ParagraphPrivatgutachterkosten, die zur Aufklärung der Verantwortlichkeit für Mängel einer Kaufsache aufgewandt worden sind, müssen vom Verkäufer ersetzt werden.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Bauherren. Dieser hatte bei der Beklagten, die unter anderem mit Bodenbelägen handelt, Massivholzfertigparkett gekauft. Anschließend ließ er es von einem Schreiner in seinem Wohnhaus verlegen. Der Schreiner ging nach einer von der Beklagten mitgelieferten Verlegeanleitung vor, die vom Hersteller des Parketts stammte. Nach der Verlegung traten am Parkett Mängel (u.a. Verwölbungen) auf. Die Beklagte sah die Ursache nach Rücksprache mit dem Hersteller in einer zu geringen Raumfeuchtigkeit und wies die Mängelrüge zurück. Der Bauherr holte daraufhin ein Privatgutachten ein. Dieses kam zu dem Ergebnis, dass die Veränderungen des Parketts auf eine in diesem Fall ungeeignete, in der Verlegeanleitung aber als zulässig und möglich empfohlenen Art der Verlegung zurückzuführen seien. Hierauf gestützt begehrte der Bauherr eine Minderung des Kaufpreises um 30 Prozent sowie Erstattung der Privatgutachterkosten.

Das Amtsgericht hielt die Mängelrüge für berechtigt, hat der Klage aber nur hinsichtlich der geltend gemachten Minderung stattgegeben. Auf die Berufung des Bauherrn hat das Landgericht ihm auch den Ersatz der Sachverständigenkosten zugesprochen. Der BGH bestätigte nun diese Entscheidung. Der Bauherr habe einen verschuldensunabhängigen Anspruch auf Erstattung der Kosten des Privatgutachtens. Schon in der Vergangenheit hat der BGH mehrfach eine Erstattungsfähigkeit von Sachverständigenkosten zur Aufklärung der Verantwortlichkeit für Mängel bejaht. Diese Entscheidungen basierten zwar noch auf einer alten Rechtslage. Aber auch nach neuem Recht könne nichts anderes gelten, da der Gesetzgeber bei der Neuregelung des Schuldrechts auf das bisherige Normverständnis zurückgegriffen habe. Da die Aufwendungen ursprünglich „zum Zwecke der Nacherfüllung“ getätigt worden seien, sei es im Übrigen auch unschädlich, dass der Bauherr nach Erstattung des Gutachtens schließlich erfolgreich zur Minderung übergegangen sei. Denn ob derartige Aufwendungen anschließend tatsächlich zu einer (erfolgreichen) Nacherfüllung führen, sei für den zuvor bereits wirksam entstandenen Ersatzanspruch ohne Bedeutung, wenn der Mangel und die dafür bestehende Verantwortlichkeit des Verkäufers feststünden (BGH, VIII ZR 275/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Vertragsrecht: Eine Heizungsanlage muss unabhängig von der Vertragsvereinbarung wärmen

Paragraph Letter 2Wird ein Heizungsbauer damit beauftragt, in Werkstatt- und Lagerräume eine Heizungsanlage einzubauen, kann der Auftraggeber erwarten, dass eine Raumtemperatur erreicht wird, die bei Werkräumen den rechtlichen Vorgaben der Arbeitsstättenverordnung entspricht.

Das gilt nach einer Entscheidung des Kammergerichts (KG) auch in den Fällen, in denen die Parteien eine bestimmte Ausführungsart vereinbart haben, mit der diese Raumtemperatur nicht erreicht werden kann. Dann müsse nämlich der Heizungsbauer auf diesen Umstand hinweisen. Unterlasse er den Hinweis, sei die Anlage mangelhaft. Lasse sich die geschuldete Funktionstauglichkeit mit der vereinbarten Ausführungsart nicht erreichen, könne der Auftraggeber die Ausführung zusätzlicher Leistungen verlangen. Allerdings könne er nach der Entscheidung die hiermit verbundenen Mehraufwendungen nicht vom Heizungsbauer ersetzt verlangen, wenn sie bei richtiger Planung sowieso angefallen wären (KG, 7 U 54/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Vertragsrecht: Kaufpreis kann nach Falschangabe gemindert werden

Building projectWird dem Käufer einer Immobilie arglistig eine unwahre Tatsache über das Kaufobjekt vorgespiegelt, kann sich der Verkäufer nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen.

