Vorgetäuschter Eigenbedarf: Kein Schadenersatz bei Vergleich

Ein Mieter kann vom Vermieter, der aufgrund vorgetäuschten Eigenbedarfs gekündigt hat, keinen Schadenersatz verlangen, wenn beide Parteien einen Vergleich schließen, der das Mietverhältnis trotz bestehender Zweifel am Eigenbedarf beenden soll.

So entschied es das Amtsgericht (AG) München. Voraussetzung für einen Schadenersatzanspruch sei, dass zwischen der Täuschung durch den Vermieter und dem Auszug des Mieters ein Kausalzusammenhang besteht. Der Räumungsvergleich allein führe noch nicht zwangsläufig zur Unterbrechung der Kausalität. Entscheidend sei, ob die Parteien damit einen „Schlussstrich“ unter die Vertragsbeziehung ziehen wollten, oder ob die Grundlage für den Vergleich war, dass tatsächlich Eigenbedarf besteht. Vorliegend habe der Mieter bis zuletzt den Eigenbedarf bestritten und trotzdem seine Vergleichsbereitschaft signalisiert. Der Vergleich habe daher auch dazu gedient, den Streit über die Frage des Vorliegens eines Eigenbedarfs zu beseitigen. Die umfangreichen Regelungen (Umzugskostenbeihilfe, Verzicht auf Schönheitsreparaturen) zeigten, dass das Vertragsverhältnis endgültig beendet werden sollte (AG München, 474 C 19752/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Renovierung: Änderung der Fensterfarbe muss geduldet werden

Ist der Austausch von undichten Fenstern dringend erforderlich, hat der Mieter den Einbau von weißen Fenstern zu dulden, auch wenn die ursprünglichen Fenster die Farbgebung „Eiche braun“ aufwiesen.

Das musste sich eine Mieterin vor dem Amtsgericht (AG) München sagen lassen. Sie hatte ihrem Vermieter gegenüber mehrfach die Undichtigkeit einiger Fenster sowie der Balkontüre gerügt. Daraufhin beschloss dieser, die Fenster und die Balkontüre auszutauschen. Die neuen Fenster sollten allerdings innen und außen weiß sein, wohingegen die alten Fenster in der Farbe „Eiche braun“ gefertigt waren. Als die Mieterin dies erfuhr, verweigerte sie den Einbau. Auch das Angebot des Vermieters, die alten Fenster ebenfalls weiß streichen zu lassen, lehnte sie ab. Durch den Einbau der weißen Fenster käme es zu einer massiven Umgestaltung der Mietsache. Dies habe sie nicht zu dulden. Der Vermieter sei rücksichtslos über ihre Vorstellungen hinweggegangen. Der Vermieter erhob daraufhin vor dem Amtsgericht München eine Klage auf Duldung des Einbaus der neuen Fenster und der Balkontüre.

Die zuständige Richterin gab ihm recht. Die Mieterin sei verpflichtet, den Einbau der neuen Fenster sowie der Balkontüre in der Farbgebung „weiß“ zu dulden. Grundsätzlich müsse ein Mieter Maßnahmen dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Bei dem Einbau der neuen Fenster handele es sich um eine solche Maßnahme, da die ursprünglich vorhandenen Fenster undicht seien. Die geplanten Maßnahmen seien der Beklagten auch zumutbar. Bei der Prüfung, ob eine Zumutbarkeit vorliege, sei insbesondere auch das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme einzubeziehen. Hierbei komme es auf die persönlichen Verhältnisse des Mieters, auf die Dauer und Schwere der Beeinträchtigung sowie auf die Dringlichkeit der vom Vermieter auszuführenden Arbeiten an. Die Parteien seien sich einig, dass ein Austausch der undichten Fenster im Esszimmer und Wohnzimmer dringend erforderlich sei. Der Farbwechsel von innen braun zu weiß sei dabei nach Sicht des Gerichts nicht willkürlich. Auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass bei dem geplanten Einbau der neuen Fenster in weißer Rahmengestaltung unterschiedliche Fensterrahmen in der Wohnung vorhanden seien, sei dies von der Mieterin hinzunehmen. Die weißen Fensterrahmen an einem Fenster in Kombination mit braunen Fensterrahmen an anderen Fenstern mögen vielleicht nicht dem persönlichen Geschmack der Mieterin entsprechen, seien aber als so minimale optische Beeinträchtigung anzusehen, dass es ihr zuzumuten sei, den Einbau der neuen Fenster in weißer Rahmenfarbgestaltung zu dulden. Aus dem Mietvertrag ergebe sich kein Anspruch darauf, dass sämtliche Fensterrahmen in der Wohnung für immer in der Farbgebung Eiche braun gehalten werden. Dem Vermieter sei hinsichtlich der Wahl von neuen Fenstern ein Entscheidungsspielraum zuzubilligen, der die Entscheidung von Holzrahmenfenster in braun in Kunststofffenster der Farbgebung weiß ohne Weiteres umfasse. Wenn sich die Mieterin an einer unterschiedlichen Farbgestaltung der Fensterrahmen in ihrer Wohnung so sehr störe, hätte sie die Möglichkeit gehabt, das Angebot des Klägers, alle übrigen Fensterrahmen in den entsprechenden Räumen weiß zu streichen, anzunehmen (AG München, 473 C 25342/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Keine Teilzahlung von Hausgeld nur auf Instandhaltungsrücklage

