Mietkautionszahlung: Insolvenzfestes Konto kann Voraussetzung sein

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass ein Mieter von Wohnraum die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos durch den Vermieter abhängig machen darf.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Vermieters, dessen Mietvertrag folgende Regelung zur Sicherheitsleistung vorsah:

„Der Mieter leistet bei Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen eine Barkaution in Höhe von 2.000,00 EUR auf ein Mietkautionskonto – Übergabe an den Vermieter beim Einzug. Der Vermieter hat diese Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit (…)“

Der Mieter zahlte die vereinbarte Kaution trotz mehrfacher Aufforderung nicht. Er berief sich darauf, dass eine Zahlung erst erfolgen müsse, wenn der Vermieter ihm ein gesondertes und den gesetzlichen Anforderungen genügendes Mietkautionskonto benannt und nachgewiesen hätte. Der Vermieter sah das anders und kündigte in der Folge das gesamte Mietverhältnis wegen der fehlenden Kautionsleistung. Sodann klagte er auf Räumung der Wohnung.

Mit seiner Rechtsansicht blieb er jedoch vor dem BGH ohne Gehör. Die Richter wiesen seine Klage vielmehr ab. Nach ihrer Ansicht dürfe ein Mieter die Zahlung der Kaution davon abhängig machen, dass der Vermieter zuvor ein insolvenzfestes Konto benennt. Nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs müsse der Vermieter eine ihm überlassene Mietsicherheit unabhängig von der gegebenenfalls vereinbarten Anlageform getrennt von seinem Vermögen anlegen. Sinn und Zweck der Regelung sei es, die Kaution vom Vermögen des Vermieters zu trennen und so vor dem Zugriff von dessen Gläubigern zu schützen. Es bestehe kein Grund dafür, dem Mieter diesen vom Gesetzgeber bezweckten Schutz nicht von vornherein zu gewähren, sondern bei Beginn des Mietverhältnisses eine Lücke zu belassen, indem der Mieter die Kaution dem Vermieter zunächst in bar übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto überweisen müsse. Im vorliegenden Streitfall habe der Mieter durch die Nichtzahlung der Kaution insofern seine Pflicht zur Erbringung der Mietsicherheit nicht verletzt. Die darauf gestützte Kündigung sei daher unwirksam (BGH, VIII ZR 98/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Änderung des Umlageschlüssels für Betriebs- und Verwaltungskosten

Wohnungseigentümer haben die Möglichkeit, auch einen per Vereinbarung festgelegten Umlageschlüssel für Betriebs- und Verwaltungskosten durch einen Mehrheitsbeschluss zu ändern.

Dabei ist nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) allerdings zu prüfen, ob eine solche Regelung einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Ein Wohnungseigentümer dürfe grundsätzlich darauf vertrauen, dass die bis zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels angefallenen Kosten nach dem bis dahin geltenden (bisherigen) Schlüssel umgelegt würden. Nur bei besonderen Gründen sei ausnahmsweise eine Rückwirkung möglich. Die Neuregelung des Kostenverteilungsschlüssels müsse zudem transparent gestaltet werden, sodass sie einem verständigen und unbefangenen Leser bei der Durchsicht der Beschlusssammlung ohne Weiteres auffalle (BGH, V ZR 202/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Eigenbedarfskündigung: Vermieter muss bei Vertragsschluss über möglichen Eigenbedarf aufklären

Vermietet ein Wohnungseigentümer die Wohnung auf unbestimmte Zeit, obwohl er entweder bereits entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie wenig später selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt er sich damit zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch.

Das musste sich ein Vermieter vor dem Bundesgerichtshof (BGH) sagen lassen. Die Richter wiesen ihn darauf hin, dass er dem Mieter die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen nicht zumuten dürfe, wenn er ihn zuvor über seine Absicht oder zumindest die Aussicht einer begrenzten Mietdauer nicht aufkläre. Lägen zwischen dem Abschluss des Mietvertrags und der späteren Eigenbedarfskündigung lediglich drei Monate, bestehe bereits eine solche Hinweispflicht des Vermieters in Bezug auf den Eigenbedarf. Der Vermieter habe zudem die Pflicht, bis zum Ablauf der Kündigungsfrist darauf hinzuweisen, wenn der Eigenbedarfsgrund wegfalle (BGH, VIII ZR 180/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: „Kölscher Klüngel“ entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung

Hat eine Denkmalschutzbehörde gegenüber einer Wohnungseigentümergemeinschaft in einem Bescheid nur eine Außendämmung von maximal 7 cm genehmigt, so kann nicht im Beschlusswege entschieden werden, dass die Wärmedämmung 10 cm beträgt. Es kann nicht darauf spekuliert werden, dass die Stadt die dickere Wärmedämmung dulden oder keine Kontrollen vornehmen wird, da dieses Vorgehen keiner ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.

