Grunderwerbsteuer: Unterschiedliche Behandlung von amtlicher und freiwilliger Baulandumlegung ist verfassungsgemäß

Impressum Paragraf | Paragraph | ParagrafenzeichenEs ist mit dem allgemeinen Gleichheitssatz vereinbar, dass der Übergang von Grundeigentum anlässlich einer amtlichen Baulandumlegung von der Grunderwerbsteuer ausgenommen, im Rahmen einer freiwilligen Baulandumlegung hingegen grunderwerbsteuerpflichtig ist.

Dies hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) entschieden. Beide Umlegungsarten weisen in städtebaulicher Hinsicht zwar eine gleiche Zielrichtung auf. Sie unterscheiden sich jedoch nach Ansicht der Richter in ihrem Verfahren und hinsichtlich der Freiwilligkeit der Teilnahme. Diese Unterschiede sind von solchem Gewicht, dass der Gesetzgeber die beiden Umlegungsarten im Hinblick auf den Charakter der Grunderwerbsteuer als Rechtsverkehrsteuer unterschiedlich behandeln darf.

• Die amtliche Umlegung schränkt die verfassungsrechtlich gewährleistete Verfügungsfreiheit des Eigentümers ein. Die Inhaber von Rechten an den betroffenen Grundstücken sind hier nicht gleiche Partner eines Vertrags, sondern Beteiligte eines Verwaltungsverfahrens. Unbeschadet einzelner Regelungen, die auf ein kooperatives Mitwirken der Beteiligten angelegt sind, stellt die amtliche Umlegung nach ihrer gesetzlichen Konzeption ein förmliches und zwangsweises Grundstückstauschverfahren dar. Die Gemeinde ordnet die Umlegung an, die dann nach Anhörung der Eigentümer durch einen Verwaltungsakt mit Wirkung gegenüber allen Beteiligten eingeleitet wird. Die Änderung der Eigentumszuordnung vollzieht sich ebenfalls nach öffentlich-rechtlichen Grundsätzen.

• Die freiwillige Umlegung ist hingegen eine vertragliche Vereinbarung, die eine einvernehmliche Neuordnung der Grundstücksverhältnisse zum Gegenstand hat. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts eröffnet sie Raum für Regelungen solcher Art, die einseitig im Umlegungsplan des förmlichen Umlegungsrechts nicht getroffen werden könnten, wie zum Beispiel von den Vorgaben des Baugesetzbuchs abweichende Verteilungsmaßstäbe und Kostentragungsregelungen. Der Eigentumsübergang an den betroffenen Grundstücken erfolgt durch Rechtsgeschäft.

Hinweis: Durch eine Baulandumlegung wird der Zuschnitt von Grundstücken neu geordnet, um eine plangerechte und zweckmäßige bauliche Nutzung zu ermöglichen. Das Baugesetzbuch sieht hierfür ein von der Gemeinde durchzuführendes hoheitliches Verfahren vor.

Eine freiwillige Baulandumlegung kommt in Betracht, wenn die Grundstückseigentümer bereit und in der Lage sind, durch vertragliche Lösungen eine plangerechte Grundstücksneuordnung herbeizuführen. Das Grunderwerbsteuergesetz sieht für Eigentumsübergänge aufgrund von (amtlichen) Baulandumlegungen im Regelfall eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer vor. Einen vergleichbaren Befreiungstatbestand für freiwillige Umlegungen gibt es hingegen nicht (BVerfG, Beschluss vom 24.3.2015, 1 BvR 2880/11).

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Arbeitsschutz: Absturzunfälle lassen sich vermeiden

Bauplan mit HelmBei Richtarbeiten, im Gerüstbau, bei Arbeiten auf Leitern oder anderswo stürzen jedes Jahr tausende Beschäftigte in die Tiefe. „Viele Unfälle enden tödlich oder führen zu schweren Verletzungen – mit viel Leid für die Betroffenen. Aber es gibt auch gute Nachrichten: Allein in den letzten zehn Jahren ging die Zahl der Absturzunfälle um 37 Prozent zurück, von 10.859 im Jahr 2004 auf 6.811 im Jahr 2013“.

Das sagte Bernhard Arenz, Präventionsleiter der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG BAU) am weltweiten Tag für Sicherheit und Gesundheitsschutz am Arbeitsplatz. Der Arbeitsschutztag wurde von der Internationalen Arbeitsorganisation (ILO) ins Leben gerufen.

