Haftungsrecht: Bauherr haftet nicht, wenn sich Handwerker wegen fehlender Absicherung verletzt

Bauplan mit HelmEin privater Bauherr ist im Rahmen seiner bestehenden Verkehrssicherungspflicht nicht verpflichtet, den beauftragten Handwerker anzuweisen, für Dacharbeiten erforderliche Sicherungsmaßnahmen zu ergreifen. Er haftet deswegen nicht, wenn ein Handwerker vom Dach stürzt, weil er die gebotene Absicherung der beauftragten Dacharbeiten unterlassen hat.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm entschieden und den Prozesskostenhilfeantrag eines Elektrikers abgewiesen. Dieser sollte für einen Bauherrn eine Photovoltaik-Anlage auf dem Flachdach einer Halle montieren. Im Randbereich der Eternit-Dachflächen befanden sich Lichtfelder aus transparentem Plastik. Ohne Absicherung der Lichtfelder führte der Elektriker die Dacharbeiten aus. Dabei trat er versehentlich auf ein Lichtfeld. Dieses brach. Der Elektriker stürzte auf den ca. 7 m darunterliegenden Hallenboden und verletzte sich schwer. Vom Bauherrn verlangt er nun unter Berücksichtigung seines überwiegenden Mitverschuldens Schadenersatz, u.a. ein Schmerzensgeld in Höhe von 27.000 EUR. Der Bauherr habe die ihm obliegenden Verkehrssicherungspflichten verletzt, weil er keine Anweisung zur ordnungsgemäßen Absicherung der Lichtfelder gegeben habe.

Dieser Argumentation wollte sich das OLG nicht anschließen und versagte die begehrte Prozesskostenhilfe. Der Elektriker könne vom Bauherrn keinen Schadenersatz verlangen. Dieser sei als privater Bauherr im Rahmen seiner bestehenden Verkehrssicherungspflicht nicht verpflichtet gewesen, den als Handwerker beauftragten Elektriker anzuweisen, die für die Dacharbeiten erforderlichen Sicherungsmaßnahmen zu ergreifen. Die grundsätzlich bestehende Verkehrssicherungspflicht eines Bauherrn verkürze sich, soweit er Handwerker mit der Ausführung von Arbeiten beauftrage. Als Fachleute seien Handwerker mit den aus der Ausführung ihrer Arbeiten für sie selbst und für Dritte verbundenen Gefahren vertraut. Deswegen habe der Bauherr davon ausgehen dürfen, dass der Elektriker die von den Lichtfeldern ausgehenden, sofort ersichtlichen Gefahren erkenne und sich auf sie einstelle. Die eigene Sicherheit bei der Ausführung der Arbeiten habe ein Handwerker grundsätzlich selbst zu gewährleisten. Der Bauherr hafte im vorliegenden Fall auch nicht, weil er vor dem Unfall gesehen habe, dass der Antragsteller keine speziellen Sicherungsmittel auf das Dach mitgenommen habe. Er habe annehmen dürfen, dass sich der Handwerker auf andere Weise schütze, z.B. durch eine besonders vorsichtige Fortbewegung auf dem Dach. Er habe deswegen nicht eingreifen und den Handwerker zu den Unfallverhütungsvorschriften entsprechenden Sicherungsmaßnahmen veranlassen müssen. Für deren Einhaltung sei ein Bauherr gegenüber einem beauftragten Fachmann nicht verantwortlich (OLG Hamm, 11 W 15/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Nutzungsausfallentschädigung: Ansprüche bei Vorenthalten von Wohnraum

HausDer Bundesgerichtshof (BGH) hat neue Grundsätze aufgestellt, nach denen ein Schadenersatzanspruch wegen der Vorenthaltung von Wohnraum gegeben sein kann.

Die Entscheidung erging im Fall eines Ehepaares, dass von einem Bauträger eine noch herzustellende Altbauwohnung mit 136 qm Wohnfläche gekauft hatte. Vertraglich war der Bauträger verpflichtet, die Wohnung spätestens bis zum 31.8.2009 fertigzustellen und zu übergeben. Da die Wohnung auch im Herbst 2011 noch nicht bezugsfertig übergeben war, klagten die Erwerber unter anderem auf Zahlung einer Nutzungsausfallentschädigung für die Zeit vom 1.10.2009 bis zum 30.9.2011. Sie berechneten diese mit einer Vergleichsmiete für die vorenthaltene Wohnung. Dabei wollten sie sich die vom Bauträger ohnehin zu erstattende Miete für die bisherige, weiter von ihnen bewohnte Wohnung anrechnen lassen.

Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Erwerber auf Nutzungsausfallentschädigung unter Abzug eines 30-prozentigen Abschlags für Vermietergewinn und bei privater Nutzung sonst nicht anfallende Kosten bejaht. Die Revision des Bauträgers hatte keinen Erfolg. Der BGH entschied, dass der Erwerber für die Dauer eines längeren Verzugs des Bauträgers mit der Übergabe einer von ihm noch herzustellenden Wohnung eine Entschädigung für die entgangene Nutzung verlangen könne. Voraussetzung sei, dass ihm in dieser Zeit anderweitiger, in etwa gleichwertiger Wohnraum nicht zur Verfügung stehe. Letzteres sei hier nicht der Fall gewesen, weil die bisher genutzte Wohnung lediglich 72 qm Wohnfläche umfasse. Die erworbene und vorenthaltene Wohnung besitze mit 136 qm dagegen eine fast doppelt so große Wohnfläche (VII ZR 172/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauträgervertrag: Bindungsfrist von sechs Wochen oder länger ist i.d.R. unwirksam

3D plan drawingEine von dem Bauträger vorformulierte Bindungsfrist, nach der der Erwerber an sein Angebot auf Abschluss eines Bauträgervertrags für sechs Wochen oder länger gebunden ist, ist in der Regel unwirksam.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) in einer aktuellen Entscheidung hin. Die Richter begründeten das damit, dass die regelmäßige gesetzliche Frist des § 147 Abs. 2 BGB von vier Wochen wesentlich überschritten werde. Es könne nur im Ausnahmefall nicht von einer unangemessen langen Frist gesprochen werden. Das sei dann der Fall, wenn der Verwender hierfür ein schutzwürdiges Interesse geltend machen könne, hinter dem das Interesse des Kunden an dem baldigen Wegfall der Bindung zurückstehen müsse. Solche schutzwürdigen Interessen seien im vorliegenden Fall aber nicht ersichtlich gewesen. Insbesondere habe sich die Verwenderin hier nicht darauf berufen können, dass eine ihrer Gesellschafterinnen ihren Sitz in den Niederlanden habe. Dies erfordere keinen zusätzlichen besonderen Zeitaufwand (BGH, V ZR 5/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumangel: Unterschreiten der allgemein anerkannten Regeln der Technik

Steine - QuerdenkerHaben Gäste-WC und Flur eines Einfamilienhauses keine getrennten Heizkreise, liegt ein Verstoß gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik und damit ein Mangel vor.

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) München. Die Richter machten deutlich, dass dies auch gelte, wenn in der vom Unternehmer erstellten Baubeschreibung vorgesehen sei, dass „Gäste-WC, Windfang und Flur im Erdgeschoss einen Heizkreis bilden“. Um von den allgemein anerkannten Regeln der Technik abweichen zu können, müsse dies nämlich ausdrücklich klargestellt werden. Der BGH sah das ebenso und wies die Nichtzulassungsbeschwerde zurück (OLG München, 9 U 1553/12 Bau; BGH, VII ZR 73/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Immobilienkauf: Befall mit Silberfischchen ist ein Mangel der Kaufsache

Das MietrechtDer Befall eines erworbenen Wohngebäudes mit Silberfischchen stellt jedenfalls bei einem massiven Auftreten der Tiere unabhängig von ihrer Einstufung als Schädlinge einen Mangel im kaufrechtlichen Sinne dar.

