Nachbarstreit: Teurer Rauch auf dem Balkon

paragraphe kopfwehDie bequeme Entsorgung von Asche und Zigarettenkippen vom Balkon nach unten kann ein teurer Spaß werden.

Das musste ein Wohnungseigentümer vor dem Amtsgericht (AG) München erfahren. Bereits im September 2011 hatte er sich mit der unter ihm wohnenden Wohnungseigentümerin beim Amtsgericht München getroffen. Schon damals stritt man sich darüber, dass der Mann seine Asche und Zigarettenkippen über den Balkon nach unten entsorgen würde. In einem Vergleich wurde vereinbart, dass der Mann sicherstelle, dass Asche und Zigarettenkippen, die aus seiner Wohnung kommen, auch dort und nicht über den Balkon nach unten entsorgt werden. Es wurde auch klargestellt, dass der Mann für jeden Fall der Zuwiderhandlung 100 EUR an die unter ihm wohnende Nachbarin zu zahlen habe.

Bereits ab Oktober 2011 stellte die Nachbarin Verstöße gegen die Regelung fest. Bis Ende August 2012 hatte sie sich 57 Fälle notiert. Sie forderte daher 5700 EUR. Der über ihr wohnende Mann weigerte sich zu zahlen. Er habe nichts gemacht. Er würde nur in der Küche rauchen und Asche und Zigaretten im Müll entsorgen. Außerdem rauche er seit November 2011 nur noch die E-Zigarette. Und zu guter Letzt habe er an seinem Balkon ein Katzennetz angebracht. Ein Herunteraschen durch dieses Netz sei überhaupt nicht möglich.

Schließlich trafen sich beide erneut vor dem AG München. Der zuständige Richter gab der Nachbarin zu einem Teil recht. Nach dem er sich mehrere Zeugen angehört habe, sei er zu der Überzeugung gekommen, dass zumindest in 30 Fällen ein Verstoß gegen die Vereinbarung vorliege. Dabei komme es nicht darauf an, ob die Asche tatsächlich auf dem Balkon der Nachbarin gelandet sei. Die Vereinbarung enthielte ein Verbot der Entsorgung nach unten. Ein Hindurchstecken einer Zigarette durch ein Katzennetz sei auch problemlos möglich. Der Mann muss daher 3.000 EUR an die Nachbarin zahlen (AG München, 483 C 32328/12 WEG).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Betriebskostenabrechnung: Unpfändbarkeit des Erstattungsanspruchs

NebenkostenabrechnungDer Bundesgerichtshof (BGH) hat im Rahmen eines Zwangsvollstreckungsverfahrens zum Erstattungsanspruch des Mieters aus einer Betriebs- und Heizkostenabrechnung entschieden.

Danach sind die Erstattungsansprüche des Mieters unpfändbar, wenn dieser Arbeitslosengeld II bezieht und die Erstattung deshalb im Folgemonat die Leistungen der Agentur für Arbeit für Unterkunft und Heizung des Hilfeempfängers mindert (BGH, IX ZR 310/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Überwachung des Hauseingangs durch Videokamera

Das MietrechtDer Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage kann mit einer Videokamera überwacht werden.

So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH)  in einem entsprechenden Rechtsstreit. Die Richter machten aber deutlich, dass dies nicht in jedem Fall gelte. Vielmehr müsse eine Abwägung im Einzelfall erfolgen. Voraussetzung für die Zulassung sei, dass ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers und von Dritten, deren Verhalten mitüberwacht wird, überwiege. Zudem müsse die Ausgestaltung der Überwachung unter Berücksichtigung des Bundesdatenschutzgesetzes inhaltlich und formell dem Schutzbedürfnis des Einzelnen ausreichend Rechnung tragen (BGH, V ZR 220/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Immobilienverkauf: Der Mieter bleibt, auch wenn der Eigentümer wechselt

Economies pour projet immobilierIn Zeiten ständig sinkender Zinsen wird die Geldanlage in Immobilien für viele immer interessanter. Ist diese noch vermietet, gibt es beim Kauf allerdings einige wichtige Besonderheiten zu beachten. Diese werden vom Käufer leicht übersehen, da für ihn die Frage der Finanzierung der Immobilie und steuerliche Aspekte meist im Vordergrund stehen.

„Bestehende Mietverhältnisse werden häufig nur unzureichend thematisiert“, sagt Lisa Schumacher von der Notarkammer Pfalz. Ganz egal, ob die Immobilie Anlageobjekt sein soll oder der Käufer sie selbst bewohnen will, ist die Regelung des § 566 BGB zu beachten. Nach dieser Vorschrift tritt der Käufer anstelle des Verkäufers in jedes bestehende Mietverhältnis ein. Das Mietverhältnis wird dann mit dem Käufer als neuem Eigentümer fortgesetzt.

