Abstandsflächenrecht: Errichtung einer Dachterrasse auf einer Grenzgarage

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Wird auf einer an der Grundstücksgrenze stehenden Garage nachträglich eine Dachterrasse errichtet, verstößt dies gegen das Abstandsflächenrecht.

So entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin-Brandenburg in einem bauordnungsrechtlichen Verfahren. Die Richter machten deutlich, dass es sich bei der Baumaßnahme um eine Nutzungsänderung handele. Dachterrasse und Garage würden eine bauliche Einheit bilden. Hierdurch würde ein Gebäude entstehen, das nicht mehr als grenzständige oder grenznahe Garage genehmigungsfähig wäre. Durch die zusätzliche Nutzung als Dachterrasse würde das Gebäude nämlich insgesamt seine Eigenschaft als an der Grundstücksgrenze privilegiert zulässiges Vorhaben verlieren. Es sei daher rechtmäßig, wenn die Behörde die Beseitigung der nachträglich aufgemauerten Brüstung verlange (OVG Berlin-Brandenburg, 10 N 13.07).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumangel: BGH ändert Rechtsprechung zur Berechnung des Schadenersatzanspruchs

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in Abkehr von seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass die Umsatzsteuer auf voraussichtliche Mängelbeseitigungsaufwendungen als Schadenersatz nicht verlangt werden kann, solange der Mangel nicht tatsächlich beseitigt worden ist.

Diese Entscheidung erging im Fall eines Bauherrn, der ein Einfamilienhaus errichten ließ. Es waren Mängel vorhanden, die der Bauunternehmer trotz Aufforderung mit Fristsetzung nicht beseitigte. Für die Beseitigung der Mängel waren Aufwendungen in Höhe von 9.405 EUR netto erforderlich. Die Parteien haben darüber gestritten, ob der Bauherr als Schadenersatz, über den er frei verfügen kann und den er nicht zur Mängelbeseitigung verwenden muss, auch die Umsatzsteuer auf diesen Betrag verlangen kann, wenn er die Mängel noch nicht beseitigt hat. Der BGH hat dies nun verneint. Zwar ist die Entscheidung im Lichte der gesetzlichen Regelung des § 249 Abs. 2 S. 2 BGB ergangen. Daher sei sie auf Schadenersatzansprüche im Werkvertragsrecht nicht anwendbar. Sie enthalte jedoch eine gesetzliche Wertung für vergleichbare Fälle. Verlange der Auftraggeber den Bruttobetrag vor einer Mängelbeseitigung, so sei er im Werkvertragsrecht ausreichend dadurch geschützt, dass er einen auch die Umsatzsteuer umfassenden Vorschussanspruch geltend machen könne. Diesen müsse er allerdings zur Mängelbeseitigung verwenden (BGH, VII ZR 176/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kellerbau: Unternehmer kann für Prüfung der örtlichen Bodenverhältnisse verantwortlich sein

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Zu einem funktionstauglichen Keller gehört eine ausreichende Abdichtung gegen eindringendes Wasser. Errichtet ein Bauunternehmer einen Keller, in den Wasser eindringt, ist der Keller nicht funktionstauglich.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe. Die Richter machten dabei deutlich, dass es vor allem von den örtlichen Bodenverhältnissen abhänge, welche Maßnahmen der Bauunternehmer zum Schutz des Kellers gegen eindringendes Wasser treffen müsse. So würde es sich bei den Bodenverhältnissen um einen Umstand handeln, der als „vom Besteller gelieferter Stoff“ anzusehen sei. Übernehme nun der Bauunternehmer in einem „Kellerbauvertrag“ die Erstellung eines Fertigkellers, bei dem keine zusätzliche Einschaltung eines Architekten durch den Bauherrn vorgesehen sei, könne eine Auslegung des Bauvertrags nahelegen, dass der Bauunternehmer auch bestimmte erforderliche Planungsleistungen erbringen müsse. Er sei in diesem Fall auch für eine Prüfung der örtlichen Bodenverhältnisse verantwortlich (OLG Karlsruhe, 4 U 129/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Straßenlaterne: Standort vor Wohnhaus muss geduldet werden

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Der Eigentümer eines Grundstücks muss eine Straßenlaterne vor seinem Wohnhaus hinnehmen.

So entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz in einem Rechtsstreit über die Neugestaltung des Bahnhofsumfelds in Neuwied. Bisher befand sich im Abstand von ca. 2 m vor dem Wohnhaus des Klägers eine Straßenleuchte. Sie wurde durch eine Straßenlaterne ersetzt, welche ca. 10 cm vor dem Wohnhaus des Klägers aufgestellt wurde. Der eigentliche Leuchtkörper hängt an einem Ausleger und ragt ca. 1,50 m vor der Hauswand in den Gehwegbereich hinein. Der Kläger hat die Beseitigung der Straßenlaterne begehrt. Daraufhin verpflichtete das Verwaltungsgericht die Stadt, die Straßenleuchte so zu verändern, dass im Obergeschoss des Wohnhauses ein Lichteinfall von mehr als 1 Lux vermieden wird.

Aufgrund der Berufung der Stadt hat das OVG die Klage insgesamt abgewiesen. Die Richter entschieden, dass der Kläger die von der Straßenlaterne ausgehenden Lichtimmissionen hinnehmen müsse. Sie seien im innerstädtischen Bereich – hier des Busbahnhofs – ortsüblich. Sie würden weder die Nutzung des Grundstücks in Frage stellen noch zu Gesundheitsgefahren der Bewohner des Wohnhauses führen. Außerdem könnten die Nutzer des Anwesens die Beeinträchtigungen, etwa durch das Schließen der Rollläden, mindern. Die Straßenleuchte sei auch nicht willkürlich aufgestellt worden. Ihr Standort beruhe auf einem nachvollziehbaren Straßenbeleuchtungskonzept und befinde sich in der Nähe der beseitigten Straßenlaterne (OVG Rheinland-Pfalz, 1 A 10474/10.OVG).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Erschließung: Zufahrtsweg muss mindestens 2,5m breit sein

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Ein landwirtschaftliches Anwesen im Außenbereich ist durch einen öffentlichen Feldweg nicht ausreichend erschlossen, wenn dessen Fahrbahnbreite weniger als 2,5 Meter beträgt.

Mit dieser Begründung wies der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (BayVGH) die Klage eines Landwirts auf Erteilung einer Baugenehmigung ab. Die Richter erläuterten, dass die Baugenehmigung nur erteilt werden könne, wenn eine ausreichende Erschließung gesichert sei. Damit solle gewährleistet werden, dass das Baugrundstück für Kraftfahrzeuge erreichbar sei. Die Zufahrtsmöglichkeit müsse eine Mindestfahrbahnbreite von 2,5 Meter haben. Diese Breite sei erforderlich, damit der Weg auch tatsächlich von Personenkraftwagen, kleineren Kraftfahrzeugen der Polizei, der Feuerwehr, des Rettungswesens und der Ver- und Entsorgung sowie kleineren landwirtschaftlichen Fahrzeugen befahren werden könne. Weise ein öffentlicher Feldweg diese Voraussetzung nicht vor, sei er zur Erschließung des landwirtschaftlichen Anwesens nicht geeignet (BayVGH, 1 B 09.2123).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Fertighausanbieter: In AGB darf Bürgschaft vor Baubeginn gefordert werden

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Eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Einfamilienfertighausanbieters in Verträgen mit privaten Bauherrn ist wirksam, nach der der Bauherr verpflichtet ist, spätestens acht Wochen vor dem vorgesehenen Baubeginn eine unbefristete, selbstschuldnerische Bürgschaft eines Kreditinstituts in Höhe der geschuldeten Gesamtvergütung zur Absicherung aller sich aus dem Vertrag ergebenden Zahlungsverpflichtungen des Bauherrn vorzulegen.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) und wies die Klage eines Verbraucherschutzvereins gegen einen Fertighausanbieter auf Unterlassung der Verwendung dieser Klausel ab. Die Richter machten dabei deutlich, dass die Klausel bei einer umfassenden Würdigung der Interessen beider Parteien den Bauherrn nicht unangemessen benachteiligen würde. Zwar werde der Bauherr mit den Kosten der Bürgschaft in Form der Avalprovision des Kreditinstituts belastet. Das sei aber durch ein zumindest gleichwertiges Interesse des Fertighausanbieters auf Absicherung seiner Forderung gerechtfertigt. Dieses ergebe sich aus dessen Vorleistungspflicht in Verbindung mit der Tatsache, dass es keine gesetzlichen Regelungen gebe, die sein Sicherungsbedürfnis ausreichend erfüllten. Die Kostenbelastung für den Bauherrn falle im Rahmen der üblichen Finanzierungskosten nicht entscheidend ins Gewicht. Die abzusichernden Risiken seien dagegen für den Fertighausanbieter nicht unwesentlich (BGH, VII ZR 165/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bundesstraße: Kein Anspruch auf Schutzplanke für Grundstück