Das musste sich der Verkäufer eines Mietshauses vor dem Amtsgericht Hannover sagen lassen. Er hatte das Haus von einer Tante geerbt und einen Makler mit dem Verkauf beauftragt. Diesem hatte er mitgeteilt, dass der im Garten des Hauses befindliche Öltank verfüllt worden sei. Diese Information gab der Makler an die Käuferin weiter. Nachträglich stellte sich heraus, dass der Öltank weder entleert, noch verfüllt worden war. Die Käuferin verlangte nun die Kosten der Entleerung und Verfüllung. Der Verkäufer berief sich darauf, dass er als Erbe nicht genau über den Öltank informiert gewesen sei. Er habe erst später von seiner Schwester erfahren, dass diese bzgl. des Zustands des Öltanks nicht sicher sei. Dies habe er dann dem Makler mitgeteilt. Der Makler habe ihm bestätigt, dass die Käuferin das Haus kaufen wolle und über den Öltank informiert sei. Tatsächlich hatte er die Information aber nicht an die Käuferin weitergegeben.

Die zuständige Richterin entschied, dass sich der Verkäufer nicht auf einen vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss zu Ansprüchen aus dem Bodenschutzgesetz berufen könne, da die Käuferin insoweit arglistig getäuscht wurde. Jeder Vertragspartner habe die Pflicht, keine Umstände vorzuspiegeln, die in Wirklichkeit nicht vorliegen. Durch die Aufnahme der Regelung von Ansprüchen nach dem Bodenschutzgesetz in den notariellen Kaufvertrag habe die Käuferin hinreichend deutlich gemacht, dass ihr dieser Bereich wichtig sei. Soweit der Makler die richtige Information nicht an die Käuferin weitergab, müsse sich der Verkäufer dies zurechnen lassen. Zwar hafte eine Vertragspartei für den Bereich der Maklertätigkeit nicht für den Makler. Handele der Makler aber vereinbarungsgemäß in Bereichen, die typischerweise einer Vertragspartei obliegen und führe er für den Eigentümer eigenverantwortlich Verhandlungen, trete er als deren Erfüllungsgehilfe auf. Daher müsse sich der Verkäufer das Handeln des Maklers als eigenes zurechnen lassen. Der Makler habe durch die falsche Angabe „ins Blaue hinein“ die Käuferin arglistig getäuscht. Ein Käufer dürfe sich grundsätzlich auf die Informationen des Verkäufers und seines Erfüllungsgehilfen verlassen. Es sei nicht seine Aufgabe, die erteilten Informationen zu überprüfen (Amtsgericht Hannover, 418 C 8155/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauordnungsrecht: Keine Wohnbebauung auf Gelände eines ehemaligen jüdischen Friedhofs

HausDer Normenkontrollantrag eines Grundstückseigentümers gegen einen Bebauungsplan, der sein auf dem Gelände eines ehemaligen jüdischen Friedhofs gelegenes Grundstück als „öffentliche Grünfläche, Zweckbestimmung Friedhof“ ausweist, hat keinen Erfolg.

Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz in Koblenz. Der ursprüngliche Bebauungsplan sah für das Grundstück des Antragstellers die Möglichkeit einer Bebauung vor. Im Jahr 2011 wurde dem Ortsgemeinderat bekannt, dass im Bereich dieses Grundstücks etwa im Jahr 1690 ein jüdischer Friedhof angelegt worden war, der im Jahr 1840 geschlossen und in der NS-Zeit zerstört und abgeräumt worden war. Nach einer Gesprächsrunde bei der Ortsgemeinde im August 2011, an der unter anderem Vertreter der jüdischen Gemeinde, Rabbiner und der damalige Verfahrensbevollmächtigte des Antragstellers teilnahmen, wurde der Bebauungsplan geändert und das Grundstück des Antragstellers als „öffentliche Grünfläche, Zweckbestimmung Friedhof“ ausgewiesen. Dabei ließ sich der Gemeinderat von der Erwägung leiten, es erscheine unvertretbar, das private Interesse des bauwilligen Grundstückseigentümers höher zu gewichten und eine Grabstätte einer Bebauung zuzuführen, womit die im jüdischen Glauben verankerte ewige Totenruhe gestört würde. Mit dem Normenkontrollantrag gegen den geänderten Bebauungsplan macht der betroffene Grundstückseigentümer geltend, die jüdische Gemeinde sei nicht dazu befragt worden, ob nach ihrer Auffassung tatsächlich die ewige Totenruhe gestört werde, ob ein bereits stillgelegtes Grab verlegt werden könne und ob eine vergleichsweise Lösung des Inhalts möglich sei, dass ein Gebäude errichtet werden könne, das Erdreich jedoch unangetastet bleibe.

Das OVG lehnte den Normenkontrollantrag ab. Er sei wegen Verwirkung seines Antragsrechts bereits unzulässig. Der Antragsteller stelle sich zu seinem eigenen früheren Verhalten in einen mit Treu und Glauben unvereinbaren Widerspruch. Ausweislich des Protokolls über das Gespräch bei der Ortsgemeinde im August 2011 habe der damalige Verfahrensbevollmächtigte des Antragstellers ausdrücklich seine Zustimmung für die Einrichtung eines jüdischen Friedhofs auf seinem Grundstück erklärt. Außerdem sei mit seinem Einverständnis die Ortsgemeinde gebeten worden, den Bebauungsplan dahingehend zu ändern, dass die fragliche Fläche künftig nicht mehr als Bauland, sondern als jüdischer Friedhof ausgewiesen werde. Danach habe der Antragsteller sein Einverständnis mit eben der Regelung erklärt, die er nunmehr mit dem Normenkontrollantrag angreife.

Der Normenkontrollantrag sei aber auch in der Sache unbegründet. Die Ortsgemeinde habe das Gewicht und die Bedeutung des im jüdischen Glauben verankerten Grundsatzes der ewigen Totenruhe zutreffend ermittelt und bewertet. Da der objektive Gehalt und das Gewicht der Totenruhe im jüdischen Glauben nicht von der planenden Gemeinde selbst festgestellt werden könne, müsse sie dazu die Stellungnahme der zuständigen Religionsgemeinschaft einholen. Dies sei hier geschehen, indem die Erfordernisse der Totenruhe im Rahmen eines Gesprächs mit Vertretern der jüdischen Gemeinde und Rabbinern ermittelt und in einem Ergebnisprotokoll festgehalten worden seien. Die festgestellten Erfordernisse seien in aller Regel von der planenden Gemeinde zu akzeptieren. Die Rabbiner hätten bei dem Gespräch auch die Frage, ob der Totenruhe hier dadurch Rechnung getragen werden könne, dass eine Überbauung ohne Erdarbeiten durchgeführt werde, erörtert und verneint (OVG Rheinland-Pfalz, 1 C 10846/13.OVG).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Denkmalschutz: Photovoltaikanlage auf denkmalgeschütztem Einfirsthof ist unzulässig

