Nachbarrecht: Rechte des Nachbarn bei einer Abstandsflächenverletzung

Ein Nachbar kann sich grundsätzlich gegen jede Unterschreitung der Mindestabstandsfläche zur Wehr setzen. Er muss dazu nicht nachweisen, dass gerade dadurch eine tatsächliche Beeinträchtigung herbeigeführt wird.

Mit dieser Entscheidung machte das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz die Rechte eines Nachbarn bei einer Abstandsflächenverletzung deutlich. Die Richter bekräftigten, dass dies insbesondere für den Fall gelte, dass die Abstandsfläche vor der Außenwand das gebotene Maß um etwa 2,50 m überschreite. Im Übrigen verwiesen die Richter auf ein praxisrelevantes Detail: Sie hielten es in einem solchen Zusammenhang nämlich nicht für rechtsmissbräuchlich, wenn der betroffene Nachbar seine Bereitschaft zur Duldung der Abstandsflächenverletzung mit der Forderung nach einem anderweitigen Entgegenkommen verbinde. Mit anderen Worten: Eine Hand wäscht hier die andere… (OVG Rheinland-Pfalz, 8 A 10636/11.OVG).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauordnungsrecht: Unzulässige Werbeanlage bei verdeckter Grünfläche

Werbeanlagen sind unzulässig, wenn sie den bisher freien Blick auf eine Grünfläche verdecken.

Diese Entscheidung traf das Verwaltungsgericht (VG) Minden. Nach diesem Urteil ist eine geplante Werbeanlage bauordnungsrechtlich nicht genehmigungsfähig, wenn am Aufstellungsort ein beachtlicher Baumbewuchs vorhanden ist und dieser Ausblick auf die begrünte Fläche für Verkehrsteilnehmer durch eine auf einem 2,50 m hohen Fuß montierte Mega-Light-Anlage mit einer Größe von 3,76 m x 2,78 m ganz erheblich verdeckt wird (VG Minden, 9 K 2708/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauordnungsrecht: Genehmigungspflicht einer Dachterrasse

Hauseigentümer sollten beim Errichten einer frei liegenden Dachterrasse vorsichtig sein und sich zuvor über die Genehmigungsfähigkeit beraten lassen.

Das zeigt eine Entscheidung des Verwaltungsgerichts (VG) Gelsenkirchen. Diese macht deutlich, dass eine frei liegende Dachterrasse im Gegensatz zu einer ebenerdigen Terrasse keine unbedeutende bauliche Anlage darstellt und insofern genehmigungspflichtig ist. Zur Begründung wird angeführt, dass das Dach des darunterliegenden Gebäudeteils einer Wohnnutzung zugeführt werde. Dadurch würden bauordnungs- und bauplanungsrechtlich relevante Auswirkungen entstehen. Es sei nicht möglich, das Vorhaben gedanklich in die Errichtung einer (genehmigungspflichtigen) Garage und einer (genehmigungsfreien) Dachterrasse zu unterteilen (VG Gelsenkirchen, 5 K 5517/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Grunderwerb- und Umsatzsteuer: Dürfen Bauherren belastet werden?

Aufwendungen aus einem Bauerrichtungsvertrag, der im Zusammenhang mit dem Erwerb eines unbebauten Grundstücks abgeschlossen wird und für den Bauherrn eine Umsatzsteuerbelastung auslöst, unterliegen nach einer aktuellen Entscheidung des Finanzgerichts Niedersachsen nicht der Grunderwerbsteuer.

Im Streitfall hatte ein Ehepaar ein unbebautes Grundstück erworben. Zwei Wochen nach dem notariellen Grundstücksübertragungsvertrag schlossen sie mit einem Bauunternehmen einen Bauvertrag über eine Doppelhaushälfte, in dem der Bauträger Umsatzsteuer auswies, die das Ehepaar als Endverbraucher nicht als Vorsteuer in Abzug bringen konnte. Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer legte das Finanzamt nicht nur den Kaufpreis für das unbebaute Grundstück, sondern auch die Bausumme für das herzustellende Gebäude zugrunde. Der hiergegen eingelegten Klage gab das Finanzgericht Niedersachsen statt.

Nach Ansicht des Finanzgerichts verlangt das Grunderwerbsteuergesetz ein Rechtsgeschäft, das den „Anspruch auf Übereignung“ begründet – und diese Maßgabe erfüllt ein Bauerrichtungsvertrag nicht. Entsprechend ist die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer lediglich der Kaufpreis für das unbebaute Grundstück.