Den deutlichen Rückgang bei den Absturzunfällen führt die BG BAU zurück auf wirksamere technische Möglichkeiten zur Absturzsicherung, auf eine verbesserte Organisation des Arbeitsschutzes sowie auf einen Bewusstseinswandel bei den Beschäftigten. Zunehmend haben viele Unternehmen darauf geachtet, bereits vor Beginn der Arbeiten mögliche Absturzgefahren im Rahmen von Gefährdungsbeurteilungen zu ermitteln. In den positiven Fällen haben bereits die Bauherren den Unternehmen beispielsweise Informationen übermittelt, welche Decken- und Dachflächen nicht belastbar sind. Und die Baubetriebe haben schon vor dem ersten Betreten beurteilt, ob zum Beispiel Treppenöffnungen, Dachkonstruktionen oder Lichtkuppeln besonders gesichert werden müssen.

Gleichwohl ist die Zahl der Abstürze noch immer hoch und bei Arbeiten auf hoch gelegenen Arbeitsplätzen immer besondere Vorsicht geboten. So liege der Unfallschwerpunkt etwa im Gerüstbau beim Auf-, Um- und Abbau der Gerüste. „Dabei ist jeder Unfall tragisch“, so Arenz weiter. Viele verlieren ihr Leben – rund die Hälfte aller tödlichen Arbeitsunfälle sind Absturzunfälle. Oder die Berufstätigen verletzen sich so schwer, dass sie lebenslange Schäden davon tragen. Manchmal endet der Absturz für Betroffene im Rollstuhl und damit häufig in der Erwerbsunfähigkeit, mit lebenslanger Rentenzahlung. „Das ist besonders bitter, weil es zahlreiche Lösungen gibt, um Abstürze zu vermeiden“, betonte Arenz.

Nach der Unfallverhütungsvorschrift „Bauarbeiten“ und nach der Technischen Regel für Arbeitsstätten (ASR A2.1) zum „Schutz vor Absturz und herabfallenden Gegenständen, Betreten von Gefahrenbereichen“ haben bauliche und technische Maßnahmen zum Schutz vor Absturz, wie Absperrungen oder Seitenschutz Vorrang vor organisatorischen Maßnahmen, etwa die Gestaltung von Zugängen oder Einstiegen und auch vor individuellen Schutzmaßnahmen, wie eine Auffangvorrichtung. Erst wenn weder Absturzsicherungen noch Auffangeinrichtungen, etwa Netze, umgesetzt werden können, darf persönliche Schutzausrüstung zum Einsatz kommen.

Wie Bernhard Arenz sagte, weise die BG BAU entschieden und verstärkt auf Maßnahmen gegen Absturzunfälle hin, beispielsweise im Rahmen der berufsgenossenschaftlichen Schulungen für Unternehmer, Führungskräfte, Sicherheitsbeauftragte und Betriebsräte. „Auch die Praxis- und Arbeitsschutzzentren der BG BAU sind auf diese Herausforderung eingestellt“, ergänzte Arenz. So gibt es dort spezielle Schulungen zum Thema „hochgelegene Arbeitsplätze für Berufszweige mit großen Sturz- und Absturzgefahren“.

Quelle: Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenrecht: Kündigung des Architektenvertrags wegen Vertragsverstößen des Bauherren

Kündigung_IMG_0945.JPGEin vom Auftraggeber zu vertretener schwerwiegender Vertragsverstoß berechtigt den Architekten zur Kündigung des Architektenvertrags aus wichtigem Grund.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. im Streit eines Bauherren mit seinem Architekten hin. Die Richter machten zudem deutlich, dass eine Kündigung auch möglich sei, wenn ein solcher schwerwiegender Vertragsverstoß nicht vorliege. Voraussetzung sei dann, dass einzelne, nicht so schwerwiegende Verstöße vorliegen, die in der Summe aber eine solch erhebliche Erschütterung des Vertrauensverhältnisses mit sich bringen, dass dem Architekten ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zugemutet werden könne. Dies sei zum Beispiel der Fall, wenn der Bauherr gebotene Mitwirkungshandlungen verweigere. Im vorliegenden Fall hatte er erforderliche Entscheidungen nicht getroffen.