Diese Entscheidung traf das Landgericht (LG) Frankenthal und erklärte einen Haftungsausschluss im Vertrag für unwirksam. Der Verkäufer habe den Befall arglistig verschwiegen. Der Befall sei auch ein Mangel des Gebäudes. Zwar meine der Verkäufer, bei Silberfischchen handele es sich grundsätzlich um nützliche Insekten, von denen für den Menschen keine unmittelbare Gefahr ausgehe. Dennoch sei zumindest ein erhebliches Auftreten der Tiere eine Abweichung von der gewöhnlichen und vom Käufer zu erwartenden Beschaffenheit von Wohnräumen und damit als Mangel im Rechtssinn anzusehen. Dies entspreche der einhelligen Auffassung in Literatur und Rechtsprechung zum Befall von Wohn- oder Aufenthaltsräumen mit Silberfischchen. So sei schon das vereinzelte Auftreten solcher Insekten im Badbereich als Mangel zu werten. Es könne insoweit ein Rückschluss auf mangelnde Hygiene gezogen werden. Bei einem Befall mit mehreren dieser Tiere im Wohnbereich sei bereits von einer deutlichen Minderung des Wohnwerts in einer Größenordnung von 15 bis 20 Prozent auszugehen (LG Frankenthal, 6 O 420/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Gewährleistung: Auch bei Arglist des Unternehmers gilt die Verjährungsfrist von 10 Jahren

3D plan drawingErfolgte die Baumaßnahme vor mehr als zehn Jahren, kann der Bauherr gegen den Bauunternehmer keinen Anspruch auf Mängelbeseitigungskosten mehr durchsetzen.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe im Fall eines Mannes hin, der ein Wohnhaus hatte errichten lassen. Erst nach über zehn Jahren stellte er einen Mangel an der Wärmedämmung fest. Die erforderlichen Sanierungskosten wollte er von dem Bauunternehmer ersetzt bekommen. Die Richter am OLG wiesen seine Klage jedoch ab. Es gelte die im Gesetz vorgesehene Verjährungsfrist von zehn Jahren. Diese beginne mit Abnahme der Bauleistung. Dabei sei unerheblich, ob der Bauunternehmer arglistig den Mangel verschwiegen habe. Werde der Mangel erst nach Ablauf der zehn Jahre entdeckt, seien auch in diesem Fall Nacherfüllungs- oder Schadenersatzansprüche verjährt (OLG Karlsruhe, 4 U 149/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Vertragsinhalt: Erfordernis eines Gefälles auf einer Hof- und Zugangsfläche

GerichtOb eine Hof- und Zugangsfläche einer Wohnanlage ein Gefälle zum leichteren Abfluss von Oberflächenwasser haben muss, kann nicht allein danach beurteilt werden, dass es in der Baubeschreibung nicht vorgesehen und auch nicht zwingend erforderlich ist.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Streit zwischen einer Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Bauunternehmer, der die Anlage errichtet hatte. Die Richter machten in ihrer Entscheidung deutlich, dass es vielmehr allein darauf ankomme, ob der Besteller ein solches Gefälle nach den Vertragsumständen, insbesondere dem vereinbarten Qualitäts- und Komfortstandard, erwarten könne. Entsprechende Qualitätsanforderungen könnten sich nicht nur aus dem Vertragstext ergeben. Vielmehr seien auch die sonstigen vertragsbegleitenden Umstände, die konkreten Verhältnisse des Bauwerks und seines Umfelds, der qualitative Zuschnitt, der architektonische Anspruch und die Zweckbestimmung des Gebäudes zu berücksichtigen. Entspreche das versprochene Bauwerk dem üblichen Qualitäts- und Komfortstandard, könne der Besteller in der Regel auch die Ausführung nicht näher beschriebener Details in diesem Standard verlangen und müsse sich nicht mit einem Mindeststandard zufriedengeben (BGH, VII ZR 275/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauvertrag: Stundenlohnarbeiten müssen auch ohne Stundenzettel bezahlt werden

Organization.The Dude leaning nst file cabinet.Holding file.Der Auftragnehmer kann der werkvertraglichen Verpflichtung zur Vorlage von Rapporten bzw. Stundenzetteln auch noch mit der Erteilung der Schlussrechnung Genüge tun, soweit darin die erforderlichen Angaben enthalten sind bzw. nachgeholt werden.

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf in einem Rechtsstreit um die Bezahlung für Stundenlohnarbeiten, für die kein Stundenzettel vorgelegt worden war. Die unterbliebene Vorlage der vertraglich vereinbarten Rapporte führe nach Ansicht der Richter ebenso wenig wie die unterbliebene Vorlage von Stundenzetteln ohne Weiteres zum Verlust des Werklohnanspruchs. Um seinen Vergütungsanspruch zu rechtfertigen, müsse der Auftragnehmer jedoch nachträglich alle notwendigen Angaben machen, die in den Rapporten bzw. Stundenzetteln hätten enthalten sein müssen (OLG Düsseldorf, 22 U 161/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauordnungsrecht: Kindertagesstätte im allgemeinen Wohngebiet zulässig

Businessman and mazeDer Umbau eines Gebäudes zu einer Kindertagesstätte ist in einem allgemeinen Wohngebiet generell zulässig. Der von Kindern in einer solchen Einrichtung auch beim Spielen im Freien verursachte Lärm ist den Eigentümern benachbarter Wohnungen oder Wohngrundstücke in der Regel zumutbar.

