Feuchtigkeitsschäden: Mieter hat keinen Anspruch auf Ergebnis einer Klimamessung

Dem Mieter steht weder ein Herausgabe- noch ein Auskunftsanspruch über die Ergebnisse einer vom Vermieter auf seine Kosten wegen Schimmelbefalls in der Mietwohnung durchgeführten Klimamessung zu.

Hierauf wies das Amtsgericht (AG) Bad Segeberg in einem Fall hin, in dem Mieter und Vermieter über die Ursachen einer Schimmelbildung in der Wohnung stritten. Der Vermieter ließ deshalb eine Klimamessung durchführen. Der Mieter klagte vergeblich auf Bekanntgabe ihres Ergebnisses. Das AG begründete seine Entscheidung mit der Art der Auskunft. In allen Fällen, in denen dem Mieter ein Auskunftsanspruch zugebilligt werde, könne die Information nur vom Vermieter selbst erteilt werden. So liege der Fall hier aber nicht. Dem Mieter stehe es frei, selbst eine Klimamessung oder ein selbstständiges Beweisverfahren durchzuführen, um die für die Wahrnehmung seiner Rechte erforderlichen Informationen zu erlangen (AG Bad Segeberg, 17 C 21/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kautionsrückzahlung: Aufrechnungsverbot mit mietfremden Gegenforderungen

Wenn nichts anderes ausdrücklich vereinbart ist, besteht ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot der Mietkaution mit Forderungen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Mit derartigen Forderungen kann der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung auch dann nicht aufrechnen, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird.

Das musste sich ein Vermieter vor dem Bundesgerichtshof (BGH) sagen lassen. Er hatte die Kaution seines Mieters nach Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung nicht zurückgezahlt. Zur Begründung verwies er auf behauptete Gegenansprüche aus einem früheren Mietverhältnis des Mieters über eine andere Wohnung, die der frühere Vermieter ihm abgetreten habe.

So gehe es nicht, entschied der BGH. Eine Aufrechnung könne nämlich auch über die gesetzlich oder vertraglich ausdrücklich geregelten Fälle hinaus ausgeschlossen sein. Das sei z.B. der Fall, wenn das nach dem besonderen Inhalt des zwischen den Parteien begründeten Schuldverhältnisses als stillschweigend vereinbart angesehen werden müsse. Gleiches gelte, wenn die Natur der Rechtsbeziehung oder der Zweck der geschuldeten Leistung eine Erfüllung im Wege der Aufrechnung als mit Treu und Glauben unvereinbar erscheinen lasse. So liege es hier. Die Mietkaution diene ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis. Die darin liegende Zweckbindung ende nicht schon, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt werde, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution an den Mieter (BGH, VIII ZR 36/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Betriebskostenabrechnung: Abrechnungseinheit muss nur rechnerisch nachvollziehbar sein

Für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung muss nicht angegeben werden, aus welchen Gebäuden eine Abrechnungseinheit besteht.

Diese Feststellung traf der Bundesgerichtshof im Streit eines Mieters mit seinem Vermieter. Nach Ansicht der Richter könne der Mieter auch so anhand der aus der Abrechnung ersichtlichen Gesamtkosten, der angesetzten Gesamtfläche sowie der in die Abrechnung eingestellten eigenen Wohnfläche gedanklich und rechnerisch nachvollziehen, wie der ihm in Rechnung gestellte Kostenanteil ermittelt worden ist (BGH, VIII ZR 207/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Betriebskostenabrechnung: Kosten des Hauswarts müssen klar abgegrenzt werden

Umlagefähige Kosten des Hauswarts müssen gegen nicht umlagefähige Kosten für dessen Tätigkeiten abgegrenzt und nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf im Fall eines Mieters, der mit seinem Vermieter über die Art und Weise der Betriebskostenabrechnung in Streit geraten war. Die Richter machten deutlich, dass den Vermieter hier die Darlegungs- und Beweislast zur Einordnung der Kosten treffe. Im Übrigen sei die Umlage „Kosten für das Management“ intrans¬parent sowie dem Grund und der Höhe nach unbestimmt. Sie benachteilige den gewerblichen Mieter unangemessen. Eine geltungserhaltende Reduktion auf einen wirksamen Teil sei nicht zulässig (OLG Düsseldorf, I-24 U 153/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Rechte und Pflichten des werdenden Wohnungseigentümers

