Härtegründe: Duldungspflicht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen

Das MietrechtDer Vermieter kann sich nicht darauf berufen, er sei aufgrund der Energieeinsparverordnung zum Austausch der Fenster verpflichtet. Diese verpflichtet den Bauherrn nur für den Fall der Erneuerung der Fenster zur Einhaltung bautechnischer Standards zum effizienten Energiebedarf.

Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Berlin im Fall eines Mieters, der sich wegen der zu erwartenden höheren Miete gegen eine Modernisierung ausgesprochen hatte. Die Richter machten deutlich, dass der Mieter nicht verpflichtet sei, eine Modernisierung (hier Austausch der Fenster) zu dulden. Voraussetzung sei, dass die aufgrund dessen erhöhte Miete für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und der anderen Mieter nicht zu rechtfertigen sei. Eine Härte liege vor, wenn die nach Modernisierung zu entrichtende Miete mehr als die Hälfte des Einkommens des Mieters betragen würde. Als Vergleichsmaßstab für die Frage, ab wann eine Härte vorliegt, könnten die vom Statistischen Bundesamt aufgrund der Mikrozensus-Erhebung zuletzt veröffentlichten durchschnittlichen Mietbelastungsquoten herangezogen werden. Diese betrugen im Jahr 2010 durchschnittlich 22,8 Prozent. Zulasten des Mieters könne allerdings zu berücksichtigen sein, dass er sich – gemessen an seinen sozialen Verhältnissen – eine viel zu große und teure Wohnung leiste (LG Berlin, 63 S 438/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Rückforderungsansprüche gegen den Ex-Verwalter

Das MietrechtHat der Ex-Verwalter unberechtigt Gelder vom Konto der Gemeinschaft entnommen, kann er sich nicht darauf berufen, die Eigentümergemeinschaft habe die Jahresabrechnungen, die er „als Verwalter“ erstellt habe, beschlossen und auch „den Verwaltungen“ einstimmig Entlastung erteilt.

Das musste sich ein ehemaliger Verwalter vor dem Landgericht (LG) Hamburg sagen lassen. Werde die Entlastung zusammen mit der Jahresabrechnung erteilt, erstrecke sich diese nach Ansicht der Richter in der Regel nur auf die Tätigkeiten, die aus der Jahresabrechnung hervorgegangen seien. Sonst müsste wegen der gesamten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums Entlastung erteilt werden. Dem Schein- bzw. Nichtverwalter stehe gegen die WEG nur ein Anspruch auf Aufwendungsersatz zu, nicht aber auf originäre Vergütung. Etwas anderes könne gelten, wenn dieser das Geschäft im Rahmen seines Berufs oder Gewerbes geführt hat (LG Hamburg, 318 S 127/11).

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Wohnraummieter: Untervermietungserlaubnis umfasst nicht unbedingt Überlassung an Touristen

Abstract cube from puzzle on white backgroundAuch wenn der Vermieter eine Untervermietung der Wohnung erlaubt hat, berechtigt dies den Mieter nicht in jedem Fall, die Wohnung auch an Touristen zu überlassen.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall des Mieters einer Zwei-Zimmer-Wohnung (42,85 qm) in Berlin. Er hatte 2008 von der Vermieterin die Erlaubnis zur Untervermietung erbeten, weil er die Wohnung nur etwa alle 14 Tage am Wochenende zu einem Besuch seiner Tochter nutze und er sie deshalb zeitweise untervermieten wolle. Die Vermieterin erteilte eine Erlaubnis zur Untervermietung „ohne vorherige Überprüfung“ gewünschter Untermieter. In dem Schreiben hieß es weiter: „Sie verpflichten sich, Ihren Untermietern Postvollmacht zu erteilen. Das bedeutet, dass alle Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen etc. (…) als ordnungsgemäß zugestellt gelten, wenn sie in Ihrem Briefkasten (…) landen, auch wenn sie vielleicht durch Ihre Untermieter nicht an Sie weitergegeben sein sollten.“ Im Mai 2011 bot der Mieter die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung von bis zu vier Feriengästen an. Die Vermieterin beanstandete eine derartige Nutzung als vertragswidrig und mahnte den Mieter unter Androhung einer Kündigung ab. Der Mieter hielt die Vermietung an Touristen dagegen als von der erteilten Untervermietungserlaubnis umfasst. Hierüber geriet man in Streit. Schließlich kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos.

Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Die Revision der Vermieterin hatte Erfolg. Die Richter am BGH entschieden, dass der Mieter nicht zur Untervermietung an Touristen berechtigt war. Die Klage könne deshalb nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung abgewiesen werden. Das Berufungsgericht habe bei der Auslegung der Untervermietungserlaubnis rechtsfehlerhaft außer Acht gelassen, dass die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen sich von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung unterscheidet. Sie sei deshalb nicht ohne Weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst. Hier habe die Vermieterin zudem verlangt, dass der Mieter den Untermietern Postvollmacht erteilen solle. Schon daraus sei erkennbar, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, die eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen konnten. Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden (BGH, VIII ZR 210/13).

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Betriebskosten: Vermieter darf unberechtigte Energieforderung nicht umlegen

EnergiekostenAus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit folgt, dass der Vermieter unberechtigte Forderungen eines Versorgungsunternehmens oder eines Dienstleisters nicht begleichen darf und unberechtigte Zahlungen – soweit rechtlich möglich – wieder zurückverlangen muss, wenn die Rechtslage hinreichend geklärt ist.

Unterlässt der Vermieter dies, kann er nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Pinneberg Betriebskosten in dieser Höhe nicht auf die Mieter umlegen. Dies gilt auch für Kosten, die ein Energieversorgungsunternehmen von dem Vermieter verlangt, nachdem er den Arbeitspreis aufgrund einer unwirksamen Preisanpassungsklausel einseitig erhöht hat. Voraussetzung ist, dass der Vermieter hiergegen keinen Widerspruch erhebt, obwohl die Unwirksamkeit der Klausel für den juristisch nicht vorgebildeten Durchschnittsvermieter naheliegt und das Risiko, in einem möglichen Prozess mit dem Versorger zu unterliegen, minimal ist (AG Pinneberg, 83 C 207/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Winterdienst: Nur Gehweg vor dem eigenen Grundstück muss geräumt werden

paragraphe kopfwehZum Winterdienst verpflichtete Anlieger müssen nur auf dem Gehweg vor dem eigenen Grundstück räumen und streuen. Zu mehr sind sie nicht verpflichtet.

Diese Klarstellung traf das Verwaltungsgericht (VG) Berlin im Falle einer Frau, vor deren Grundstück sich statt eines Gehwegs nur ein zum Parken genutzter unbefestigter Randstreifen befindet. Daran grenzt die Fahrbahn und der gegenüberliegende Gehweg an. Die Gemeinde verhängte ein Bußgeld gegen die Frau, weil sie ihren Winterdienstpflichten für den gegenüberliegenden Gehweg nicht nachgekommen sei. Ihre hiergegen gerichtete Klage war erfolgreich.

Nach dem Berliner Straßenreinigungsgesetz seien die Anlieger zwar zum Winterdienst jeweils vor ihren Grundstücken auf den in gleicher oder ähnlicher Richtung verlaufenden nächstgelegenen Gehwegen verpflichtet. Der Begriff des nächstgelegenen Gehwegs sei aber nicht so weit zu verstehen, dass davon auch noch der Gehweg vor den Grundstücken auf der gegenüberliegenden Straßenseite erfasst werde. Liege – wie hier – eine Fahrbahn dazwischen, sei nächstgelegener Gehweg nur der, der sich zwischen dem Grundstück des Anliegers und der Fahrbahn der Straße befindet. Die Fahrbahnmitte bilde die natürliche Grenze für Reinigungs- bzw. Winterdienstpflichten (VG Berlin, VG 1 K 366.11).

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WEG: Anbau eines Balkons erfordert Zustimmung aller Miteigentümer

3D Haus mit Paragraph - Blau WeißWill ein Miteigentümer einer Wohnungseigentümeranlage einen Balkon errichten, muss er die Zustimmung aller anderen Miteigentümer einholen.

Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Berlin. Wenn Balkone an der Fassade angebracht würden oder – wie hier – ein Dachbalkon errichtet werden solle, sei das nach Ansicht der Richter ein auf Dauer angelegter Eingriff in das Gemeinschaftseigentum. Es liege eine Veränderung des Gemeinschaftseigentums vor, was das äußere Erscheinungsbild anbelangt. Das folge daraus, dass dieser Balkon von außen sichtbar sei. Zudem erfordere er aus statischen Gründen Sicherungen in der Fassade und innerhalb der Decken der darunterliegenden Einheiten. Der beabsichtigte Bau des Balkons sei auch keine ordnungsgemäße Erstherstellung der Wohnanlage. Dann wäre lediglich eine mehrheitliche Entscheidung der Eigentümer erforderlich (LG Berlin, 55 S 171/12 WEG).

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Mietwohnung: Zum Vorkaufsrecht des Mieters bei dem Verkauf eines ungeteilten Mietshauses

Geschenk ParagrafDas gesetzlich vorgesehene Vorkaufsrecht des Mieters entsteht grundsätzlich nicht, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück verkauft wird und erst die Erwerber durch Teilungsvereinbarung Wohnungseigentum begründen. Das gilt in der Regel auch, wenn die Erwerber beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten jeweils selbst zu nutzen (sogenanntes „Erwerbermodell“).

