt inmitten eines Gewerbegebiets an der Bahnstrecke entlang der Lahn gegenüber einem unbeschrankten Bahnübergang. Dieser ist durch blinkende Lichtzeichen und ein akustisches Signal gesichert. Lichtzeichen und Signal werden 24 bis 40 Sekunden vor Eintreffen eines Zuges an der eingleisigen Strecke ausgelöst. Jenseits des Bahnübergangs befindet sich eine von der Klägerin genutzte Koppel mit Reitplatz.

Die Klägerin wendet sich gegen die erteilte Plangenehmigung des Eisenbahn-Bundesamts zum Umbau des Bahnübergangs. Vorgesehen ist, die bisherige Bahnübergangssicherung durch eine zuggesteuerte Lichtzeichenanlage mit Halbschranken zu ersetzen. Nähert sich ein Zug, wird zunächst eine drei Sekunden dauernde Gelbphase der Lichtzeichenanlage mit gleichzeitigem akustischem Warnsignal ausgelöst. Hieran schließt sich eine Rotphase von 29 Sekunden an. In den darauffolgenden sechs Sekunden schließt sich die Schranke, worauf 8 Sekunden später der Zug am Bahnübergang eintrifft. Die Klägerin meint, dass durch die neue Sicherungstechnik zusätzliche Gefahren für die Teilnehmer am therapeutischen Reiten beim Überqueren des Bahnübergangs entstünden. Gefahren berge vor allem der Fall, wenn eine Pferdegruppe durch das Herabsenken der Bahnschranke getrennt werde. Für die Pferdeführer sei es dann schwierig, die dem Herdentrieb folgenden Tiere zurückzuhalten. Außerdem müsse sie wegen des Lärms während der Bauarbeiten ihre Tiere ausquartieren.

Das OVG wies die Klage ab. Es bestehe die erforderliche Planrechtfertigung für den Umbau des Bahnübergangs. Damit solle die Sicherheit an der Strecke erhöht werden. Es sei ohne Weiteres nachvollziehbar, dass ein beschrankter Übergang gegenüber einem lediglich durch Blinklichter gesicherten Übergang das Gefahrenpotential mindere und damit einen Sicherheitsgewinn bedeute. Die Abwägung sei auch nicht fehlerhaft. Insbesondere sei bei der Genehmigung der Gesichtspunkt des Herdentriebs der Pferde berücksichtigt worden. Dabei sei zu Recht darauf abgestellt worden, dass auch bisher schon die Tiergruppe geteilt werde, wenn das Überschreiten des Bahnübergangs für einzelne Tiere durch die Blinklichter unterbunden werde. Zwar habe die Klägerin in der mündlichen Verhandlung angedeutet, dass die Gruppe in einer solchen Situation den Übergang bislang vollständig passiert habe. Allerdings sei es nicht schutzwürdig, diese vorschriftswidrige und gerade für besonders betreuungsbedürftige Personen auch gefährliche Möglichkeit aufrechtzuerhalten. Dies belege vielmehr die Notwendigkeit, zusätzlich Halbschranken zu installieren. Zudem verbleibe der Klägerin wegen der Vorwarnzeit von 29 Sekunden ein hinreichender Zeitraum, um mit den Pferden den unmittelbaren Gefahrenbereich zu verlassen. Im Übrigen sei es ihre Aufgabe, das Passieren des Bahnübergangs so zu organisieren, dass weder für die Pferde noch für die therapierten Kinder eine Gefahrensituation entstehen könne. Dies könne neben der Ausrichtung am Fahrplan der Züge gegebenenfalls auch dadurch geschehen, dass die Gruppen entsprechend klein gebildet würden, um ein zügiges Queren der Gleise zu ermöglichen. Die Klägerin werde durch den im Rahmen des Umbaus des Bahnübergangs entstehenden Baulärm auch nicht unzumutbar beeinträchtigt.