Building projectFür die Montage einer großflächigen Photovoltaikanlage (PV-Anlage) auf einem Teil des Dachs eines denkmalgeschützten Einfirsthofs darf keine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis erteilt werden.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Verwaltungsgerichtshof (VGH) Bayern. Geklagt hatte der Eigentümer eines etwa 37 m langen Bauernhauses (Einfirsthof), das in der Denkmalliste als Einzeldenkmal eingetragen ist. Das Gebäude besteht aus einem ca. 14 m langen Wohnteil und einem ca. 23 m langen Wirtschaftsteil. Der Eigentümer wollte eine PV-Anlage auf der südlichen Dachfläche montieren. Das Landratsamt lehnte eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis jedoch ab. Die Klage des Eigentümers blieb in allen Instanzen erfolglos.

Nach Auffassung des VGH ist das gesamte Gebäude als einheitliches Baudenkmal zu betrachten. Unbeachtlich sei, dass es äußerlich in einen Wohn- und einen Wirtschaftsteil unterteilt ist. Beide Teile des Gebäudes seien integrale Bestandteile des ehemaligen Bauernhofs. Es lägen gewichtige Gründe des Denkmalschutzes vor, die dafür sprächen, den Zustand des Baudenkmals unverändert beizubehalten. So würde die auf etwa 2/3 der südlichen Dachfläche angebrachte PV-Anlage die Wahrnehmbarkeit der historischen Entwicklung erheblich einschränken. Denn zum einen käme es durch die Großflächigkeit der Anlage, zum anderen durch die Tatsache, dass sie nur einen Teil des Dachs in Anspruch nehme, zu einer unaufhebbaren Trennung des Dachs des Einfirsthofs. Die erforderliche denkmalschutzrechtliche Erlaubnis habe nach fehlerfreier Ermessensausübung, in die auch Belange des Klimaschutzes und des Eigentums einbezogen worden seien, versagt werden dürfen. Allein der Umstand, dass Gründe des Klimaschutzes und das (behauptete) Fehlen alternativer Flächen für die Erteilung der denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis sprächen, zwinge nicht zu der vom Kläger gewünschten Entscheidung (VGH Bayern, 1 B 2596/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mängelbeseitigungskosten: Schadenersatzpflicht des Grundstücksverkäufers kann begrenzt sein

schlüssel personBei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten ist der Schadenersatzanspruch des Käufers eines Grundstücks gegen den Verkäufer auf den Ersatz des mangelbedingten Minderwerts des Grundstücks beschränkt.

So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Frau, die ein Mietshaus für 260.000 EUR gekauft hatte. Nach der Übergabe stellte sie fest, dass das Gebäude mit echtem Hausschwamm befallen ist. Der Verkäufer wurde in einem rechtskräftigen Grundurteil verurteilt, Schadenersatz und Ausgleich für den nach der Schwammsanierung verbleibenden merkantilen Minderwert zu zahlen. Ferner wurde er verpflichtet, auch den weitergehenden durch den Hausschwamm hervorgerufenen Schaden zu ersetzen. Nach der Durchführung weiterer Sanierungsmaßnahmen verlangt die Käuferin den Ersatz eines weitergehenden Teilschadens in Höhe von 499.728,86 EUR.

Der BGH wies darauf hin, dass der Käufer grundsätzlich Ersatz der zur Beseitigung eines Mangels erforderlichen Kosten verlangen könne. Seien die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten jedoch unverhältnismäßig, sei zum Schutz des Verkäufers der Schadenersatzanspruch auf den mangelbedingten Minderwert der Kaufsache beschränkt. Ob die Mängelbeseitigung unverhältnismäßig ist, müsse anhand aller Umstände des Einzelfalls geklärt werden. Bei Grundstückskaufverträgen könne als erster Anhaltspunkt davon ausgegangen werden, dass Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200 Prozent des mangelbedingten Minderwerts übersteigen.

