Mietspiegel: Erhöhte Begründungsanforderungen bei Mieterhöhungsverlangen

paragraphZur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens gemäß § 558a Abs. 2 BGB kann der Vermieter grundsätzlich auf einen Mietspiegel Bezug nehmen, wenn sich die Überprüfbarkeit der Einordnung für den Mieter aus der Kombination des Mietspiegels und des Textes des Mieterhöhungsverlangens ergibt.

 

Hierauf wies das Landgericht (LG) Stuttgart hin. Dabei müsse der Vermieter umso weniger begründen, je konkreter und differenzierter die Kriterien im Mietspiegel seien. Verwende der Mietspiegel hingegen unbestimmte, wertende Kriterien, und wisse der Mieter nicht, welche von diesen der Vermieter als gegeben oder nicht gegeben ansieht (z.B. gemäß Stuttgarter Mietspiegel:

 

• geringe Verkehrsbelastung,

• sehr gute Einkaufsgelegenheit,

• Belastung durch Gewerbe und

• komfortable Sanitärausstattung)

 

müsse der Vermieter die Einordnung unter Benennung aller relevanten Kriterien begründen (LG Stuttgart, Urteil vom 10.12.2014, 13 S 114/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Weitervermietung: Vermietung über airbnb an Touristen ist vertragswidrig

mietrechtDie entgeltliche Überlassung vermieteten Wohnraums an Touristen oder das öffentliche Angebot dazu – hier über „airbnb“ – ist vorbehaltlich einer Erlaubnis des Vermieters vertragswidrig und kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

 

Dies gilt nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (LG) erst recht, wenn die Wohnung vollständig überlassen oder zur Überlassung angeboten wird. Wird der Mieter wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung abgemahnt und hält trotzdem das über „airbnb“ geschaltete Angebot aufrecht, bringt er unmissverständlich zum Ausdruck, dass er die vertragswidrige entgeltliche Überlassung auch in Zukunft fortsetzen will. Das rechtfertigt in der Regel ebenfalls eine fristlose Kündigung (LG Berlin, Urteil vom 3.2.2015, 67 T 29/15).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Auskunftspflicht: Vermieter muss nicht offenlegen, wer sich über eine Störung des Hausfriedens beschwert

haus fragezeichenWird ein Mieter von Nachbarn und Mitmietern gegenüber der Vermieterin beschuldigt, den Hausfrieden zu stören, hat er keinen Anspruch gegenüber der Vermieterin zu erfahren, wer welche Anschuldigungen erhebt.

Das ist die Kernaussage einer Entscheidung des Amtsgerichts München. Geklagt hatte ein Mann, der seit Ende 1998 Mieter einer Wohnung in der Stadelheimer Straße in München war. Anfang 2014 hatte ihm seine Vermieterin schriftlich mitgeteilt, dass sie wiederholt von anderen Mietern darauf aufmerksam gemacht worden sei, dass der Mann den Hausfrieden störe. Dies sei erfolgt durch sein aggressives und bedrohliches Auftreten, durch Beleidigungen, falsche Anschuldigungen und Gewaltandrohungen. Die Vermieterin forderte den Mann auf, Belästigungen der Mitmieter und Nachbarn zu unterlassen. Sie drohte eine Abmahnung an und bei weiteren Verstößen die fristlose Kündigung.

Der Mann verlangt nun von seiner Vermieterin Auskunft darüber, mit welchem Inhalt wann genau und von welchen anderen Mietern die Anschuldigungen ausgesprochen wurden. Er behauptet, seine Vermieterin hätte eine vertragliche Nebenpflicht, Auskunft zu erteilen. Diese ergebe sich daraus, dasss die Vorwürfe für ihn zu erheblichen Nachteilen in der Zukunft führen könnten.

Die Vermieterin verweigerte die Auskunft. Sie ist der Meinung, dass der Mann ihr gegenüber keinen Auskunftsanspruch habe. Die betroffenen Mieter und Nachbarn hätten außerdem die Vermieterin ausdrücklich darum gebeten, die Anschuldigungen vertraulich zu behandeln, da sie Angst vor dem Mann haben. Daraufhin erhob der Mann Klage.

