Mietmangel: Baustellenlärm ist kein Mangel, wenn ihn auch der Vermieter dulden muss

Baustellenlärm ist als Mangel der Mietsache anzusehen, wenn er die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Auf die Frage der Üblichkeit des Lärms kommt es nur an, wenn die Parteien bei Abschluss des Mietvertrags eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen haben, aufgrund derer der Mieter den – darin näher zu definierenden – ­„üblichen“ Lärm dulden muss.

Hierauf wies das Landgericht (LG) München hin. Die Richter machten zudem deutlich, dass aber auch ohne eine solche Beschaffenheitsvereinbarung nachträglich ­erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel begründen, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.

Für die Beweislast hinsichtlich der einen Mangel begründenden Lärmimmissionen gilt,

  • der Mieter muss beweisen, dass der Mietgebrauch durch den Lärm tatsächlich beeinträchtigt ist,
  • der Vermieter trägt umgekehrt die ­Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er die Immissionen ohne eigene ­Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss, also kein Mangel vorliegt.

Quelle: LG München, Urteil vom 27.10.2016, 31 S 58/16.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Fällen von prägenden Bäumen: Mehrheitsbeschluss reicht nicht

Möchte eine Wohnungseigentümergemeinschaft auf dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Grundstück Bäume fällen lassen, ist stets zu prüfen, ob hier eine bauliche Veränderung vorliegt, die nicht mit Stimmenmehrheit beschlossen werden kann.

Darauf wies das Amtsgericht Hamburg-Blankenese hin. Vorliegend hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss beschlossen, zwei den Charakter der Außenanlage prägende Bäume zu fällen. Es konnte nicht festgestellt werden, dass diese zum Zeitpunkt der Beschlussfassung krank waren oder die Tiefgarage gefährdeten.

Das Amtsgericht hat hierin eine bauliche Veränderung gesehen, da eine vorhandene Bepflanzung radikal beseitigt und damit der optische Eindruck und Charakter der Außenanlage deutlich verändert werden sollte. Eine solche Veränderung könne nicht mit Stimmenmehrheit beschlossen werden.

Quelle: Amtsgericht Hamburg-Blankenese, Urteil vom 18.5.2016, 539 C 32/15, Abruf-Nr. 189390 unter www.iww.de.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kosten: Streitwert einer Untermieterlaubnis

Es ist streitig, wie das Interesse des Klägers zu bewerten ist, eine Untermieterlaubnis zu erlangen. Das Kammergericht (KG) hat sich jetzt dazu positioniert.

Teilweise wird auf den Jahresbetrag der erwarteten Untermiete abgestellt. Teilweise wird der Streitwert (bei unbestimmter Dauer des Untermietverhältnisses) in Anlehnung an § 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der erwarteten Miete bemessen. Das KG schließt sich nun der letztgenannten Ansicht an und legt nach den allgemeinen Vorschriften für den Streitwert den dreieinhalbfachen Jahresbetrag zugrunde.

Quelle: KG, Urteil vom 25.10.2016, 8 W 48/16.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kündigungsrecht: Auch eine Überbelegung mit Kindern des Mieters kann ein Kündigungsgrund sein

Eine Überbelegung der Wohnung berechtigt den Vermieter zur ordentlichen Kündigung, auch wenn die eigenen Kinder des Mieters der Grund für die Überbelegung sind.

Das hat das Amtsgericht München mit einem Urteil entschieden. Im Mietvertrag ist folgende Klausel enthalten: Aufgrund der geringen Größe der Wohnung ist der Mieter nicht berechtigt, eine weitere Person auf Dauer in die Wohnung aufzunehmen, soweit es sich hierbei nicht um die Ehefrau des Mieters bzw. den Ehemann der Mieterin handelt. Die Wohnfläche beträgt 25,88 qm, darauf entfallen auf den Wohnraum etwa 16 qm. Tatsächlich lebten in der Wohnung vier Personen, der Beklagte mit seiner Ehefrau und die 2010 und 2013 geborenen Kinder. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis.

Das Gericht gab dem Vermieter recht. Es gewährte dem Mieter jedoch eine Räumungsfrist von fünf Monaten. Die Kündigung war rechtmäßig. Der Mieter hat durch die Überbelegung der Wohnung gegen seine vertraglichen Pflichten verstoßen. Als Faustregel kann insoweit gelten, dass keine Überbelegung vorliegt, wenn auf jede erwachsene Person oder auf je zwei Kinder bis zum 13. Lebensjahr ein Raum von jeweils ca. 12 qm entfällt oder durchschnittlich 10 qm pro Person bei der Unterbringung von Familien gegeben sind, so das Gericht. Diese Richtwerte seien im vorliegenden Fall weit überschritten.