Quelle: OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 18.11.2015, 8 C 10421/15.OVG

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauaufsicht: Besucherzahl eines Discothekenbetriebs darf beschränkt werden

Paragraph Kugeln 2Die Stadt Trier hat zu Recht die zulässige Personenzahl in einem Trierer Club auf maximal 50 begrenzt.

Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz im Fall einer Klägerin, die in einem Kellerlokal einen Club betreibt. Sie besitzt zwar eine gaststättenrechtliche Genehmigung für „eine Schankwirtschaft mit regelmäßigen Musikaufführungen“. Von Seiten der Bauaufsichtsbehörde verfügt sie jedoch nur über eine baurechtliche Genehmigung für eine Gaststätte mit 40 Sitzplätzen. Im April 2014 ordnete die beklagte Stadt an, dass die Besucherzahl in dem Club der Klägerin auf 50 Personen beschränkt wird. Die hiergegen erhobene Klage wies das Verwaltungsgericht ab.

Das OVG bestätigte nun diese Entscheidung. Es lehnte den Antrag der Klägerin ab, die Berufung gegen das verwaltungsgerichtliche Urteil zuzulassen. Das Verwaltungsgericht habe zutreffend angenommen, dass die ausgeübte Nutzungsart der Gaststätte als Diskothek durch die Baugenehmigung nicht gedeckt sei. Um das Gebäude zu einer Diskothek umzunutzen, sei neben der gaststättenrechtlichen Genehmigung auch die Genehmigung durch die Bauaufsichtsbehörde erforderlich. Dabei gebe es jeweils eigene Prüfungspflichten. Es sei auch nicht unverhältnismäßig, dass die baurechtlich nicht genehmigte Nutzung untersagt worden sei. Die ausgeübte Nutzung sei nämlich nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Zwar stünden der Genehmigung keine grundsätzlichen Hindernisse entgegen. Die Bauherrin sei jedoch nicht bereit, die erforderlichen Stellplätze nachzuweisen. Die nunmehr praktizierte Diskothekennutzung verlange jedoch angesichts der Zahl der Gäste nach einer entsprechend höheren Anzahl an Stellplätzen.

Quelle: OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 25.11.2015, 8 A 10892/15.OVG.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Verjährung: Leistungsverweigerungsrecht greift auch noch nach Verjährung der Mängelansprüche

Abstract cube from puzzle on white backgroundIst bereits die Verjährung eingetreten, kann der Bauherr bei einem Mangel der Werkleistung gleichwohl seine Leistung verweigern, wenn der Mangel bereits vor Ablauf der Verjährungsfrist aufgetreten ist.

Hierauf hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Bauherrn hingewiesen, der den Neubau eines Büros mit Lagerhalle in Auftrag gegeben hatte. Die Arbeiten des klagenden Bauunternehmers wurden am 16.10.08 unter Vorbehalt verschiedener Mängel und Restarbeiten abgenommen. In der Folgezeit stritt man sich über verschiedene Mängel, bis dann der Bauunternehmer seinen Werklohn einklagte. Der Bauherr hat sich auf ein Leistungsverweigerungsrecht wegen der Mängel berufen. Problematisch war dabei, dass er sich erstmals auf den Mangel „Wölbung des Pflasters“ berief, als die Verjährungsfrist für die Mängelansprüche bereits abgelaufen war.

In erster Instanz wurde der Bauherr daher verurteilt, den Werklohn zu zahlen. Der BGH beurteilte die Sachlage anders. Nach seiner Ansicht bedeute der Eintritt der Verjährung nicht, dass keine Mängel mehr geltend gemacht werden könnten. Dies sei weiterhin möglich, wenn mehrere Voraussetzungen erfüllt seien. So müsse zunächst der Mangel schon vor Ablauf der Verjährungsfrist in Erscheinung getreten sein. Erforderlich sei weiterhin, dass ein darauf gestütztes Leistungsverweigerungsrecht zu einer Zeit geltend gemacht werden konnte, als noch keine Verjährung eingetreten war. Nicht erforderlich sei also, dass der Bauherr bereits vor Eintritt der Verjährung seiner Mängelansprüche ein Leistungsverweigerungsrecht, gestützt auf diesen Mangel, geltend gemacht hat. Weil diese Voraussetzungen hier vorlagen, hat der BGH den Fall zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Quelle: BGH, Urteil vom 5.11.2015, VII ZR 144/14.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Stellplatz: In manchen Gemeinden gehört nur das Auto in die Garage, bei Zweckentfremdung ist ein Bußgeld möglich