Im vorliegenden Fall betrage der Zeitwert des Gesamtobjekts im Zustand des Befalls mit echtem Hausschwamm 507.202 EUR und jener ohne Hausschwammbefall (mindestens) 600.000 EUR. Daher komme eine Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten ernsthaft in Betracht. Da die bisherigen Feststellungen der Vorinstanz nicht ausreichend seien, wurde der Rechtsstreit dorthin zurückverwiesen. Die Richter am BGH verwiesen zudem darauf, dass bei der Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten auf den Beginn der Mängelbeseitigung durch den Käufer abzustellen sei. Stelle sich erst im Nachhinein heraus, dass die Kosten höher als erwartet seien, stehe dies einer Ersatzpflicht nur entgegen, wenn ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortführen würde oder fortgeführt hätte. Das Prognoserisiko trage der Verkäufer (BGH, V ZR 275/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Nachbarrecht: Pflicht zur Kanalbeseitigung trotz öffentlich-rechtlicher Baulast

Paragraf, ImpressumVerlaufen Entsorgungsleitungen über ein Nachbargrundstück, muss der Nachbar diese nicht dulden, wenn kein Leitungsrecht im Grundbuch eingetragen ist. Eine bestehende öffentlich-rechtliche Baulast ändert daran nichts.

Dass musste sich ein beklagter Grundstückseigentümer vor dem Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg sagen lassen. Er wurde verurteilt, die zu seinem Grundstück führenden Entsorgungsleitungen vom Nachbargrundstück der Klägerin zu entfernen. Seine Berufung gegen das Urteil des Landgerichts Oldenburg blieb damit ohne Erfolg. Das Nachbargrundstück stand bis November 2012 im Eigentum eines Verwandten. Dieser hatte es mehr als 30 Jahre geduldet, dass die Leitungen auf seinem Grundstück verlegt waren. Im Wege der Zwangsversteigerung erwarb die Klägerin das Eigentum an dem Grundstück, das sie jetzt bebauen möchte. Die Regen- und Schmutzwasserkanäle des Beklagten hindern sie daran.

Die Beklagten hatten es nach den Ausführungen der Richter verabsäumt, das Leitungsrecht dinglich zu sichern, also in das Grundbuch eintragen zu lassen. Zu ihren Gunsten bestand, wie häufig, nur eine öffentlich-rechtliche Baulast. Ohne eine Eintragung des Leitungsrechts im Grundbuch, so die Richter, müsse die Klägerin die Leitungen auf ihrem Grundstück nicht dulden. Die öffentlich-rechtliche Baulast genüge dafür nicht. Jetzt muss der Beklagte die Kanäle vom Grundstück der Klägerin auf eigene Kosten entfernen und über sein Grundstück den Kanalanschluss legen lassen (OLG Oldenburg, 1 U 104/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Sachmängelhaftung: Ersatz von Aus- und Einbaukosten bei Kaufvertrag zwischen Unternehmern

BaustelleEin Handwerker hat gegenüber seinem Lieferanten bei Mängeln des gelieferten Materials keinen Anspruch auf Ersatz der Ein- und Ausbaukosten, die ihm dadurch entstehen, dass er gegenüber seinem Auftraggeber zur Nacherfüllung verpflichtet ist.

So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Fachgroßhändlers für Baubedarf, der von einem Fensterbauer verklagt worden war. Der Fensterbauer stellt Holzfenster mit einer Aluminiumverblendung her. Er erhielt einen Auftrag zur Lieferung und zum Einbau von Aluminium-Holzfenstern in ein Neubauvorhaben. Dazu bestellte er beim Beklagten die listenmäßig angebotenen, für die Aluminium-Außenschalen benötigten Profilleisten. Der Beklagte beauftragte ein anderes Unternehmen – sein Streithelfer – mit der Farbbeschichtung der Profilleisten. Sodann lieferte er diese an den Kläger, der die fertigen Fenster einbaute. Anschließend rügte der Bauherr Lackabplatzungen an den Aluminium-Außenschalen. Diese beruhten auf Fehlern während des Beschichtungsprozesses. Eine Nachbehandlung an den eingebauten Fenstern ist nicht möglich. Die Aluminium-Außenschalen müssen mit erheblichem Aufwand (u.a. Neuverputzung des Hauses) ausgetauscht werden. Der Bauherr verlangt vom Kläger Mangelbeseitigung und schätzt die Gesamtkosten auf 43.209,46 EUR. Der Kläger hat von dem Beklagten unter Berücksichtigung eines bereits zuerkannten Kostenvorschusses von 20.000 EUR verlangt, ihn von den Schadenersatzansprüchen des Bauherrn in Höhe von 22.209,46 EUR freizustellen.

