WEG: Stimmverbot für Eigentümer, der einen Rechtsstreit gegen die Gemeinschaft führt

Abstract cube from puzzle on white backgroundFührt ein Wohnungseigentümer einen Rechtsstreit gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft und sind verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstand der Beschlussfassung, darf er bei der Beschlussfassung nicht mitstimmen.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter verwiesen dabei in ihrer Entscheidung auf das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Der Gesetzeswortlaut betreffe zwar nur den Fall, dass der Eigentümer Beklagter oder Antragsgegner in dem Rechtsstreit ist. Dieser Wortlaut müsse aber dahingehend ausgelegt werden, dass auch die Fälle umfasst werden, in denen der Eigentümer Kläger des Rechtsstreits ist. Für beide dieser Varianten sei die Interessenlage der Wohnungseigentümergemeinschaft gleich. Die Gefahr, dass der mit ihr streitende Wohnungseigentümer auf das Ob und Wie der Prozessführung der Gemeinschaft Einfluss nehme, bestehe nämlich unabhängig von der Verteilung der Parteirollen (BGH, V ZR 85/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietmangel: Mietminderung bei Sanierungsarbeiten

MietvertragGibt es bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten in der unmittelbaren Nachbarschaft, kann eine Mietminderung ausgeschlossen sein.

Auf diesen Grundsatz wies das Landgericht (LG) Berlin hin. Fehle es jedoch an solchen Anhaltspunkten, könne der Mieter die Miete kürzen, wenn im Nachbargebäude Entkernungsarbeiten stattfinden, die zu einer das übliche Maß deutlich übersteigenden Lärm- und Schmutzemission führen (LG Berlin, 67 S 251/13).

 

Hinweis: Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten können sein:

Lage in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet,

baufälliges Gebäude, erneuerungsbedürftige Fassaden,

nahe gelegene Baulücke

 

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Mietgebrauch: Mieter darf Waschmaschine und Trockner in Wohnung betreiben

Green paragraphDas Betreiben von Waschmaschinen und Trocknern in der Wohnung gehört zumindest in Neubauten ohne Weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, solange ausdrücklich nichts anderes vereinbart ist.

Diese mieterfreundliche Entscheidung traf das Landgericht (LG) Freiburg. Die Richter verwiesen in ihrer Entscheidung zudem darauf, dass sich ein Unterlassungsanspruch auch nicht aus Treu und Glauben ergebe. Vielmehr seien Geräusche von Haushaltsmaschinen wie Waschmaschinen, die ein Mieter unter Berücksichtigung der gebotenen Rücksichtnahme (Ruhezeiten in der Hausordnung) benutzt, von den Mitmietern als sozialadäquate Lärmbeeinträchtigung hinzunehmen (LG Freiburg, 9 S 60/13).

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Obhutspflicht: Vermieter trifft nachvertragliche Obhutspflicht an Post des Mieters

Der ParagraphWird nach Ende des Mietverhältnisses für einen gewerblichen Mieter noch Geschäftspost in den Briefkasten der bisherigen Geschäftsräume eingeworfen, treffen den bisherigen Vermieter Obhuts- und Aufbewahrungspflichten hinsichtlich dieser Postsendungen. Er ist nicht berechtigt, die Sendungen ohne Nachfrage bei dem bisherigen Mieter einfach in einen öffentlichen Briefkasten zu werfen.

Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Darmstadt. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass es in Rechtsprechung und Literatur anerkannt sei, dass der Vermieter Obhuts- und Aufbewahrungspflichten auch noch nach Ende des Vertragsverhältnisses habe. Diese nachwirkenden Pflichten seien bisher für nicht offensichtlich wertlose Gegenstände und Einrichtungen anerkannt worden, die der Mieter bei seinem Auszug zurücklässt.

Nichts anderes könne für Postsendungen gelten, die für den Mieter bestimmt sind und nach dessen Auszug in den Gewahrsam des Vermieters geraten. Auch hier sei er aufgrund der nachwirkenden vertraglichen Obhuts- und Aufbewahrungspflichten nicht berechtigt, sich dieser Sendungen einfach zu entledigen. Dies müsse jedenfalls dann gelten, wenn es sich – wie hier – nicht nur um unwichtige Werbesendungen, sondern ersichtlich um wichtige Geschäftspost für ein Anwalts- und Notarbüro handelt (LG Darmstadt, 25 T 138/13).

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Untervermietung: Anspruch des Mieters besteht bei Verschlechterung der Vermögenslage

Paragraf, ImpressumWenn sich die Vermögensverhältnisse des Mieters nach Mietvertragsschluss so verschlechtern, dass die Miete nicht mehr vollständig bezahlt werden kann, kann er vom Vermieter verlangen, dass er für einen Teil der Wohnung die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt.

