Modernisierungsmaßnahmen: Ohne Verzug besteht kein Anlass zur Klageerhebung

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Der Mieter einer Wohnung gibt keinen Grund zur Klage auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, wenn er eine fristgebundene Aufforderung des Vermieters zur Erklärung der Duldungsbereitschaft unbeantwortet lässt.

Dies hat jetzt das Landgericht (LG) Berlin entschieden. Nach Ansicht der Richter liegt ein Anlass zur Klage nur vor, wenn der Vermieter nach erfolgloser Aufforderung zur Erklärung der Duldungsbereitschaft eine Mahnung ausspricht und den Mieter damit in Verzug setzt.

Quelle: LG Berlin, Urteil vom 25.1.2018, 67 T 9/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Wenn die Eigentümerversammlung in der Waschküche tagt

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Eine Waschküche ist für eine Eigentümerversammlung kein geeigneter Ort. Das gilt insbesondere, wenn über strittige Punkte entschieden werden soll und der Zugang zur Waschküche nicht problemlos ist. Dort gefasste Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind unwirksam.

Diese Klarstellung traf das Amtsgericht Dortmund. Die Versammlung wurde in der Waschküche des Wohnhauses durchgeführt und dauerte nur sieben Minuten an. Dem Vertreter der klagenden Wohnungseigentümer war es erst nach einigen Mühen möglich, sich Zugang zur Waschküche zu verschaffen. Dadurch kam er verspätet zur Versammlung.

Das Amtsgericht erklärte die getroffenen Beschlüsse für unwirksam. Bei einer Versammlung im Stehen in einem Waschkeller sei eine demokratische Gepflogenheit gerecht werdende Diskussion der Themen kaum denkbar. Wie der zeitliche Ablauf zeige, sei dies auch gar nicht gewollt gewesen. Zudem habe der Zugang zur Waschküche einer Art Schnitzeljagd durch die Kellergänge und Räume entsprochen. Der Verwalter muss aber für einen frei zugänglichen Zugang sorgen.

Quelle: AG Dortmund, Urteil vom  27.3.2018, 512 C 31/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Ohne Hausgeldkonto keine Wohngeldzahlungen

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Der WEG-Verwalter ist verpflichtet, eingenommene Hausgelder von seinem Vermögen getrennt zu halten. Er muss daher ein Konto auf den Namen der WEG einrichten.

Das folgt aus einer Entscheidung des Landgerichts (LG) Saarbrücken. Die Richter verdeutlichten, dass ist grundsätzlich unzulässig ist, dass der Verwalter offene Treuhandkonten führt. Der einzelne Wohnungseigentümer kann die Zahlung von Wohngeldern so lange mangels Fälligkeit verweigern, bis ein den gesetzlichen Anforderungen entsprechendes Konto der Gemeinschaft eingerichtet ist.

Quelle: LG Saarbrücken, Urteil vom 4.5.2018, 5 S 44/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Sozialhilfe: Behörde darf mit online verfügbaren Mieten Angemessenheit prüfen

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Die Nettokaltmiete über zahlreiche online verfügbare Angebotsmieten zu ermitteln und die kalten Betriebskosten aufgrund der Daten von Leistungsbeziehern nach SGB II zu erheben, kann ein schlüssiges Konzept für die Bruttokaltmiete darstellen und zu einer zutreffenden Angemessenheitsgrenze nach dem SGB II führen.

Im vom Sozialgericht (SG) München entschiedenen Fall hatten die Kläger höhere Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach SGB II, insbesondere die Berücksichtigung der tatsächlichen Kosten von Unterkunft und Heizung für einen Drei-Personen-Haushalt von monatlich 850 EUR begehrt. Die Behörde hatte den Bedarf mit monatlich 730 EUR bestimmt.

