Baumangel: Schadenersatzpflicht trotz Einhaltung der DIN-Normen

Platten / IdeeEin Bauunternehmer kann zu einem Schadenersatz wegen eines Baumangels verpflichtet sein, selbst wenn das Bauwerk die DIN-Normen einhält.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg. Die Richter machten in ihrer Entscheidung deutlich, dass dabei auf den Einzelfall abzustellen sei. Im vorliegenden Fall würde die Treppe des Hauses zwar die Vorgaben der einschlägigen DIN-Norm erfüllen. Dennoch weise die Treppenanlage den Umständen nach nicht den zu erwartenden Qualitätsstandard in Bezug auf das Schrittmaß auf. Es seien wiederholt Personen gestürzt. Zu berücksichtigen sei vorliegend, dass das Haus eine besonders hochwertige Ausführung für anspruchsvolles Wohnen bieten sollte. Die habe sich auch in einem überdurchschnittlich hohen Preis niedergeschlagen. Daher könne der Erwerber eine Qualität verlangen, die über das durch die Einhaltung der Regeln der Technik abgesicherte Mindestmaß hinausgehe (OLG Brandenburg, 12 U 115/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Haftungsrecht: Tiefbauunternehmer muss über Versorgungsleitungen informiert sein

planungEin Tiefbauunternehmer muss sich über die Existenz und den Verlauf von Versorgungsleitungen informieren, bevor er mit Baggerarbeiten beginnt. Der Umfang der Sorgfaltspflichtanforderungen ist jedoch nach dem Einzelfall zu beurteilen. Während bei öffentlichen Verkehrsflächen die Anforderungen hoch sind, kann dies auf privatem Gelände anders aussehen.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Naumburg im Fall eines Bauunternehmers, dessen Mitarbeiter bei Baggerarbeiten ein Baustromkabel beschädigt hatten. Dieses verlief außerhalb einer Ortschaft auf privatem Gelände. Nach Ansicht der Richter sei den Mitarbeitern des Bauunternehmers keine Fahrlässigkeit vorzuwerfen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme hätten sie es nicht verkehrspflichtwidrig unterlassen, sich vor den Baggerarbeiten über den Verlauf des die Baustromstation versorgenden Kabels zu informieren. Hierzu hätte kein Anlass bestanden. Daher wäre der Schaden auch bei sorgfältiger Auswahl und Leitung der Mitarbeiter entstanden. Im Ergebnis konnte der Eigentümer des Stromkabels daher einen Schadenersatzanspruch geltend machen (OLG Naumburg, 1 U 66/12).

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Baumangel: Schönheitsfehler können auch ein Mangel sein

lupe_urteilBSchönheitsfehler können einen Mangel darstellen, wenn sie die Wertschätzung des Bauwerks berühren. Normale Abnutzung oder Verschleiß begründen hingegen nur ausnahmsweise einen Baumangel.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg. In dem Verfahren hatte der Bauherr gegenüber dem Unternehmer gerügt, dass die Innenseiten der Wohnungstüren vergilben würden. Der Unternehmer hatte eine Mängelbeseitigung abgelehnt. Die Vergilbung sei durch den Nikotingebrauch des Bauherren verursacht worden.

Die Richter am OLG sahen den Unternehmer im Recht. Die Gelbfärbungen an den Türen seien kein Mangel im Rechtssinne. Es lägen nach dem Gutachten des Sachverständigen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass der Unternehmer minderwertige Farben und Lacke verwendet habe. Ein Werkmangel liege hier auch nicht in einer optischen Beeinträchtigung in Form einer schönheitsfehlerhaften Vergilbung der Türen begründet. Schönheitsfehler könnten zwar grundsätzlich einen Mangel darstellen, wenn sie die Wertschätzung des Bauwerks berühren. Normale Abnutzung oder Verschleiß würden hingegen nur ausnahmsweise einen Baumangel begründen. Die vom Sachverständigen festgestellten Vergilbungen an den Türen seien eine gewöhnliche Abnutzung. Zwar gebe es bestimmte hochwertige und vergilbungsstabilere Acryllacksorten, die ein Nachgilben grundsätzlich erschweren würden. Die Einflussnahme der Lichtverhältnisse auf weißgestrichene Türen sei aber im Grundsatz ein kaum zu verhindernder Umstand. Um ein Nachgilben zu vermeiden, hätte daher ein Farbanstrich oder aber die Verwendung hochwertigerer Materialien vereinbart werden müssen. Das sei aber vorliegend nicht geschehen. Ohne eine solche Vereinbarung sei die durchschnittliche Güte zu leisten, von der der Sachverständige eine Abweichung nicht feststellen konnte (OLG Brandenburg, 12 U 183/12).

