Mieterhöhungsverlangen: Bei Schriftformabrede ist keine eigenhändige Unterschrift erforderlich

Eine Schriftformabrede für Änderungen und Ergänzungen eines Wohnraummietvertrags gilt nicht für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, der ein maschinell gefertigtes schriftliches Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ohne eigenhändige Unterschrift erhalten hatte. Da im Mietvertrag eine Schriftformabrede für Änderungen und Ergänzungen vereinbart war, hielt er das Mieterhöhungsverlangen für formunwirksam.

Anders sah es dagegen der BGH. Die Richter machten deutlich, dass das Mieterhöhungsverlangen formgültig und damit wirksam sei. Dafür sprächen zwei Gründe: Zum einen sei das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter nur in Textform zu erklären und zu begründen. Werde Textform verlangt, müssten lediglich folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

Abgabe einer Erklärung in einer Urkunde oder auf andere, zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeigneten Weise, Kenntlichmachung der Person des Erklärenden, Abschluss der Erklärung muss durch Nachbildung der Namensunterschrift oder auf andere Weise erkennbar gemacht werden.

Eine eigenhändige Unterschrift sei dagegen nicht erforderlich. Zum anderen komme hinzu, dass das einseitige Mieterhöhungsverlangen keine Vertragsänderung oder -ergänzung darstelle. Schon daher greife die Schriftformabrede nicht (BGH, VIII ZR 300/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Wohnfläche: Berechnung der geminderten Miete bei Wohnflächenunterschreitung

Liegt eine Wohnflächenunterschreitung vor, sind der Berechnung der geminderten Miete nicht die höheren Quadratmetermieten zugrunde zu legen, die der örtliche Mietspiegel für entsprechend kleinere Wohnungen ausweist.

Diese mieterfreundliche Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer vermieteten Dachgeschosswohnung. Die Parteien gingen beim Abschluss des Mietvertrags von einer Größe von 76 m² aus. Bei richtiger Berechnungsweise wegen der schrägen Wände betrug die tatsächliche Größe jedoch nur ca. 51 m². Der Mieter verlangte daraufhin die überzahlte Miete zurück. Der Vermieter war mit einer Erstattung grundsätzlich einverstanden, ging aber nun von einem höheren Quadratmeterpreis aus. Seiner Ansicht nach müsse die Wohnung jetzt einer anderen Kategorie des örtlichen Mietspiegels zugeordnet werden.

Das sah der BGH jedoch nicht so. Die Richter entschieden, dass es bei dem bisherigen Quadratmeterpreis bleiben müsse. Es liege hier ein Sachmangel der Wohnung vor. Dieser sei nach den gesetzlichen Gewährleistungsbestimmungen auszugleichen. Die Änderung des Quadratmeterpreises sei dagegen eine zusätzliche Vertragsanpassung. Diese würde nicht nur die gesetzliche Gewährleistungsregelung mindestens teilweise beiseite schieben. Es würde auch die gesetzliche Risikoverteilung unterlaufen, die das Mängelrisiko grundsätzlich dem Vermieter zuweise. Bei Mängeln der Mietsache habe allein der Mieter bestimmte Rechte. Der Vertragsinhalt im Übrigen bleibe unberührt (BGH, VIII ZR 256/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Gartenpflege: Vermieter kann keine bestimmte Gartengestaltung verlangen

Ein Vermieter, der im Mietvertrag die Vornahme der Gartenpflege durch den Mieter vereinbart hat, ist nicht berechtigt, die Gartenpflege anderweitig in Auftrag zu geben, solange die Gartenpflege nicht gänzlich unterlassen wird.

