Hauskauf: Baujahr des Hauses ist kaufentscheidend

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Bleibt ein Haus über Jahre im Rohbau stecken, muss der Verkäufer den Käufer hierüber unterrichten.

Das musste sich der Verkäufer eines Hauses vor dem Oberlandesgericht (OLG) Rostock sagen lassen. Er hatte ein Haus verkauft und dabei das Baujahr mit 1989 angegeben. Tatsächlich war der Bau jedoch bereits 1976 begonnen worden. Wegen statischer Mängel stand es über 10 Jahre als Rohbau leer, bis der Verkäufer den Bau 1989 fertigstellte.

Die Richter gaben dem Käufer recht, der sich arglistig getäuscht fühlte und die Rückabwicklung des Kaufvertrags forderte. Sie verurteilten den Verkäufer zur Rückzahlung des Kaufpreises. Es liege auf der Hand, dass das Alter eines Hauses einen erheblichen wertbildenden Faktor darstelle. Dieser habe regelmäßig maßgeblichen Einfluss auf die Willensbildung des Käufers bezüglich des Kaufpreises, eines abzuschließenden Kaufvertrags und auf den Kaufabschluss selbst. Das gelte in besonderem Maße, wenn es sich wie hier um ein zu DDR-Zeiten errichtetes Gebäude handele. Aus dem Zeitraum der Erbauung könnten nämlich Rückschlüsse auf Qualität, Werthaltigkeit und Baustandard im Allgemeinen hinsichtlich der vorhandenen und verwandten Baumaterialien gezogen werden (OLG Rostock, 3 U 229/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Abschlagszahlung: Anspruch erlischt mit Abnahme und Stellung der Schlussrechnung

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Der Anspruch auf Abschlagszahlung kann nicht mehr geltend gemacht werden, wenn die Bauleistung abgenommen ist und der Auftragnehmer die Schlussrechnung gestellt hat.

Mit dieser Entscheidung bestätigt der Bundesgerichtshof (BGH) noch einmal seine bisherige Rechtsprechung. Gleiches gelte nach der Entscheidung, wenn die Abnahme erfolgt sei, die Leistung des Auftragnehmers fertiggestellt und die Frist abgelaufen sei, binnen derer der Auftragnehmer die Schlussrechnung einzureichen habe. Daran ändere nach Ansicht der Richter nichts, dass eine Klage auf Abschlagszahlung bereits erhoben worden sei. Diese Klage könne, auf eine Schlussrechnung gestützt, fortgeführt werden (BGH, VII ZR 205/07).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Denkmalschutz: Kunststofffenster in Denkmalzone sind nicht per se verboten

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Eine denkmalrechtliche Verfügung kann im Einzelfall rechtswidrig sein, wenn die zuständige Denkmalschutzbehörde das ihr zustehende Ermessen nicht ordnungsgemäß betätigt, weil sie nicht hinreichend ermittelt hat, ob die Maßnahme verhältnismäßig ist.

Dies ergibt sich aus einer Entscheidung des (VG) Verwaltungsgerichts Koblenz. Geklagt hatte die Eigentümerin eines Fachwerkhauses, das innerhalb der Denkmalzone „Altstadt Linz“ steht. Sie hatte beantragt, ihr den Austausch von Fenstern zu genehmigen und hierbei angegeben: „Erneuerung der Fenster wie vorhanden in weiß“. Der Landkreis erteilte daraufhin eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung. Nachdem er festgestellt hatte, dass die Klägerin einflügelige Kunststofffenster ohne Sprossenteilung in ihr Haus hatte einbauen lassen, verlangte er die eingebauten Fenster durch Holzfenster, weiß lasiert mit Sprossenteilung, auszutauschen. Die hiergegen erhobene Klage war erfolgreich. Der Landkreis holte in der Folge die Stellungnahme der Generaldirektion Kulturelles Erbe ein. Nach deren Eingang forderte er die Eigentümerin auf, den ursprünglichen Zustand durch Austausch in zweiflügelige Holzfenster, weiß lasiert, wiederherzustellen. Hiergegen erhob die Eigentümerin nach erfolglosem Widerspruchsverfahren wiederum Klage, die erfolgreich war.

