WEG: Verjährungsbeginn für Mängel an der Balkontürschwelle

Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum können auch in Teilen abgenommen werden, was für den Beginn der werkvertraglichen Verjährungsfrist relevant ist.

Das zeigt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Karlsruhe. Danach sind Loggien- oder Balkontüren stets Gemeinschaftseigentum und nicht sondereigentumsfähig. Dazu gehören auch die Bestandteile der Balkontüren, die diesen funktional zuzuordnen sind (hier: Türschwellen). Etwaige Mängel hieran betreffen mithin nicht das Sondereigentum, sodass die Verjährungsfrist auch nicht bereits mit der förmlichen Übergabe des Sondereigentums zu laufen beginnt (OLG Karlsruhe, 4 U 160/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Zusatzvergütung: Kein Anspruch wegen erschwerter Bodenbeschaffenheit ohne Untersuchung

Untersucht der Bauunternehmer vor Beginn der Arbeiten den Baugrund nicht, kann er im Zusammenhang mit der Herstellung der Gründungsverhältnisse einer Doppelgarage keine zusätzliche Vergütung wegen Erschwernissen bei der Bodenbeschaffenheit fordern.

Das schrieb das Oberlandesgericht (OLG) einem Bauunternehmer ins Stammbuch, der vom Bauherrn eine höhere Vergütung verlangt hatte. Die Richter machten deutlich, dass sich das sogenannte Baugrundrisiko erst verwirkliche, wenn mehrere Voraussetzungen vorliegen würden. So müssten trotz bestmöglicher Untersuchung des Baugrunds während der Arbeiten Erschwernisse im Boden- oder Grundwasserbereich auftreten. Diese unvorhersehbaren Erschwernisse müssten zu Leistungsänderungen und Bauverzögerungen führen. Schließlich dürfe auch kein Verschulden des Bauherrn oder des Bauunternehmers vorliegen (OLG Naumburg, 5 U 173/11).


Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Öffentlich bestellte Sachverständige: Höchstaltersgrenze ist unzulässig

Eine generelle Höchstaltersgrenze für alle öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen in der Satzung einer Industrie- und Handelskammer (IHK) ist unzulässig.

So entschied das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) im Fall eines 75-jährigen. Die IHK-Satzung sah für sein Sachgebiet eine Altershöchstgrenze von 68 Jahren vor. Der Kläger hatte bereits eine Verlängerung seiner Sachverständigenbestellung bis zum 71. Lebensjahr zugestanden bekommen. Eine weitere Verlängerung lehnte die IHK jedoch ab.

Zu Unrecht, entschied das BVerwG. Die generelle Altersgrenze stellt eine nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) unzulässige Benachteiligung wegen des Alters dar und sei deshalb unwirksam. Die Satzungsregelung verfolge das Ziel, einen geordneten Rechtsverkehr sicherzustellen. Das sei aber kein legitimes Ziel nach dem AGG, das eine unterschiedliche Behandlung wegen des Alters rechtfertigen könnte. Nach der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) würden dazu nur sozialpolitische Ziele insbesondere aus den Bereichen Beschäftigungspolitik, Arbeitsmarkt und berufliche Bildung zählen. Das Lebensalter stehe auch nicht in innerem Zusammenhang mit einer besonderen Anforderung an die Art der beruflichen Betätigung. Die Tätigkeit als Sachverständiger in den betreffenden Sachgebieten stelle nämlich keine besonderen Anforderungen, die nur Jüngere erfüllen könnten. Schließlich werde die Altersgrenze auch nicht durch den in der europäischen Gleichbehandlungsrichtlinie enthaltenen Sicherheitsvorbehalt legitimiert. Die Festlegung der Altersgrenze in der Sachverständigenordnung diene jedenfalls in den Sachgebieten, für die der Kläger seine Bestellung begehre, insbesondere nicht den Erfordernissen der öffentlichen Sicherheit, der Verhütung von Straftaten oder dem Schutz der Rechte und Freiheiten anderer (BVerwG, 8 C 24.11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Eigentumswohnung: Abweichende Bauausführung kann zum Rücktritt vom Vertrag berechtigen

Bei einem Bauträgervertrag kann der Käufer einer Eigentumswohnung wirksam vom Vertrag zurücktreten, wenn die Bauausführung von der ursprünglichen Vereinbarung abweicht.