 

Die zuständige Richterin gab der Vermieterin recht und wies die Klage ab. Es bestehe kein Auskunftsanspruch aufgrund des Mietverhältnisses. Der Vermieterin sei es nicht zumutbar, die Namen derjenigen Mieter zu offenbaren, die sich über das Verhalten des Mannes beschwert haben bzw. anzugeben, wer wann welche Anschuldigungen vorgebracht hat. Zu berücksichtigen sei dabei, dass die Vermieterin gegenüber ihren Mietern eine Fürsorgepflicht habe. Es bestünde die Gefahr, dass bei Erteilung der Auskunft sich die Störung des Hausfriedens verschärfe. Das Gericht stellt fest, dass es dem Mann zuzumuten sei abzuwarten, ob die Vermieterin die Beschwerden tatsächlich zum Anlass für eine spätere Kündigung nimmt. Sollte es zu einer Kündigung und einem anschließenden Räumungsprozess kommen, müssten erst dann die behaupteten Anschuldigungen konkret von der Vermieterin bewiesen werden. Im Rahmen der Abwägung der gegenseitigen Interessen, sei der Auskunftsanspruch derzeit zu verneinen (Amtsgericht München, Urteil vom 8.8.2014, 463 C 10947/14).

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Betriebskostenabrechnung: Eine Umlage nach „Personenmonaten“ ist auch ohne Erläuterung formell wirksam

BüroalltagEine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine – nicht näher erläuterte – Umlage nach „Personenmonaten“ erfolgt. Ebenso muss angegeben werden, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind.

 

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Vermieters, der von seinem Mieter die Nachzahlung von Betriebskosten (828,21 EUR) forderte. In der Nebenkostenabrechnung heißt es:

 

• Müllbeseitigung: 32,20 Personenmonate x 4,3470004 EUR je Personenmonat = 139,98 EUR,

• Frisch- und Abwasser: 32,20 Personenmonate x 23,4394746 EUR je Personenmonat = 754,75 EUR.

 

Auf der Rückseite heißt es unter der Überschrift „Berechnung und Verteilung ­Betriebskosten“:

 

• Müllbeseitigung: 244,91 EUR : 56,34 Personenmonate = 4,3470004 EUR je Personenmonat,

• Frisch- und Abwasser: 1.320,58 EUR : 56,34 Personenmonate = 23,4394746 EUR je Personenmonat.

 

Die Nachzahlungsklage blieb zunächst erfolglos. Auf die Revision des Vermieters verweist der BGH den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurück. In der Entscheidung weisen die Richter darauf hin, dass eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß sei, wenn sie den allgemeinen gesetzlichen Anforderungen entspreche. Sie müsse also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Weitergehend müsse der Mieter in der Lage sein, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten nachzuprüfen. Hiernach seien bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Die Abrechnung solle den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich sei dafür, dass der Mieter erkennen könne, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt sei.

 

Diesen Anforderungen werde die Abrechnung des Vermieters hinsichtlich der ­Abrechnung nach Personenmonaten gerecht. Sie ermögliche es dem Mieter, gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Die Abrechnung enthalte ­sowohl die zu verteilenden Gesamtkosten als auch die Gesamtzahl der der Verteilung zugrunde liegenden Einheiten (56,34 Personenmonate) und die auf den Mieter entfallenden Einheiten (32,20 Personenmonate) sowie das ­daraus folgende rechnerische Ergebnis.

 

Nicht erforderlich sei es nach Ansicht des BGH, die in der Abrechnung für den Umlagemaßstab gewählte Bezeichnung „Personenmonate“ zu erläutern. Der Verteilerschlüssel „Personenmonate“ sei nämlich weder unverständlich noch intransparent. Schon aus seiner Bezeichnung ergebe sich, wie er sich zusammensetzt (BGH, Urteil vom 22.10.2014, VIII ZR 97/14).

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietmangel: Rückforderung überzahlter Miete auch bei Zahlung ohne Vorbehalt

mietrechtEin Mieter, der trotz eines Mangels der Mietsache vorbehaltlos die volle Miete zahlt, kann überzahlte Miete grundsätzlich nicht zurückfordern. Es ist grundsätzlich davon auszugehen, dass der Mieter die Rechtskenntnis besitzt, dass ein Sachmangel kraft Gesetzes zur Minderung der Mietforderung führt.

 

So entschied es das Kammergericht (KG) in Berlin. Die Richter verwiesen in Ihrer Entscheidung allerdings auch auf einen Ausnahmefall. Enthalte der Mietvertrag nämlich eine Allgemeine Geschäftsbedingung, wonach eine Minderung nur geltend gemacht werden könne, wenn die Forderung vom Vermieter anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sei, müsse der Mieter die Mietzahlungen zunächst ungekürzt erbringen. Er werde daher regelmäßig keine Kenntnis davon ­haben, dass er nicht zur Zahlung des vollen Mietzinses verpflichtet sei. In diesem Fall könne er überzahlten Mietzins auch dann ­zurückfordern, wenn er keinen Vorbehalt erklärt hat.

