Zahlungsverzug: Gleichzeitig vorsorglich erklärte fristgemäße Kündigung ist unwirksam

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Der Vermieter kann dem Mieter bei Zahlungsverzug fristlos kündigen. Kündigt er gleichzeitig vorsorglich fristgemäß, ist diese hilfsweise erklärte Kündigung unwirksam, da mit Zugang der fristlosen Kündigung der Mietvertrag sofort beendet wird.

So entschied es das Landgericht (LG) Berlin. Diese Differenzierung ist nach Ansicht der Richter von Bedeutung, wenn der Mieter innerhalb der gesetzlichen Frist den offenen Betrag nachzahlt. Nach dem Gesetz wird die fristlose Kündigung dadurch unwirksam. Nach der Auffassung des LG bleibt es in diesem Fall dem Vermieter verwehrt, sich auf die zugleich hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung zu berufen. Das LG hat daher im zugrunde liegenden Fall die Klage der Vermieter auf Räumung der Wohnung gegen den Hauptmieter abgewiesen.

Das LG Berlin argumentierte damit, dass zum Zeitpunkt, als die fristlose Kündigung des Vermieters zuging, der Mietvertrag unmittelbar beendet worden sei. Die zugleich hilfsweise erklärte Kündigung mit ordentlicher Frist gehe ins Leere. Die Kündigungswirkungen der fristlosen Kündigung seien zwar später durch die Nachzahlung des offenen Betrags entfallen, die fristlose Kündigungserklärung bleibe aber bestehen. Damit bleibe die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung unwirksam und könne nicht wieder „aufleben“.

Quelle: LG Berlin, Urteil vom 13.10.2017, 66 S 90/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Modernisierung: Mieter muss dulden, wenn Aufzug nicht vor der Wohnungstür hält

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Der Einbau eines Aufzugs ist eine duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahme. Dies gilt auch, wenn er nur auf dem Treppenpodest zwischen den Stockwerken und nicht auf der Etage mit den Eingangstüren der Wohnungen hält.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte. Die Mieter bestritten, dass es sich um Modernisierungsarbeiten handelt. Das Amtsgericht sah das anders. Durch den neu eingebauten Fahrstuhl erhöhe sich der Gebrauchswert der Wohnungen. Durch ihn sind die Wohnungen erheblich leichter zu erreichen. Auch schwere Gegenstände können jetzt leichter in die Wohnung transportiert werden. Dass der Aufzug nur zwischen den Geschossen halte, spielt keine Rolle. Denn der Gebrauchsvorteil ist auch erfüllt, wenn nur noch wenige Treppenstufen bis zur Wohnung führen.

Quelle: Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 14.6.2017, 17 C 158/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Gewerberaum: Benutzungsfertiger Zustand: bestimmte Umbauten müssen weg

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In einem gewerblichen Mietvertrag kann vereinbart werden, dass die Mieträume in einem „bezugsfertigen Zustand“ zurückzugeben sind. Damit ist ein Zustand gemeint, in dem ein neuer Mietinteressent sie ohne Beeinträchtigungen nutzen kann und nicht auf eine bestimmte Nutzungsform festgelegt ist. Daher müssen auch Veränderungen an den Mieträumen, die ausschließlich der individuellen Nutzung des Mieters dienten und für eine anderweitige Nutzung hinderlich sind, entfernt werden.

So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz. Dass der Mieter die Räume bereits bei Anfang des Mietverhältnisses renoviert und damit die Gebrauchsspuren seines Vormieters beseitigt hatte, schadet nach Ansicht des Gerichts nicht. Voraussetzung ist jedoch, dass der Mieter hierfür einen angemessenen Ausgleich erhalten hat. Im vom OLG Koblenz entschiedenen Fall hatte der Vermieter dem Mieter zwei Monatsmieten erlassen und die Schlüssel vorzeitig ausgehändigt. Überdies war eine lange Vertragsdauer vorgesehen.