Ein WEG-Beschluss, der bestimmt, dass Teilzahlungen der Wohnungseigentümer zunächst auf den Anteil der Betragsleistung zur Instandhaltungsrücklage und erst dann auf die Ausgaben der gemeinschaftlichen Verwaltung erfolgen soll, ist unwirksam.

Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Köln. Die Richter wiesen drauf hin, dass ein solcher Beschluss nur wirksam wäre, wenn zugleich geregelt werde, dass jedenfalls eine „eiserne Reserve“ zur Kostendeckung der laufenden Kosten verbleibe (LG Köln, 29 S 95/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Gewerbliche Wohnungsnutzung: Erteilung von Musikunterricht in der Mietwohnung

Der Vermieter ist nicht in jedem Fall verpflichtet, dem Mieter zu erlauben, in der Mietwohnung gewerblich Musikunterricht zu erteilen.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Die Parteien streiten um die Räumung einer Mietwohnung, die die Mutter des Beklagten im Jahr 1954 angemietet hatte. Im Jahr 2006 zog auch der Beklagte in diese Wohnung ein, um seine Mutter zu pflegen. Nach dem Tod der Mutter 2011 zeigte der Beklagte dem Kläger den Tod seiner Mutter an und erklärte den Eintritt in das Mietverhältnis. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis außerordentlich. Zur Begründung gab er an, dass der Beklagte über mehrere Jahre hinweg ohne seine Erlaubnis in der Wohnung Gitarrenunterricht erteilt und die Wohnung damit entgegen dem vertraglichen Nutzungszweck gewerblich genutzt habe. Wegen des durch den Unterricht verursachten Lärms sei es zu Streitigkeiten mit Mitmietern gekommen, die den Hausfrieden unzumutbar beeinträchtigen würden.

Der BGH bestätigte nun die Vorinstanzen, die der Räumungsklage stattgegeben hatten. Die Richter bekräftigten, dass der Vermieter ohne Einwilligung freiberufliche oder gewerbliche Tätigkeiten des Mieters in den ausschließlich zu Wohnzwecken gemieteten Räumen grundsätzlich nicht dulden müsse, wenn diese nach außen in Erscheinung treten würden. Allerdings könne der Vermieter im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Voraussetzung hierfür sei, dass von der beabsichtigten Nutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung. Den erforderlichen Nachweis hierfür müsse der Mieter führen. Lege man vorliegend die Angaben des Beklagten zu Art und Umfang seiner Tätigkeit zugrunde (Gitarrenunterricht an drei Werktagen für etwa zwölf Schüler), komme eine derartige Erlaubnis offensichtlich nicht in Betracht. Die Kündigung des Vermieters habe somit das Mietverhältnis wirksam beendet (BGH, VIII ZR 213/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietminderung: Ein Schlüssel für die Tiefgarage ist zu wenig

Überlässt der Vermieter seinen Mietern nur einen Schlüssel für die Tiefgarage und verweigert die Herausgabe weiterer Exemplare, berechtigt dies zu einer Mietminderung.