Diese Entscheidung traf das Amtsgericht München im Fall einer Mieterin. Sie hatte eine Wohnung bestehend aus 3 Zimmern, Küche, einer Kammer und einer Dusche im Zentrum von München angemietet. Diese hatte sie nach der Scheidung von ihrem Ex-Ehemann übernommen. Nach einiger Zeit blieb die Unterhaltszahlung des geschiedenen Ehemanns in Höhe von 800 EUR monatlich aus. Der Mieterin verblieben nach Abzug aller Kosten von ihrem Gehalt nur 530 EUR zum Lebensunterhalt. Daher wollte sie ein Zimmer ihrer Wohnung für 400 EUR monatlich untervermieten. Nach dem Mietvertrag war jedoch die Untervermietung nicht gestattet. Der Vermieter lehnte es ab, ihr die Untervermietungserlaubnis zu erteilen.

Die zuständige Richterin am Amtsgericht gab der Mieterin recht. Ihr Interesse, durch die Mieteinnahmen aus der Untervermietung des Zimmers die eigenen Wohnkosten zu senken, sei berechtigt. Die Verschlechterung der finanziellen Lage sei schließlich erst nach dem Mietvertragsschluss entstanden. Der Wunsch der Mieterin, in ihrer gewohnten Umgebung zu bleiben, sei als Ausdruck ihrer privaten Lebensgestaltung zu respektieren. Daher könne sie auch nicht darauf verwiesen werden, eine billigere Wohnung anzumieten. Im Übrigen sei eine Überbelegung der Wohnung durch die Untervermietung nicht zu befürchten. Auch sonstige Gründe in der Person des Untermieters, die gegen die Weitervermietung sprechen würden, hätten nicht vorgelegen (Amtsgericht München, 422 C 13968/13).

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Schadenersatzrecht: Verlust eines zur Schließanlage gehörenden Wohnungsschlüssels

TürEin Mieter kann Schadenersatz für die Erneuerung einer Schließanlage schulden, wenn er einen zu seiner Wohnung gehörenden Schlüssel beim Auszug nicht zurückgibt.

Das bestätigte aktuell der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mannes, der eine Eigentumswohnung angemietet hatte. Nach Ende des Mietverhältnisses gab er nur einen der beiden erhaltenen Wohnungsschlüssel zurück. Der Vermieter informierte die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft hierüber. Diese verlangte daraufhin vom Vermieter einen Kostenvorschuss in Höhe von 1.468 EUR, um aus Sicherheitsgründen die Schließanlage auszutauschen. Der Austausch sollte nach Zahlungseingang beauftragt werden. Der Vermieter hat den verlangten Betrag nicht gezahlt. Die Schließanlage wurde bis heute nicht ausgetauscht. Der Vermieter verlangt nun vom Mieter, 1.367,32 EUR an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlen. Dabei hat er dessen Mietkautionsguthaben bereits abgezogen.

Das Landgericht hat den Mieter verurteilt. Er habe wegen des fehlenden Schlüssels seine Obhuts- und Rückgabepflicht verletzt, die sich auf den Schlüssel als mitvermietetes Zubehör erstreckt habe. Dem Vermieter sei durch die Inanspruchnahme seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Schaden entstanden. Dieser umfasse die Kosten der Erneuerung der Schließanlage. Diese sei aufgrund bestehender Missbrauchsgefahr in ihrer Funktion beeinträchtigt. Dabei komme es nicht darauf an, ob die Schließanlage bereits ausgewechselt worden oder dies auch nur beabsichtigt sei. Denn der Geschädigte könne nach dem Gesetz bei Beschädigung einer Sache Schadenersatz in Geld verlangen und sei in dessen Verwendung frei. Dies gelte auch bei Beschädigung einer Sachgesamtheit wie einer Schließanlage.

Der BGH bestätigte zwar eine Schadenersatzpflicht des Mieters für die Kosten des Austausches der Schließanlage, wenn er einen hierzu gehörenden Schlüssel verloren hat und der Austausch wegen bestehender Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Allerdings sahen die Richter im vorliegenden Fall noch keinen Vermögensschaden beim Vermieter. Dieser liege erst vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Daran fehle es hier. Die Klage wurde daher abgewiesen (BGH, VIII ZR 205/13).

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Hundehaltung: Vermieter kann Hunde nicht in jedem Fall verbieten

Franka 1Hätte der Vermieter nach den Bestimmungen des Mietvertrags einer Hundehaltung zustimmen müssen, kann er von seinem Mieter nicht verlangen, die Hundehaltung zu unterlassen und den Hund aus der Wohnung zu entfernen.