Hinweis: Das Finanzgericht Niedersachsen folgt mit seiner Entscheidung der Rechtsprechung der für Umsatzsteuer zuständigen Senate des Bundesfinanzhofs. Im Gegensatz dazu fasst der für Grunderwerbsteuer zuständige Senat des Bundesfinanzhofs regelmäßig die noch auszuführenden Bauleistungen mit Lieferungen von unbebauten Grundstücken zu „einheitlichen Leistungsgegenständen“ zusammen. Das Finanzgericht Niedersachsen hat die Revision mit der Anregung zugelassen, wegen der divergierenden Rechtsprechung innerhalb des Bundesfinanzhofs den Großen Senat des Bundesfinanzhofs anzurufen (FG Niedersachsen, 7 K 192/09 und 7 K 193/09; BFH, V R 99/88; BFH, II R 17/99).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Generalunternehmer: Haftung für fehlerhaft programmierten Aufzug

Eine von dem Hotelier mit dem Umbau zu einem Hotelbetrieb beauftragte Generalunternehmerin haftet dem Grunde nach für eingetretene Personenschäden infolge fehlerhafter Programmierung des installierten Hotelaufzugs.

Dies hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm entschieden und damit die erstinstanzliche Entscheidung des Landgerichts Essen bestätigt. Die beklagte Generalunternehmerin baute im Auftrag des Hoteliers ein historisches Gebäude zu einem Hotel und Kongresscenter um und installierte dort – durch eine Subunternehmerin – eine Hotelaufzugsanlage. Nach Aufnahme des Hotelbetriebs trat im Oktober 2006 aus den Rohrleitungen der Fernwärmeanlage im Untergeschoss des Hotels massiv Heißwasser aus. Aufsteigender Wasserdampf löste Brandalarm aus. Das führte dazu, dass der Hotelaufzug automatisch ins Erdgeschoss gefahren wurde und dort mit geöffneten Türen stehen blieb. Drei Hotelgäste bestiegen den Aufzug und fuhren – wegen eines erneuten Alarms – nicht, wie gewünscht, in das Ober-, sondern automatisch in das Untergeschoss. Beim Öffnen der Aufzugstür drang Heißwasser in die Kabine und verletzte die Hotelgäste schwer; sie zogen sich Verbrennungen dritten Grades zu. Der Versicherer des Hoteliers zahlte den Hotelgästen Schmerzensgeld und Behandlungskosten in Höhe von mehr als 360.000 EUR und verklagte die Generalunternehmerin auf Ersatz dieser Kosten.

Dem Grunde nach zu Recht, befanden die Richter in Hamm. Die Werkleistung der Generalunternehmerin sei mangelhaft, weil die Aufzugssteuerung nicht sach- und fachgerecht programmiert war und nicht den maßgeblichen Regeln der Technik entsprach. Der Aufzug hätte nach der automatischen Fahrt infolge des Brandalarms im Erdgeschoss mit offenen Türen stehen bleiben müssen und hätte sich nicht mehr in Bewegung setzen dürfen. Denn dies sei, nach den Ausführungen des Sachverständigen, mit erheblichen Gefahren für die Fahrzeuginsassen verbunden. Über die Höhe der berechtigten Kosten konnten weder das Landgericht noch der Senat eine Entscheidung treffen, insoweit sei weiterer Beweis zu erheben (OLG Hamm, I-21 U 167/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Stundenlohn: Nachweis der Richtigkeit von Rapportzetteln

Rechnet der Unternehmer seine Arbeiten nach Stunden ab, muss er bei seiner Werklohnforderung darlegen und beweisen, wie viele Stunden tatsächlich geleistet wurden und wie sich der Umfang der Stundenlohnarbeiten zusammensetzt.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Hamm hin. Könne er diesen Nachweis nicht führen, bleibe er ohne Lohn. Ein solches Nachweisproblem ergebe sich insbesondere, wenn die Stundenzettel vom Auftraggeber nicht abgezeichnet seien. Hier könne der Unternehmer jedoch die Stundenlohnarbeiten anderweitig nachweisen. Ein solcher Nachweis könne in einem Gerichtsverfahren z.B. darin liegen, die Rapportzettel vorzulegen und dazu Zeugen zu vernehmen. Ergebe sich aus den Rapportzetteln jeweils das Datum, die beteiligten Mitarbeiter, die auf die einzelnen Mitarbeiter entfallene Stundenanzahl und die durchgeführten Arbeiten, sei der Beweis für die erbrachten Werkstunden geführt, wenn die Zeugen die Richtigkeit der Angaben bestätigen würden (OLG Hamm, 21 U 88/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumängel: Keine Unternehmerhaftung für vom Auftraggeber vorgeschriebenes Baumaterial

Wer als Bauherr dem Bauunternehmer ganz bestimmte Baustoffe vorschreibt, kann sich später nicht auf Baumängel berufen, wenn diese Baustoffe den Anforderungen nicht entsprechen.