Grundsätzlich dürfe ein Mieter zwar seine Kinder und seinen Ehegatten in die Wohnung aufnehmen. Allerdings dürfe dadurch keine Überbelegung eintreten.

Quelle:  Amtsgericht München, Urteil vom 29.4.2015, 415 C 3152/15.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Zieht der Verwalter die Nachzahlungsbeträge aus der Jahresabrechnung nicht ein, kann er dafür haften

Ein Verwalter kann haften, wenn er schuldhaft gegen seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag verstoßen hat, indem er es unterlassen hat, den sich aus einer beschlossenen Jahresabrechnung ergebenden Nachzahlbetrag gegen einen Wohnungseigentümer einzuziehen.

Der Verwalter ist nach dem Wohnungseigentümergesetz verpflichtet, die zu zahlenden Wohngelder einzuziehen. Dazu bleibt er auch verpflichtet, wenn eine Anfechtungsklage erhoben wird. Dies ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz. Eine weitere Pflichtverletzung des Verwalters kann darin liegen, dass eine Nachzahlungsforderung gegen einen Miteigentümer während seiner Amtstätigkeit verjährt ist. Die Wohngeldansprüche unterliegen der dreijährigen Verjährungsfrist gem. § 195 BGB.

Quelle:  Amtsgericht Köln, Urteil vom 8.3.2016, 215 C 146/15.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Ferienwohnung: Ungenehmigte Untervermietung an airbnb-Touristen: Ohne Abmahnung darf der Vermieter nicht kündigen

Vermietet ein Mieter seine Wohnung unerlaubt an airbnb-Touristen, rechtfertigt dies ohne vorherige Abmahnung weder eine fristlose Kündigung noch eine ordentliche Kündigung. Dem Vermieter steht in diesem Fall kein Räumungsanspruch zu. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts (LG) Berlin hervor.

Die Mieter einer Wohnung in Berlin erhielten im August 2015 eine fristlose sowie ordentliche Kündigung, da sie in drei Fällen für höchstens eine Woche ihre Wohnung an airbnb-Touristen vermietet hatten. Die Vermieterin hat vor den Kündigungen keine Abmahnung ausgesprochen. Da sich die Mieter weigerten die Kündigungen zu akzeptieren, erhob die Vermieterin Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab.

Das LG bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und wies daher die Berufung der Vermieterin zurück. Zwar stellt die unerlaubte Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte grundsätzlich einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung dar. Die Vermieterin habe es aber versäumt eine Abmahnung auszusprechen. Der Vertragsverstoß war nicht so schwerwiegend, als dass eine Abmahnung entbehrlich gewesen wäre.

Die fehlende Abmahnung hat nach Auffassung des LG auch zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung geführt. Zwar ist die ungenehmigte Untervermietung an Touristen als Pflichtverletzung zu werten. Jedoch führt erst die Missachtung einer ausgesprochenen Abmahnung zur notwendigen Erheblichkeit der Pflichtverletzung. Es ist insofern zu beachten, dass jedenfalls in Metropolen den Mietern die Vertragswidrigkeit der Überlassung der Wohnung an Touristen häufig nicht bewusst ist.

Quelle: LG Berlin, Beschluss vom 27.7.2016, 67 S 154/16.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietvertrag: Schadenersatz für in der Wohnung zerstörte Kunstwerke

Hat ein in den Schutzbereich des Mietvertrags einbezogener Dritter Einrichtungen (hier Kunstinstallationen) in die Mietsache eingebracht, kann ihm als Eigentümer bzw. Berechtigten gegen den Vermieter aus dem Mietvertrag als Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter gem. § 280 Abs. 1, § 249 BGB ein vertraglicher Anspruch auf Schadenersatz wegen der Zerstörung bzw. Weggabe von Teilen der Einrichtung zustehen.

Für diesen Anspruch gilt ebenfalls die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB, denn der auf dem Mietvertrag beruhende Anspruch des Dritten kann nicht weiter gehen als entsprechende Ansprüche des Mieters.