Mit dieser Entscheidung gab das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. dem Käufer einer Eigentumswohnung recht. Weil das Gebäude noch nicht errichtet worden war, hatte er sich an einem Modell zeigen lassen, wie die Grundstücksgestaltung und insbesondere die Zufahrt zur Tiefgarage geplant war. Tatsächlich wurde später aber anders gebaut. Statt vor dem Schlafzimmerfenster bereits unter der Erde verschwunden zu sein, verlief die Einfahrt letztendlich direkt vor dem Fenster. Dieses konnte daher nicht bodentief ausgestaltet werden. Auch war es aus diesem Grund nicht möglich, um die Wohnung herumzugehen. Diese abweichende Bauausführung berechtige den Käufer nach Ansicht der Richter zum Rücktritt vom Vertrag. Bei der Bauausführung handele es sich nämlich um einen wesentlichen, auch den Wert der Wohnung entscheidend beeinflussenden Faktor (OLG Frankfurt a.M., 12 U 136/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Handelskauf: Unverzügliche Rügepflicht gilt auch bei Lieferung von Betonfertigteilen

Das Handelsrecht sieht vor, dass der Käufer bei einem Handelskauf die gelieferten Waren unverzüglich kontrollieren und einen eventuellen Mangel anzeigen muss.

Anerkannt ist dabei allerdings, dass bei einer größeren Lieferung nicht jedes Einzelteil gesondert untersucht werden muss. Es reicht aus, wenn der Käufer in diesen Fällen eine repräsentative Stichprobe untersucht. Unterbleibt die unverzügliche Anzeige eines Mangels, gilt die Ware als genehmigt. Folge dieser Fiktion ist, dass die Vergütung trotz des Mangels gezahlt werden muss. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Mangel bei der Untersuchung nicht erkennbar war.

Das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg hat in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass diese Regelung auch für die Herstellung und Lieferung von Betonfertigteilen für ein Bauvorhaben gelte. Im vorliegenden Fall hatten die gelieferten Fertigteile wegen eines Baustopps etliche Monate lang ungenutzt auf der Baustelle gelegen. Die Toleranzabweichungen wurden erst bei der späteren Montage bemerkt. Das war nach Ansicht der Richter zu spät (OLG Brandenburg, 4 U 69/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Begründung von Wohnungseigentum: Grundpfandrechtsgläubiger müssen nicht zustimmen

Die Begründung von Wohnungseigentum bedarf nicht der Zustimmung der Gläubiger, deren Grundpfandrechte auf dem ganzen Grundstück lasten.

Deren Interessen sind nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) dadurch gewahrt, dass das Grundpfandrecht an den neu entstandenen (realen oder ideellen) Teilen als Gesamtrecht und damit in der Summe an dem gesamten Grundstück fortbesteht. Hieran habe sich auch nach Einführung des Rangklassenprivilegs für Wohngeldansprüche (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) nichts geändert. Zwar führe dieses Privileg zu einer Verschlechterung der Rechtsstellung der Grundpfandgläubiger, weil sie nach der Aufteilung des Grundstücks im Fall der Zwangsvollstreckung mit vorrangigen Ansprüchen aus der Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG rechnen müssen. Einer entsprechenden Anwendung der §§ 876, 877 BGB stehe aber das Fehlen einer planwidrigen Regelungslücke entgegen (BGH, V ZB 95/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Abnahme: Keine Entbehrlichkeit bei unvollständiger Leistung

Grundsätzlich steht der Abnahme bzw. der Abnahmereife einer Bauleistung entgegen, wenn ein Mangel vorliegt oder eine Restarbeit noch aussteht.