Das SG setzt sich in der Entscheidung dezidiert mit der Ermittlung der Angemessenheitsgrenze auf Grundlage der Vorgaben des Bundessozialgerichts auseinander. Die Behörde hatte die Angemessenheitsgrenzen von Nettokaltmiete und Nebenkosten auf getrennten Wegen ermittelt und anschließend zu einer einheitlichen Angemessenheitsgrenze zusammengerechnet. Dies war zulässig.

Quelle: SG München, Urteil vom 24.1.2018, S 46 AS 1426/15

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Heizkostenabrechnung: Die Kosten einer Lüftungsheizung sind grundsätzlich voll umlegbar

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Kosten der Erwärmung über eine Lüftungsheizung („Heizung über Lüftung“) werden von den Heizkosten erfasst und sind grundsätzlich vollständig umlegbar. Eine Heizungslüftung muss nicht mit Verbrauchserfassungsgeräten ausgestattet sein, wenn diese lediglich eine individuell nicht regelbare Mindesttemperatur von 18 Grad erzeugt und eine individuelle Verbrauchssteuerung in den Räumlichkeiten durch Heizkörper erfolgt.

Das entschied das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a. M. Nach Ansicht der Richter gilt dies auch für die anfallenden Betriebskosten einer Wärmerückgewinnungsanlage, wenn und soweit über diese eine Vorerwärmung der Lüftungsluft erfolgt. Auch die hierfür anfallenden Stromkosten sind daher umlagefähig. Einer individuellen Verbrauchserfassung bedarf es nicht.

Quelle: OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 19.4.2018, 2 U 57/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Untervermietung: Senkung der Wohnkosten kann berechtigtes Interesse sein

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Der Mieter kann ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung haben, wenn er wegen wirtschaftlicher Bedürftigkeit durch die Untervermietung die Wohnkosten signifikant senken will.

Dies entschied das Landgericht (LG) Berlin. Es genügt nach der Entscheidung, wenn der Mieter dem Vermieter den Grund für das Überlassungsbegehren plausibel und wahrheitsgemäß darlegt und Angaben zu dem avisierten Untermietvertrag macht (Name und Anschrift des Untermieters, Zimmer, Mietzins). Nach den Ausführungen des LG Berlin muss der Mieter seine Vermögensverhältnisse nicht näher nachweisen, insbesondere keinen Bescheid des Jobcenters vorlegen.

Es gebe keinen Rechtsanspruch auf aussagekräftige Nachweise. Dem Gesetz sei keine weitergehende Hürde dahingehend zu entnehmen, dass der Mieter die Genehmigung zur Untervermietung erst dann beanspruchen könnte, wenn ihm andernfalls Vermögensverfall, Wohnungsverlust oder sonstige Fälle schwerer eigener Not drohen.

Quelle: LG Berlin, Urteil vom 11.4.2018, 66 S 275/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Eigenbedarfskündigung: Falsch geschriebener Vorname schadet nicht

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Eine Kündigung ist nicht deswegen formell unwirksam, weil es an ein Ehepaar gerichtet und der Vorname der Ehefrau falsch angegeben ist. Es handelt sich auch dann noch um eine Falschbezeichnung, wenn der angegebene Vorname derjenige der gemeinsamen (erwachsenen) Tochter ist. Wenn es ausreiche, dass eine Kündigung lediglich an Eheleute adressiert ist, könne auch eine Falschbezeichnung hinsichtlich des Vornamens einen formellen Mangel nicht begründen.

Diese Entscheidung traf das Amtsgericht (AG) Mannheim. Für eine Eigenbedarfskündigung müssen die sog. Kerntatsachen im Kündigungsschreiben benannt werden: Der Kündigungsgrund muss so bezeichnet sein, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Für die Kündigung einer Hausmeisterwohnung in einem Schulgebäude genügt die Darlegung, dass aus funktionellen Gründen die Räumlichkeiten dem direkten Schulzweck zugeordnet werden sollen, und dass es aufgrund einer Umgestaltung des pädagogischen Konzeptes notwendig sei, Schülern Unterrichtsräume zur Verfügung zu stellen, die innerhalb des Schulgebäudes liegen.