So entschied es das Amtsgericht Waiblingen. Dabei machte der Richter deutlich, dass sich der Vermieter nicht darauf berufen könne, dass der Hund belle. Gehe das Hundebellen nämlich nicht über das normale Maß hinaus, müsse der Vermieter dies hinnehmen. Hinnehmen müsse er auch, dass der Hund hin und wieder alleine in der Wohnung gelassen werde. Daraus könne nicht geschlossen werden, dass die Wohnung besonders gefährdet sei oder Beschädigungen zu erwarten seien. Für eine Gefährlichkeit des Hundes spreche auch nicht, dass dieser stark an seiner Leine ziehe (AG Waiblingen, 9 C 327/13).

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WEG: Verletzung der Streupflicht trotz Beauftragung eines 82-jährigen

HaftungEine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) muss Räum- und Streuvereinbarungen mit einem über 80-Jährigen regelmäßig überwachen.

Das ergibt sich aus einem Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Oldenburg. Das Gericht hat eine WEG zur Zahlung von mehr als 16.000 EUR Schadenersatz verpflichtet. Auslöser des Rechtsstreits war ein Glatteisunfall auf dem Gehweg vor dem Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier rutschte ein Passant gegen 10 Uhr morgens aus und verletzte sich beim Sturz erheblich. An diesem Morgen war bis zum Unfallzeitpunkt nicht gestreut worden. Den Winterdienst für das Grundstück der WEG sollte ein zum Unfallzeitpunkt 82-jähriger Rentner wahrnehmen. Dieser hatte seit mehr als 20 Jahren mit der WEG einen Vertrag über die Außenpflege des Grundstücks einschließlich des notwendigen Streuens bei Eis-und Schneeglätte geschlossen. Der Rentner war am Morgen des Unfalltags der Streupflicht nicht nachgekommen, weil er aufgrund eines Rohrbruchs in seinem Haus verhindert war.

Die Richter am OLG kamen zu einer überwiegenden Haftung der WEG. Nach ihrer Ansicht habe die WEG die ihr von der Gemeinde übertragene Streupflicht am Unfalltag verletzt. Zwar könne diese Pflicht auf Dritte, hier den beauftragten Rentner, übertragen werden. Spätestens aber nach Überschreitung des 80. Lebensjahres sei eine kritische Überprüfung geboten gewesen, ob der mit dem Winterdienst Beauftragte trotz seines Alters der Räum- und Streupflicht sicher und zuverlässig nachkommen konnte. Es habe bereits in der Vergangenheit Hinweise darauf gegeben, dass der Weg vor dem Grundstück nicht immer gestreut bzw. geräumt gewesen war. Deshalb hätte die WEG eine engmaschige Überwachung des Beauftragten organisieren müssen. Tatsächlich habe sie aber nichts unternommen. Die Haftungsquote der WEG hat das OLG auf 60 Prozent festgelegt. Für den Geschädigten sei es offensichtlich gewesen, dass der Weg nicht gestreut bzw. geräumt war (OLG Oldenburg, 1 U 77/13).

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Mieterhöhung: Stillschweigende Zustimmung durch Zahlung des höheren Betrags

Das MietrechtSchon die einmalige Zahlung der geforderten erhöhten Miete, jedenfalls jedoch die mehrmalige Überweisung dieser Miete, kann aus der maßgeblichen objektiven Empfängersicht nur so verstanden werden, dass damit dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt wird.

Diese Entscheidung traf das Amtsgericht München im Fall eines Paares, dass im Jahre 2006 eine Wohnung angemietet hatte. 2013 verlangte die Vermieterin die Zustimmung zur Mieterhöhung von 950 EUR auf 1.140 EUR ab dem Monat April. Die Mieter rührten sich darauf nicht, überwiesen jedoch ab dem gewünschten Zeitpunkt die erhöhte Miete. Die Vermieterin begnügte sich damit nicht, sondern verlangte die schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung. Sie wolle Sicherheit, schließlich könnten die Zahlungen eingestellt werden. Die Mieter gaben eine derartige Erklärung jedoch nicht ab. Durch die Änderung ihres monatlichen Dauerauftrags sei klar, dass sie stillschweigend zugestimmt hätten, auch wenn das Mieterhöhungsverlangen nicht wirksam gewesen sei. Durch diese Äußerung sah sich die Vermieterin in ihrer Befürchtung, die Zahlungen könnten eingestellt werden, bestätigt und erhob Klage vor dem Amtsgericht München auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Der zuständige Richter wies die Klage jedoch ab. Die Klage sei schon mangels Rechtsschutzbedürfnis unzulässig, da die Mieter bereits dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt hätten. Die stillschweigende Zustimmung liege in der mehrfachen Überweisung der erhöhten Miete. Schon die einmalige Zahlung der geforderten Miete, jedenfalls jedoch die mehrmalige Überweisung könne aus der maßgeblichen objektiven Empfängersicht nur so verstanden werden, dass dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt wird. Auch einem unwirksamen Mieterhöhungsschreiben könne zugestimmt werden. Daher würden die Hinweise der Mieter, eigentlich sei das Verlangen unwirksam gewesen, kein Rechtsschutzbedürfnis für die Klage darstellen. Die Mieter hätten ohne Vorbehalt bezahlt und somit diese Rechtsauffassung nicht weiterverfolgt (Amtsgericht München, 452 C 11426/13).