Allerdings müsse der Architekt beachten, dass auch bei einer Kündigung des Architektenvertrags das Honorar erst mit Erteilung einer prüfbaren Schlussrechnung fällig werde (OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 27.11.2013, 23 U 203/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bebauungsplan: Stadt schuldet bei gescheiterter Bebauungsplanung keinen Schadenersatz

Real Estate investmentEine beklagte Stadt aus dem Sauerland schuldet dem klagenden Bauunternehmer keinen Schadenersatz nach dem Scheitern einer Bebauungsplanung, zu der die Parteien bereits einen Städtebaulichen Vertrag und Erschließungsvertrag abgeschlossen hatten.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm entschieden und damit das erstinstanzliche Urteil abgeändert. Die Parteien hatten 2011 einen Städtebaulichen Vertrag und Erschließungsvertrag geschlossen. Der Kläger übernahm die Planung und Herstellung von Erschließungsanlagen im Geltungsbereich des zur Aufstellung vorgesehenen Bebauungsplans für ein von ihm zu erwerbendes Grundstück im Stadtgebiet der Beklagten. Die Beklagte ihrerseits war am Erwerb eines im Stadtgebiet gelegenen Grundstücks des Klägers interessiert. Die Aufstellung des Bebauungsplans und die Veräußerung des klägerischen Grundstücks unterblieben in der Folgezeit, sodass der von den Parteien abgeschlossene Vertrag nicht mehr durchgeführt wurde.

Der Kläger hat gemeint, die Stadt habe gegen die Amtspflicht zu konsequentem Verhalten und gegen das Koppelungsverbot verstoßen. Sie habe die Einleitung der Bauleitplanung nachträglich vom Nachweis der Erwerbsmöglichkeit der Baugrundstücke durch ihn sowie von dem Verkauf seines Grundstücks an sie abhängig gemacht. Er fordert daher von der Stadt 50.000 EUR Schadenersatz.

Seine Schadenersatzklage blieb jedoch erfolglos. Dass OLG konnte nicht feststellen, dass die Pflichtverletzungen den Kläger geschädigt hatten. Zwar sprächen Anhaltspunkte dafür, dass die Stadt ihre Pflicht zum rechtmäßigen Verwaltungshandeln verletzt habe. Ihr Bürgermeister habe die Fortsetzung der Bauleitplanung davon abhängig gemacht, dass die Stadt das klägerische Grundstück erwerben könne. Es verstoße gegen das Koppelungsverbot, wenn eine Stadt das Vorantreiben der Bauleitplanung von der Veräußerung eines anderweitigen Grundstücks abhängig mache. Die infrage stehende Pflichtverletzung konnte das OLG aber letztlich dahinstehen lassen. Sie habe jedenfalls nicht zu dem vom Kläger geltend gemachten Schaden geführt. Er spreche keine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür, dass der Kläger bei pflichtgemäßem Handeln des Bürgermeisters keinen Schaden erlitten hätte. In diesem Fall sei zwar davon auszugehen, dass die Verwaltung der Stadt die Aufstellung des Bebauungsplans mit einer Ratsvorlage weiter vorangetrieben hätte. Angesichts des umfassenden Entschließungsermessens des Rates bei der Bauleitplanung erscheine es allerdings offen, ob der Rat am Ende tatsächlich einen rechtsgültigen Bebauungsplan verabschiedet hätte. Darüber hinaus sei nicht gesichert, ob es bei der gebotenen Anhörung der Anwohner im Baugebiet keine relevanten Einwendungen gegen die Planung gegeben hätte. Im Übrigen sei auch nicht sichergestellt gewesen, dass der Kläger die infrage stehenden Baugrundstücke hätte erwerben können. Die vom Kläger erhoffte Bauleitplanung habe daher auch aus anderen, von infrage stehendem Verhalten des Bürgermeisters unabhängigen Gründen scheitern können.

Des Weiteren hafte die Stadt auch nicht deswegen, weil sie berechtigtes Vertrauen des Klägers im Vorfeld der Vertragsunterzeichnung enttäuscht bzw. insofern ihre Amtspflicht zu konsequentem Verhalten verletzt habe. Dass die Stadt vom Kläger den Nachweis seiner Erwerbsmöglichkeit der Baugrundstücke verlangt habe, sei spätestens zu Beginn des Jahres 2012 gerechtfertigt gewesen, als die Erwerbsverhandlungen des Klägers mit dem Grundstückseigentümer ins Stocken geraten seien (OLG Hamm, Urteil vom 4.2.2015, 11 U 35/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

 

 

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Wartung: Ein Wartungsvertrag für Heizöltanks ist sinnvoll und kann das Umweltrisiko effektiv senken

Real Estate investmentIn Deutschland gibt es weit mehr als vier Millionen Heizöltanks. Eine Prüfpflicht für oberirdische Anlagen existiert auch nach der neuen Verordnung über Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen (AwSV) für Tankanlagen nur für diejenigen mit einer Füllmenge von mindestens 10.000 Litern. Dabei ist das Umweltrisiko kaum von der Kapazität abhängig, denn ein Liter ausgetretenes Heizöl kann bis zu einer Million Liter Grundwasser verschmutzen. Auch ohne Prüfpflicht gilt: Tritt Heizöl aus und verschmutzt Boden und Grundwasser, haftet der Betreiber für den Schaden.