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Der Eigentümer eines an einer Ortseinfahrt liegenden Grundstücks hat keinen Anspruch darauf, dass entlang seines Grundstücks eine Schutzplanke montiert wird.

Dies ergibt sich aus einer Entscheidung des Verwaltungsgerichts (VG) Koblenz. Geklagt hatte der Eigentümer eines Grundstücks, das an einer Bundesstraße liegt. Im Bereich des Grundstücks verläuft die Straße in einer Linkskurve. Nachdem es seit 2003 zu insgesamt fünf Verkehrsunfällen gekommen war, bei denen das Grundstück des Klägers in Mitleidenschaft gezogen wurde, forderte dieser das beklagte Land auf, entlang seines Grundstücks eine Schutzplanke anzubringen. Dies lehnte das Land ab unter Verweis auf geplante Alternativen wie die Anbringung eines Geschwindigkeitstrichters vor der Ortstafel sowie die Überwachung des Verkehrs. Zudem sei das Aufstellen einer Schutzplanke nach den Richtlinien für passiven Schutz an Straßen durch Fahrzeuge-Rückhaltesysteme (RPS) nicht erforderlich.

Die daraufhin erhobene Klage hatte keinen Erfolg. Der Kläger, so die Richter, habe keinen Anspruch auf eine Schutzplanke entlang seines Grundstücks. Nach den genannten Richtlinien seien Schutzmaßnahmen nur im Fall von Unfallhäufungen mit einer bestimmten Anzahl an Personenschäden innerhalb eines gewissen Zeitraums angezeigt. Diese Voraussetzungen seien hier nicht gegeben. Sachschäden würden insoweit nur berücksichtigt, wenn eine Gefahr für die Allgemeinheit und nicht nur – wie hier – für einen einzelnen Anlieger bestehe. Ein Anspruch auf die Schutzplanke bestehe auch nicht deshalb, weil sich auf dem Grundstück des Klägers ein Gastank befinde. Für diesen Schutz sei der Kläger selbst verantwortlich, da er den Gastank nach Errichtung der Straße aufgestellt habe. Zudem handele es sich hierbei nicht um eine explosionsgefährdete Chemieanlage, die nach den Richtlinien die Gefährdungsstufe 1 begründe. Der Kläger habe auch aus seinem Eigentumsrecht keinen Anspruch auf Aufstellung einer Schutzplanke, da die Nutzung seines Grundstücks zu Wohnzwecken nach dem Bau der Straße erfolgt sei. Damit sei die Schutzbedürftigkeit des Hauses und insbesondere des Gastankes nicht gegeben. Aus diesem Grund könne dahingestellt bleiben, ob verkehrsregelnde Alternativmaßnahmen ausreichend Erfolg versprechend seien (VG Koblenz, 4 K 1138/09.KO).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mängelbeseitigungsvorschuss: Es ist keine Luxussanierung geschuldet

Kommt ein mit der Verlegung eines 16 mm dicken Standardholzfußbodens beauftragter Werkunternehmer seiner Pflicht zur Beseitigung auftretender Risse nicht nach, kann der Auftraggeber keine Mängelbeseitigungskosten geltend machen, die für den Einbau 22 mm dicker Massivholzdielen entstehen.

