Reines Wohngebiet: Taubenhaltung mit mehr als 60 Brieftauben ist unzulässig

Ein Anwohner in einem reinen Wohngebiet darf auf seinem Grundstück keinen Taubenschlag mit mehr als 60 Brieftauben betreiben.

Das hat das Verwaltungsgericht (VG) Neustadt in einem Eilverfahren entschieden. Der Antragsteller ist Eigentümer eines Wohnhauses. Entlang und hinter der Garage hat er zwei Volieren errichtet. Hier hält er mehr als 60 Brieftauben. Nachdem sich mehrere Nachbarn über die von den Tauben ausgehenden Belästigungen beschwert hatten, untersagte der Landkreis die Taubenhaltung mit sofortiger Wirkung. Hiergegen wollte sich der Taubenzüchter im einstweiligen Rechtsschutzverfahren wehren.

Die Richter lehnten seinen Eilantrag jedoch ab. Zur Begründung führten sie aus, dass Bewohner eines reinen Wohngebiets einen Anspruch darauf hätten, von allen Störungen freigehalten zu werden, die ein ruhiges Wohnen stören, beeinträchtigen oder erheblich belästigen könnten. Außer Wohngebäuden seien zwar untergeordnete Nebenanlagen zulässig, zu denen auch Einrichtungen zur Kleintierhaltung gehörten. Die Haltung von Brieftauben könne in einem reinen Wohngebiet zugelassen werden, soweit sie üblich und ungefährlich sei und den Rahmen für eine typische Freizeitbetätigung nicht sprenge. Das sei vorliegend bei über 60 Tieren aber nicht mehr der Fall. Die Grundstücke der Nachbarn würden durch den Kot der Brieftauben sowie Federn-/Flaumflug verunreinigt. Belästigungen entstünden ferner durch die Geräusche beim Flügelschlagen der Tauben, die über den Grundstücken des Antragstellers und der Nachbarn kreisten (VG Neustadt, 4 L 625/12.NW).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Angebotsauslegung: „1 qm Stabparkett – fix und fertig“ muss alle Kosten umfassen

Aus der maßgeblichen Sicht des Kunden beinhaltet ein Angebot: „1 qm Stabparkett – fix und fertig“ neben der vollständigen Verlegung des Parketts auch sämtliche Kosten einer Herstellung der Verlegereife des Untergrunds.

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken im Streit eines Kunden mit einem Parkettlegebetrieb. Der Kunde wollte die zusätzlich in Rechnung gestellte Untergrundbehandlung nicht bezahlen. Er berief sich darauf, dass dies von dem Fixpreis umfasst sein müsse.

Das sahen die Richter am OLG ebenso. Lasse sich der übereinstimmende Wille der Parteien nicht feststellen, müsse das Angebot ausgehend vom Verständnis des Empfängers ausgelegt werden. Dabei komme es darauf an, wie ein unbeteiligter Dritter das Angebot vernünftigerweise hätte verstehen können. Vorliegend sei das Angebot „1 qm Stabparkett – fix und fertig“ auf die Frage des Kunden erfolgt, was an Kosten auf ihn zukomme. Diese Aussage könne nur so verstanden werden, dass damit neben der vollständigen Parkettverlegung auch sämtliche anfallenden Kosten erfasst seien. Entsprechend sei eine mögliche Untergrundbehandlung mit eingeschlossen. Schränke der Unternehmer sein Angebot nicht ein, gehe dies zu seinen Lasten. Als Fachbetrieb müsse er sich darüber im Klaren sein, dass eine Untergrundbehandlung erforderlich sein könne. Das sei für ihn nicht unerwartet oder überraschend (OLG Saarbrücken, 1 U 376/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumangel: Merkantiler Minderwert trotz ordnungsgemäßer Sanierungsarbeiten

Wurden bei einem neu errichteten Haus Nachbesserungen am Dach vorgenommen, kann der Bauherr trotzdem gegen die offenen Werklohnforderungen mit einem Ersatz des merkantilen Minderwerts des Hauses aufgrund dieser Fehlerhaftigkeit aufrechnen.

Das machte das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart deutlich. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass wegen des Mangels die komplette Dachlattung geändert werden musste. Dies stelle trotz Reparatur einen Mangel des Gebäudes dar. Sei der Konstruktionsfehler bekannt, würde ein großer Teil der maßgeblichen Verkehrskreise auch bei ordnungsgemäßer Durchführung der Sanierungsarbeiten nur einen niedrigeren Preis für die Immobilie zahlen. Grundsätzlich werde von einer Dachkonstruktion nämlich ein geringer Reparaturbedarf erwartet. Vorliegend sei dies jedoch unsicher, da die Auswirkungen des Mangels nicht absehbar seien. Zudem sei eine vollständige Überprüfung der Sanierungsarbeiten meist nicht möglich. Eine erneute Öffnung des Dachs zur Prüfung sei wiederum mit hohen Kosten und Schadensrisiken verbunden (OLG Stuttgart, 12 U 74/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Wohnungskauf: Rückabwicklung wegen sittenwidrig überhöhtem Kaufpreis

Wird für eine Eigentumswohnung ein sittenwidrig überhöhter Kaufpreis gezahlt, hat der Käufer ein Recht auf Rückabwicklung des Vertrags.