 

Heiko Drews, Experte für Anlagensicherheit bei TÜV Rheinland, empfiehlt deshalb eine freiwillige Prüfung auch kleinerer Anlagen: „Oft wurden diese Öltanks noch nie einer Sicherheitsprüfung unterzogen. Nach der Erstprüfung sollte der technische Zustand der Anlage mindestens alle zehn Jahre untersucht werden.“

 

Genaue Prüfung ortet undichte Stellen

Die Erfahrung zeigt, dass vor allem kleinere Anlagen oft nicht mehr den technischen Ansprüchen genügen. Undichte Stellen können nur bei einer genauen Untersuchung aufgespürt werden. Außerdem checken die Sachverständigen alle Sicherheitseinrichtungen wie Leckanzeigegerät und den Grenzwertgeber, der im Zusammenspiel mit dem Tankfahrzeug ein Überfüllen des Tanks automatisch verhindert.

 

Leerer Tank optimal für die Wartung

Für die jährliche Wartung durch einen zertifizierten Fachbetrieb ist ein möglichst leerer Tank kurz vor der Befüllung optimal. Das erleichtert auch die Reinigung. Diese ist sehr wichtig, denn Sedimente, die sich im Tank absetzen, verstopfen über kurz oder lang die Rohrleitungen. Dennoch: Selbst die regelmäßige Prüfung kann den kritischen Blick des Öltank-Besitzers nicht ersetzen. Geht der Brenner oft auf „Störung“ oder riecht es im Auffangraum nach Öl, sollte umgehend ein Fachbetrieb eingeschaltet werden.

 

Versicherung für unterirdische Tanks

Für den Fall, dass trotz aller Vorsicht Heizöl austritt, empfiehlt sich der Abschluss einer Öltank- oder Gewässerschäden-Haftpflichtversicherung. Einige Versicherer bieten sie auch als Bestandteil der Wohngebäudeversicherung an. Unerlässlich ist eine solche Versicherung, wenn der Öltank in die Erde eingegraben ist und sich in einem Trinkwassereinzugsgebiet oder in der Nähe eines Gewässers befindet. Auf jeden Fall sollte auch die Dekontamination von Erdreich von der Versicherung abgedeckt werden. Deshalb lohnt sich hier der Blick auf das Kleingedruckte, denn selbst bei gleicher Leistung unterscheiden sich auch die Beiträge oft erheblich.

 

Quelle  TÜV Rheinland AG
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Vertragsrecht: Auftragnehmer darf Mängel auch nach Kündigung beseitigen

3D Haus mit Paragraph - Blau WeißDer Auftraggeber muss dem Auftragnehmer nach einer Kündigung grundsätzlich Gelegenheit zur Nacherfüllung geben.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart hin. Allerdings könne das Nachbesserungsrecht des Auftragnehmers nach Ansicht der Richter ausnahmsweise entfallen. Das sei der Fall, wenn sich der Auftragnehmer als so unzuverlässig erwiesen hat, dass der Auftraggeber nicht mehr darauf vertrauen könne, von ihm eine mangelfreie Leistung zu erhalten. Dass diese Voraussetzung vorliege, müsse der Auftraggeber darlegen und beweisen.

Im vorliegenden Fall konnte der Auftraggeber diesen Nachweis nicht führen. Er hatte nämlich durch ein ihm zuzurechnendes Planungsverschulden daran mitgewirkt, dass der Mangel entstehen konnte. Dem OLG reichte als Unzuverlässigkeit des Auftragnehmers nicht aus, dass dieser daraufhin keine Bedenken angemeldet hatte (OLG Stuttgart, Urteil vom 3.3.2015, 10 U 62/14).

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Denkmalschutzrecht: Beeinträchtigung eines Baudenkmals durch Bauvorhaben

Das MietrechtOb Bauvorhaben in der Umgebung eines Baudenkmals zu dessen wesentlicher Beeinträchtigung im Sinne des Denkmalschutzgesetzes führen, hängt von der Art des Denkmals, den Gründen seiner Unterschutzstellung und den historischen Bebauungszusammenhängen ab.

