Planungsmangel: Einsatz verzinkter Stahlrohre bei kritischer Wasserqualität

Sollen trotz kritischer Wasserqualität verzinkte Stahlrohre für die Trinkwasserversorgung genutzt werden, ist dies ein Planungsmangel des Fachingenieurs. Das gilt insbesondere, wenn der Bauherr eine risikolose Planung wünscht.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) München in einem entsprechenden Fall. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass der Fachplaner bei einer ungünstigen Zusammensetzung des Trinkwassers den Bauherrn zumindest darauf hinweisen müsse, dass der Einsatz von feuerverzinktem Stahl bei kritischer Wasserqualität – vor allem im Warmwasserbereich – wegen des Korrosionsfaktors an sich nicht geeignet sei. Diese Hinweispflicht gelte jedenfalls für eine Planung, die noch nach Maßgabe der DIN-Norm 1988 in den neunziger Jahren erfolgt sei (OLG München, 9 U 2368/07).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Nachbarrecht: Wohnungsmieter hat kein Abwehrrecht gegen Baugenehmigung für Nachbarn

Da das Bebauungsrecht die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke regelt, kann grundsätzlich nur der jeweilige – zivilrechtliche – Eigentümer eines benachbarten Grundstücks Nachbarschutz in Anspruch nehmen.

Hierauf machte das Verwaltungsgericht (VG) Gelsenkirchen aufmerksam. Die Richter machten deutlich, dass Mieter oder Pächter lediglich ein obligatorisches Recht an einem Grundstück von dessen Eigentümer ableiten könnten. Aus dieser Rechtsposition hätten sie daher gegen die einem Nachbarn erteilte Baugenehmigung grundsätzlich kein öffentlich-rechtliches Abwehrrecht. Etwas anderes gelte nur für Erbbauberechtigte oder Nießbraucher. Diese seien dem Eigentümer gleichzustellen, da sie in einer eigentumsähnlichen Weise an dem Grundstück dinglich berechtigt seien (VG Gelsenkirchen, 5 K 4586/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Windenergieanlage: Ausreichender Abstand zu einem Wohnhaus

Ein Nachbar hat gegen eine immissionsschutzrechtlich genehmigte Windenergieanlage nur ein Abwehrrecht, wenn nachbarschützenden Vorschriften des Bauplanungs- oder des Bauordnungsrechts verletzt sind.

So entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Niedersachsen. Die Richter stellten in ihrer Entscheidung folgende Orientierungsregelung auf: Es liegt kein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot vor, wenn der Abstand zwischen einem Wohnhaus und einer Windkraftanlage mindestens das Dreifache der Gesamthöhe der geplanten Anlage beträgt. Dann kann üblicherweise nicht von einer optisch bedrängenden Wirkung der Anlage zulasten der Wohnnutzung ausgegangen werden. Bei einem solchen Abstand würde die Baukörperwirkung und Rotorbewegung der Anlage vielmehr so weit in den Hintergrund treten, dass ihr in der Regel keine beherrschende Dominanz und keine optisch bedrängende Wirkung gegenüber der Wohnbebauung zukomme (OVG Niedersachsen, 12 ME 240/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Vertragskündigung: Vergütungspauschale von 15 Prozent auch im Formularvertrag wirksam