Mit dieser Entscheidung bestätigte das Kammergericht (KG) in einem Berufungsurteil ein Urteil des Landgerichts, durch das die Verkäuferin zur Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums verurteilt worden war. Die Sittenwidrigkeit ergebe sich nach Ansicht der Richter aus einem auffälligen Missverhältnis zwischen dem verlangten Kaufpreis und dem tatsächlichen Wert der Wohnung. Einem Kaufpreis in Höhe von 76.200 EUR habe ein sachverständig festgestellter Wohnungswert in Höhe von lediglich 29.000 EUR für die knapp 33 m² große Wohnung gegenübergestanden. Zu Recht habe das Landgericht daraus auf eine „verwerfliche Gesinnung“ der Verkäuferin geschlossen. Diese könne sich nicht mit einem Bericht über die Einschätzung des Verkehrswerts rechtfertigen, den sie seinerzeit eingeholt habe und der zu einem durchschnittlichen Marktwert in Höhe von 1.790 EUR/m² gelangt sei. Dieser Bericht beruhe erkennbar auf der Annahme, dass vor dem Verkauf noch umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten durchgeführt würden. Nach dem Urteil muss sich die Klägerin allerdings auf ihren zurückverlangten Kaufpreis Mieteinnahmen aus der Wohnung in Höhe von 11.063,25 EUR ebenso anrechnen lassen wie Nutzungsvorteile, die sie dadurch erlangt hat, dass sie die Wohnung zeitweilig selbst genutzt hat (KG, 11 U 18/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenrecht: Unzuverlässigkeit kann zur Streichung aus der Architektenliste führen

Arbeitet ein Architekt unzuverlässig, kann er aus der Architektenliste gestrichen werden.

Das musste sich ein Architekt vor dem Oberverwaltungsgericht (OVG) Niedersachsen sagen lassen. Die Richter sahen ihn als unzuverlässig an, da er mehrfach fehlerbehaftete Bauanträge eingereicht hatte. Zudem hatte er als verantwortlicher Entwurfsverfasser fahrlässig unrichtige Erklärungen für genehmigungsfreie Wohngebäude abgegeben und den Beginn einer noch nicht genehmigten Baumaßnahme veranlasst. Die Summe dieser Fehlleistungen kostete ihn nun die Eintragung in die Architektenliste (OVG Niedersachsen, 8 LA 198/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauträger: Ausgetauschtes Schloss kann ausgesperrten Bauträger zur Kündigung berechtigen

Ein Bauträgervertrag kann außerordentlich gekündigt werden, wenn eine Partei der anderen einen wichtigen Grund zur Kündigung gibt, insbesondere wenn sie schwerwiegend vertragsuntreu wird.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) im Fall eines Bauherren, der die Schlösser des Objekts ausgewechselt und den Bauträger so ausgesperrt hatte. Der Bauträger erhielt keinen Schlüssel und konnte das Objekt nur noch nach Gutdünken des Bauherren betreten. Nach Ansicht der Richter liege hierin eine verbotene Eigenmacht des Bauherren. Unter Berücksichtigung der vertraglichen Abreden im Einzelfall könne dies eine fristlose Kündigung des Bauträgervertrags durch den Bauträger rechtfertigen. Das Vorgehen des Bauherren habe sich hier nämlich als eklatanter und wiederholter Verstoß gegen die bauvertragliche Kooperationspflicht dargestellt (OLG Düsseldorf, 23 U 20/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumangel: Bauunternehmer kann sich nicht unbedingt auf Mitverschulden berufen

Führt ein Bauunternehmer bei einer Kellerabdichtung die Ausbildung der waagerechten Arbeitsfuge zwischen Sohlplatte und den aufstehenden Elementteilen der Kelleraußenwände nicht handwerksgerecht aus, sodass es zu einem Wassereintritt kommt, kann der Bauherr von ihm Schadenersatz verlangen.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Hamm in einem entsprechenden Fall. Die Richter ließen auch das vom Bauunternehmer geltend gemachte Mitverschulden des Bauherren nicht gelten. Der Bauherr müsse sich nämlich nicht vorwerfen lassen, den Einsatz einer Drainagepumpe unterlassen zu haben. Das gelte vor allem, da ein dauerhafter Einsatz von Drainagepumpen nach der örtlichen Entwässerungssatzung nicht zulässig gewesen sei (OLG Hamm, 24 U 148/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenvertrag: Risiken bei Kostenüberschreitung liegen beim Architekten

Die zutreffende Kostenermittlung gehört zu den Grundleistungen eines Architekten. Wird ein Bauvorhaben als Renditeobjekt zur Finanzierung eines weiteren Vorhabens errichtet, und ist dem Architekten das Investitionskonzept des Auftraggebers bekannt, wird bei Auftragsvergabe ein verbindlicher Kostenrahmen vereinbart. Dann muss der Architekt den Kosten erhöhte Aufmerksamkeit widmen.