 

Diesen Grundsatz stellte das Hamburgische Oberverwaltungsgericht (OVG) auf. So könne eine später eingetretene städtebauliche Verdichtung im Einzelfall – z.B. bei einem ehemals frei stehenden Landhaus – zu einem geringeren Schutz des Baudenkmals vor Neubauvorhaben in seiner Umgebung führen. Die Richter verwiesen in ihrer Entscheidung zudem darauf, dass ein Baudenkmal seinen historischen und stadtgeschichtlichen Aussagewert nicht allein dadurch einbüße, dass in seiner unmittelbaren Umgebung ein Neubau entsteht, der sich in seinem äußeren Erscheinungsbild vom Baudenkmal deutlich unterscheidet, wenn dadurch das Erleben und die Erfahrbarkeit der bestehenden Bausubstanz, die Gegenstand des Denkmalschutzes ist, nicht negativ beeinflusst werde. Im Ergebnis könne der Eigentümer des Baudenkmals daher nicht automatisch jede Neubebauung in der Umgebung untersagen lassen (OVG Hamburg, Beschluss vom 25.9.2014, 2 Bs 164/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauplanungsrecht: Schutz des Anliegers bei Einrichtung einer Fußgängerzone

3D ParagraphDurch die Einrichtung einer Fußgängerzone wird der eigentumsrechtliche Schutz des Anliegers – der sogenannte Anliegergebrauch – nicht unangemessen verkürzt.

 

So entschied es das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz für zwei Bebauungspläne, die für mehrere Straßenabschnitte in der Altstadt von Koblenz eine Fußgängerzone festsetzen. Diese beschränken dort den öffentlichen Verkehr auf Fußgänger. Zugelassen sind darüber hinaus Fahrradfahrer und Lieferverkehr in der Zeit von 5.00 bis 11.00 Uhr sowie An- und Abfahrten zu privaten Stellplätzen.

 

Der Antragsteller ist Eigentümer eines betroffenen Anliegergrundstücks. Dieses ist mit einem von ihm mitbewohnten Mehrfamilienhaus bebaut, das im Erdgeschoss gewerblich genutzt wird. Er wollte die Bebauungspläne für unwirksam erklären lassen. Zur Begründung erhob er eine Vielzahl von Einwänden. Insbesondere machte er geltend, die Stadt Koblenz habe keine ausreichenden Zufahrtszeiten für Anwohner festgesetzt. Berufstätige könnten ihre Einkäufe in den Nachmittags- und Abendstunden nicht nach Hause bringen. Ältere und kranke Menschen könnten außerhalb der Lieferzeiten nicht zu ärztlichen Terminen fahren oder abgeholt werden.

 

Das OVG lehnte den Normenkontrollantrag ab. Die erhobenen Einwände gegen die Festsetzung eines Fußgängerbereichs greifen nach Ansicht der Richter nicht durch. Insbesondere sei die den Plänen zugrundeliegende Abwägung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange nicht fehlerhaft. Der eigentumsrechtliche Schutz des Anliegers – der sogenannte Anliegergebrauch – werde durch die Bebauungspläne nicht unangemessen verkürzt. Ein Heranfahren an die angrenzenden Grundstücke, etwa zum Zweck der Belieferung mit Versorgungsgütern und Gegenständen des täglichen Bedarfs, sei durch die Lieferverkehrszeiten in ausreichendem Umfang gewährleistet. Die von der Antragsgegnerin angegebenen Gründe für den Verzicht auf umfänglichere Lieferzeiten − Gewährleistung einer einheitlichen Regelung mit anderen Fußgängerzonen und Dichte des Fußgängerverkehrs in den Nachmittags- und Abendstunden – seien vertretbar. Zwar habe dies für die Anlieger durchaus Beschränkungen der Erreichbarkeit ihrer Wohnungen und Betriebe durch Fahrzeuge zur Folge. Die Aufrechterhaltung oder Schaffung einer „optimalen“ Verkehrsanbindung sei jedoch vom Anliegergebrauch nicht geschützt. Durch die Einschränkung der Zufahrtsmöglichkeiten konkretisiere sich vielmehr die durch die Lage des Grundstücks in einer vielbesuchten Innenstadt bestehende Vorbelastung. Es müsse damit gerechnet werden, dass bei einer Änderung der städtebaulichen Zielvorstellungen sowie beim Auftreten neuer Verhältnisse derartige Änderungen auftreten.