Das machte das Landgericht (LG) Bonn im Fall eines Ehepaars deutlich, dass eine Wohnung mit Tiefgarage gemietet hatte. Der Vermieter stellte für die Garage nur einen Schlüssel zur Verfügung. Das erwies sich im Alltag als äußerst unpraktisch, denn Frau und Mann mussten ständig eine gegenseitige Schlüsselübergabe einplanen. Als sie den Vermieter um ein zweites Exemplar baten, lehnte dieser ab. Der Verwaltungsaufwand sei zu hoch. Daraufhin minderten die Eheleute die monatliche Miete wegen eines Mangels um zehn Prozent.

Das sei im Grundsatz gerechtfertigt, entschieden die Richter. Sie gewährten zwar nur eine fünfprozentige Minderung, prangerten den Schlüssel-Geiz aber ebenfalls an. Wenn im Vertrag die Zahl der Schlüssel nicht festgelegt sei, dann müsse man sich eben an der Anzahl der Wohnungsnutzer orientieren. Der Koordinierungsaufwand eines ständigen Schlüsseltausches könne niemandem langfristig abverlangt werden. Im konkreten Fall – auch wenn es sich „nur“ um den Zugang zur Tiefgarage handelte – liege eindeutig ein Mangel der gesamten Mietsache vor. (LG Bonn, 6 S 90/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Tierhaltung: Die Katze in der Wohnung kann nicht grundsätzlich verboten werden

Katzen sind keine Kleintiere, sodass grundsätzlich eine Klausel im Mietvertrag zulässig ist, wonach die Haltung von Katzen der Einwilligung des Vermieters bedarf. Dieser darf seine Zustimmung allerdings nur verweigern, wenn Beeinträchtigungen der Wohnung oder Störungen oder Gefährdungen anderer Personen zu befürchten sind.

Diese Klarstellung traf das Amtsgericht (AG) München im Fall einer Mieterin, die zwei Katzen in einer 33 qm großen Wohnung hielt. Nach Ansicht des Gerichts scheide eine Belästigung des Vermieters oder anderer Mitmieter durch herumlaufende Katzen aus. Die Größe der Wohnung lasse die Haltung der zwei Katzen ohne Weiteres zu. Eine Belästigung durch Lärm sei nicht belegt. Auch könne eine Gefährdung von Mitbewohnern durch die Katzenhaltung ausgeschlossen werden. Schließlich sei die Behauptung des Vermieters, dass die Katzen den Teppich beschädigen und verunreinigen würden, eine Behauptung ins Blaue hinein. Triftige Gründe, die Katzenhaltung zu untersagen, seien somit nicht gegeben (AG München, 411 C 6862/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Nachträglich eingebautes Whirlpool kann untersagt werden

Stellt ein Wohnungseigentümer auf seiner Terrasse ein Whirlpool auf, kann ihm dies von der Wohnungseigentümergemeinschaft untersagt werden.

So entschied das Amtsgericht (AG) Reutlingen in einem entsprechenden Fall. Die Entscheidung stützt sich darauf, dass es sich bei dem aufgestellten Whirlpool um eine bauliche Veränderung handelt, von der lästige Immissionen wie z.B. Lärm und Vibration ausgehen. Eine derartige bauliche Veränderung erfordere aber die Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Im vorliegenden Fall könne auch davon ausgegangen werden, dass die anderen Wohnungseigentümer über das normale Maß hinaus beeinträchtigt würden. Ein verständiger Durchschnittsmensch empfinde die durch den Whirlpool ausgelöste Beeinträchtigung als lästig und nicht mehr hinnehmbar (AG Reutlingen, 9 C 1190/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Eigenbedarf: Kein Rechtsmissbrauch, wenn Bedarf bei Vertragsschluss nicht absehbar war

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Frage beantwortet, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungsvermieter wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens gehindert sein kann, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen.