Quelle: OLG Koblenz, Urteil vom 22.6.2017, 1 U 1155/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietminderung: Im Stehen duschen kann vertragswidrige Nutzung sein

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Der Mieter kann die Miete nicht wegen Schwarzschimmel im Badezimmer mindern, wenn der Schimmel auf einer vertragswidrigen Nutzung des Badezimmers beruht.

Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Köln. In dem Fall nahmen die Richter eine vertragswidrige Nutzung an, weil der Mieter im Stehen geduscht hatte. Das Badezimmer war jedoch nur mit einer Badewanne ausgestattet und nur halbhoch gefliest. Die Schimmelbildung war daher vorprogrammiert.

Quelle: LG Köln, Urteil vom 24.2.2017, 1 S 32/15, Abruf-Nr. 196453 unter www.iww.de.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kündigungsfrist: Ist der letzte Tag der Frist ein Samstag, gilt der nächste Werktag

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Fällt der letzte Tag der Kündigungsfrist auf einen Samstag, tritt an seine Stelle der nächste Werktag.

Hierauf wies das Landgericht (LG) Berlin hin. In dem Fall war die Kündigung der Mieter dem Vermieter am Dienstag nach Ostern (7.4.) zugegangen. Der Vermieter hielt dies für zu spät. Die Kündigungsfrist ende am dritten Werktag eines Monats. Dieser Tag war Samstag, der 5.4. Der Vermieter verlangt daher die Miete für Juli.

Das LG entschied zugunsten der Mieter und hob die anderslautende Entscheidung des AG auf. Da der letzte Tag der Kündigungsfrist auf einen Samstag fiel, habe sich diese verlängert. Folge sei, dass die Kündigungsfrist erst am folgenden Werktag, dem Dienstag nach Ostern, geendet habe. Zwar sei der Samstag ein Werktag. Jedoch komme § 193 BGB zur Anwendung. Andernfalls müsse der Mieter seine Kündigung bereits Freitag abgeben, wenn er sich nicht auf die Unwägbarkeiten der Sicherstellung des fristgerechten Zugangs auf dem Postwege verlassen möchte. Dies würde zu einer Fristverkürzung führen.

Unabhängig davon hat der Vermieter bei Nichtanwendung des § 193 BGB keine wesentlichen Vorteile. Er müsste sich einen Zugang am Samstag entgegenhalten lassen, obwohl er die Erklärung erst am folgenden Werktag zur Kenntnis nehmen kann, weil er sich am Samstag nicht unter der Geschäftsadresse aufhalte.

Quelle: LG Berlin, Urteil vom 22.2.2017, 65 S 395/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Haustürgeschäft: An Haustür geschlossener Entrümpelungsvertrag ist widerrufbar

Erscheinen im Auftrag des Vermieters Mitarbeiter eines Entsorgungsunternehmens unangekündigt an einem Samstag in der Wohnung eines Mieters und kommt es dabei zum mündlichen Abschluss eines Entrümpelungsvertrags, liegt ein widerrufbares Haustürgeschäft vor. Der Mieter kann daher den Vertrag widerrufen.

So entschied es das Landgericht (LG) Berlin im Streit zwischen Mieter und Vermieter über Ungezieferbefall. In diesem Zuge erschienen an einem Samstag unangekündigt Mitarbeiter der Vermieterin und eines Entrümplungsunternehmens in der Wohnung und wiesen auf eine umgehende Räumung hin. Die Mieterin sah sich zur Zustimmung gezwungen. Später stellte ihr der Vermieter Kosten von 1.500 EUR in Rechnung. Die Mieterin widerrief daraufhin ihre Zustimmung zur Entrümpelung und weigerte sich zu zahlen. Das LG gab ihr recht.