Hierauf wies das Landgericht (LG) Köln in einem Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter hin. Laut Mietvertrag war es Aufgabe des Mieters, den Garten zu pflegen. Allerdings hatten Mieter und Vermieter unterschiedliche Vorstellungen von dieser Tätigkeit. Während der Vermieter einen englischen Rasen wünschte, fand der Mieter eine Wiese mit Wildkräutern schöner. Da sich der Vermieter mit seiner Vorstellung kein Gehör verschaffen konnte, beauftragte er einen Landschaftsgärtner mit der Neugestaltung des Gartens. Die Kosten verlangte er vom Mieter ersetzt. Dieser weigerte sich zu zahlen. Das LG bestätigte nun diese Weigerung als rechtmäßig. Dabei machten die Richter deutlich, dass dem Vermieter kein Direktionsrecht hinsichtlich der Gartengestaltung zustehe. Eine „Ersatzvornahme“ sei nur zulässig, wenn der Mieter die Gartenpflege gänzlich unterlasse. Davon könne vorliegend aber keine Rede sein. Es liege lediglich eine andere Gartengestaltung vor, die Pflege sei regelmäßig erfolgt (LG Köln, 1 S 119/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Nebenkosten: Unbewohnte Wohnung muss mitberücksichtigt werden

Die Kosten der Hausbeleuchtung sind auch auf eine nicht bewohnte Wohnung zu verteilen.

Diese Klarstellung traf das Kammergericht (KG) im Streit um eine Nebenkostenabrechnung. Der Vermieter hatte die angefallenen Kosten für die Hausbeleuchtung nur auf die bewohnten Wohnungen umgelegt und die leer stehenden unberücksichtigt gelassen. Hiergegen wandte sich der Mieter. Zu Recht, entschied das KG. Grundsätzlich trage nämlich der Vermieter das Vermietungsrisiko. Daher müsse er im Verhältnis zur Gesamtheit der Mieter grundsätzlich den Kostenanteil tragen, der auf leer stehende Mieteinheiten entfalle (KG, 12 U 26/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietmangel: Zurückbehaltungsrecht setzt vorherige Mangelanzeige voraus

Hat der Vermieter keine Kenntnis von dem Mangel der Wohnung, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten erst geltend machen, nachdem er dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Wohnungsmieters, der für die Monate April, Juni und Juli 2007 keine und für Mai 2007 lediglich einen Teil der Miete gezahlt hatte. Daraufhin erklärte der Vermieter im Juni 2007 die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Der Mieter widersprach der Kündigung unter Hinweis auf einen Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern. Der Vermieter reichte daraufhin eine Räumungsklage bei Gericht ein.

Mit dieser Klage hatte er vor dem BGH Erfolg. Die Richter entschieden, dass ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters an Mietzahlungen, die er für einen Zeitraum vor der Anzeige des – dem Vermieter zuvor nicht bekannten – Schimmelpilzbefalls der Wohnung schulde, nicht in Betracht komme. Das Zurückbehaltungsrecht diene dazu, auf den Schuldner (hier: den Vermieter) Druck zur Erfüllung der eigenen Verbindlichkeit auszuüben. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, könne das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu veranlassen, nicht erfüllen. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters bestehe daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten (BGH, VIII ZR 330/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Nicht geeichter Wasserzähler bei der Betriebskostenabrechnung

Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung dürfen die Messwerte eines nicht geeichten Wasserzählers verwendet werden, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die angezeigten Werte zutreffend sind.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Geklagt hatte ein Mieter. Der zu seiner Wohnung gehörende Wasserzähler war in den Jahren 2006 und 2007 nicht geeicht. Der Mieter war nun der Auffassung, dass die von dem Gerät ermittelten Messwerte unverwertbar seien. Der Vermieter hätte daher die nach Verbrauch abgerechneten Kosten für Wasser/Abwasser nicht in die entsprechenden Betriebskostenabrechnungen einstellen dürfen. Er müsse daher die geleisteten Vorauszahlungen zurückerstatten.