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Werkvertrag: Bei zwei erfolglosen Versuchen muss Nachbesserung nicht fehlgeschlagen sein

Figuren / DistanzBei einem Werkvertrag kann auch nach mehreren erfolglosen Nachbesserungsversuchen noch nicht von einem Fehlschlag der Nachbesserung auszugehen sein. Es hängt vielmehr von den Umständen des Einzelfalls ab, wann die Nachbesserung fehlgeschlagen ist.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm entschieden. Geklagt hatte eine Baufirma. Sie verlangte ihren Restwerklohn von ca. 30.000 EUR. Insgesamt hatte sie in dem Einfamilienhaus des Bauherren Umbauten und Malerarbeiten für ca. 178.000 EUR durchgeführt. U.a. wurde durch einen Subunternehmer eine neue Haustür eingebaut. An dieser hatte der Bauherr mehrfach unterschiedliche Mängel beanstandet. Er hat gemeint, dass die Nachbesserung der Tür nach vier erfolglosen Nachbesserungsversuchen fehlgeschlagen sei. Daher könne er den vom Bauunternehmer angebotenen Einbau einer neuen Haustür ablehnen und die Kosten für den Einbau einer neuen Haustür durch einen anderen Unternehmer in der Größenordnung von ca. 5.300 EUR von dem ausstehenden Restwerklohn in Abzug bringen. Das Landgericht ist dieser Argumentation nicht gefolgt. Es hat den Bauherren zur Zahlung des Restwerklohns verurteilt, Zug um Zug gegen u.a. an der Haustür zu beseitigender Mängel.

Das OLG hat diese Entscheidung bestätigt. Von einem Fehlschlag der Nachbesserung sei hier trotz der mehrfachen, erfolglosen Instandsetzungsversuche noch nicht auszugehen. Wann eine Nachbesserung fehlgeschlagen sei, sodass der Besteller dem Unternehmer auch keine Frist zur Nachbesserung setzen müsse, bevor er einen anderen Unternehmer auf Kosten seines Vertragspartners mit der Nachbesserung beauftragen könne, hänge von den Umständen des Einzelfalls ab. Anders als im Kaufrecht habe der Gesetzgeber im Werkvertragsrecht nicht bestimmt, dass ein Fehlschlag der Nachbesserung nach zwei erfolglosen Nachbesserungsversuchen zu vermuten sei. Im vorliegenden Fall sei zu berücksichtigen, dass die Nachbesserung mit dem vom Bauunternehmer angebotenen Einbau einer neuen Haustür möglich sei. Dass diese Art der Mängelbeseitigung nicht bereits zuvor veranlasst worden sei, sei nicht als Fehlschlag der Nachbesserung zu bewerten. Der gravierende, den Austausch der Tür erfordernde Mangel bestehe darin, dass sich die bislang eingebaute Haustür dauerhaft nicht mehr ordnungsgemäß schließen lasse. Er habe sich erst später bei einer Sachverständigenbegutachtung ergeben. Deswegen falle der Umstand, dass zunächst anderweitige Nachbesserungsmaßnahmen ergriffen worden seien, weniger schwer ins Gewicht (OLG Hamm, 21 U 86/12).

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Sachmängelhaftung: Gewährleistung greift auch bei Arbeit „ohne Rechnung“

BaustelleHat ein Dachdecker eine Balkonabdichtung „ohne Rechnung“ ausgeführt, kann er sich nicht auf eine Gefälligkeit berufen, die die Gewährleistung ausschließt.