Eine Ausnahme gilt nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Brandenburg nur, wenn der Mangel beziehungsweise die Restleistung nach Art, Umfang und vor allem den Auswirkungen so unbedeutend ist, dass das Interesse des Auftraggebers an seiner Beseitigung vor einer Abnahme nicht schützenswert ist. Die Richter machten deutlich, dass hiervon bei einer mehr als bloß geringfügigen Restleistung nicht mehr ausgegangen werden könne. Wolle der Bauunternehmer seinen Restwerklohnanspruch geltend machen, könne er sich in einem solchen Fall auch nicht darauf berufen, dass eine Abnahme wegen einer Abnahmeverweigerung des Auftraggebers entbehrlich sei (OLG Brandenburg, 4 U 7/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauvertrag: Auf fehlende Prüfbarkeit einer Schlussrechnung muss rechtzeitig hingewiesen werden

Der Auftraggeber kann sich nicht auf die fehlende Prüfbarkeit der Schlussrechnung berufen, wenn er diesbezügliche Einwendungen nicht binnen der zweimonatigen Prüfungsfrist nach der VOB/B erhoben hat.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg hin. Die Richter machten deutlich, dass die Prüfbarkeit nur ausreichend beanstandet worden sei, wenn der Auftraggeber hinreichend deutlich mache, dass er nicht bereit sei, in die sachliche Auseinandersetzung einzutreten, solange er keine prüfbare Rechnung erhalten habe. Vorliegend hätten die Parteien eine förmliche Abnahme vereinbart gehabt. In diesem Fall könne ohne das Vorliegen weiterer Umstände nicht davon ausgegangen werden, dass der Auftraggeber vom Erfordernis einer förmlichen Abnahme Abstand nehmen wolle, wenn er vor der Abnahme gravierende Mängel gerügt hat (OLG Brandenburg, 4 U 7/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumangel: Keine Rüge ohne genaue Bezeichnung der Mängel

Die bloße Forderung, die gerügten Mängel zu beseitigen, reicht für eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung nicht aus. Die Aufforderung zur Mängelbeseitigung muss so hinreichend bestimmt sein, dass der Auftragnehmer zweifelsfrei ersehen kann, was er im Einzelnen nachbessern soll.

Das stellte das Oberlandesgericht (OLG) Köln im Rechtsstreit über die Lieferung und Montage einer Fenster- und Sonnenschutzanlage für ein Wohn- und Geschäftshaus fest. Der Auftraggeber hatte zwar gefordert, die bereits gerügten Mängel zu beseitigen. Im Einzelnen hatte er die Mängel jedoch nicht bezeichnet. Das reichte den Richtern nicht aus. Sie hielten eine solche Aufforderung zur Mängelbeseitigung für unzureichend. Es lasse sich ihr nicht entnehmen, welche Mängel der Auftraggeber in welcher Form gerügt habe (OLG Köln, 3 U 69/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenrecht: Genehmigungsrisiko kann zum Honorarrisiko werden

Erkennt ein Architekt, dass die Planung oder Teile der Planung nicht genehmigungsfähig sind, muss er den Auftraggeber davon in Kenntnis setzen. Unterlässt er das, besteht die Gefahr, dass er dem Auftraggeber die Aufwendungen erstatten muss, die sich dieser bei entsprechender Beratung erspart hätte.

So lautet das Fazit einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) München. Im vorliegenden Fall hatte der Architekt eine 43 cm zu hohe First- und Traufhöhe geplant. Eine Ausnahmegenehmigung durch die Bauaufsichtsbehörde war nicht in Aussicht gestellt geworden. Damit entsprach die Entwurfsplanung nicht dem öffentlichen Baurecht. Der Bauherr, der noch keine Kenntnis von der unüberwindbaren Genehmigungshürde hatte, hatte kurz vor Bekanntwerden des Mangels einen Landschaftsarchitekten mit der für den Bauantrag notwendigen Freiflächenplanung beauftragt. Diese Planungsleistungen (Honorarwert: 6.152,12 EUR) waren nutzlos, sodass sie der Planer erstatten musste (OLG München, 9 U 1576/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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