Das sah der BGH jedoch nicht so. Die Richter entschieden, dass es im Rahmen der Betriebskostenabrechnung allein darauf ankomme, dass der tatsächliche Verbrauch zutreffend wiedergegeben sei. Würden die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts beruhen, spreche eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch wiedergeben würden. Den von einem nicht geeichten Messgerät abgelesenen Werten komme diese Vermutung der Richtigkeit zwar nicht zu. In diesem Fall müsse der Vermieter darlegen und beweisen, dass die abgelesenen Werte zutreffend seien. Gelinge ihm dieser Nachweis, stehe einer Verwendung der Messwerte nichts entgegen. Im vorliegenden Fall sei der Nachweis durch Vorlage einer Prüfbescheinigung einer staatlich anerkannten Prüfstelle geführt worden, aus der hervorgehe, dass die Messtoleranzgrenzen eingehalten waren (BGH, VIII ZR 112/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Wohnungsgröße: Minderung bei zu kleiner Wohnfläche

Eine Mietwohnung weist einen zur Minderung der Miete führenden Mangel auf, wenn ihre tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt. Dies gilt auch, wenn der Mietvertrag nur eine „ca. Angabe“ enthält. Voraussetzung ist aber die Vereinbarung einer bestimmten Größe. Bloße Angaben in einer Zeitungsannonce reichen dafür nicht aus.

Das ist der Tenor einer Entscheidung des Amtsgerichts (AG) München im Fall einer Mieterin, die eine Dachgeschosswohnung angemietet hatte. Der Mietvertrag enthielt keine Angaben über die Wohnungsgröße. Später beschwerte sie sich darüber, dass die Wohnfläche nur 24 Quadratmeter betrage. Sie kündigte eine Mietminderung an. Das akzeptierte die Vermieterin jedoch nicht. Es sei gerade keine Vereinbarung getroffen worden. Die Mieterin habe die Wohnung so gemietet wie sie sie besichtigt habe. Die Mieterin berief sich darauf, dass in der Wohnungs-Annonce die Angabe „ca.36 qm“ enthalten gewesen sei.

Vor dem AG wurde die Mieterin jedoch zur Zahlung des rückständigen Mietzinses verurteilt. Nach Ansicht des Richters bestehe kein Grund zur Mietminderung. Zwar weise eine Mietwohnung einen zur Minderung der Miete führenden Mangel auf, wenn ihre tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liege. Dies gelte auch, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine „ca. Angabe“ enthalte. In solchen Fällen errechne sich die Minderung entsprechend der Quote, um die die tatsächliche Wohnfläche hinter der im Mietvertrag zugrunde gelegten Wohnfläche zurückbleibe. Berechnungsgrundlage sei dafür die Bruttomiete. Voraussetzung dafür sei aber, dass zwischen den Parteien eine bestimmte Wohnfläche im Sinne einer Beschaffenheitsangabe vereinbart sei. Daran fehle es im vorliegenden Fall. Der Mietvertrag enthalte dazu gerade keine Angaben. Sollte in der Annonce tatsächlich eine Angabe zur Wohnungsgröße enthalten gewesen sein, ändere dies nichts. Angaben des Vermieters, die dieser bei den Vertragsverhandlungen mache, würden nur Vertragsbestandteil, wenn sie im schriftlichen Vertrag auch aufgenommen würden. Im Übrigen entsprächen im vorliegenden Fall die angegebenen 36 Quadratmeter der tatsächlichen Grundfläche. Die Dachschrägen waren und sind erkennbar, genauso wie die eingeschränkte Nutzbarkeit. Die Mieterin hätte daher von Anfang an sehen können, dass hier gegebenenfalls eine andere Berechnung der Wohnungsgröße veranlasst ist. Umso mehr hätte sie dies im Mietvertrag festhalten müssen (AG München, 424 C 7097/09).

Hinweis: Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollten sowohl Vermieter als auch Mieter die richtige Wohnungsgröße im Mietvertrag festhalten. Auch bei Nebenkostenabrechnungen dient dies der Vermeidung von Klagen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Verwalter darf Dritten nur mit Ermächtigung der Wohnungseigentümer beauftragen

Beauftragt der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft einen Dritten ohne die entsprechende Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer, ist dies eine Pflichtverletzung.