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Nebenkostenabrechnung: Die Belegeinsicht

EnergiekostenBei der Nebenkostenabrechnung kommt es oft zu Unstimmigkeiten über die zugrunde liegenden Belege. Der folgende Beitrag zeigt, was für Mieter und Vermieter im Zusammenhang mit der Belegeinsicht gilt.

1. Grundsätze zur Belegeinsicht

Für eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung müssen Belege nicht notwendig beigefügt werden. Verweigert jedoch der Vermieter die Belegeinsicht, kann der Mieter die der Abrechnung zugrunde liegenden Tatsachen mit Nichtwissen bestreiten und eine Nachforderung zurückbehalten, bis er Belegeinsicht erhält. Nimmt er umgekehrt die ihm angebotene Belegeinsicht nicht wahr, kann er die Abrechnung oder einzelne Positionen nicht mehr pauschal bestreiten.

2. Praktische Vornahme der Belegeinsicht

Der Mieter hat grundsätzlich nur das Recht, die Originalbelege einzusehen. Ort der Belegeinsicht ist daher der Sitz des Vermieters bzw. seiner Hausverwaltung. Daneben gibt es folgende Ausnahmen:

  • Besteht eine große Entfernung zwischen dem Aufbewahrungsort der Belege und dem Mietobjekt, muss der Mieter sich nicht darauf verweisen lassen, sich „auf die Reise zu den Belegen“ zu begeben. Er kann verlangen, dass die Originalbelege zum Ort der Mieträume gebracht werden und ihm dort Einsicht in Räumen des Vermieters verschafft wird (LG Freiburg NZM 12, 23).
  • Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (WuM 06, 200) kann der Mieter Fotokopien der Belege gegen Erstattung der Kosten verlangen, wenn er nicht am Ort des Sitzes des Vermieters/Hausverwaltung wohnt und es ihm deshalb oder aus anderen Gründen unzumutbar ist, die Originalbelege einzusehen. Dies kann z.B. in einem hohen Alter des Mieters liegen, d.h. die Einsicht in die Belege kann aus gesundheitlichen Gründen für den betagten Mieter nicht möglich sein.
  • Dem Mieter kann es grundsätzlich nicht verwehrt werden, zur Belegeinsicht einen Berater mitzubringen (LG Berlin WuM 06, 617). Er kann auch die Belege an Ort und Stelle fotografieren (AG München NJW 10, 78). Der Vermieter muss die Benutzung seines Kopiergeräts nämlich nicht gestatten (AG Charlottenburg GE 10, 1205).
  • Hat sich der Mieter fachkundiger Hilfe nicht bedient oder dies unterlassen, obwohl er die Möglichkeit dazu gehabt hätte, kann er sich später nicht darauf berufen, sich in den Belegen nicht zurecht gefunden zu haben (LG Berlin WuM 06, 617). Gerade für ältere Mieter wird die Unterstützung bei der Belegeinsicht sinnvoll sein.
  • Auf eine ausschließliche Belegeinsicht durch einen beauftragten Rechtsanwalt oder einen Mieterverein muss sich der Mieter allerdings auch nicht verweisen lassen (BGH NZM 10, 576).
  • Dem Mieter muss eine zumutbare Einsichtnahme in die Unterlagen angeboten werden (BGH WuM 06, 616). Wird ihm nicht ausreichend Zeit gegeben, gilt die Belegeinsicht als verweigert (AG München NZM 06, 929).
  • Eine pauschale Anforderung von Belegen, falls der Mieter Anspruch auf Übersendung hat, ist zu unbestimmt, der Mieter muss die Belege bezeichnen (LG Berlin GE 03, 1492).
  • Erhält der Mieter Kopien der Belege zugesandt, so hat er die Kosten für die Kopien zu erstatten. Diese sind mit 0,25 EUR pro Kopie anzusetzen (AG Brandenburg GE 03, 55). Der Vermieter kann die Übersendung von Vorschusszahlung in Höhe der Kopierkosten abhängig machen (LG Leipzig NZM 05, 944).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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