In dem betreffenden Verfahren hatte der Vermieter eines Einfamilienhauses das Mietverhältnis mit der Begründung gekündigt, das Haus werde für seinen Enkel und dessen Familie benötigt. Die Mieter hielten diese Eigenbedarfskündigung für rechtsmissbräuchlich. Zum einen sei sie nur drei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses ausgesprochen worden. Und zum anderen habe der Sohn des Vermieters bei der Anmietung mündlich geäußert, ein Eigenbedarf komme nicht in Betracht, allenfalls sei ein Verkauf des Anwesens möglich.

Sowohl Amtsgericht als auch Landgericht sahen den Eigenbedarf als erwiesen an und gaben der Räumungsklage des Vermieters statt. Der BGH hat diese Entscheidungen nun bestätigt. Der Eigenbedarf sei erst später aufgrund einer nach der Vermietung eingetretenen Änderung der beruflichen und familiären Verhältnisse des Enkels entstanden. Er sei für den Vermieter zuvor nicht absehbar gewesen. Daher sei die Kündigung nicht rechtsmissbräuchlich. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sei nur rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags beabsichtige oder zumindest erwäge, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder sie einem Angehörigen seiner Familie oder seines Haushalts zu überlassen. Dies sei vorliegend nicht der Fall gewesen. Bei Abschluss des Mietvertrags hätte der Vermieter noch nicht absehen können, dass sein Enkel seine Lebensplanung ändern würde. Dieser habe erst später entschieden, das vermietete Einfamilienhaus zusammen mit seiner zwischenzeitlich schwangeren Partnerin und späteren Ehefrau und dem gemeinsamen Kind bewohnen zu wollen (BGH, VIII ZR 233/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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AGG: Keine Wohnung für Gewerkschaftsangehörige?

Es kann dahinstehen, ob jemand eine Wohnung nicht vermietet bekam, weil er Gewerkschaftsangehöriger ist.

So entschied das Amtsgericht (AG) München im Streit zwischen potenziellem Mieter und Vermieter. Der Bewerber um eine Wohnung hatte letztlich eine Absage vom Vermieter bekommen. Daraufhin hatte er ihn auf Schadenersatz verklagt und sich auf einen Verstoß gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) berufen. Er habe die Wohnung nur deshalb nicht bekommen, weil seine Frau in der Gewerkschaft sei. Das Gericht hielt dieses Argument jedoch für irrelevant. Verboten seien nach dem AGG Benachteiligungen aus Gründen der Weltanschauung. Die Gewerkschaftszugehörigkeit betreffe nur einen Teilaspekt des Lebens und sei insofern keine Weltanschauung. Es bestehe daher kein Schadenersatzanspruch (AG München, 423 C 14869/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietvertrag: Kein generelles Verbot von Hunde- und Katzenhaltung

Eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag, die die Haltung von Hunden und Katzen in einer Mietwohnung generell untersagt, ist unwirksam.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Familie, die bei einer Genossenschaft eine Wohnung angemietet hatte. Der Mietvertrag enthielt eine Klausel, nach der Hunde und Katzen in der Wohnung nicht gehalten werden dürfen. Beim Einzug brachte die Familie einen Mischlingshund mit einer Schulterhöhe von etwa 20 cm mit. Die Genossenschaft forderte die Familie auf, das Tier binnen vier Wochen abzuschaffen. Die Familie weigerte sich. Daraufhin klagte die Genossenschaft auf Entfernung des Hundes aus der Wohnung.

Der BGH wies die Klage jedoch zurück. Die Richter entschieden, dass die Mietvertragsklausel unwirksam sei. Sie benachteilige den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbiete. Zugleich verstoße sie gegen den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters. Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne dieser Vorschrift gehöre, müsse jeweils im Einzelfall durch eine umfassende Interessenabwägung geklärt werden. Eine generelle Verbotsklausel würde – in Widerspruch dazu – eine Tierhaltung auch in den Fällen ausschließen, in denen eine solche Abwägung eindeutig zugunsten des Mieters ausfiele.

Hinweis: Die Unwirksamkeit der Klausel führt nicht dazu, dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann. Sie hat vielmehr zur Folge, dass die umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn erfolgen muss (BGH, VIII ZR 168/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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