 

Diese Ausnahme greife allerdings nicht, wenn der Mieter die Unwirksamkeit der Klausel und damit seine Nichtleistungspflicht positiv erkannt habe. Ob das der Fall sei, müsse der Vermieter darlegen und beweisen (KG, Urteil vom 11.9.2014, 8 U 77/13).

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietvertrag: Umgestaltung des Mietverhältnisses bei Scheidung

MietvertragHaben beide Ehegatten eine Wohnung gemietet und sind sie sich anlässlich der Scheidung über die künftige alleinige Weiternutzung durch einen von ihnen einig, besteht ein Anspruch des einen Ehegatten gegen den anderen auf Mitwirkung an einer Mitteilung der getroffenen Entscheidung an den Vermieter.

 

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Hamm. Die Richter wiesen darauf hin, dass die Mitteilung das Mietverhältnis umgestalte, auch wenn der Vermieter damit nicht einverstanden sein sollte. Ihm verbleibe das gesetzlich vorgesehene Sonderkündigungsrecht. Die Mitwirkungshandlung des Ehegatten könne bereits vor Rechtskraft der Scheidung erfolgen. Sie entfalte jedoch Rechtswirkungen erst mit Eintritt der Rechtskraft. Dem in der Wohnung verbleibenden Ehegatten sei es nicht verwehrt, die Mitwirkung erst zum letztmöglichen Zeitpunkt zu vollziehen.

 

Ob und in welchem Umfang er sich gegebenenfalls wegen einer nicht zeitgerechten Mitwirkungshandlung, wegen der Verweigerung der Mitwirkungshandlung oder der Abstandnahme von einer zuvor bestehenden Einigung schadensersatzpflichtig mache, brauchte das OLG nicht zu entscheiden (OLG Hamm, Urteil vom 3.9.2014, 2 WF 170/14).

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Behindertengerechter Zugang durch Aufzug kann nicht immer durchgesetzt werden

Figur / ZukunftEin Wohnungseigentümer kann einen behindertengerechten Zugang zu seiner Wohnung nur dann von den Miteigentümern verlangen, wenn nicht deren höherrangige Rechte, wie zum Beispiel der Schutz vor erheblichem Wertverlust, entgegenstehen.

 

Diese Klarstellung traf das Amtsgericht München im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Geklagt hatten mehrere Wohnungseigentümer, die im Hof der Wohnungseigentumsanlage einen Außenlift anbringen möchten. Einer von ihnen ist schwerbehindert und kann nur mit Mühe und erheblich verlangsamt die Treppen in das Dachgeschoss hochsteigen. Die Mutter eines anderen Klägers sitzt aufgrund einer Rückenoperation im Rollstuhl. Der Einbau eines Treppenlifts ist im Haus technisch nicht möglich. Der Einbau eines Innenlifts wäre technisch möglich, jedoch müsste zusätzlich die Aufgangstreppe durch einen zusätzlichen Treppenlift oder eine Rampe ergänzt werden. Die Kläger beantragten daher in der Eigentümerversammlung, dass das Anbringen des Außenaufzugs genehmigt wird und alle Kosten dieser Maßnahme von den Klägern zu tragen sind. Die Eigentümerversammlung lehnte den Antrag jedoch ab. Die Miteigentümer sehen durch den Aufzug die Nutzbarkeit ihrer Garagen erheblich eingeschränkt und befürchten einen Wertverlust ihres Eigentums.

 

Der zuständige Richter hat nach Erholung eines Sachverständigengutachtens die Klage abgewiesen. Der Bau des Außenaufzugs wurde zu Recht von den Miteigentümern abgelehnt.

 

Die bauliche Veränderung könne nur verlangt werden, wenn jeder Eigentümer, dessen Rechte durch die Maßnahme übermäßig beeinträchtigt werden, zustimmt. Es müsse daher eine Abwägung aller grundrechtlich geschützten Interessen erfolgen. Das Recht der Eigentümer, ihre Wohnungen behindertengerecht nutzen zu können, wird von Artikel 3 Grundgesetz geschützt. Einem Behinderten darf der barrierefreie Zugang zu seiner Wohnung nicht vorenthalten oder unzumutbar erschwert werden. Dem Interesse der Kläger auf behindertengerechte Nutzung des Eigentums steht jedoch das Interesse der übrigen Eigentümer am Schutz ihres Eigentums gegenüber. Die Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer sei aber nicht mehr unerheblich, wenn daraus erhebliche Wertminderungen der Anlage oder einzelner Wohneinheiten folgen.