Dabei kommt nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt a.M. eine Toleranz bei einer Kostenüberschreitung nicht in Betracht, wenn der Architekt keine ausreichende Kostenkontrolle vornimmt. Die Richter machten deutlich, dass der Architekt bei Planungsaufträgen im Rahmen von Renditeobjekten besondere Sorgfalt walten lassen müsse. Es sei erforderlich, den Investor auf besondere Risiken hinzuweisen, die sich auf die Gesamtbaukosten, damit den Finanzierungsaufwand und letztlich die Rendite auswirken können. Der Architekt schulde dem Besteller eine zutreffende Beratung über die voraussichtlichen Baukosten. Seien Kostenschätzungen zu besonderen Zwecken, wie zur Unterstützung von Kreditanträgen oder Förderanträgen, unzutreffend, müsse der Architekt im Rahmen der Beratungspflicht darauf hinweisen, dass diese Kostenschätzungen keine Grundlage für die Investitionsentscheidung sein können (OLG Frankfurt a.M., 12 U 71/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauordnungsrecht: Aufschüttungen müssen in bestimmten Grenzen geduldet werden

Der Eigentümer eines Wohnhauses hat in bestimmten Fällen keinen Anspruch auf ein bauaufsichtliches Einschreiten gegen Aufschüttungen, die in der Nähe seines Grundstücks vorgenommen worden sind.

Dies entschied das Verwaltungsgericht (VG) Koblenz im Fall eines Hauseigentümers. Als entlang des Wegs, an dem sein Haus liegt, erhebliche Aufschüttungen vorgenommen wurden, setzte er hierüber den Landkreis in Kenntnis. Dieser lehnte jedoch den Antrag auf bauaufsichtliches Einschreiten ab. Nach Durchführung eines Widerspruchsverfahrens erhob der Eigentümer Klage.

Diese wies das VG nun nach einer Inaugenscheinnahme der Örtlichkeit ab. Der Landkreis, so die Richter, sei nicht zu einem Einschreiten gegen die Aufschüttung verpflichtet. Diese sei nicht zulasten des Eigentümers rücksichtslos. Die Aufschüttung habe nämlich keine erdrückende oder abriegelnde Wirkung, weil sie deutlich niedriger als das Wohnhaus des Klägers sei. Sie beeinträchtige auch nicht die Belichtung, Besonnung und Belüftung dieses Gebäudes. Ferner gefährde die Aufschüttung weder die Standsicherheit des Hauses noch die Tragfähigkeit des Grundstücks des Klägers. Aufgrund der nachvollziehbaren Ausführungen des Landesamts für Geologie und Bergbau stehe fest, dass ein Abrutschen der Auffüllmassen zum Grundstück des Klägers nahezu ausgeschlossen sei. Überdies sei das Gelände östlich stark abschüssig, das Grundstück des Klägers liege jedoch nördlich der beanstandeten Aufschüttung. Angesichts dieser Umstände sei eine konkrete Gefahr für das Wohngrundstück des Klägers nicht ersichtlich. In diesem Fall bestehe daher kein Anspruch auf ein bauaufsichtliches Einschreiten (VG Koblenz, 1 K 931/11.KO).


Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Werklohn: Auftrag zur Reparatur von Drittschäden

Hat der Auftraggeber dem Auftragnehmer entgeltlich die Reparatur solcher Leistungen in Auftrag gegeben, die dieser bereits erbracht hat und die von einem Drittunternehmen vor der Abnahme beschädigt worden sind, entfällt die Vergütungspflicht für diesen Auftrag nicht bereits deshalb, weil der Auftragnehmer möglicherweise noch die Vergütungsgefahr trug.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Bauunternehmers hin, der in einem Seniorenzentrum einen neuen PVC-Boden verlegt hatte. Einige Tage nach den Arbeiten – aber noch vor Abnahme – setzte eine Reinigungskolonne den Boden bei Endreinigungsarbeiten unter Wasser. Hierdurch entstanden Blasenbildungen im PVC-Belag. Der Bauunternehmer reparierte im Auftrag des Bauherrn den Schaden und stellte diesem die hierdurch entstandenen Schäden in Rechnung. Dieser wollte aber nicht zahlen.

Der BGH entschied, dass die Werklohnklage des Bauunternehmers zu Recht erfolgt sei.

Zwar schulde der Bauunternehmer grundsätzlich den Erfolg seiner Arbeit. Werde sein Werk vor der Abnahme beschädigt oder zerstört, müsse er es grundsätzlich neu herstellen. Hier habe aber der Bauherr die Beseitigung des Schadens gesondert in Auftrag gegeben. Dabei handele es sich um einen vom ursprünglichen Werkvertrag losgelösten, eigenständigen Werkvertrag. Es handele sich nicht um Mangelbeseitigungsarbeiten. Die Richter erläuterten dazu, dass im Wege der Vertragsauslegung ermittelt werden müsse, ob der Auftraggeber bereit war, unter Berücksichtigung aller sonstigen dem Reparaturauftrag zugrunde liegenden Umstände eine Vergütungspflicht zu begründen. Davon sei hier auszugehen (BGH, VII ZR 177/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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