Wird im Kaufvertrag ein bestehendes Mietverhältnis nicht erwähnt, kann dies zu Streitigkeiten bis hin zu Schadenersatzklagen führen. „Der Umgang mit den laufenden Mietverhältnissen muss daher immer im notariellen Kaufvertrag geregelt werden“, erläutert Schumacher. Bereits vor Abschluss des Kaufvertrags muss deshalb geklärt werden, ob der Käufer bereit ist, eine vermietete Immobilie zu erwerben. Der Notar wird dann sowohl Käufer als auch Verkäufer auf die Punkte hinweisen, die im Vertrag einer besonderen Vereinbarung bedürfen.

Wenn der Käufer das bestehende Mietverhältnis fortsetzen will, müssen dazu genaue Regelungen im Kaufvertrag getroffen werden. Zum Beispiel ab wann die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf den Käufer übergehen sollen und ihm insbesondere die Miete zusteht. Auch im Zusammenhang mit der vom Mieter gezahlten Kaution können beim Eigentümerwechsel Haftungsfragen auftreten, über deren Vermeidung der Notar ebenfalls berät, ohne dass hierfür zusätzliche Kosten anfallen.

Sind sich Käufer und Verkäufer hingegen einig, dass die Immobilie mietfrei zu übergeben ist, rät Schumacher, im Kaufvertrag die Räumung durch den Mieter als Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises zu vereinbaren. Damit muss der Käufer den Kaufpreis erst dann zahlen, wenn der Mieter das Kaufobjekt verlassen hat. Allerdings sollten sich Verkäufer auch nicht vorschnell zur Mietfreistellung verpflichten, sondern nur, wenn die wirksame Beendigung des Mietverhältnisses rechtlich möglich und die rechtzeitige Räumung durch den Mieter sichergestellt sind. Allein seine Immobilie unvermietet zu einem höheren Preis verkaufen zu können, gibt dem bisherigen Eigentümer grundsätzlich noch keinen Kündigungsgrund. Besondere Vorsicht ist in diesem Zusammenhang auch bei einer Eigenbedarfskündigung geboten. Dem Verkäufer steht ein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs nämlich nicht mehr zu, da durch den Verkauf sein eigener Bedarf entfallen ist. Umgekehrt tritt der Käufer nicht bereits mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags, sondern erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch in das Mietverhältnis ein. Der Käufer kann deshalb wegen Eigenbedarfs erst nach seiner Eintragung im Grundbuch rechtswirksam kündigen. Für die Vertragsparteien ist es daher wichtig, sich durch den Notar im Vorfeld auch über die Voraussetzungen einer wirksamen Kündigung sowie die bestehenden Kündigungsfristen umfassend informieren zu lassen.

Bei vermieteten Eigentumswohnungen besteht zudem eine weitere Besonderheit. War eine Wohnung bereits vor Wohnungseigentumsbegründung vermietet, kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen. Der Notar wird dann eine Vereinbarung im Vertrag empfehlen, nach der der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn sicher ist, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht ausübt.

Für Käufer und Verkäufer ist es deshalb wichtig, ein Augenmerk auch auf bestehende Mietverhältnisse zu haben und sich beim Abschluss des Kaufvertrags beraten zu lassen. „Der Notar kann den Parteien die Besonderheiten beim Kauf einer vermieteten Immobilie erläutern und ihnen durch geeignete individuelle Gestaltungsvorschläge helfen, eine für beide Seiten interessengerechte Lösung zu finden“, fasst Schumacher zusammen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Modernisierungsmieterhöhung: Mietabgeltung durch Dienstleistungen schützt Mieter nicht

Paragraph Letter 2Haben die Parteien vereinbart, dass die Miete für eine Wohnung durch Dienstleistungen abgegolten werden soll, kann der Vermieter gleichwohl eine Zahlung nach einer Modernisierungsmieterhöhung verlangen.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Amtsgericht (AG) Offenbach. Die Mieter hatten mit dem Voreigentümer im Mietvertrag vereinbart, dass die Wohnung bis zum Tod des längstlebenden von ihnen vermietet ist. Sie waren verpflichtet, den Garten zu pflegen, die Abrechnung der Nebenkosten mit allen Mietparteien vorzunehmen und Nebenkosten – insbesondere Heizkosten – zu bezahlen. Miete wurde nicht vereinbart. Der Kläger hat das Haus in der Zwangsversteigerung erworben und auf seine Kosten wärmeisoliert. Hierfür erklärte er den Mietern eine Mieterhöhung von 12,95 EUR pro Monat.