 

Vorliegend sei das Interesse der übrigen Eigentümer am Werterhalt ihres Eigentums vorrangig. Das Bundesverfassungsgericht habe anerkannt, dass der Schutz des Bestands sehr weit reiche. Die Kläger hätten bewusst eine Wohnung ohne Aufzug erworben. Die Möglichkeit der eingeschränkten Mobilität im Alter sei allgemein bekannt. Für den Erwerber einer Wohnung ohne Aufzug sei daher erkennbar, dass diese Wohnung eventuell im Alter nicht mehr uneingeschränkt nutzbar sein könnte. Durch den Bau des Außenaufzugs würden hier die Miteigentümer erheblich beeinträchtigt. Die Nutzbarkeit der Garagen und damit deren Wert und auch Wohnungen würden erheblich beeinträchtigt. Der Sachverständige hat festgestellt, dass mit der Errichtung des Aufzugs das Einparken in die Garagen mit zusätzlichem Rangieraufwand verbunden wäre. Dies führe zu einer erheblichen Wertminderung. Diese würde auch auf den Wert der Wohnung durchschlagen.

 

Auch sei davon auszugehen, dass bei zusätzlichem Rangieren im Hofbereich zusätzlicher Lärm und zusätzliche Abgase entstehen, die diejenigen Eigentümer beeinträchtigen, die Fenster zum Hofbereich haben (Amtsgericht München, Urteil vom 25.2.2013, 485 C 4492/12).

 

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Nebenkosten: Warmwasserkosten bei hohem Wohnungsleerstand

Building projectAuch bei hohen Leerständen bleibt es grundsätzlich bei der gesetzlich vorgegebenen Abrechnung, wonach die Kosten zu mindestens 50 Prozent nach Verbrauch umzulegen sind.

 

Diese grundsätzliche Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Rechtsstreit einer Wohnungsbaugenossenschaft. Diese hatte der Beklagten eine Wohnung in einem 28-Familien-Haus in Frankfurt (Oder) vermietet. Da das Haus im Rahmen der Stadtplanung abgerissen werden sollte, waren Ende 2011 nur noch wenige Wohnungen belegt. Der erhebliche Wohnungsleerstand hatte zur Folge, dass die für eine große Leistung und viele Wohnungen ausgelegte Heizungs- und Warmwasseranlage gemessen an dem geringen Verbrauch der wenigen verbliebenen Mieter nicht mehr kostengünstig arbeitete.

 

Die Baugenossenschaft legte von den im Abrechnungsjahr 2011 angefallenen Warmwasserkosten 50 Prozent nach Wohnflächenanteilen um, 50 Prozent der Kosten berechnete sie nach dem Verbrauch. Von dem Gesamtverbrauch im Gebäude entfiel ca. ein Drittel auf die Beklagte. Daraus errechnete die Baugenossenschaft einen Verbrauchskostenanteil von 1.195,06 EUR. Hiervon stellte sie der Beklagten „aus Kulanz“ allerdings lediglich die Hälfte (597,53 EUR) in Rechnung. Die Beklagte weigerte sich, Nachzahlungen zu erbringen. Die Baugenossenschaft habe die Warmwasserkosten aufgrund des hohen Leerstands im Haus nicht nach Verbrauch, sondern ausschließlich nach der Wohnfläche umlegen dürfen.

 

Der BGH hat entschieden, dass die Berechnung auf der Grundlage der Heizkostenverordnung aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden sei. Auch bei hohen Leerständen bleibe es grundsätzlich bei der gesetzlich vorgegebenen Abrechnung. Danach sind die Kosten zu mindestens 50 Prozent nach Verbrauch umzulegen.

 