Garagentor - Parken verbotenFahrräder und Grill, Rasenmäher und Gartenmöbel: In vielen Garagen lagern Hausrat und Gartenutensilien – und das Auto steht auf der Straße. Doch das ist nicht überall erlaubt. Zwar dürfen Besitzer ihre Garage normalerweise auch als Abstellkammer oder Hobbywerkstatt nutzen, in den Bauordnungen der Bundesländer gibt es aber Ausnahmen.

„Gemeinden können entscheiden, dass Garagen ‚notwendige Stellplätze‘ sind“, sagt Olaf Reinicke, Jurist beim Infocenter der R+V Versicherung. „Das soll den öffentlichen Verkehrsraum entlasten.“ In diesem Fall gehören neben einem Kraftfahrzeug höchstens Zubehör wie Reifen oder ein Wagenheber in die Garage. Wer sich nicht daran hält, muss mit einem Bußgeld rechnen. „Denn der Besitzer ändert die Nutzung, und dazu benötigt er eine Genehmigung.“ R+V-Experte Reinicke rät Garagenbesitzern, sich am besten vorab beim zuständigen Bauamt zu erkundigen, ob ihre Garage ein „notwendiger Stellplatz“ ist, oder ob sie diese auch für andere Zwecke nutzen können.

Quelle: R+V Versicherung

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenrecht: Mangelvermeidung ist oberste Architektenpflicht!

Real Estate investmentDer Architekt haftet nicht ohne Weiteres für Mängel, die am Bau auftreten. Er ist aber gerade im Rahmen der Bauüberwachung verpflichtet, das Bauunternehmen zumindest stichprobenartig zu überwachen und das Baugeschehen aktiv zu leiten.

Diese Klarstellung traf das Kammergericht (KG) im Streit eines Bauherrn mit seinem Architekten. Die Richter zeigten in der Entscheidung auf, was die Pflichten des Architekten seien. Dieser verspreche mit seinem Vertrag einen Erfolg, nämlich dass das Bauwerk frei von Mängeln entsteht. Dabei gehe es in erster Linie darum, Fehler zu vermeiden, nicht Mängel zu beseitigen. Dafür müsse der Architekt klare Anweisungen geben und kontrollieren, ob sie fachlich zutreffend umgesetzt werden.

Bei der Bauüberwachung vor Ort müsse der Architekt überprüfen, ob die tatsächlichen Arbeiten technisch und gestalterisch richtig ausgeführt werden. Dazu müsse er vorher die Pläne prüfen, auch wenn diese von einem anderen Architekten stammen. Im Fall von Mängeln müsse der Architekt den Bauherrn unterstützen, indem er ihn auf die Mängel und auf bestehende Rechte hinweist. Er müsse darauf hinwirken, dass der Bauherr von seinen Rechten Gebrauch macht. Außerdem müsse er die Mängelbeseitigung überwachen.

Mangelanfällige Arbeitsbereiche müsse der Architekt besonders überwachen. Dies gelte vor allem, wenn durch nachfolgende Arbeiten nicht mehr überprüft werden könne, ob ein „verdeckter“ Mangel vorliegt. Besondere Vorsicht sei insbesondere geboten, wenn Fugendichtbänder und Gewebearmierungen verarbeitet werden.

Quelle KG, Urteil vom 27.11.2012, 27 U 25/09, Abruf-Nr. 145838 unter www.iww.de, bestätigt durch BGH, Urteil vom 23.4.2015, VII ZR 49/13.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

 

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