Das stellte das Amtsgericht (AG) Köln im Fall eines Wohnungseigentümers fest. Dieser beanstandete einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), mit dem eine Wärmedämmung der Außenwände mit einer Stärke von 10 cm beschlossen wurde. Die Stadt Köln (Denkmalbehörde) hatte dagegen mit bestandskräftigem Bescheid lediglich eine Außendämmung von 7 cm genehmigt. Der Wohnungseigentümer befürchtet, dass die Denkmalbehörde die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangt und wegen der Durchführung der Maßnahme eine Geldbuße verhängt. Die anderen Wohnungseigentümer behaupten demgegenüber, eine Wärmedämmung müsse nach DIN und § 9 der Energieeinsparverordnung mindestens 10 cm dick sein. Zudem habe das Amt für Denkmalschutz eindeutig zu verstehen gegeben, dass es eine Dämmstärke bis zu 10 cm tolerieren und nicht zum Gegenstand einer Beseitigungsverfügung machen werde. Das vom Kläger geschilderte Horrorszenario werde nicht eintreten.

Diese Sichtweise mochte das AG nicht nachvollziehen. Es entschied, dass die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Sie stehe nicht in Einklang mit dem Bescheid der Denkmalbehörde der Stadt Köln. Das AG stellt insoweit klar: Maßgeblich für die Beurteilung der Frage der Ordnungsgemäßheit eines Eigentümerbeschlusses seien allein die Umstände zum Zeitpunkt der Beschlussfassung. Seitens der Stadt Köln habe zum Zeitpunkt der Beschlussfassung keine rechtsverbindliche Zusage vorgelegen, gegen eine dickere Wärmedämmung nicht vorzugehen. Die Wohnungseigentümer hätten sich auch nicht darauf verlassen können, dass „nicht nachgemessen“ werde oder der nicht genehmigte Zustand in Zukunft geduldet werde. Insoweit hätte zum Zeitpunkt der Beschlussfassung zumindest eine entsprechende schriftliche Stellungnahme der Denkmalbehörde vorliegen müssen (AG Köln, 202 C 329/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietmangel: Abzusehende Beeinträchtigungen sind kein Mietmangel

Bei der Beurteilung, ob der vertragsgemäße Gebrauch einer Mietsache beeinträchtigt ist, sind alle Umstände des Mietverhältnisses zu berücksichtigen. Dabei stellen solche Umstände keinen Mangel dar, mit denen der Mieter rechnen musste oder die sich im Rahmen einer zu erwartenden Entwicklung halten.

Mit dieser Begründung wies das Amtsgericht (AG) München die Klage eines Mieters auf Mietminderung zurück. Dieser hatte vor nahezu 40 Jahren eine Wohnung in einer großen, aus 22 Etagen bestehenden Anlage gemietet. 6 Etagen werden von einem Hotel genutzt, 3 von einer Klinik. In einem Nebengebäude ist ein Konferenzzentrum untergebracht. Der Mieter beschwerte sich über Lärmbelästigungen durch den Hotelbiergarten. Die Kinder spielten bis spät in die Nacht. Partylärm aus der Gegend hindere am Einschlafen und es liege überall Müll herum. Das im Haus befindliche Schwimmbad habe nicht genutzt werden können aufgrund der vielen Gäste des Hotels.