Allerdings könne die strikte Anwendung der Vorgaben der Heizkostenverordnung bei hohen Leerständen in Einzelfällen zu derartigen Verwerfungen führen, dass eine angemessene und als gerecht empfundene Kostenverteilung nicht mehr gegeben ist. Diesen Fällen könne mit einer aus dem Prinzip von Treu und Glauben abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden. Ob eine solche Anspruchskürzung geboten ist, um die beiderseitigen Interessen zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen, obliegt grundsätzlich der Beurteilung des Tatrichters. Im vorliegenden Fall konnte der BGH die Beurteilung selbst vornehmen, da keine weiteren tatsächlichen Feststellungen zu treffen waren. Hierbei war zu berücksichtigen, dass die Baugenossenschaft bereits den für die Beklagte günstigsten Maßstab (50 Prozent) gewählt hat. Zudem hat sie von dem sich so ergebenden Betrag lediglich die Hälfte geltend gemacht. Daher habe sich für die knapp 50 qm große Wohnung der Beklagten für Heizung und Warmwasser ein zwar hoher, aber nicht völlig untragbar erscheinender Betrag von rund 1.450 EUR ergeben. Auf der anderen Seite habe auch die Wohngenossenschaft – ohne für die leer stehenden Wohnungen Mieteinnahmen zu erhalten – schon über den Wohnflächenanteil beträchtliche Kosten zu tragen. Sie müsse es ihrerseits ebenfalls hinnehmen, dass die angesichts des Leerstandes unwirtschaftliche Heizungsanlage erhebliche Mehrkosten verursacht. Insgesamt erscheine es daher nicht unangemessen, dass auch die Mieter einen nicht ganz unerheblichen Teil der leerstandsbedingten Mehrkosten zu tragen haben. Eine weitere Anspruchskürzung über den von der Baugenossenschaft bereits freiwillig abgezogenen Betrag hinaus sei nach Ansicht der Richter deshalb auch unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nicht geboten (BGH, Urteil vom 10.12.2014, VIII ZR 9/14).

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kündigungsrecht: Bei einer Geruchsbeeinträchtigung durch den Mieter ist eine ordentliche Kündigung möglich

Das MietrechtWird der Hausfrieden durch eine von einem Mieter ausgehende erhebliche Geruchsbeeinträchtigung gestört, kann eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt sein.

 

So entschied es das Amtsgericht Bonn im Fall eines 82-jährigen Mieters, der seit 50 Jahren in der Wohnung lebte. Weil sich mehrfach andere Hausbewohner über Geruchsbelästigungen aus seiner Wohnung beschwert hatten, hatte die Vermieterin ihn mehrfach erfolglos abgemahnt. Schließlich kündigte sie das Mitverhältnis wegen unerträglicher Geruchsimmissionen, die aus der Wohnung des Mieters kommen würden. Weil der Mieter aber die Wohnung nicht räumte, erhob die Vermieterin Räumungsklage vor Gericht.

 

Das Amtsgericht verurteilte den Mieter zur Räumung. Dieser habe schuldhaft seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt. Er habe mit dem penetranten Geruch aus seiner Wohnung den Hausfrieden massiv gestört. Ursache des Geruchs sei der ungepflegte Zustand der Wohnung. Trotz der Abmahnungen habe sich die Wohnung weiterhin in einem unhygienischen Zustand befunden. Es sei weiterhin ein für die übrigen Hausbewohner schwer erträglicher Geruch entwichen. Dieser sei über die üblichen hinzunehmenden Geruchsbildungen hinausgegangen. Damit habe der Mieter seine Pflicht verletzt, die Wohnung in hygienischem Zustand zu erhalten. Im vorliegenden Fall müsse aber nach Ansicht des Gerichts eine Räumungsfrist von einem Jahr eingehalten werden. Dabei sei insbesondere das Alter des Mieters sowie dessen erheblich eingeschränkte Beweglichkeit zu berücksichtigen (Amtsgericht Bonn, Urteil 2.10.2014, 201 C 334/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kostenübernahme: Zulässigkeit von Hausbesuchen bei SGB-II-Leistungen

Holzstempel auf Dokument: VerweigertBestehen begründete Zweifel an der tatsächlichen Nutzung einer Wohnung durch einen Leistungsempfänger nach dem SGB II („Hartz IV“), ist das Jobcenter zur Überprüfung der Voraussetzungen eines Anspruchs auf Leistungen für Unterkunft und Heizung berechtigt, die tatsächliche Nutzung durch Inaugenscheinnahme der Wohnung (Hausbesuch) zu überprüfen.

 

Hierauf wies das Landessozialgericht (LSG) Rheinland-Pfalz hin. Die Duldung des Hausbesuchs könne zwar nicht mit Zwangsmitteln durchgesetzt werden. Verweigere allerdings ein Leistungsempfänger den Hausbesuch, trage er, soweit die tatsächliche Nutzung der Wohnung nicht durch andere Beweismittel festgestellt werden könne, die Beweislast für diese Nutzung. Lasse sich die Nutzung also nicht anderweitig klären, müsse das Jobcenter Miete und Heizkosten nicht übernehmen (LSG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 2.7.2014, L 3 AS 315/14 B ER).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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