Das hat der Verwaltungsgerichtshof (VGH) Baden-Württemberg im Fall einer Kindertagesstätte mit 860 qm Außenspielfläche für bis zu 80 Kinder entschieden. Die Richter verdeutlichten, dass eine Kindertagesstätte in einem allgemeinen Wohngebiet als Anlage für soziale oder gegebenenfalls auch kirchliche Zwecke generell zulässig sei. Insoweit komme es nach der Baunutzungsverordnung auf eine typisierende Betrachtung nach dem Zweck des Baugebiets an. Allgemeine Wohngebiete dienten nur vorwiegend, aber nicht ausschließlich dem Wohnen. Gerade dort bestehe für Kindergärten und Kindertagesstätten ein unmittelbares Bedürfnis. Die mit der Benutzung solcher Einrichtungen für die nähere Umgebung typischerweise verbundenen Auswirkungen seien ortsüblich, sozialadäquat und in der Bevölkerung allgemein akzeptiert. Der von den Kindern auch beim Spielen im Freien auf der Außenspielfläche verursachte Lärm belästige die Nachbarn im vorliegenden Fall auch nicht ausnahmsweise unzumutbar. Das folge bereits daraus, dass Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz im Regelfall keine schädlichen Umwelteinwirkungen seien (VGH Baden-Württemberg, 8 S 1813/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauordnungsrecht: Ungenehmigte Schweinehaltung kann verboten werden

Holzstempel auf Dokument: VerweigertEine ungenehmigte Haltung von Wollschweinen auf einem dafür nicht vorgesehenen Anwesen darf nicht fortgesetzt werden.

Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz im Fall eines Mannes, der ein Anwesen mit Schweinestall und Freigehege angemietet hatte. Dort hielt er mehrere sogenannte Wollschweine. Im Oktober 2013 untersagte die Kreisverwaltung unter Anordnung der sofortigen Vollziehung die Schweinehaltung mit der Begründung, die Anlage zur Schweinehaltung sei weder genehmigt noch genehmigungsfähig. Hiergegen legte der Mann Widerspruch ein und beantragte vorläufigen Rechtsschutz.

Damit hatte er jedoch keinen Erfolg. Die Nutzung einer baulichen Anlage könne nach der Entscheidung des OVG grundsätzlich schon dann untersagt werden, wenn sie ohne die erforderliche Genehmigung genutzt werde. Es bestehe auch ein besonderes öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung einer solchen Nutzungsuntersagung. Sie diene nämlich dazu, demjenigen ungerechtfertigte Vorteile gegenüber dem rechtstreuen Bürger zu entziehen, der ohne vorherige Einholung der erforderlichen Genehmigung mit der Nutzung beginne und damit die präventive Kontrolle der Bauaufsicht unterlaufe. Im vorliegenden Fall verfügte der Mann nicht über die erforderliche Baugenehmigung für das mit Brettern umzäunte Freigehege. Die Nutzungsuntersagung sei auch nicht ausnahmsweise deswegen unverhältnismäßig, weil die ungenehmigte Anlage offensichtlich genehmigungsfähig wäre. Zweifel an deren Genehmigungsfähigkeit bestünden vielmehr schon im Hinblick darauf, dass der Schweinestall mit dem angrenzenden Freilaufgehege jedenfalls teilweise Flächen in Anspruch nehme, auf denen nach den Festsetzungen des dort bestehenden Bebauungsplans lediglich untergeordnete Anlagen für die Nutzung als Gartenland zulässig seien. Außerdem wäre in einem Genehmigungsverfahren die Frage zu klären, ob die Schweinehaltung bezüglich Geruchsemissionen ausreichend Rücksicht auf die Wohnnutzung in unmittelbarer Nachbarschaft nehme (OVG Rheinland-Pfalz, 8 B 11261/13.OVG).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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