Schadenersatz: Rückgabe der Mietwohnung mit buntem Anstrich

Gesetz 1Der Mieter ist zum Schadenersatz verpflichtet, wenn er eine in neutralen Farben gestrichene Wohnung mit einem farbigen Anstrich versieht und so an den Vermieter zurückgibt.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Ehepaars, das von Anfang 2007 bis Juli 2009 Mieter einer Doppelhaushälfte war. Beim Einzug war das Haus frisch mit weißer Farbe renoviert. Die Mieter strichen einzelne Wände in kräftigen Farben (rot, gelb, blau) und gaben es in diesem Zustand zurück. Die Vermieterin ließ nach dem Auszug die farbig gestalteten Wände zunächst mit Haftgrund und dann alle Wand- und Deckenflächen zweimal mit Wandfarbe überstreichen. Sie wendete hierfür einen Betrag von 3.648,82 EUR auf und verrechnete diesen mit der Kaution der Mieter.

Der BGH entschied, dass die Mieter die Renovierungskosten tragen müssten. Ein Mieter sei zum Schadenersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgebe, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert werde und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich mache. Der Schaden des Vermieters bestehe darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen müsse (BGH, VIII ZR 416/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietgebrauch: Auch nach 22 Uhr dürfen die Rollläden betätigt werden

Architecture plan house isolated on whiteEs gehört zum normalen Mietgebrauch und kann daher nicht verboten werden, dass ein Mieter auch noch nach 22 Uhr die elektrischen Rollläden seiner Wohnung betätigt.

Mit dieser Klarstellung beendete das Amtsgericht (AG) Düsseldorf einen Streit zwischen zwei Nachbarn. Die Kläger bewohnen mit ihrem Kind eine Wohnung über derjenigen der Beklagten. Diese betätigt die elektrischen Rollläden ihrer Wohnung abends zwischen 22.30 und 23.30 Uhr. Dies wollten ihr die Kläger gerichtlich verbieten lassen, da die Lärmbelästigung unzumutbar sei.

Das sah das AG anders. Es könne der Nachbarin nicht verboten werden, zwischen 22.00 und 6.00 Uhr ihre Rollläden zu betätigen. Die Kläger müssten auch in dieser Zeit Geräuschbeeinträchtigungen dulden. Die Betätigung von Rollläden gehöre zum normalen Gebrauch einer Wohnung. Es handele sich um sozial adäquates Verhalten. Es liege auch in der Natur der Sache, dass die Rollläden gerade zur Nachtzeit benutzt würden, schließlich sollten sie die Räume zum Schlafen verdunkeln. Dem Benutzer einer Wohnung könne auch nicht vorgeschrieben werden, um wie viel Uhr er seine Räume verdunkele. Schließlich sei die Beeinträchtigung durch das Betätigen von Rollläden objektiv geringfügig. Auch wenn die Rollläden im Haus der Parteien möglicherweise störend seien, weil das Haus hellhörig ist und die Rollläden aus Aluminium bestehen, folge hieraus nur eine geringfügige Beeinträchtigung. Denn das Geräusch sei nur für die sehr kurze Zeit des Betätigens der Rollläden zu hören (AG Düsseldorf, 55 C 7723/10).

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Räum-und Streupflicht: Aufstellen eines „Schneeräumplans“ genügt nicht

ber02060001.jpgOhne eine klare und eindeutige Regelung kann der Vermieter die Räum- und Streupflicht für den öffentlichen Verkehrsraum vor dem Grundstück nicht wirksam auf die Mieter übertragen.

So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Hamm. Die Richter bestätigten zwar, dass der verkehrssicherungspflichtige Eigentümer und Vermieter die ihm obliegende Räum- und Streupflicht auf die Mieter eines Mehrfamilienhauses übertragen könne. Seine Pflichten würden sich dann auf Kontroll- und Überwachungspflichten verkürzen. Voraussetzung hierfür sei jedoch eine klare und eindeutige Vereinbarung, die eine Ausschaltung von Gefahren zuverlässig sicherstelle. Das bloße Aufstellen und Einwerfen eines sogenannten „Schneeräumplans“ in die Briefkästen der Mieter reiche aber insoweit nicht aus (OLG Hamm, 9 U 38/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer

GerichtWohnungseingangstüren stehen nicht im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers. Sie sind vielmehr zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer. Das gilt selbst dann, wenn die Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Fall. In der betreffenden Wohnungseigentumsanlage erfolgt der Zutritt zu den einzelnen Wohnungen über Laubengänge, die vom Treppenhaus aus zugänglich sind. In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass die an den Laubengängen gelegenen Wohnungseingangstüren der einzelnen Einheiten auf bestimmte Weise zu gestalten seien. Festgelegt wurde unter anderem, dass sie aus Holz in der Farbe „mahagonihell“ gefertigt sein und einen Glasscheibeneinsatz genau festgelegter Größe in „drahtornamentweiß“ enthalten müssten. Die Klägerin hält diesen Beschluss für nichtig. Sie meint, die Wohnungseingangstür gehöre zu ihrem Sondereigentum. Jedenfalls dürfe sie über die farbliche Gestaltung der Innenseite ihrer Tür selbst entscheiden.