Der Anbieter eines Ausbauhauses kann in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen für den Fall der Kündigung durch den Kunden eine Vergütungspauschale in Höhe von 15 Prozent des Baupreises für seine entstandenen Aufwendungen und entgangenen Gewinn festlegen.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz im Fall eines Bauunternehmens entschieden. Dieses hatte mit dem Bauherren einen Vertrag über die Lieferung und Errichtung eines Ausbauhauses geschlossen. Der Formularvertrag legte fest, dass der Unternehmer bei Kündigung durch den Bauherren einen Pauschalbetrag von 15 Prozent des Gesamtpreises als Ersatz für seine Aufwendungen und seinen entgangenen Gewinn verlangen könne, sofern nicht der Bauherr nachweise, dass der dem Unternehmer zustehende Betrag wesentlich niedriger als die Pauschale von 15 Prozent sei. Zudem wurde dem Bauherrn ein Kündigungsrecht für den Fall eingeräumt, dass er das Vorhaben nicht finanziert bekomme. Der Bauherr erklärte noch vor Baubeginn den Rücktritt vom Vertrag und ließ das Haus von einem anderen Unternehmer errichten. Der Bauunternehmer hatte ihn daraufhin auf Zahlung der vertraglichen Vergütungspauschale von 15 Prozent des Baupreises verklagt.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das OLG hat diese Entscheidung nun bestätigt. Die Richter führten aus, dass der Rücktritt des Bauherren unwirksam sei. Die Voraussetzungen des im Bauvertrag vereinbarten Rücktrittsrechts hätten nicht vorgelegen. Die Rücktrittserklärung sei jedoch als Kündigung des Bauvertrags zu werten. Die Kündigung berechtige den Bauunternehmer, die vereinbarte pauschalierte Vergütung zu verlangen. Die Formularklausel verstoße nicht gegen gesetzliche Bestimmungen. Zwar fehle in der Klausel der ausdrückliche Hinweis, dass dem Bauherren der Nachweis gestattet sei, ein Schaden sei überhaupt nicht entstanden. Dies begründe jedoch nicht die Unwirksamkeit der Klausel. Der schriftliche Hinweis auf die Möglichkeit des Nachweises eines geringeren als des pauschalierten Schadens ermögliche auch den Nachweis, dass gar kein Schaden entstanden sei. Ein „geringerer Schaden” sei auch ein solcher von „Null”.

Die Klausel gewähre dem Bauunternehmer auch keine unangemessen hohe Vergütung. Bei der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise weiche die Pauschale von 15 Prozent des Gesamtpreises nicht unangemessen von dem gesetzlichen Vergütungsanspruch ab, der bei Kündigung durch den Bauherren beansprucht werden könne. Dort sei neben den vom Unternehmer bereits geleisteten vertragsbezogenen Personal- und Sachkosten auch dessen kalkulierter Gewinn zu erstatten. Die Pauschalierung dieser Kosten mit 15 Prozent sei – in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung anderer Oberlandesgerichte – angemessen (OLG Koblenz, 8 U 1030/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Ausschreibung: Bei fehlender Materialvorgabe darf jedes Material verwendet werden

Macht die Leistungsbeschreibung bei der Bauauftragsvergabe für die Errichtung von Digitalfunkcontainern keine Vorgabe dazu, aus welchem Material die Container bestehen müssen, können sie grundsätzlich aus jedem Material gefertigt werden.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg hin. Voraussetzung sei nach der Entscheidung lediglich, dass die Container die übrigen Mindestvorgaben der Ausschreibung erfüllen würden. Dies gelte insbesondere, wenn in der Ausschreibung nur der Begriff „Fertigteilcontainer“ verwendet werde. Dieser sei bei der Materialbeschaffenheit neutral. Ein Nachprüfungsantrag einer unterlegenen Bieterin könne daher nicht darauf gestützt werden, dass nach ihrer Ansicht Betoncontainer für den von der Ausschreibung vorgesehenen Verwendungszweck wesentlich besser geeignet seien als Metallcontainer (OLG Brandenburg, Verg W 1/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumangel: Ergrauen einer hellen Fassade durch Pilz- und Algenbewuchs

Ergraut die helle Fassade eines neu erbauten Gebäudes innerhalb von zwei Jahren durch Pilz- und Algenbewuchs erheblich, stellt dies einen Baumangel dar.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. in einem Rechtsstreit um die Kosten der Mängelbeseitigung. Die Richter räumten zwar ein, dass helle Fassaden grundsätzlich schneller erneuerungsbedürftig seien als Dunkle. Gleichwohl könne der Erwerber eines neu gebauten Wohnhauses erwarten, dass die Fassade zumindest bis zum Ende der Gewährleistungsfrist ansehnlich bleibe und nicht innerhalb von zwei Jahren ergraue. Dies sei ein optischer Mangel. Dieser sei vorliegend auch unvermeidbar, da die Verfärbung auf einen Konstruktionsmangel durch zu schmale Dachüberstände zurückzuführen sei (OLG Frankfurt a.M., 7 U 76/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baugenehmigung: Büro eines Heizungs- und Sanitärbetriebs in reinem Wohngebiet unzulässig

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In einem reinen Wohngebiet kann keine Baugenehmigung für die Nutzung eines Raums als Büro eines Heizungs- und Sanitärbetriebs sowie für einen dieser Büronutzung zugeordneten Stellplatz auf dem Grundstück erteilt werden.