Das musste sich ein Dachdecker vor dem Oberlandesgericht (OLG) Koblenz sagen lassen. Die Richter erläuterten, dass Abreden, die ausschließlich auf einem außerrechtlichen Geltungsgrund wie Freundschaft, Kollegialität oder Nachbarschaft beruhen, zwar grundsätzlich keinen schuldrechtlichen Leistungsanspruch begründen würden. Allerdings gelte etwas anderes, wenn der Dachdecker parallel zu dessen entgeltlichen Arbeiten „ohne Rechnung“ einen Balkon abdichte. Hier liege es auf der Hand, dass der Bauherr keine Gefälligkeit ohne daran anknüpfende Mängelgewährleistungsansprüche gewünscht habe. Er habe daher einen Anspruch auf Schadenersatz, wenn der Dachdecker entgegen der Fachregeln eine Unterkonstruktion aus brennbaren Spanplatten eingebaut habe (OLG Koblenz, 5 U 384/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauvertrag: Bei feuchtem Mauerwerk ist die Leistung auch ohne Gesundheitsgefahr mangelhaft

3D plan drawingWeist ein Raum an der Außenwand Feuchtigkeitsflecken auf, die auf einen Baumangel zurückzuführen sind und mit einer Durchfeuchtung des Mauerwerks einhergehen, besteht ein gravierender funktionaler Mangel. Dieser ist nicht lediglich unerheblich und berechtigt daher auch zum Rücktritt vom Vertrag.

Das gelte nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm unabhängig davon, ob mit der Nutzung des Raums konkrete Gesundheitsgefahren (etwa infolge von Schimmelpilzbefall) verbunden sind. Die Richter machten deutlich, dass die Ausübung des Rücktrittsrechts bzw. das Festhalten hieran nicht deshalb treuwidrig sei, weil der Verkäufer kurz zuvor – wenn auch nach Fristablauf – Mängelbeseitigungsmaßnahmen angekündigt habe. Der Käufer sei nach Fristablauf nicht mehr verpflichtet, das Angebot des Verkäufers zur Mängelbeseitigung anzunehmen. Die Frist zur Nacherfüllung solle dem Schuldner lediglich eine letzte Gelegenheit bieten, die geschuldete Leistung zu erbringen. Sie brauche daher nicht so bemessen zu werden, dass der Schuldner die noch nicht begonnene Leistung erst noch vorbereiten und fertigstellen könne (OLG Hamm, 21 U 35/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Gewährleistung: Keine Mängelansprüche bei Werkleistungen in Schwarzarbeit

Steine - QuerdenkerEs bestehen keine Mängelansprüche des Bestellers, wenn Werkleistungen aufgrund eines Vertrags erbracht worden sind, bei dem die Parteien vereinbart haben, dass der Werklohn in bar ohne Rechnung und ohne Abführung von Umsatzsteuer gezahlt werden sollte.

Diese deutlichen Worte sprach der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Bauherrin, die die Auffahrt zu ihrem Grundstück neu gepflastert haben wollte. Mit dem Unternehmer wurde ein Werklohn von 1.800 EUR vereinbart. Dieser sollte in bar ohne Rechnung und ohne Abführung von Umsatzsteuer gezahlt werden. Später stellte sich heraus, dass das Pflaster nicht die notwendige Festigkeit aufwies. Die Bauherrin verlangte eine Mängelbeseitigung. Weil sich der Unternehmer weigerte, erhob sie Klage auf Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 6.096 EUR.

Der BGH machte jedoch deutlich, dass sie keine Ansprüche habe. Der zwischen den Parteien geschlossene Werkvertrag sei nichtig, weil er gegen ein gesetzliches Verbot verstoße. So verbiete das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz (SchwarzArbG) den Abschluss eines Werkvertrags, wenn dieser vorsehe, dass eine Vertragspartei ihre aus dem Vertrag folgende steuerliche Pflicht nicht erfüllt. Das Verbot führe jedenfalls dann zur Nichtigkeit des Vertrags, wenn der Unternehmer vorsätzlich hiergegen verstoße und der Besteller diesen Verstoß kenne und bewusst zum eigenen Vorteil ausnutze. So habe der Fall hier gelegen. Der beklagte Unternehmer habe gegen seine steuerliche Pflicht verstoßen, weil er nicht innerhalb von sechs Monaten nach Ausführung der Leistung eine Rechnung ausgestellt hat. Er habe außerdem eine Steuerhinterziehung begangen, weil er die Umsatzsteuer nicht abgeführt hat. Die Bauherrin habe auf diese Weise einen Teil des Werklohns in Höhe der anfallenden Umsatzsteuer gespart. Damit sei der Werkvertrag nichtig. Diese Nichtigkeit führe dazu, dass der Besteller grundsätzlich keine Mängelansprüche habe (BGH, VII ZR 6/13).