Das musste sich ein Bauherr vor dem Landgericht (LG) Kiel sagen lassen. Nachdem der von ihm beauftragte Unternehmer die Mängel an dem Fußboden nicht fristgerecht beseitigt hatte, wollte er den Boden selbst sanieren. Der von ihm eingeklagte Vorschuss für die Beseitigung der Mängel beinhaltete die Kosten für eine vollständige Entsorgung des alten Fußbodens, sowie den Einbau eines qualitativ erheblich höheren Belags. Das ließen die Richter jedoch nicht durchgehen. Sie entschieden, dass Vorschusskosten zur Mängelbeseitigung nur insoweit ersatzfähig seien, wie sie ein wirtschaftlich denkender, vernünftiger Bauherr für erforderlich halten dürfe, um den Mangel zuverlässig zu beheben. Der Werkunternehmer sei nicht verpflichtet, eine Sanierung zu bezahlen, die über die geschuldete Leistung hinausgehe. Der Bauherr dürfe nicht versuchen, sich Luxus auf Kosten des Werkunternehmers zu verschaffen (LG Kiel, 9 O 52/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauschutt: Keine Arglist des Werkunternehmers bei einvernehmlicher Nutzung für Parkplatzbau

Ist die vereinbarte fünfjährige Gewährleistungsfrist abgelaufen, kann der Bauherr eines Parkplatzes gegen den Bauunternehmer keine Mängelbeseitigungsansprüche mehr geltend machen, weil dieser kontaminierten Bauschutt und Abbruchmaterial bei der Herstellung des Unterbaus verwendet hat.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Hamm. Die Richter ließen als Ausnahme nur den Fall zu, dass der Bauunternehmer arglistig gehandelt habe. Das sei vorliegend aber nicht der Fall gewesen. Es liege nämlich kein schwerer Vertragsverstoß vor, zumal das Material einvernehmlich verwendet worden sei. Im Übrigen habe der Bauherr ein entsprechendes Gutachten zur Untersuchung auch erst rund vier Jahre nach Auftreten der Mängel in Auftrag gegeben (OLG Hamm, I-19 U 2/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauträger: Beschreibung als Seniorenresidenz kann eine Beschaffenheitsvereinbarung sein

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Beschreibt ein Bauträger die von ihm erstellte Wohnungseigentumsanlage in der Werbung als „Seniorenresidenz“ und bewirbt er die von ihm vertriebenen Eigentumswohnungen mit Prädikaten wie „behinderten- und rollstuhlgerecht“, so ist die Übereinkunft des Bauträgers und des Erwerbers dahin auszulegen, dass die Wohnungen und das Objekt „Seniorenresidenz“ den Qualitätsrichtlinien der DIN 18025 entsprechen sollen.

Das musste sich ein Bauträger vor dem Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf sagen lassen. Die Richter wiesen darauf hin, dass die Parteien vertraglich vereinbart hätten, dass die zu errichtenden Eigentumswohnungen Seniorenwohnungen sein sollten. Unstreitig bedeute Wohnen in einer Seniorenresidenz barrierefreies und rollstuhlgerechtes Wohnen. Dieses Verständnis ergebe sich auch aus der Verkaufs- und Vermietungswerbung des Bauträgers selbst, die zu Auslegungszwecken heranzuziehen seien. Für die Beurteilung der Frage, welche werkvertragliche Verpflichtung ein Bauträger übernehme, könne auch ein dem Erwerber übergebener Prospekt ausschlaggebend sein. So habe der Bauträger die Wohnungen u.a. wie folgt beworben: „Behinderten- und rollstuhlgerechte Wohnungen, großer Gemeinschaftsraum, Einkaufsservice, Bring- und Holservice, Reinigungsservice.“ Nach Ansicht der Richter sei die Vereinbarung daher dahin auszulegen, dass die Wohnungen und das Objekt „Senioren Residenz“ den Qualitätsrichtlinien der DIN 18025 entsprechen solle. Die DIN 18025 weise als Überschrift genau den Anspruch des Bauträgers auf. Diese vertraglichen Vereinbarungen habe der Bauträger aber nicht eingehalten. Unstreitig würden die errichteten Wohnungen die Anforderungen der Barrierefreiheit nicht erfüllen und nicht rollstuhlgerecht sein. Die Wohnungszugänge würden ebenso wie die Eingänge zur Anlage, die Aufzüge und die Treppen nicht den Kriterien des seniorengerechten und rollstuhlgerechten Wohnens entsprechen, da sie größtenteils zu eng seien. Unterstellmöglichkeiten für Gehhilfen würden gänzlich fehlen. Gleiches gelte für die Möglichkeit, Dienstleistungen innerhalb der Wohnanlage in Anspruch nehmen zu können. Der Bauträger müsse daher Schadenersatz leisten (OLG Düsseldorf, 23 U 11/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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