Die Verfügung, so die Richter, sei rechtswidrig. Es sei bereits fraglich, ob die Kunststofffenster im Haus der Klägerin die Denkmalzone „Altstadt Linz“ überhaupt beeinträchtige. Im Kernbereich der Altstadt von Linz seien Fenster unterschiedlichster Art eingebaut, u.a. bereits in mehreren Gebäuden Kunststofffenster. Jedenfalls habe der Landkreis das ihm zustehende Ermessen fehlerhaft ausgeübt. Die Forderung nach zweiflügeligen Fenstern sei nicht gerechtfertigt, wenn derselbe Erfolg durch weniger belastende Maßnahmen hätte herbeigeführt werden können. Dies sei vorliegend nicht auszuschließen. Der Landkreis habe sich nicht damit auseinandergesetzt, ob der Einbau anderer Fenster eine denkmalschutzrechtlich ausreichende und für die Klägerin kostengünstigere Alternative hätte sein können. Eine Auseinandersetzung hiermit sei notwendig gewesen. Denn der Vertreter des Landkreises habe in der mündlichen Verhandlung eingeräumt, dass aus denkmalschutzrechtlicher Sicht durchaus auch einflügelige Fenster in das Haus der Klägerin eingesetzt werden könnten (VG Koblenz, 1 K 221/09.KO).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Vergaberecht: Neue Fristen im Zuschlagschreiben gelten als neues Angebot

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Enthält das Zuschlagschreiben des öffentlichen Auftraggebers nach verzögerter Vergabe neue Fertigstellungsfristen, handelt es sich um eine modifizierte Annahme des Bietergebots und damit unter Ablehnung des ursprünglichen Angebots um ein neues Angebot.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Celle. Die Richter machten deutlich, dass es in einem solchen Fall Sache des Bieters sei, auf während der verlängerten Zuschlagsfrist eingetretene Preiserhöhungen hinzuweisen. Er müsse also gegebenenfalls das neue Angebot ablehnen und einen neuen Preis verlangen. Versäume er dies, könne der öffentliche Auftraggeber davon ausgehen, dass der Bieter trotz der eingetretenen Preiserhöhungen auskömmlich kalkuliert hatte. Der öffentliche Auftraggeber sei dann nicht verpflichtet, sich nach Ablauf der Annahmefrist auf einen geänderten Preis einzulassen (OLG Celle, 14 U 62/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenrecht: HOAI-Mindestsätze können bei Freunden unterschritten werden

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Eine Unterschreitung der HOAI-Mindestsätze kann durch Umstände gerechtfertigt sein, die das Vertragsverhältnis deutlich von durchschnittlichen Vertragsverhältnissen unterscheiden.

Derartige Umstände können nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm in einer bereits bestehenden und auf Dauer angelegten engen sozialen und freundschaftlichen Beziehung liegen, wenn sie das Vertragsverhältnis geprägt hat. Allerdings machten die Richter auch deutlich, dass eine bloß über Dritte zum Zweck des Vertragsschlusses vermittelte Bekanntschaft, die sich erst im Lauf einer bereits bestehenden Geschäftsbeziehung entwickelt hat, hierfür nicht genügt (OLG Hamm, 17 U 1/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauüberwachung: Besondere Sorgfalt bei wichtigen Bauabschnitten

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Bei wichtigen Bauabschnitten muss derjenige, der die Bauüberwachung innehat, sich persönlich oder durch erprobte Erfüllungsgehilfen unmittelbar von der Ordnungsmäßigkeit der Ausführung der Arbeiten überzeugen.

Dabei muss er nach Ansicht des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt a.M. gerade bei gefahrträchtigen kritischen Bauabschnitten seine Verpflichtung besonders sorgfältig erfüllen. Dies habe der Architekt im vorliegenden Fall gerade nicht getan. Nachdem bei dem Altbau für längere Zeit das Dach abgedeckt war, hätte er für eine Abstützung der Giebelwände sorgen müssen. Dass eine Abstützung der Giebelwände notwendig war lag auf der Hand. Der Architekt hätte daher ausdrücklich darauf hinweisen müssen, dass die Giebelwände schon einer üblichen Windbelastung möglicherweise nicht standhalten würden. Er hätte auch gegenüber dem bauausführenden Unternehmen ausdrücklich darauf dringen müssen, dass entsprechende Sicherungsmaßnahmen unverzüglich getroffen werden. Schließlich hätte er zeitnah nach einem entsprechenden Hinweis überprüfen müssen, ob das bauausführende Unternehmen entsprechend tätig geworden war. Da er jedoch untätig geblieben war, verurteilte ihn das OLG zum Ersatz des Schadens, der dem Bauherrn durch den Einsturz der Giebelwand entstanden war (OLG Frankfurt a.M., 4 U 149/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenrecht: HOAI-Mindestsätze können bei Freunden unterschritten werden

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Eine Unterschreitung der HOAI-Mindestsätze kann durch Umstände gerechtfertigt sein, die das Vertragsverhältnis deutlich von durchschnittlichen Vertragsverhältnissen unterscheiden.