Ein Erwerber von Wohnungseigentum, der den Erwerbsvertrag vor Entstehen der WEG abschließt, hat eine gesicherte Erwerbsposition erlangt, wenn ein wirksamer Erwerbsvertrag vorliegt, eine Auflassungsvormerkung eingetragen und der Besitz auf den Erwerber übergegangen ist. Er ist dann „werdender Wohnungseigentümer“ mit der Folge, dass er einerseits die Mitwirkungsrechte ausüben kann, andererseits aber die Kosten und Lasten tragen muss.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Streitfall. Die Richter machten deutlich, dass die Rechtsposition des werdenden Erwerbers nicht mit Entstehen der endgültigen WEG durch Eintragung eines anderen Erwerbers in das Grundbuch ende. Es schade auch nicht, wenn der werdende Wohnungseigentümer den Besitz an der Wohnung erst nach dem Entstehen der WEG erlange. Im Hinblick auf die mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Pflichten trete der werdende Wohnungseigentümer an die Stelle des im Grundbuch als Eigentümer eingetragenen Veräußerers. Dieser hafte aber nicht gesamtschuldnerisch neben dem Erwerber (BGH, V ZR 196/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kündigungsrecht: Fristlose Kündigung bei Nichtzahlung von erhöhter Miete

Der Vermieter darf dem Mieter, der die durch die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen entstandenen Mieterhöhungen nicht entrichtet, bereits fristlos kündigen, bevor er ihn auf Zahlung der Erhöhungsbeträge verklagt hat und dieser rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden ist.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Mieterin. In deren Mietvertrag waren neben der Grundmiete zwei genau bezifferte Beträge als Vorauszahlungen für Betriebskosten und für die Heiz- und Warmwasserkosten vereinbart. Letztere wurden in den folgenden Jahren mehrfach erhöht. Ab November 2003 zahlte die Mieterin die Erhöhungsbeträge und Teile der Grundmiete nicht. Der Vermieter kündigte wegen der im Zeitraum November 2003 bis Dezember 2004 aufgelaufenen Rückstände das Mietverhältnis fristlos. Ein Kündigungsgrund ist allerdings nur gegeben, wenn man die Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen berücksichtigt.

Die Mieterin hat den Vermieter auf Zahlung von Schadenersatz wegen mehrerer Mängel in Anspruch genommen. Der Vermieter hat im Gegenzug die Zahlung von Mietrückständen und Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt. In beiden Instanzen ist die Klage abgewiesen worden. Der Widerklage des Vermieters ist weitgehend stattgegeben worden, insbesondere ist die Mieterin zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt worden. Zur Begründung hat das Berufungsgericht ausgeführt, dass die Kündigung nicht deshalb ausgeschlossen sei, weil sich der Mietrückstand teilweise aus Mieterhöhungen wegen der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen errechne.

Die Revision der Mieterin blieb ohne Erfolg. Der BGH entschied, dass die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands mit Beträgen, um die der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen einseitig erhöht hat, nicht voraussetze, dass der Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch genommen und rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden sei. Ein solches Erfordernis ergebe sich weder aus dem Gesetz noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters. Der Mieter sei hinreichend geschützt. So müsse im Räumungsprozess geprüft werden, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm festgesetzte Höhe anpassen durfte (BGH, VIII ZR 1/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietmangel: Verschlossene Fenster durch Neubau auf dem Nachbargrundstück

Werden durch den Neubau eines Gebäudes auf dem Nachbargrundstück Fenster einer Mietwohnung verschlossen, muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass die Fenster wieder nutzbar werden.

Hierauf wies das Amtsgericht (AG) Berlin-Tiergarten hin. In dem betreffenden Fall hatte die Vermieterin die Außenwand des Nachbarhauses direkt an das Mietshaus und damit unmittelbar vor dem Küchenfenster und dem Badezimmerfenster der Mieterin angebaut. Daraufhin kürzte die Mieterin ihre Mietzahlungen. Auf die Zahlungsklage der Vermieterin erhob sie Widerklage und verlangte die Wiederherstellung des früheren Zustands.

Das AG wies die Zahlungsklage ab, die Widerklage war erfolgreich. Nach der Entscheidung müsse die Vermieterin die Nutzung der Fenster so wiederherstellen, dass der Abstand zur Außenwand des Nachbargebäudes mindestens drei Meter betrage. Keineswegs habe die Mieterin dem Bau der Mauer zugestimmt. Dem Argument der Vermieterin, es sei ihr unmöglich und unzumutbar, den Ursprungszustand wiederherzustellen, folgte das AG nicht. Es argumentierte, dass ein Fall der objektiven Unmöglichkeit nur vorliege, wenn die verlangte Handlung niemandem möglich sei. Diese Voraussetzung lägen hier nicht vor. Nicht erst seit „dem Fall der Mauer“ sei es allgemeinkundig, dass Mauern auch wieder beseitigt werden könnten. Auf die Belastung durch sehr hohe Kosten bei Wiederherstellung des früheren Zustandes könne sich die Vermieterin nach Treu und Glauben nicht berufen. Sie habe die Situation selbst geschaffen, indem sie die Mauer errichtet habe, statt eine Verständigung mit der Mieterin herbeizuführen (AG Tiergarten, 606 C 598/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG-Sondernutzungsrecht: Stellplatzberechtigung für nur einen Miteigentümer der Wohnung