Quelle: AG Mannheim, Urteil vom 12.4.2018, 18 C 5139/17

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Räumungsfrist: Verlängerung aufgrund lokalem Wohnungsmangel möglich

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Eine gerichtlich gewährte Räumungsfrist kann insbesondere dann verlängert werden, wenn die Suche nach Ersatzwohnraum während der gewährten Räumungsfrist – trotz hinreichender Bemühungen des Mieters – erfolglos war. Ob der Mieter sich hinreichend bemüht hat, ist unter Berücksichtigung seiner besonderen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse, aber auch der konkreten Lage auf dem Wohnungsmarkt zu beurteilen.

Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Berlin. Nach Auffassung der Richter ist zu erwägen, ob dem Mieter nicht allein deshalb Beweiserleichterungen zugute kommen, weil die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin ausweislich der Mietenbegrenzungsverordnung des Senats vom 28.4.15 (GVBl. 2015, S. 101) besonders gefährdet ist.

Quelle: LG Berlin, Beschluss vom 5.4.2018, 67 T 40/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Nichtzahlung von Wohngeld: Kein einzelner Schadenersatzanspruch

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Kommt ein Wohnungseigentümer mit der Wohngeldzahlung in Verzug, begründet dies für einen einzelnen Wohnungseigentümer keinen Schadenersatzanspruch. Dieser kann gegen den säumigen Wohnungseigentümer nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Wohneigentumsanlage. Dort wurde die Wasserversorgung gesperrt, weil einer der Wohnungseigentümer Wohngeld von über 14.000 EUR schuldete. Ein Wohnungseigentümer, der seine Wohnung vermietet hatte, erlitt durch die Wassersperrung bei der Mieteinnahme Verluste. Er machte dafür den säumigen Wohnungseigentümer verantwortlich. Er verklagte ihn auf Schadenersatz. Das AG wies die Klage ab, das LG gab ihr statt. Der BGH hob die Entscheidung des LG auf.

Dem Kläger allein steht kein Anspruch auf Schadenersatz zu. Dieser Anspruch kann nicht von den einzelnen Wohnungseigentümern geltend gemacht werden. Inhaberin dieses Anspruchs ist allein die Wohnungseigentümergemeinschaft. Andernfalls würde gerade bei größeren Wohnungseigentümergemeinschaften eine für den säumigen Wohnungseigentümer nicht kalkulierbare Erweiterung der Haftung entstehen.

Quelle: BGH, Urteil vom 10.2.2017, V ZR 166/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Sozialhilfe: Behörde darf mit online verfügbaren Mieten Angemessenheit prüfen

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Die Nettokaltmiete über zahlreiche online verfügbare Angebotsmieten zu ermitteln und die kalten Betriebskosten aufgrund der Daten von Leistungsbeziehern nach SGB II zu erheben, kann ein schlüssiges Konzept für die Bruttokaltmiete nach der Rechtsprechung des BSG darstellen und zu einer zutreffenden Angemessenheitsgrenze nach dem SGB II führen.

Im vom Sozialgericht (SG) München entschiedenen Fall hatten die Kläger höhere Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach SGB II, insbesondere die Berücksichtigung der tatsächlichen Kosten von Unterkunft und Heizung (KdUH) für einen Drei-Personen-Haushalt von monatlich 850 EUR begehrt. Die Behörde hatte den Bedarf mit monatlich 730 EUR bestimmt.

Das SG München setzt sich in der Entscheidung dezidiert damit auseinander, wie die Angemessenheitsgrenze auf Grundlage der Vorgaben des BSG zu ermitteln ist. Die Behörde hatte die Angemessenheitsgrenzen von Nettokaltmiete und Nebenkosten auf getrennten Wegen ermittelt. Anschließend hatte sie beide zu einer einheitlichen Angemessenheitsgrenze zusammengerechnet. Dies war nach Ansicht der Richter zulässig.

Quelle: SG München, Urteil vom 24.1.2018, S 46 AS 1426/15

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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