In dem zugrunde liegenden Verfahren vor dem Bundesgerichtshof (BGH) war die Beklagte Eigentümerin eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Eine der vier in dem Gebäude vorhandenen Wohnungen vermietete sie an die Klägerin. Nachdem das zuständige Landratsamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt hatte, verkaufte die Beklagte den ungeteilten Grundbesitz am 11. März 2009 an drei Erwerber zum Preis von 120.000 EUR. Diese ließen noch am gleichen Tag und bei demselben Notar eine Teilungsvereinbarung beurkunden. Mit Erklärung vom 14. März 2011 übte die Klägerin gegenüber der Beklagten das auf das Bürgerliche Gesetzbuch gestützte Vorkaufsrecht aus. Mit ihrer Klage will sie feststellen lassen, dass zwischen ihr und der Beklagten ein Kaufvertrag über die von ihr gemietete Wohnung zum Preis von 30.000 EUR zustande gekommen ist. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen.

Der BGH hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen. Er hat entschieden, dass das Vorkaufsrecht bei dem Verkauf eines ungeteilten Grundstücks vor Begründung des Wohnungseigentums im Grundsatz nur entsteht, wenn sich der Veräußerer gegenüber den Erwerbern vertraglich verpflichtet, seinerseits die Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz durchzuführen. Darüber hinaus muss die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Dagegen ist es regelmäßig nicht ausreichend, wenn – wie hier – die Erwerber die Teilung durchführen.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht solle nämlich nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen. Der Mieter solle auch keinen bloßen Miteigentumsanteil, sondern das in seiner Entstehung bereits angelegte Eigentum an der von ihm gemieteten Wohnung erwerben können. Weil das Vorkaufsrecht einen Vertrag zwischen dem Mieter und dem Verkäufer nach den Bedingungen des mit den Erwerbern geschlossenen Kaufvertrags entstehen lässt, müsse sich der Verkäufer gegenüber den Erwerbern verpflichtetet haben, die Aufteilung vorzunehmen. Nur dann sei sichergestellt, dass der Mieter tatsächlich Wohnungseigentum erwerben könne. Bei einer Aufteilung durch die Erwerber sei dies nicht gewährleistet. Wollte man auch hier ein Vorkaufsrecht annehmen, könne der Mieter zunächst allenfalls einen Miteigentumsanteil an dem ungeteilten Grundbesitz erwerben. In eine Teilungsvereinbarung der Erwerber träte er aus Rechtsgründen nicht ein. Folglich könnten die Erwerber ihre Aufteilungsabsicht aufgeben, ohne dass der Mieter dies verhindern könne. Dies wäre für ihn mit ganz erheblichen finanziellen und rechtlichen Risiken verbunden (BGH, V ZR 96/12).

 

Hinweis: Die Gefahr einer Verdrängung des Mieters ist bei dem Erwerbermodell im Übrigen inzwischen vermindert worden. Der Gesetzgeber hat die Sperre für die Kündigung wegen Eigenbedarfs durch die am 1. Mai 2013 in Kraft getretene Vorschrift des § 577a Abs. 1a BGB auf die Veräußerung an eine Erwerbermehrheit erstreckt.

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Verkehrssicherheit: Keine Räum- und Streupflicht für private Wege mit reiner Abkürzungsfunktion

urteilDer geduldete Nutzer muss die private Verkehrsfläche grundsätzlich so hinnehmen, wie er sie vorfindet. Eine Verkehrssicherungspflicht besteht nur ausnahmsweise bei nicht erkennbaren Gefahren, auf die sich der geduldete Nutzer nicht rechtzeitig einstellen kann.

Mit dieser Begründung wies das Oberlandesgericht (OLG) Hamm die Schadenersatzklage gegen einen Grundstückseigentümer zurück. Die Richter wiesen zwar darauf hin, dass eine tatsächliche Duldung der Nutzung eines Privatgrundstücks durch Unbefugte genügen könne, um Sicherungspflichten auch auf solche Benutzer eines Grundstücks zu erstrecken, die dieses zwar im Grundsatz unbefugt nutzen, aber geduldet werden. An den Inhalt der Sicherungspflichten dürften in diesem Fall allerdings keine allzu hohen Anforderungen gestellt werden. Die Anforderungen, die an die konkreten Sicherungsmaßnahmen auf einem öffentlichen Gehweg gestellt würden, könnten hierauf nicht übertragen werden (OLG Hamm, 6 U 178/12).