Das Amtsgericht sah hierin jedoch keine Minderungsgründe. Der Mieter müsse solche Umstände hinnehmen, mit denen er rechnen musste bzw. die sich innerhalb der zu erwartenden Entwicklung hielten. Insbesondere könne er nicht erwarten, dass der Vermieter Veränderungen am Gebäude, die durch die Nutzungsbedürfnisse anderer Mieter erforderlich werden, unterlasse. So habe das Hotel von Anfang an bestanden. Die Wohnung sei eng in das Hotel eingebettet. Von dem Hotel ausgehende Geräusche seien daher, wenn und soweit sie sich in dem für ein solches Hotel zu erwartenden Rahmen bewegten, hinzunehmen. Dabei sei auch eine gewisse Entwicklung des Hotels mit umfasst. Die Einrichtung des Biergartens im Innenhof gehöre zu den üblichen und zu erwartenden Entwicklungen. Auch der Partylärm sei lagebedingt hinzunehmen. Die Hotelanlage befinde sich in zentraler Lage. Die damit einhergehende Infrastruktur biete zwangsläufig Vor- und Nachteile. Dass sich in einer solchen Lage Lokale und Kinos ansiedeln und sich auch ein Nachtleben entwickle, sei Teil des sozialen Lebens, das sich in warmen Sommernächten auch im Freien abspiele. Dies müsse ein Mieter, der dorthin ziehe, auch hinnehmen. Auch mit Hotelgästen müsse gerechnet werden. In einem Hotel herrsche eben nicht die gleiche Wohnsituation wie in einer normalen Wohnanlage. Kinderlärm berechtige ebenfalls nicht zur Minderung. Grundsätzlich seien Kinder ein fester Bestandteil des sozialen Lebens. Dazu gehöre sowohl der natürliche Spiel- und Bewegungstrieb als auch ihr geringeres Lärmempfinden. Der beim Spielen entstehende Lärm sei Ausdruck des kindlichen Lebens und der Lebensfreude. Das gelte natürlich auch und umso mehr in einer derartigen Wohnanlage. Zum einen müsse mit Gästen mit Kindern gerechnet werden. Zum anderen befänden sich auch die Kinder im Urlaub, was andere Ruhezeiten und späteres Zubettgehen einschlösse (AG München, 412 C 25702/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietvertragsende: Rückgabepflicht ist nicht erfüllt, wenn Mieter viele Gegenstände zurücklässt

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Der Mieter erfüllt nach dem Auszug aus den Mieträumen seine Rückgabepflicht nicht, wenn er in den Räumlichkeiten eine Vielzahl von Gegenständen zurücklässt.

Diese Klarstellung traf das Kammergericht (KG) in einem Rechtsstreit zwischen Vermieter und Mieter. Der Vermieter verlangte nach dem „offiziellen“ Auszug des Mieters für die Folgemonate Nutzungsersatz in Höhe der bisherigen Miete, weil die Mieträume nicht ordnungsgemäß geräumt seien. Zu Recht, befand das KG. Der Mieter habe die Räume dem Vermieter vorenthalten. Er habe seine Rückgabepflicht nicht ordnungsgemäß erfüllt. Er müsse nämlich nicht nur den unmittelbaren Besitz übertragen, sondern auch die Mietsache tatsächlich räumen. Die Rückgabepflicht könne er zwar auch erfüllen, wenn einzelne Gegenstände in den Räumen zurückbleiben würden. Hier komme es jedoch immer auf den Einzelfall an. Im vorliegenden Fall sei jedoch eine Vielzahl von Gegenständen zurückgeblieben. Daher liege nur eine teilweise Räumung vor. Teilleistungen seien jedoch unzulässig, sodass damit die gesamte Mietsache vorenthalten sei. Entsprechend müsse der Mieter auch weiterhin dafür aufkommen, dass der Vermieter die Räumlichkeiten nicht anders nutzen könne (KG, 12 U 164/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Nebenkostenabrechnung: Erläuterung kann auch schon im Mietvertrag erfolgen

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Eine Betriebskostenabrechnung muss bestimmten Mindestanforderungen genügen. So muss sie gegebenenfalls erläutert werden, damit sie nachvollzogen werden kann.

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) sind dabei auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung – aber noch vor Ablauf der Abrechnungsfrist – erteilt hat. Das kann zum Beispiel im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters erfolgen (BGH, VIII ZR 45/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Geschäftsraummiete: Änderung der Mieterstruktur berechtigt nicht zur Vertragsanpassung

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Die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage sind nicht anzuwenden, wenn sich die vorgesehene Mieterstruktur eines Geschäftsgebäudes ändert.

Das musste ein Mieter vor dem Bundesgerichtshof (BGH) erfahren, der Räume im Erdgeschoss eines 6-geschossigen, im Bau befindlichen Gebäudes gemietet hatte. Dort wollte er ein Café betreiben. Nachdem die vom Vermieter geplante Büro-Vermarktung der ersten vier Obergeschosse scheiterte, wurden diese als Wohnraum umgebaut. Der Mieter hatte sich wegen der vorgesehenen Büronutzung einen regen Zulauf zu seinem Café versprochen. Das war nach der Umwandlung dieser Geschossebenen in Wohnraum nicht mehr realisierbar. Daher konnte er die geplanten Umsätze nicht erzielen und geriet in Mietrückstand. Nach einiger Zeit erklärte der Vermieter daher die ordentliche Kündigung des Mietvertrags. Der Mieter ist demgegenüber der Ansicht, dass der Vertrag angepasst werden müsse.