Der BGH wies ihren Antrag auf Nichtigkeit des Beschlusses jedoch zurück. Er hat zur Begründung ausgeführt, dass Wohnungseingangstüren räumlich und funktional in einem Zusammenhang sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum stünden. Das folge daraus, dass sie der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum dienen würden. Erst durch ihre Einfügung werde die Abgeschlossenheit der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume hergestellt. Weil sie damit räumlich und funktional (auch) zu dem Gemeinschaftseigentum gehören, stehe die gesamte Tür als einheitliche Sache im gemeinschaftlichen Eigentum. Mit der Frage, ob die Klägerin die Innenseite der Tür farblich anders gestalten darf, befasst sich der Beschluss nicht. Hierüber hatte das Gericht daher nicht zu entscheiden (BGH, XII ZB 526/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Aktuelle Gesetzgebung: Ab 2014 sind Wärmezähler für Warmwasser vorgeschrieben

PuzzleAb dem 1.1.14 muss in verbundenen Zentralheizungsanlagen zwecks Trennung der Wärmemenge für Raumheizung und Warmwasserversorgung ein Wärmezähler eingebaut sein. Die frühere 18-Prozent-Regelung für den Warmwasseranteil wurde gestrichen.

Wärmezähler dürfen dabei nicht mit Warmwasserzählern oder mit den am Heizkörper angebrachten, thermometerähnlich aussehenden Heizkostenverteilern verwechselt werden.

  • Wird das gesetzliche Abrechnungsverfahren nicht beachtet, kann der Mieter seinen Anteil an den Heiz- bzw. Warmwasserkosten um 15 Prozent kürzen.
  • Heizkostenverteiler zur Erfassung des anteiligen Raumwärmeverbrauchs die nach dem 1.1.81 (sozialer Wohnungsbau: 1.8.84) eingebaut wurden, dürfen ohne mieterliches Kürzungsrecht über den 31.12.13 hinaus weiter verwendet werden.

Beim Ersteinbau von Wärmezählern bzw. nach erfolgtem Eichaustausch reicht es nicht, diese Geräte einzuschalten und darauf zu vertrauen, dass alles seine Richtigkeit habe. Die Geräte müssen vielmehr anhand detaillierter Einzelschritte förmlich in Betrieb genommen werden.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Unberechtigte Untervermietung: Vermieter kann fristlos kündigen

Männchen Vertreter mit eimem SchreibenVermietet ein Mieter seine Wohnung unberechtigt weiter und leugnet dies noch auf Anfrage des Vermieters, ist das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter so zerstört, dass eine fristlose Kündigung auch ohne Abmahnung möglich ist.

So entschied das Amtsgericht (AG) München im Fall einer Vermieterin einer öffentlich geförderten Wohnung. Diese staunte nicht schlecht, als sie im August 2012 die Mitteilung bekam, dass ihr Mieter die Wohnung untervermiete. Die Kriminalpolizei hatte dies festgestellt, als jemand anderes bei einer polizeilichen Befragung diese Wohnung als Wohnsitz angab und auch gleich noch mitteilte, dass er aufgrund der Aufforderung des eigentlichen Mieters sich dort nicht anmelden dürfe. Die Vermieterin forderte ihren Mieter auf, dies zu unterlassen. Als Antwort erhielt sie ein Schreiben, in dem der Mieter die Untervermietung bestritt. Er sei nur krank. Daher kämen Freunde zu ihm zu Besuch. Hieraufhin kündigte die Vermieterin fristlos.

Die zuständige Richterin gab ihr recht und erließ ein Räumungsurteil. Nach Anhörung mehrerer Zeugen stehe fest, dass der Mieter die Wohnung untervermietet habe. Weil er zudem die Untervermietung geleugnet habe, habe er das Vertrauensverhältnis zur Vermieterin zerstört. Der Vermieterin sei nicht zumutbar, das Mietverhältnis fortzuführen. Dabei fiele auch noch ins Gewicht, dass es sich um eine öffentlich geförderte Wohnung handele, die nur von einem bestimmten Personenkreis bewohnt werden dürfe. Diese Vorschrift habe der Mieter umgangen. Auch habe er die Vermieterin über Jahre hinweg getäuscht. Eine vorherige Abmahnung sei daher nicht erforderlich. Die sofortige fristlose Kündigung sei wirksam (AG München, 423 C 29146/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Vermieterinsolvenz: Vermietung unter ortsüblicher Vergleichsmiete ist nicht anfechtbar

InsolvenzHat der Vermieter eine Wohnung gegen eine deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Kaltmiete vermietet, liegt weder in der fortdauernden Gebrauchsgewährung noch in dem Unterlassen einer Mieterhöhung eine teilunentgeltliche Leistung i.S. der Insolvenzordnung (InsO).