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WEG: Erwerber von Wohnungseigentum haften nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers

Mobbing im Team. AußenseiterDas Vorrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft für Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung führt nicht dazu, dass ein Erwerber von Wohnungseigentum für die Hausgeldschulden des Voreigentümers haftet.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines ehemaligen Wohnungseigentümers hin. Als über dessen Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet wurde, hatte er die Hausgelder für die Jahre 2009 und 2010 sowie die Nachzahlung aus der Jahresabrechnung für 2009 in Höhe von insgesamt rund 1.100 EUR noch nicht beglichen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft meldete die Forderungen in dem Insolvenzverfahren zur Tabelle an. Später erwarb der Vater des ursprünglichen Eigentümers die Wohnung von dem Insolvenzverwalter und wurde kurz darauf in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Auffassung, nunmehr hafte der Vater mit dem Wohnungseigentum für die Hausgeldrückstände des Voreigentümers. Die Klage auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum wegen der offenen Forderungen ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben.

Auch vor dem BGH hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft keinen Erfolg. Ihre Revision wurde zurückgewiesen. Die Richter entschieden, dass das Zwangsvollstreckungsgesetz auch in der 2007 neu gefassten Fassung kein dingliches Recht der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft begründe. Der Gesetzgeber habe zwar eine begrenzte bevorrechtigte Beteiligung der Wohnungseigentümergemeinschaft an dem Veräußerungserlös in der Zwangsversteigerung erreichen wollen. Er habe aber keine sachenrechtlich bislang unbekannte private Last einführen wollen. Ein neues dingliches Recht könne auch nicht im Wege der richterlichen Rechtsfortbildung geschaffen werden. Eine solche Entscheidung sei vielmehr dem Gesetzgeber vorbehalten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft könne daher vorliegend nicht in das Wohnungseigentum des Vaters vollstrecken (BGH, V ZR 209/12).

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Unberechtigte Kellerräumung: Vermieter ist zum Schadenersatz verpflichtet

red filesEntrümpelt der Vermieter unberechtigt den Keller eines Mieters, muss er ihm Schadenersatz für den Verlust der dort gelagerten Gegenstände leisten.

Das zeigt eine Entscheidung des Amtsgerichts Hannover im Fall einer Mieterin. Diese hatte in dem zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerraum verschiedene Gegenstände und ihre Winterschlaf haltende Schildkröte eingelagert. Zuletzt hatte sie im Januar 2013 nach ihrer Schildkröte Max geschaut. Als ihr Lebensgefährte etwa vier Wochen später nach Max schauen wollte, war der Keller leer geräumt. Der Vermieter ließ in diesem Zeitraum den Keller räumen. Alle Gegenstände, auch die 25-jährige Schildkröte, die sich in der Tiertransportbox befand, wurden auf dem örtlichen Bauhof entsorgt. Der Vermieter machte geltend, dass für ihn nicht erkennbar gewesen sei, dass der Keller genutzt wurde. Die Tür sei unverschlossen gewesen. Der Hausmeister habe eine Nachricht an der Kellertür angebracht. Hierauf habe drei Wochen lang niemand reagiert. In offen stehende Keller würden andere Mieter Müll einlagern, sodass die Beseitigung zur Selbsthilfe erfolgt sei.

Das Gericht hat festgestellt, dass der Vermieter nicht davon ausgehen durfte, dass der Besitz am Keller aufgegeben worden sei, nur weil kein Schloss angebracht gewesen sei. Der Richter hat durch Zeugenbefragung festgestellt, dass sich in dem Keller diverse Gegenstände befanden, die nicht ohne Weiteres als wertlos erkennbar waren. Auch durch den an der Kellertür angebrachten Zettel ergab sich keine Pflicht der Mieterin zur Reaktion. Es sei nicht ungewöhnlich, dass Mieter ihnen zugewiesene Kellerräume nur in größeren Abständen anlassbezogen aufsuchen. Eine Räumung zur Selbsthilfe sei zudem nur zulässig, wenn obrigkeitliche Hilfe nicht rechtzeitig erlangt werden könne und ohne sofortiges Eingreifen eine Gefahr bestünde. Beides konnte durch das Gericht nicht festgestellt werden. Das Gericht hat nach ausführlicher Zeugenbefragung festgestellt, dass die Mieterin einen Schaden von 560 EUR erlitten habe. Den müsse der Vermieter nun ersetzen. Es wurde durch ein Entrümplungsunternehmen eine Singleküche mit 200 EUR, eine Reisetasche mit 45 EUR und eine Tiertransportbox mit 15 EUR Zeitwert entsorgt. Die Schildkröte habe einen Wert von 300 EUR gehabt (Amtsgericht Hannover, 502 C 7971/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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