Ein Sondernutzungsrecht (hier an einem Stellplatz innerhalb einer im Sondereigentum stehenden Duplexgarage) kann auch einem von mehreren Miteigentümern einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit übertragen werden.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Fall. Die Richter machten deutlich, dass Sondernutzungsrechte nicht nur einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit insgesamt zugeordnet werden könnten. Vielmehr sei es möglich, sie auch einem Miteigentumsanteil an dieser zuzuordnen. Etwaige grundbuchtechnische Schwierigkeiten können dem nicht entgegengehalten werden, weil das Grundbuchverfahrensrecht dienende Funktion hat (BGH, V ZB 279/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Ungenehmigte Tagesmuttertätigkeit darf nicht fortgeführt werden

Die von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ungenehmigte Tagesmuttertätigkeit in einer Eigentumswohnung darf nach bestandskräftigem Untersagungsbeschluss nicht fortgeführt werden.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits zwischen einer WEG und einem Wohnungseigentümer vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Der Wohnungseigentümer hatte eine Mieterin, die in der Wohnung eine Tagespflegestelle für bis zu fünf Kleinkinder betreibt. Auf die Klage der WEG war der Wohnungseigentümer vom Landgericht verurteilt worden, die Nutzung der Wohnung als Kindertagespflegestelle zu unterlassen. Seine Revision hatte keinen Erfolg.

Der BGH machte deutlich, dass der Unterlassungsanspruch bereits daraus folge, dass dem Wohnungseigentümer die Ausübung der Tagesmuttertätigkeit seiner Mieterin durch einen in der Eigentümerversammlung gefassten Beschluss der Wohnungseigentümer untersagt worden sei. Dieser Beschluss sei nicht angefochten worden. Er sei daher für den Wohnungseigentümer verbindlich. Die Richter verwiesen zudem darauf, dass der Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle für bis zu fünf Kleinkinder die „Ausübung eines Gewerbes oder Berufs in der Wohnung“ im Sinne der Teilungserklärung darstelle. Sie erfordere daher die Zustimmung des Verwalters oder einer ¾-Mehrheit der hierüber abstimmenden Wohnungseigentümer. Zwar würde zum Wohnen auch die Möglichkeit gehören, in der Familie neben den eigenen Kindern fremde Kinder zu betreuen. Das sei etwa bei regelmäßigen Besuchen von Freunden der Kinder oder im Wege der Nachbarschaftshilfe der Fall. Hiervon zu unterscheiden sei jedoch die Nutzung der Wohnung zur (werk-)täglichen Erbringung von Betreuungsdienstleistungen gegenüber Dritten. Hier stehe der Erwerbscharakter im Vordergrund. Eine solche teilgewerbliche Nutzung der Wohnung werde vom Wohnzweck nicht mehr getragen.

Hinweis: Dem Wohnungseigentümer bleibt es aber unbenommen, bei der Verwalterin oder der WEG einen entsprechenden Antrag auf Genehmigung zu stellen. Über diesen wäre unter Berücksichtigung der tatsächlichen konkreten Gegebenheiten innerhalb der Wohnungseigentumsanlage zu entscheiden. Solange eine erforderliche Zustimmung aber nicht vorliege, dürfe die Tagesmuttertätigkeit aufgrund des bestandskräftigen Untersagungsbeschlusses nicht fortgesetzt werden (BGH, V ZR 204/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietvertrag: Teilunwirksamkeit von Staffelmietverträgen

Vorsicht bei vorschneller Annahme der Unwirksamkeit von fehlerhaften Staffelmietverträgen. Oft sind diese nur zum Teil unwirksam.

Hiervor warnt der Bundesgerichtshof (BGH). In einer aktuellen Entscheidung macht er deutlich, dass eine unter der Geltung des Miethöhegesetzes ohne zeitliche Begrenzung vereinbarte Staffelmiete nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam ist, als sie über die damals zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht. Eine Staffelmietvereinbarung, in der die Miete oder die Erhöhung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist ebenfalls nicht insgesamt unwirksam. Auch hier ist die Vereinbarung für die ersten zehn Jahre wirksam (BGH, VIII ZR 197/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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