Das ist das Ergebnis des Rechtsstreits eines Bauherrn vor dem Landgericht (LG) Hamburg. Er wollte ein Wohngebäude errichten lassen. Für das Verblendmauerwerk hatte er im Rahmen eines Bauvertrags ein genau bezeichnetes Produkt mit vorgegebenem Preis vorgegeben. Später stellte sich heraus, dass diese Ziegel nicht frostbeständig waren. Er warf dem Bauunternehmer daraufhin Baumängel vor und verweigerte die Bezahlung.

zu Unrecht, entschied das LG und verurteilte ihn, den Bauunternehmer zu bezahlen. Die Richter machten deutlich, dass der Bauherr die Ziegel bindend vorgeschrieben habe. Der Bauunternehmer hafte daher nicht wegen Baumängeln infolge der fehlenden Frostbeständigkeit. Suche der Bauherr eine Partie selbst aus, müsse er auch dafür so einstehen, als habe er das Material selbst geliefert (LG Hamburg, 317 O 209/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baugenehmigung: Landwirtschaftliche Lager- und Maschinenhalle im Außenbereich

Die Errichtung einer landwirtschaftlichen Lager- und Maschinenhalle dient auch dem Betrieb des Landwirts. Sie stellt daher auch ein im Außenbereich genehmigungsfähiges Vorhaben dar.

Mit dieser Entscheidung gab der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (BayVGH) einem Landwirt recht, dessen Baugenehmigung von der Behörde abgelehnt worden war. Die Richter machten deutlich, dass zwar die Möglichkeit bestehe, das landwirtschaftlichen Zwecken dienende Betriebsgebäude auch in anderer Weise gewerblich zu nutzen. Eine solche Möglichkeit bestehe aber theoretisch immer. Sie reiche daher nicht aus, um das Merkmal des „Dienens“ zu verneinen. Das gelte insbesondere, wenn die Maschinenhalle errichtet werden solle, um die bisherigen beengten Verhältnisse auf der Hofstelle durch eine Teilaussiedlung zu verbessern (BayVGH, 1 B 11.550).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumangel: Schadenersatzanspruch besteht auch, wenn sich Mangel nicht auswirkt

Durch eine mangelhafte Werkleistung entsteht dem Auftraggeber ein Schaden. Dieser liegt im verursachten Mangel selbst. Es ist nicht erforderlich, dass der Mangel einen weiteren Schaden verursacht.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M.. Ausgangspunkt des Verfahrens war eine nicht fachgerechte Kellerabdichtung und Drainage, deren Mängel noch nicht beseitigt waren. Zu Feuchtigkeitsschäden war es innerhalb der letzten Jahre aber nicht gekommen. Die Richter entschieden, dass gleichwohl ein Anspruch auf Schadenersatz in Höhe der erforderlichen Nachbesserungskosten von ca. 35.000 EUR bestehe. Der Schaden liege nämlich im Mangel selbst. Es sei also unerheblich, ob wegen der Baumängel Feuchtigkeit in das Haus eingedrungen sei oder noch eindringen werde. Im Übrigen komme es auch nicht darauf an, ob die Mängelbeseitigung noch möglich sei. Der Bauherr müsse den Schadenersatzbetrag nicht für eine Beseitigung der Baumängel verwenden (OLG Frankfurt a.M., 10 U 264/07).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenrecht: Volle Vergütung bei einvernehmlicher Aufhebung des Vertrags

Bei der einvernehmlichen Aufhebung eines Architektenvertrags verliert der Architekt seinen Restvergütungsanspruch nur, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde oder der Auftraggeber anstelle der Vertragsaufhebung zur Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt gewesen wäre.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken klargestellt. Nach Ansicht der Richter könne bei einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung nicht ohne Weiteres angenommen werden, der Architekt gebe seinen Honoraranspruch wegen noch nicht erbrachter Leistungen lediglich deshalb auf, weil er sich mit der Beendigung des Vertragsverhältnisses einverstanden erklärt habe. Bestehe für den Auftraggeber kein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung, könne er sich vom Vertrag nur mit der Folge einer vollen Vergütungspflicht (abzüglich ersparter Aufwendungen) lösen (OLG Saarbrücken, 1 U 408/09-105).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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