 

Für besondere Einzelfälle habe die Stadt Koblenz von einer abschließenden Konfliktbewältigung schon im Bebauungsplan Abstand nehmen und diese nachfolgenden Verwaltungsverfahren über die Erteilung von straßenrechtlichen Sondernutzungserlaubnissen überlassen dürfen. Dies gelte für Genehmigungen für Firmenfahrzeuge einzelner Betriebe, die auf eine Zufahrt mit Fahrzeugen außerhalb der festgesetzten Andienzeiten aufgrund ihrer Betriebsstruktur angewiesen seien, ebenso wie für die Erteilung von Einfahrtberechtigungen für den Ärztenotdienst Koblenz e.V. und Taxi- und Funkmietwagenunternehmen, wovon gerade Senioren oder Menschen mit körperlichen Einschränkungen profitierten, sowie für Handwerkereinsätze und den Altstadt-Express (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 4.12.2014, 1 C 11164/13.OVG).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Nachbarrecht: Wohnheim für Flüchtlinge und wohnungslose Familien darf erweitert werden

haus fragezeichenDas Verwaltungsgericht (VG) München hat die Eilanträge von Nachbarn eines Wohnheims für Flüchtlinge und wohnungslose Familien in der Münchener Thalkirchnerstraße abgelehnt und entschieden, dass die Erweiterung der Einrichtung fortgesetzt werden darf.

 

Das vom gemeinnützigen Evangelischen Hilfswerk München betriebene Wohnheim dient der befristeten Unterbringung von Flüchtlingen und wohnungslosen Familien. Die Landeshauptstadt München genehmigte Ende September 2014 die Erweiterung der bereits bestehenden Unterkunft. Nach den erforderlichen Umbauten sollen zukünftig 250 Personen (bisher 104) in ca. 120 Appartements untergebracht werden. Im Eilverfahren vor dem VG München hatten die Nachbarn u.a. vorgetragen, das Wohnheim füge sich in die gehobene Wohngegend nicht ein und wirke sich negativ auf das Mietniveau und die Immobilienpreise aus. Es sei darüber hinaus eine unzumutbare Lärmbelastung zu erwarten, da das Wohnheim über einen Kinderspielplatz verfüge.

 

Das VG machte demgegenüber in seiner Entscheidung deutlich, dass die Nachbarn des Wohnheims keinen Anspruch darauf hätten, dass der bisherige Charakter ihrer Wohnlage erhalten bleibe. Das öffentliche Baurecht biete keinen Schutz des Wohnmilieus vor ggf. abweichenden Lebensgewohnheiten der künftigen Bewohner der Einrichtung. In der Rechtsprechung sei zudem seit Langem anerkannt, dass „Kinderlärm“ von Nachbarn grundsätzlich hinzunehmen sei. Diese Wertung sei mittlerweile auch in gesetzlichen Vorschriften verankert worden (VG München, Beschluss vom 25.11.2014, 8 SN 4862/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baugenehmigung: Beleuchtete Werbetafel ist im Wohngebiet nur an Stätte der Leistung zulässig

Platten / IdeeGewerbetreibende dürfen in Wohngebieten eine beleuchtete Werbetafel nur aufstellen, wenn sie an der Stelle einen Firmensitz haben.

 

Hierauf wies das Verwaltungsgericht (VG) Gelsenkirchen hin. Geklagt hatte ein Gewerbetreibender, dessen Baugenehmigung für das Schild abgelehnt worden war. Das Gericht stellte zunächst einmal klar, dass für eine beleuchtete Werbetafel eine Baugenehmigung erforderlich sei. Diese müsse erteilt werden, wenn dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Dies sei hier jedoch der Fall. In allgemeinen Wohngebieten erlaube das Baurecht beleuchtete Werbetafeln nur an der Stätte der Leistung. Werde eine Baugenehmigung für eine andere Stelle beantragt, bestehe kein Anspruch auf Erteilung der Genehmigung. Der Gewerbetreibende könne sich auch nicht darauf berufen, dass sich in der unmittelbaren Umgebung des geplanten Vorhabens andere Werbeanlagen befänden, die ebenfalls den gesetzlichen Vorgaben des Bauordnungsrechts nicht entsprechen würden. Insofern gelte die Regel: keine Gleichheit im Unrecht (VG Gelsenkirchen, Urteil vom 7.11.2014, 6 K 1435/13).

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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