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Architektenrecht: Kündigung bei grundloser Weigerung der weiteren Zusammenarbeit

stop drückenEin Bauherr darf den Architektenvertrag aus wichtigem Grund kündigen, wenn sich der Architekt grundlos weigert, die Zusammenarbeit mit der Projektleiterin weiterzuführen und ultimativ deren Ablösung fordert.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf hin. Die Richter machten deutlich, dass ein Auftraggeber jeden Werkvertrag grundsätzlich aus wichtigem Grund kündigen könne. Das Vorliegen dieses wichtigen Grundes müsse es dem Auftraggeber unmöglich machen, den Vertrag weiterzuführen. Das ergebe sich z.B. aus einer schweren schuldhaften Vertragsverletzung. Möglich sei auch eine sonstige Zerstörung des vertraglichen Vertrauensverhältnisses zwischen den Parteien. Das sei vorliegend der Fall (OLG Düsseldorf, 23 U 102/12).

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Satzungsrecht: Widmung einer Privatstraße als Gemeindestraße ist rechtswidrig

Der ParagraphEin Straßengrundstück darf nur zur Gemeindestraße gewidmet werden, wenn rechtlich gesichert ist, dass diese grundsätzlich von jedermann befahren werden darf.

Dies hat jetzt das Verwaltungsgericht (VG) Koblenz entschieden. Geklagt hatten die Eigentümer eines Grundstücks in einem Wochenendhausgebiet. Die Zu- und Abfahrt des Gebiets über eine in geringer Entfernung verlaufende Kreisstraße ist nach dem Bebauungsplan für nicht landwirtschaftliche Fahrzeuge gesperrt. Die wegemäßige Erschließung eines Teils der in dem Gebiet gelegenen Grundstücke verläuft daher zunächst über eine unmittelbar an das Plangebiet angrenzende Straße und von dort aus – gesichert durch eine Baulast – über eine in privatem Eigentum stehende Wegstrecke. 2009 beschloss der Rat der beklagten Ortsgemeinde zunächst eine Satzung zur Erhebung von wiederkehrenden Beiträgen für den Ausbau von Verkehrsanlagen und im April 2012 sodann die Widmung der unmittelbar an das Wochenendhaus angrenzenden Straße als Gemeindestraße. Hiergegen erhoben die Kläger nach erfolglosem Widerspruch Klage. Sie machten u.a. geltend, dass die Straße bereits deshalb nicht als Gemeindestraße gewidmet werden dürfe, weil ihre Benutzung nur unter Überquerung privater Grundstücke möglich sei.

Die Klage hatte Erfolg. Gemeindestraßen, so das Gericht, seien nach dem Landesstraßengesetz Straßen, die überwiegend dem örtlichen Verkehr dienten und als öffentliche Straßen grundsätzlich jedermann zur Nutzung offenstünden. Dies sei nur der Fall, wenn rechtlich gesichert sei, dass die Straße – im Rahmen des Gemeingebrauchs und falls nicht ausnahmsweise eine Beschränkung auf bestimmte Benutzungsarten oder Benutzerkreise festgelegt worden sei – von jedermann unter Beachtung der straßenverkehrsrechtlichen Regelungen befahren werden dürfe. Daran fehle es hier aber, weil die – fehlerhaft – gewidmete Straße nicht über eine öffentliche Straße erreicht werden könne. Dies sei nach dem eindeutigen Wortlaut der zugrunde liegenden Baulast nur den Eigentümern bestimmter in dem Wochenendhausgebiet gelegener Grundstücke gestattet (VG Koblenz, 1 K 38/13.KO).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauvertrag: Mängelbeseitigung bei Energiemehrverbrauch von 1,5 % ist unverhältnismäßig

BaustelleDie Kosten für die Beseitigung eines Werkmangels sind unverhältnismäßig, wenn der mit der Beseitigung des Mangels erzielte Erfolg bei Abwägung aller Umstände des Einzelfalls in keinem vernünftigen Verhältnis zur Höhe des dafür geltend gemachten Geldaufwands steht.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Fall. Die Richter sahen die Voraussetzungen als erfüllt an, wenn ein eingebauter Niedrigtemperatur-Kessel im Verhältnis zu der vertraglich vorgesehenen Brennwertheizanlage zu einem Energiemehrverbrauch von 1,5 Prozent führt (BGH, VII ZR 231/11).

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