So entschied der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (BayVGH). Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass es sich bei der Büronutzung eines solchen Gewerbebetriebs nicht um einen Raum für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender handele, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben. Es sei auch keine Befreiung möglich, wenn das Büro das organisatorische Zentrum des Gewerbebetriebs sein solle. Eine solche Nutzung sei geeignet, eine gewerbliche Betriebsamkeit in das reine Wohngebiet hineinzutragen. Diese sei dem Gebietstyp „Reines Wohngebiet“ typischerweise fremd und berühre die Grundzüge der Planung (BayVGH, 15 BV 09.1491).

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Architektenhaftung: Keine Arglist, wenn „Selbstverständliches“ nicht kontrolliert wird

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Arglistig im Sinne des Gesetzes handelt nur derjenige, der bewusst einen offenbarungspflichtigen Mangel verschweigt. Ein solches Bewusstsein fehlt, wenn der Mangel von seinem Verursacher nicht als solcher wahrgenommen wird.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Architekten hin, der die Arbeiten beim Bau eines Doppelhauses zu überwachen hatte. Später stellte sich heraus, dass eine Dampfsperre nicht ordnungsgemäß eingebaut wurde und deshalb Feuchtigkeit in das Gebäude zog. Der Architekt hatte die Befestigung der Dampfsperre als „handwerkliche Selbstverständlichkeit“ angesehen und daher nicht besonders überprüft. Schadenersatzansprüche lehnte er wegen Verjährung ab.

Nach Ansicht des BGH könne ihm deshalb aber nicht der Vorwurf der Arglist gemacht werden. In verjährungsrechtlichen Fragen könne die Verletzung einer Organisationsobliegenheit durch einen arbeitsteilig tätigen Architekten nur mit arglistigem Verhalten gleichgesetzt werden, wenn den Architekten der Vorwurf treffe, er habe mit seiner Organisation die Arglisthaftung vermeiden wollen. Dieser Vorwurf könne sich z.B. daraus ergeben, dass er weder selbst tätig werde, noch einen Gehilfen einschalte. Hier habe der Architekt aber seine Tätigkeit grundsätzlich ausgeübt. Lediglich in einem bestimmten Punkt habe er nicht kontrolliert. Habe der Architekt aber die betreffende Bauleistung wegen ihrer „Selbstverständlichkeit“ nicht kontrolliert, verschweige er den Mangel an der Bauleistung nicht arglistig (BGH, VII ZR 77/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenverträge: Koppelungsverbot ist verfassungsgemäß

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Das gesetzliche Verbot der Koppelung von Grundstückskaufverträgen mit Ingenieur- und Architektenverträgen ist mit dem Grundgesetz vereinbar.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter führten aus, dass das Koppelungsverbot den Zweck verfolge, die freie Wahl des Architekten durch den Bauwilligen allein nach Leistungskriterien und das typische Berufsbild des freien Architekten zu schützen. Zudem solle der Wettbewerb unter den Architekten gefördert werden. Dabei handele es sich um wichtige Gemeinschaftsgüter. Sie würden den mit dem Koppelungsverbot verbundenen Eingriff in die durch das Grundgesetz geschützte Berufsfreiheit der freien Architekten und deren unterschiedliche Behandlung gegenüber anderen am Bau Beteiligten rechtfertigen. Daher sei auch der grundgesetzliche Gleichheitssatz nicht verletzt. Ein Eingriff in das Grundrecht des Eigentums liege ebenfalls nicht vor (BGH, VII ZR 144/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauhandwerkersicherung: Anspruch entfällt, wenn Werkvertrag gekündigt wurde

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Ein Bauunternehmer kann keine Bauhandwerkersicherung mehr verlangen, wenn der Werkvertrag gekündigt worden ist.

Dies musste sich ein Handwerker vor dem Landgericht (LG) Hamburg sagen lassen. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass dem Unternehmer ein Ausgleich dafür gewährt werden solle, dass er nach der gesetzlichen Konzeption des Werkvertragsrechts gegenüber dem Besteller vorleistungspflichtig sei. Daher trage er das Risiko, dass der Besteller in Zahlungsschwierigkeiten gerate oder gar insolvent werde. Dieses Risiko ende aber grundsätzlich mit der Kündigung des Vertrags. Hierdurch entfalle nämlich die vertragliche Verpflichtung des Unternehmers, weitere Werkleistungen zu erbringen. Entsprechend bestehe für ihn auch kein Risiko mehr (LG Hamburg, 325 O 469/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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