Derartige Umstände können nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm in einer bereits bestehenden und auf Dauer angelegten engen sozialen und freundschaftlichen Beziehung liegen, wenn sie das Vertragsverhältnis geprägt hat. Allerdings machten die Richter auch deutlich, dass eine bloß über Dritte zum Zweck des Vertragsschlusses vermittelte Bekanntschaft, die sich erst im Lauf einer bereits bestehenden Geschäftsbeziehung entwickelt hat, hierfür nicht genügt (OLG Hamm, 17 U 1/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Vergaberecht: Neue Fristen im Zuschlagschreiben gelten als neues Angebot

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Enthält das Zuschlagschreiben des öffentlichen Auftraggebers nach verzögerter Vergabe neue Fertigstellungsfristen, handelt es sich um eine modifizierte Annahme des Bietergebots und damit unter Ablehnung des ursprünglichen Angebots um ein neues Angebot.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Celle. Die Richter machten deutlich, dass es in einem solchen Fall Sache des Bieters sei, auf während der verlängerten Zuschlagsfrist eingetretene Preiserhöhungen hinzuweisen. Er müsse also gegebenenfalls das neue Angebot ablehnen und einen neuen Preis verlangen. Versäume er dies, könne der öffentliche Auftraggeber davon ausgehen, dass der Bieter trotz der eingetretenen Preiserhöhungen auskömmlich kalkuliert hatte. Der öffentliche Auftraggeber sei dann nicht verpflichtet, sich nach Ablauf der Annahmefrist auf einen geänderten Preis einzulassen (OLG Celle, 14 U 62/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Denkmalschutz: Kunststofffenster in Denkmalzone sind nicht per se verboten

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Eine denkmalrechtliche Verfügung kann im Einzelfall rechtswidrig sein, wenn die zuständige Denkmalschutzbehörde das ihr zustehende Ermessen nicht ordnungsgemäß betätigt, weil sie nicht hinreichend ermittelt hat, ob die Maßnahme verhältnismäßig ist.

Dies ergibt sich aus einer Entscheidung des (VG) Verwaltungsgerichts Koblenz. Geklagt hatte die Eigentümerin eines Fachwerkhauses, das innerhalb der Denkmalzone „Altstadt Linz“ steht. Sie hatte beantragt, ihr den Austausch von Fenstern zu genehmigen und hierbei angegeben: „Erneuerung der Fenster wie vorhanden in weiß“. Der Landkreis erteilte daraufhin eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung. Nachdem er festgestellt hatte, dass die Klägerin einflügelige Kunststofffenster ohne Sprossenteilung in ihr Haus hatte einbauen lassen, verlangte er die eingebauten Fenster durch Holzfenster, weiß lasiert mit Sprossenteilung, auszutauschen. Die hiergegen erhobene Klage war erfolgreich. Der Landkreis holte in der Folge die Stellungnahme der Generaldirektion Kulturelles Erbe ein. Nach deren Eingang forderte er die Eigentümerin auf, den ursprünglichen Zustand durch Austausch in zweiflügelige Holzfenster, weiß lasiert, wiederherzustellen. Hiergegen erhob die Eigentümerin nach erfolglosem Widerspruchsverfahren wiederum Klage, die erfolgreich war.

Die Verfügung, so die Richter, sei rechtswidrig. Es sei bereits fraglich, ob die Kunststofffenster im Haus der Klägerin die Denkmalzone „Altstadt Linz“ überhaupt beeinträchtige. Im Kernbereich der Altstadt von Linz seien Fenster unterschiedlichster Art eingebaut, u.a. bereits in mehreren Gebäuden Kunststofffenster. Jedenfalls habe der Landkreis das ihm zustehende Ermessen fehlerhaft ausgeübt. Die Forderung nach zweiflügeligen Fenstern sei nicht gerechtfertigt, wenn derselbe Erfolg durch weniger belastende Maßnahmen hätte herbeigeführt werden können. Dies sei vorliegend nicht auszuschließen. Der Landkreis habe sich nicht damit auseinandergesetzt, ob der Einbau anderer Fenster eine denkmalschutzrechtlich ausreichende und für die Klägerin kostengünstigere Alternative hätte sein können. Eine Auseinandersetzung hiermit sei notwendig gewesen. Denn der Vertreter des Landkreises habe in der mündlichen Verhandlung eingeräumt, dass aus denkmalschutzrechtlicher Sicht durchaus auch einflügelige Fenster in das Haus der Klägerin eingesetzt werden könnten (VG Koblenz, 1 K 221/09.KO).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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