Das Gericht machte deutlich, dass die Mieter diesen Betrag zahlen müssten. Der „spezielle“ Mietvertrag der Parteien schließe eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB nicht aus. Im Mietvertrag wurde nur vereinbart, dass die Dienstleistungen Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung in ihrem damaligen Zustand sein sollte. So wie bei Vereinbarung einer Miete nach der Modernisierung eine Mieterhöhung erfolgen könne, müsse das auch möglich sein, wenn anstelle dessen zunächst nur Dienstleistungen vereinbart waren. Die Heizkosten – von den Mietern zu tragen – würden sich wegen der Isolierung reduzieren. Damit trete auch hier ein Ungleichgewicht zwischen der Leistung des Klägers und der Gegenleistung der Mieter ein, dem durch Zulassung der Modernisierungsmieterhöhung Rechnung getragen werden müsse (AG Offenbach, 37 C 445/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietminderung: Tritt- und Luftschallschutz bei Estricharbeiten des Vermieters

Haben die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart, ist eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude in schallschutztechnischer Hinsicht ohne Mangel, wenn der Tritt- und der Luftschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) hin und bestätigte damit noch einmal seine bisherige Rechtsprechung. Der Entscheidung lag die Klage eines Mieters zugrunde, der in einem 1952 gebauten Gebäude wohnte. Als der Vermieter die über seiner Wohnung gelegene Dachgeschosswohnung renovieren ließ, wurde teilweise der Estrich entfernt und erneuert. Auf zwei größeren Flächen wurde der Estrich lediglich abgeschliffen und verspachtelt, um die Verlegung eines neuen Bodenbelags zu ermöglichen. Der Mieter beanstandete später eine unzureichende Schallisolierung seiner Wohnung zu den Dachgeschosswohnungen. Er ist der Ansicht, dass die Schallisolierung weder dem im Jahr 1952 noch dem aktuell geltenden Stand der Technik entspreche. Er verlangt deshalb vom Vermieter die Rückzahlung von 20 Prozent der von ihm nach dem Umbau unter Vorbehalt gezahlten Bruttomiete als Mietminderung.

Der BGH wies seine Klage jedoch ab. Der Umstand, dass der Vermieter den Estrich abgeschliffen und verspachtelt und ihn auf 12 Prozent der Gesamtfläche entfernt und erneuert hat, rechtfertige es nicht, auf die zur Zeit der Durchführung dieser Arbeiten geltenden DIN-Normen abzustellen. Denn diese Maßnahme sei von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes nicht vergleichbar. Der Mieter könne daher nicht erwarten, dass die Maßnahme so ausgeführt werde, dass der Schallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit der Durchführung der Arbeiten geltenden DIN-Normen genüge. Nach Ansicht der Richter sei der Tritt- und der Luftschallschutz der Wohnung daher als ausreichend und damit als vertragsgemäß zu bewerten (BGH, VIII ZR 287/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietvertrag: Kündigung des Mietverhältnisses durch einen Vertreter

Wird die Kündigung eines Mietverhältnisses durch einen Vertreter abgegeben, kann der Erklärungsempfänger sie zurückweisen, wenn dieser keine Vollmachtsurkunde vorlegt oder ihm die Bevollmächtigung vom Vollmachtgeber zuvor nicht bekannt gegeben worden ist.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg hin. In dem betreffenden Fall war eine Gesellschaft Vermieterin. Dort bedeute dies: Handelt ein Gesellschafter allein, muss er mit der Kündigung entweder eine Vollmacht der übrigen Gesellschafter vorlegen oder die von ihm aus dem Gesellschaftsvertrag in Anspruch genommene Vertretungsmacht durch dessen Vorlage oder Vorlage einer Erklärung aller oder der übrigen Gesellschafter über die Regelung der Vertretung der Gesellschaft belegen. Unterlasse er das, sei die von ihm ausgesprochene Kündigung bei sofortiger Zurückweisung durch den Mieter unwirksam (OLG Brandenburg, 6 U 29/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietvertrag: Kündigung des Mietverhältnisses durch einen Vertreter

Wird die Kündigung eines Mietverhältnisses durch einen Vertreter abgegeben, kann der Erklärungsempfänger sie zurückweisen, wenn dieser keine Vollmachtsurkunde vorlegt oder ihm die Bevollmächtigung vom Vollmachtgeber zuvor nicht bekannt gegeben worden ist.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg hin. In dem betreffenden Fall war eine Gesellschaft Vermieterin. Dort bedeute dies: Handelt ein Gesellschafter allein, muss er mit der Kündigung entweder eine Vollmacht der übrigen Gesellschafter vorlegen oder die von ihm aus dem Gesellschaftsvertrag in Anspruch genommene Vertretungsmacht durch dessen Vorlage oder Vorlage einer Erklärung aller oder der übrigen Gesellschafter über die Regelung der Vertretung der Gesellschaft belegen. Unterlasse er das, sei die von ihm ausgesprochene Kündigung bei sofortiger Zurückweisung durch den Mieter unwirksam (OLG Brandenburg, 6 U 29/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietvertrag: Vermieter kann bauliche Veränderungen untersagen

Ein Vermieter kann im Mietvertrag vereinbaren, dass bauliche Veränderungen an seinem Eigentum nur mit seiner schriftlichen Einwilligung vorgenommen werden können. Es spielt dann auch keine Rolle, ob diese Änderung zu einer Verbesserung der Wohnqualität führt oder optisch nicht störend ist.