Der BGH entschied, dass der Kläger keinen Anspruch auf Freistellung von den Ansprüchen des Bauherrn wegen des erforderlichen Austausches der Aluminium-Außenschalen hat. Ein Anspruch auf Schadenersatz statt der Leistung wegen verweigerter Nacherfüllung (Ersatzlieferung mangelfreier Aluminium-Profile) besteht nicht, weil die Aus- und Einbaukosten bei einem – hier vorliegenden – Kaufvertrag zwischen Unternehmern – anders als bei einem Verbrauchsgüterkauf – nicht vom Anspruch auf Nacherfüllung umfasst sind. Sie wären deshalb auch bei ordnungsgemäßer Nacherfüllung (Ersatzlieferung) entstanden. Es besteht auch kein Schadenersatzanspruch wegen des Mangels der von der Beklagten gelieferten Aluminium-Profile, weil die Beklagte den Mangel nicht zu vertreten hat. Eigenes Verschulden ist ihr unstreitig nicht vorzuwerfen. Das Verschulden des Streithelfers bei der Farbbeschichtung ist ihr nicht zuzurechnen, weil dieser nicht ihr Erfüllungsgehilfe im Hinblick auf seine kaufvertraglichen Pflichten gegenüber dem Kläger ist (BGH, VIII ZR 46/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Sachmangel: Farbtonunterschiede wegen verschiedener Produktionschargen

Architecture plan house isolated on whiteWerden Terrassendielen zwar alle mit dem vereinbarten Farbton (konkret: Palisander) geliefert, entstammen aber zwei verschiedenen Produktionschargen, sodass sie sich in der Helligkeit des Farbtons deutlich erkennbar unterscheiden und bei gemeinsamer Verlegung kein optisch einheitliches Erscheinungsbild ergeben, liegt trotz der Zuordnung beider zum vereinbarten Farbton ein Sachmangel vor.

So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Naumburg. Die Richter lasteten es dem Bauherrn allerdings an, dass er die Ware hat bearbeiten und verlegen lassen. Er hätte sie stattdessen rügen und unbearbeitet lassen müssen. Der Lieferant könne daher gegen den Anspruch auf teilweise Rückzahlung des Kaufpreises mit einem Wertersatzanspruch im Umfang der durch die Bearbeitung nicht mehr verwertbaren Dielenbretter aufrechnen (OLG Naumburg, 10 U 9/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Parkettverlegung: Fachunternehmer muss über Holzeigenschaften informiert sein

ParagraphDie Leistung eines Parkettverlegers ist mangelhaft, wenn er ungeeignetes Hartwachsöl benutzt hat und sich daher die aufgebrachte Beschichtung wieder löst und der Parkettfußboden schon bei geringster Beanspruchung Kratzer aufweist.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg. Die Richter machten in ihrer Entscheidung deutlich, dass dem Parkettverleger bekannt sein müsse, dass Doussié-Holz gegenüber europäischen Hölzern eine besondere Festigkeit und Dichte aufweise. Entsprechend habe dies Einfluss auf die Art der Imprägnierung. Habe der Fachunternehmer diese Kenntnis nicht, müsse er dafür einstehen (OLG Brandenburg, 4 U 134/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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