Der BGH erklärte die Kündigung für rechtmäßig. Einen Anspruch auf Vertragsanpassung lehnten die Richter ab. Der Vermieter habe die Büronutzung der über den Mieträumen gelegenen vier Stockwerke weder zugesichert, noch seien die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage anzuwenden. Für die Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage sei grundsätzlich kein Raum, soweit es um Erwartungen und Umstände gehe, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen. Bei der gemeinsamen Vorstellung der Parteien, die vier Stockwerke über den Mieträumen würden als Büroraum genutzt, handele es sich nicht um ein vom Vermieter übernommenes Risiko.

Hinweis: Bei der Gewerberaummiete trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dazu gehört vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters. Danach fällt es in den Verantwortungsbereich des Mieters, als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Geschäfts in der gewählten Lage abzuschätzen. Das umfasst auch das Risiko einer Veränderung der Mieterstruktur im Umfeld des Mietobjekts (BGH, XII ZR 108/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Ehewohnung: Ehegatte muss trotz Auszugs Miete zahlen

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Wird eine von einem Ehepaar gemeinsam angemietete Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt von einem der Ehegatten verlassen, ist dieser dem in der Wohnung verbleibenden Ehegatten zumindest teilweise zum Ausgleich der Mietzinszahlungen, einer Nebenkostennachforderung sowie eines Kautionseinbehalts (hier: wegen abhanden gekommenem Schlüssel) verpflichtet.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf im Fall eines zerstrittenen Ehepaars. Die Richter wiesen darauf hin, dass in der Rechtsprechung anerkannt sei, dass die Mithaftung des Ausziehenden (wenn auch zeitlich beschränkt) zunächst bestehen bleibe, wenn er gegen den Willen des Verbleibenden auszieht. Sei das endgültige Scheitern der Ehe erkennbar, stehe dem verbleibenden Ehegatten eine Überlegungsfrist zu. Er müsse sich sodann um eine Beendigung des Mietverhältnisses bemühen. Andernfalls gebe er damit zu erkennen, dass er zu einer Fortführung des Vertrags unter alleiniger Kostentragung bereit sei.

Hinweis: Diese Entscheidung ist auch für Vermieter interessant, da sie den aus der Wohnung ausgezogenen Ehegatten zunächst auch weiterhin in Anspruch nehmen können (OLG Düsseldorf, I-22 U 142/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietminderung: Tauben auf dem Balkon sind kein Wohnungsmangel

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Tauben sind ein großstadttypisches Phänomen. Ein starker Zuflug von Tauben gehört zum allgemeinen Lebensrisiko. Entscheidend für die Frage, ob eine Mietminderung zulässig ist, ist, ob der Vermieter eine wesentliche Ursache für den Taubenbefall gesetzt hat.

Mit dieser Begründung entschied das Amtsgericht (AG) München zugunsten eines Vermieters. Dessen Mieterin hatte bemängelt, dass immer wieder Tauben versuchen würden, auf ihrem Balkon zu nisten. Der Boden und die Möbel seien mit Taubenkot übersäht. Sie müsse den Balkon jeden zweiten Tag schrubben. Der Vermieter sah darin keinen Minderungsgrund und klagte den wegen Mietminderung einbehaltenen Betrag ein.

Der zuständige Richter gab ihm recht. Bei dem geschilderten Taubenbefall handele es sich nicht um einen Mangel. Etwas anderes gelte nur, wenn der Vermieter eine wesentliche Ursache für den Taubenbefall gesetzt habe, z.B. durch eine besondere Fassadengestaltung. Vorliegend sei aber nicht erkennbar, dass dies geschehen sei. Vielmehr habe die Mieterin angegeben, dass die Tauben aus einem gegenüberliegenden Baum zugeflogen seien. Eine Minderung wegen Taubenbefalls würde die Garantiehaftung des Vermieters zu weit ausdehnen. Es sei insbesondere auch kein Unterschied zu erkennen zu den Fällen, in denen es beispielsweise aufgrund eines feuchten Sommers zu einem besonders starken Stechmückenaufkommen käme oder in denen ein mitangemieteter Garten durch Maulwürfe umgegraben werde. Hier liege erkennbar kein Mangel vor. Der Vergleich damit zeige, dass der Vermieter ohne eigenes Zutun nicht für eine Taubenplage in einer innerstädtischen Wohnanlage verantwortlich gemacht werden könne (AG München, 461 C 19454/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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