So entschied es das Amtsgericht (AG) München im Fall eines Vermieters. Dieser hatte in einem 1984 abgeschlossenen Mietvertrag ausdrücklich vereinbart, dass bauliche oder sonstige Veränderungen am Mietobjekt ohne seine schriftliche Einwilligung nicht vorgenommen werden dürfen. Viele Jahre später, nämlich 2006, brachte die Mieterin auf dem Balkon ihrer Wohnung eine ganzflächige Verglasung an. Seitens des Vermieters wurde sie daraufhin mehrfach aufgefordert, diese wieder zu beseitigen. Die Mieterin weigerte sich jedoch. Die Verglasung sei fachmännisch angebracht worden. Sie könne auch wieder entfernt werden, ohne Spuren zu hinterlassen. Außerdem gleiche sie nur einen Wohnmangel aus. Die Fenster der Mietwohnung seien verschlissen und undicht. Die Verglasung gleiche dies aus. Schon aus Rücksichtnahme müsse ihr Vermieter diese daher dulden. Daraufhin erhob der Vermieter Klage auf Beseitigung der Verglasung.

Der zuständige Richter gab ihm Recht. Der Vermieter habe einen Anspruch auf die Beseitigung. Bereits nach dem Mietvertrag bedürften bauliche Änderungen der Mietsache der schriftlichen Einwilligung des Vermieters. Eine solche Regelung sei auch wirksam, da sie Ausfluss des Eigentumsrechts des Vermieters sei. Dieser dürfe entscheiden, wie er sein Eigentum gestalte. Die erforderliche Einwilligung liege nicht vor. Diese klare Regelung schließe eigenmächtige Veränderungen seitens der Mieterin ausdrücklich aus. Es sei daher auch unerheblich, ob die Verglasung störe oder einen Mangel ausgleiche. Bezüglich letzterem habe die Mieterin einen Anspruch auf Mängelbeseitigung, den sie auch geltend machen könne. Auf den Beseitigungsanspruch hätten etwaige Mängel keinen Einfluss (AG München, 472 C 7527/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Störungen im Mietverhältnis: Lärm vom Rasenmäher

Störungen sind in Mietshäusern aufgrund der räumlichen Nähe der Wohnungen an der Tagesordnung. Aber auch der Lärm von Nachbargrundstücken kann sehr störend sein. Hier sticht insbesondere der Einsatz von Geräten und Maschinen wie Rasenmähern etc. hervor.

Für diese Geräte gilt die 32. Bundes-Imissionsschutzverordnung (BImSchV). Danach dürfen Geräte und Maschinen in Wohngebieten weder an Sonn- und Feiertagen noch an Werktagen in der Zeit von 20.00 Uhr bis 7.00 Uhr betrieben werden. Dies gilt insbesondere auch für Rasenmäher. Demgegenüber dürfen z.B. Laubbläser und Rasentrimmer zusätzlich nicht vor 9.00 Uhr sowie zwischen 13.00 und 15.00 Uhr und 17.00 und 20.00 Uhr in Betrieb genommen werden.

Unabhängig von den einzuhaltenden Zeiten ist eine Lärmbelästigung durch Maschinen und Geräte hinzunehmen, soweit der Lärmpegel an Wochentagen außerhalb der Ruhezeiten 50 dB und während der Ruhezeiten, an Sonn- und Feiertagen sowie nachts 44 dB nicht übersteigt. Bis zu diesen Grenzen sind Lärmbelästigungen regelmäßig hinzunehmen und berechtigen nicht zur Minderung der Miete (LG Berlin ZMR 99, 763).

Gleichwohl ist die Überschreitung der vorgenannten Schallpegel keine zwingende Voraussetzung für die Berechtigung zur Minderung. Denn eine beachtliche Lärmbelästigung kann insbesondere bei stoßweisen und überraschenden Lärmemissionen gegeben sein, ohne dass gleichzeitig die Lärmpegel überschritten werden. Maßgeblich ist insofern der Maßstab der subjektiven Lästigkeit des Lärms (LG Karlsruhe, 9 S 394/86).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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