So entschied das Landgericht (LG) München I in einem entsprechenden Fall. Die Richter wiesen darauf hin, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss über Fragen der Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entscheide. Demgegenüber beschränke sich die Verpflichtung des Verwalters darauf, die Wohnungseigentümer über Mängel zu unterrichten. Er müsse dann eine Entscheidung über das weitere Vorgehen herbeiführen. Der Verwalter dürfe Dritte deshalb nur beauftragen und entsprechende Honorarkosten entstehen lassen, wenn er hierzu zuvor durch die Eigentümer ermächtigt worden sei. Erteile der Verwalter einen Auftrag an ein Ingenieurbüro ohne eine entsprechende Ermächtigung, sei dies eine Pflichtverletzung. Sie führe zu einem Schadenersatzanspruch der Eigentümer gegenüber dem Verwalter (LG München I, 36 S 19282/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Wohnungsgröße: Hinweis auf fehlende Verbindlichkeit im Mietvertrag

Eine Mietminderung wegen Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um mehr als 10 Prozent ist ausgeschlossen, wenn die Parteien in dem Vertrag deutlich bestimmt haben, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstands dient.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Streit zwischen Mieter und Vermieter über die Wohnungsgröße. In dem zwischen ihnen geschlossenen Mietvertrag hieß es:

„Vermietet werden … folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus 2 Zimmern, 1 Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 m² beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.“

Die monatlich zu zahlende Miete betrug 390 EUR zuzüglich eines Betriebskostenvorschusses von 110 EUR. Der Vermieter verlangte vom Mieter die Zahlung rückständiger Miete. Der Mieter berief sich auf Mietminderung wegen Flächenunterschreitung. Zur Begründung trug er vor, die tatsächliche Größe der Wohnung betrage nur 41,63 m². Auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens hat das Amtsgericht eine tatsächliche Wohnfläche von 42,98 m² zugrunde gelegt.

Das Amtsgericht hat die Minderung im Grundsatz für berechtigt gehalten. Diese Entscheidung hatte vor dem BGH jedoch keinen Bestand. Die Richter entschieden, dass bei der hier gegebenen Vertragsgestaltung kein zur Minderung der Miete führender Mangel wegen einer Wohnflächenabweichung um mehr als 10 Prozent vorliege. Die Angabe der Größe der Wohnung in dem Mietvertrag der Parteien sei nämlich nicht – wie dies sonst regelmäßig der Fall ist – als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen. Vielmehr hätten die Parteien ausdrücklich bestimmt, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstands diene. Der räumliche Umfang der Mietsache sollte sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume ergeben. Insofern liege hier keine mangelbegründende Flächenabweichung vor (BGH, VIII ZR 306/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mieterhöhungsverlangen: Keine Hinweispflicht, wo Mietspiegel erhältlich ist

Nimmt ein Vermieter in einem Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel Bezug, muss er diesen nicht beifügen, sofern er allgemein zugänglich ist.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter führten dazu aus, dass der Mietspiegel auch allgemein zugänglich sei, wenn er gegen eine geringe Schutzgebühr von privaten Vereinigungen (hier: Mieterschutzverein, Vereinigung der Haus-, Wohnungs- und Grundstückseigentümer) an jedermann abgegeben werde. Der Vermieter müsse auch nicht auf die Stellen hinweisen, bei denen der Mietspiegel erhältlich ist. Das folge daraus, dass die Existenz von Mietervereinigungen und Grundstückseigentümerverbänden allgemein bekannt sei. Es sei dem Mieter auch zuzumuten, die Adressen und die Öffnungszeiten der Geschäftsstellen dieser Vereinigungen zu ermitteln (BGH, VIII ZR 231/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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