Quelle: OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 4.3.2016, 2 U 182/14.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietpreisbremse: Vermieterin zur Rückzahlung überhöhter Miete verurteilt

Das Amtsgericht Lichtenberg hat eine Vermieterin nach den Vorschriften über die Mietpreisbremse zur Rückzahlung von überhöhter Miete verurteilt.

Die Parteien hatten einen Mietvertrag über die Vermietung einer 73,95 m² großen, in Berlin-Lichtenberg gelegenen Wohnung abgeschlossen. Danach betrug die von den Mietern zu zahlende Miete 562,02 EUR. Dies entspricht einem Mietzins von 7,60 EUR netto kalt pro Quadratmeter. Die Mieter beanstandeten, dass die zu zahlende Miete im Hinblick auf die seit 1.6.15 in Berlin geltende Mietenbegrenzungsverordnung um 32,47 EUR monatlich zu hoch sei. Da die Vermieterin sich weigerte, die Miete zu verringern, erhoben die Mieter nachfolgend Klage auf Rückzahlung überhöhter Miete.

Das Amtsgericht Lichtenberg gab den Mietern in vollem Umfang recht. Aufgrund der Mietenbegrenzungsverordnung sei das gesamte Gebiet der Stadt Berlin als ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt worden. Somit gelte § 556 d Abs. 1 BGB, der für Bestandswohnungen wegen des überdurchschnittlichen Anstiegs der Mieten in diesen Gebieten, in denen das Angebot regelmäßig niedriger ist als die Nachfrage an freien Wohnungen, Beschränkungen vorsieht. In dem hier entschiedenen Fall liege ein Verstoß gegen § 556 d Abs. 1 BGB vor. Die Miete für die streitgegenständliche Wohnung übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent. Zulässig sei nur eine Höchstmiete von 7,161 EUR/m² (6,51 EUR + 10 Prozent), d.h. von insgesamt von 529,55 EUR netto kalt. Die Differenz von je 32,47 EUR für die Monate November 2015 bis Mai 2016 müsse die Vermieterin daher an die Mieter zurückzahlen.

Quelle: Amtsgericht Lichtenberg, Urteil vom 28.9.2016, 2 C 202/16.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Betriebskosten: Umlegung der Pflegekosten für Garten- oder Parkflächen

Flächen der Wohnungsanlage, die öffentlich genutzt werden können, zählen nicht zur Wohnanlage. Pflegekosten können daher nicht auf die Wohnraummieter umgelegt werden.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache. Dieser ist über das Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs Voraussetzung, damit der Betrag als Betriebskosten umgelegt werden kann. Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, sodass jedermann diese Flächen unabhängig davon nutzen darf, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage der Beklagten angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden.

Die Richter wiesen zudem darauf hin, dass die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks eine regelmäßige Pflege der Außenanlagen voraussetzt. Sie umfasst deshalb auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Verunreinigungen entfällt, die durch Mieter oder Dritte verursacht worden sind.

Quelle: BGH, Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 33-15.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Eigenbedarf: Gesellschaft kann nicht für einen Gesellschafter wegen Eigenbedarfs kündigen

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist nicht mit einer einfachen Vermietermehrheit vergleichbar. Deshalb kann sie auch nicht zugunsten eines Gesellschafters wegen Eigenbedarfs kündigen.

Dies entschied das Landgericht (LG) LG München. Die Vergleichbarkeit beurteilt sich danach, ob die beiden rechtlichen Gestaltungsformen mit Blick auf den Bestands- und Verdrängungsschutz des Mieters vergleichbar sind. Eine solche Vergleichbarkeit ist nicht gegeben. Daher gebietet es das Gebot der Rechtssicherheit, der Gesellschaft bürgerlichen Rechts generell die Zurechnung des Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter (oder deren Angehöriger) zu versagen. Auch ist eine Differenzierung dahingehend, dass Gesellschaften mit personalistischem Einschlag oder familiärem Hintergrund die Geltendmachung von Eigenbedarf ihrer Gesellschafter zugebilligt werden könnte, während allen übrigen Gesellschaften bürgerlichen Rechts die Zurechnung des Eigenbedarfs der Gesellschafter versagt werden müsste, nicht möglich. Denn diese wäre nicht trennscharf möglich. Umgehungen und missbräuchliches Verhalten wäre die Folge.

Quelle: LG München I, Urteil vom 07.10.2015, 14 S 2969/15.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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