Die Vereinbarung über die Entrümpelung der Wohnung ist als Haustürgeschäft im Sinne des Gesetzes zu werten und damit widerrufbar. Der Fall ist nicht vergleichbar mit Fällen, in denen Mietern ein Widerrufsrecht mangels einer typischen Überrumpelungsgefahr versagt wurde (LG Berlin 8.6.04, 65 S 26/04). Denn: Die Vereinbarung ist nicht bei einem verabredeten Termin zustande gekommen, der erkennbar auf den Abschluss eines Vertrags angelegt war. Die Mieterin war vielmehr vollkommen unvorbereitet.

Quelle LG Berlin, Urteil vom 22.2.2017, 65 S 395/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Wohngemeinschaft: Vermieter kann Wechsel in Wohngemeinschaft bei fehlender Bonität verweigern

Will eine Wohngemeinschaft einen Mieter auswechseln, muss der Vermieter nicht zustimmen, wenn der neue Mieter nicht leistungsfähig ist.

Das musste sich eine Wohngemeinschaft vor dem Landgericht (LG) Berlin sagen lassen. Habe  der Vermieter nachvollziehbare Gründe dafür, warum ihm die Aufnahme eines neuen Mieters unzumutbar ist, liege damit nach Ansicht der Richter ein berechtigtes Interesse des Vermieters vor, den Mieterwechsel zu verweigern. Das sei hier bei der fehlenden Bonität des neuen Mieters der Fall.

Den Einwand der Wohngemeinschaft, die anderen Mitglieder würden die Mietzahlungen sicherstellen, ließ das LG nicht gelten. Auch bei einer Wohngemeinschaft kann der Vermieter einem beabsichtigten Mieterwechsel ­widersprechen, wenn in entsprechender Anwendung der Regelungen zur Untervermietung (§ 553 Abs. 1 S. 2 BGB) ein wichtiger Grund in der Person des neuen Mieters vorliegt. Die mangelnde Bonität des potenziellen neuen Mieters ist ein solch wichtiger Grund.

Quelle LG Berlin, Urteil vom 9.1.2017, 18 S 112/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietvertrag: Abstandszahlung bei vorzeitiger Kündigung muss begründet sein

Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter bei vorzeitiger ordentlicher Kündigung eine Abstandszahlung zu leisten hat, muss Angaben dazu enthalten, welche Vermögenseinbußen des Vermieters dadurch ausgeglichen werden sollen. Ansonsten liegt eine unzulässige Vertragsstrafe vor.

So entschied es das Amtsgericht Dresden in einer Mietstreitigkeit. In dem betreffenden Mietvertrag war geregelt, dass der Mieter im Fall einer ordentlichen Kündigung in den ersten 12 Monaten der Laufzeit verpflichtet war, eine Abstandszahlung in Höhe einer Kaltmiete zu zahlen. Die Vermieterin weigerte sich deshalb, die Mietkaution (eine Kaltmiete) auszuzahlen.

Diese Vereinbarung im Mietvertrag ist nach Ansicht des Amtsgerichts unwirksam. Sie enthält eine unzulässige Vertragsstrafe. Zwar können die Parteien eine wirksame Pauschalabgeltung vereinbaren. Dies muss aber den Fall betreffen, dass der Vertrag vorzeitig aufgelöst wird und damit Vermögenseinbußen des Vermieters ausgeglichen werden sollen. Beispiel: erhöhte Verwaltungskosten des Vermieters durch häufigen Mieterwechsel. Voraussetzung ist damit aber,  dass die Vereinbarung dazu Angaben macht. Das war hier nicht der Fall. Es habe sich nicht erkennen lassen, welche Vermögenseinbußen seitens des Vermieters abgegolten werden sollen.

Quelle Amtsgericht Dresden, Urteil vom 26.1.2017, 142 C 2327/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Modernisierung: Zweitbalkon ist nicht unbedingt eine Verbesserung

Baut der Vermieter einen Zweitbalkon an, der aufgrund seiner Lage wenig attraktiv ist und sind mit dem Anbau erhebliche Nachteile verbunden (Verschattung, Wegfall von Stau- bzw. Stellmöglichkeit im Balkonzimmer), ist dies keine vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 4 oder 5 BGB.