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) München im Fall eines insolventen Vermieters. Die Richter erläuterten, dass die tatsächliche Gebrauchsgewährung nicht auf einer Handlung beruhe, sondern auf dem Unterlassen eines Herausgabeverlangens, zu dem der Vermieter ohnehin nicht berechtigt wäre. Die unterlassene Mieterhöhung beruhe nicht auf einer bewussten Willensbetätigung des Vermieters. Überdies werde es an der Unentgeltlichkeit fehlen, da ein Verzicht auf Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vielfach wirtschaftlich sinnvoll sein kann. Außerdem dürfe nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete abgestellt werden, weil üblicherweise eine erhebliche preisliche Divergenz zwischen Bestandsmieten und Neuvermietungen besteht (OLG München, 14 U 579/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Katzen dürfen nicht mit ausgelegtem Katzenfutter angelockt werden

Das MietrechtDie Wohnungseigentümergemeinschaft kann einem Mitglied verbieten, Katzenfutter im Gemeinschaftsgarten sowie auf seiner eigenen Gartenterrasse auszulegen, um verwilderte Katzen anzulocken.

Diese Klarstellung traf das Amtsgericht (AG) Bottrop im Streit einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Richter begründete seine Entscheidung damit, dass das Auslegen von Katzenfutter das Rücksichtnahmegebot verletze. Das gelte auch, wenn die Katzen gefangen werden sollen, um eine ärztliche Untersuchung zu ermöglichen. Es entstünden nämlich für die anderen Wohnungseigentümer erhebliche Nachteile. So müssten die Katzen über das Gemeinschaftseigentum laufen, um an das Futter zu gelangen. Hierdurch würde es zu einer erhöhten Verschmutzung durch Tierkot sowie zu einer verstärkten Geräuschentwicklung durch die Tierstimmen kommen (AG Bottrop, 20 C 55/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Befristung: Ergänzende Vertragsauslegung bei unwirksamer Befristung des Mietvertrags

Urteil BundesgerichtshofFür die Dauer einer unwirksamen Befristung ist im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht anzunehmen.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, der ab dem 1.11.04 eine Wohnung gemietet hatte. Der Vertrag enthielt folgende Bestimmung: „Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1.11.04 und endet am 31.10.11, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption.“ Mit Schreiben vom 28.2.11 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.8.11. Ihrer Räumungsklage wurde in den Vorinstanzen aufgrund der Eigenbedarfskündigung stattgegeben.

Die Revision des Mieters hatte beim BGH Erfolg. Die Richter verwiesen zunächst darauf, dass vorliegend die Befristung des Mietvertrags unwirksam sei. Die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB würden nicht vorliegen. Daher gelte der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Weitergehend machten die Richter deutlich, dass die dadurch im Vertrag entstandene Lücke durch eine ergänzende Vertragsauslegung zu schließen sei. Dabei sei zu berücksichtigen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre. Da das von beiden Parteien verfolgte Ziel einer langfristigen Bindung an den Mietvertrag durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden könne, sei ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer der Befristung anzunehmen. Die während der Dauer des Kündigungsausschlusses ausgesprochene Kündigung der Vermieterin vom 28.2.11 sei daher unwirksam (BGH, VIII ZR 388/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Ehewohnung: Überlassung der Wohnung an den Ehegatten nach Auszug

Serie Mietvertrag 3Zieht der Ehegatte, der allein Mietvertragspartei ist, anlässlich der Trennung aus der Wohnung aus und überlässt sie dem anderen Ehegatten, liegt keine vertragswidrige Überlassung an einen Dritten und damit kein Kündigungsgrund vor.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Falle eines Vermieters, der in der vorbeschriebenen Situation das Mitverhältnis wegen einer unbefugten Überlassung der Mieträume an einen Dritten gekündigt hatte. Die Richter machten deutlich, dass der Ehegatte, der nicht Partei des Mietvertrags ist, nicht Dritter im Sinne des Gesetzes sei, solange es sich bei der von ihm bewohnten Wohnung um eine Ehewohnung handele. Die Wohnung verliere ihren Charakter als Ehewohnung erst, wenn sie von dem Ehegatten, der sie verlassen hat, endgültig aufgegeben werde. Entscheidend sei dabei, ob die Überlassung an den anderen Ehegatten noch den aktuellen Erfordernissen in der Trennungssituation geschuldet sei, oder ob ihr schon eine endgültige Nutzungsüberlassung zugrunde liege (BGH, XII ZR 143/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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