Hierauf machte das Landgericht (LG) Berlin aufmerksam und wies die Mieterhöhungsklage des Vermieters ab. Begründung der Richter: Weder ist der Gebrauchswert der Wohnung erhöht, noch wurden die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert. Es gab nämlich bereits einen zweiten Balkon, auf dem unstreitig vier Sitzgelegenheiten und ein kleiner Tisch Platz fanden. Der neue zusätzliche Balkon war dagegen schmal. Dieses, aber auch insbesondere das unmittelbar daneben verlaufende Abluftrohr des Chinarestaurants sowie die darunter befindliche Müllstandsfläche schmälern noch weiter die Attraktivität des Balkons an der Wohnung.

Quelle LG Berlin, Urteil vom 25.9.2015, 65 S 193/15

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Polizeidienst: Mindestgröße für Einstellung in den Polizeivollzugsdienst ist zulässig

Die Vorgaben an die mindestens zu fordernde Körpergröße von Bewerbern für den gehobenen Polizeivollzugsdienst im Land Berlin sind nicht zu beanstanden.

Das ergibt sich aus einem Urteil des Verwaltungsgerichts (VG) Berlin. Die 1997 geborene und 154 cm große Klägerin bewarb sich um die Einstellung in den gehobenen Dienst der Kriminalpolizei zum April 2017. Der Polizeipräsident in Berlin lehnte die Bewerbung ab, da die Klägerin die für die Laufbahn vorgeschriebene Mindestgröße von 160 cm für Bewerberinnen (für männliche Bewerber: 165 cm) unterschreite. Zur Begründung ihrer Klage trug die Klägerin vor, ihre gesundheitliche Eignung für den Polizeivollzugsdienst stehe außer Frage. Die Anforderungen an die Größe von Bewerberinnen stellten zudem eine mittelbare Diskriminierung von Frauen dar.

Das VG wies die Klage ab. Die Klägerin sei zu Recht nicht in den Polizeivollzugsdienst eingestellt worden. Es sei Sache des Dienstherrn, die aus seiner Sicht maßgeblichen Eignungs-, Befähigungs- und Leistungskriterien im Sinne des Art. 33 Abs. 2 GG zu bestimmen. Dabei stehe ihm ein weiter Einschätzungsspielraum zu. Bei dessen Wahrnehmung habe er sich am typischen Aufgabenbereich der Ämter der Laufbahn zu orientieren. Bewerber müssten sich mit ihren individuellen körperlichen Fähigkeiten daher an den vom Dienstherrn getroffenen Vorgaben messen lassen. Anders als bei Einstellungshöchstaltersgrenzen bedürfe die Festlegung einer Mindestgröße keiner gesetzlichen Grundlage. Es sei sachgerecht und beurteilungsfehlerfrei, die Mindestgröße für Frauen auf 160 cm festzulegen. Denn für die Durchsetzungsfähigkeit bei körperlichen Auseinandersetzungen und für die Anwendung unmittelbaren Zwangs müssten gewisse körperliche Mindestvoraussetzungen erfüllt sein. Polizistinnen unter 160 cm könnten zudem wegen ihrer Körpergröße als unterlegen wahrgenommen werden. Damit könnten sie auch eher bevorzugtes Ziel von Widerstandshandlungen sein. Eine sachwidrige und geschlechtsbezogene Benachteiligung liege mit Blick auf das mit der Regelung verfolgte Ziel nicht vor.

Gegen das Urteil kann die Zulassung der Berufung beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg beantragt werden. Die Klägerin hat hiervon bereits Gebrauch gemacht.

Quelle: VG Berlin, Urteil vom 1.6.2017, VG 5 K 219.16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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