Nebenkosten: Installation eines Messgeräts zum Wärmeverbrauch muss geduldet werden

,

Beabsichtigt der Gebäudeeigentümer, eine bisher vorhandene Lücke bei der Erfassung des Wärmeverbrauchs in einer Wohnung durch die Installation eines zusätzlichen Messgeräts zu schließen, hat der Wohnungsnutzer dies nach der Heizkostenverordnung zu dulden.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter wiesen zur Begründung auf die Vorschrift über die Pflicht zur Verbrauchserfassung hin. Aus dieser Vorschrift ergebe sich zum einen ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter, die Wohnung mit geeigneten Heizkostenerfassungssystemen auszustatten. Im Gegenzug müsse aber der Mieter alle hierfür erforderlichen Maßnahmen dulden, einschließlich des Wohnungszutritts des Vermieters (BGH, VIII ZR 170/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Mietminderung: Schallschutz bestimmt sich nach Errichtung des Gebäudes

,

Ein Mieter kann ohne besondere vertragliche Regelung nicht erwarten, dass seine Wohnung einen Schallschutz aufweist, der über die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Vorschriften hinausgeht.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) den Rechtsstreit eines Vermieters mit seinem Mieter. Der Vermieter hatte einen Mietrückstand geltend gemacht. Um diesen Betrag (zehn Prozent der Bruttomiete) hatte der Mieter die Miete unter anderem wegen Mängeln der Trittschalldämmung seiner Wohnung (Baujahr 2000) zur darüberliegenden Wohnung gemindert. Das Landgericht hielt die Mietminderung für rechtmäßig, weil die Wohnung wegen nicht ausreichender Trittschalldämmung mangelhaft sei. Der Sachverständige habe eine Trittschallmessung durchführen lassen und festgestellt, dass zwar die Anforderungen der DIN 4109 (1989) erfüllt seien. Hierbei handele es sich jedoch um den reinen Norm-Schallschutz, der allgemein nicht der Qualität mittlerer Art und Güte entspreche.

Die dagegen gerichtete Revision des Vermieters hatte Erfolg. Der BGH hat einen Mangel der Wohnung wegen nicht ausreichender Trittschalldämmung verneint. Mehr als die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN 4109 zum Schallschutz hätte der Mieter nicht erwarten können. Fehlen – wie im entschiedenen Fall – vertragliche Vereinbarungen zur Beschaffenheit einer Wohnung, könne der Mieter nur erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich sei. Dabei seien insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Gebe es zu bestimmten Anforderungen an den Wohnstandard technische Normen, so sei (jedenfalls) deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet. Dabei sei grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Vorliegend sei daher keine stärkere Dämmung geschuldet, als in der DIN 4109 von 1989 vorgegeben. Die Mietminderung sei daher unberechtigt gewesen (BGH, VIII ZR 85/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Haftungsrecht: Wohnungseigentümer haftet für Abfallentsorgungsgebühren

,

Ein Wohnungseigentümer kann auch zu Abfallentsorgungsgebühren herangezogen werden, wenn er die Wohnung vermietet hat und deshalb selbst die Abfalltonne überhaupt nicht benutzt.

Dies geht aus einem Urteil des Verwaltungsgerichts (VG) Neustadt hervor. Im entschiedenen Fall verlangte die Stadt Pirmasens von dem Eigentümer noch ausstehende Gebühren in Höhe von 278 EUR für die Jahre 2006 und 2007. Die Wohnung war bis Ende Juli 2007 vermietet. Die Mieter hatten die Abfallentsorgungsgebühren aber nur zu einem geringen Teil bezahlt. Nach erfolglosem Widerspruch gegen seine Inanspruchnahme hat der Wohnungseigentümer Klage gegen die Gebührenbescheide erhoben.

Die Richter entschieden, dass die Heranziehung des Eigentümers rechtmäßig sei. Nach der Satzung der Stadt über die Erhebung von Benutzungsgebühren für die Abfallentsorgung sei Schuldner der Gebühren neben dem Mieter auch der Eigentümer. Eine solche Satzungsbestimmung sei nicht zu beanstanden. Der Eigentümer sei nämlich – ggf. neben seinen Mietern, Pächtern oder ähnlichen Nutzern – sog. Abfallbesitzer und deshalb für den auf seinem Grundstück befindlichen Abfall verantwortlich. Ihm bleibe die Möglichkeit, im Rahmen des Miet- oder Pachtverhältnisses zivilrechtlich Rückgriff bei seinem Mieter oder Pächter zu nehmen (VG Neustadt, 4 K 311/10.NW).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Mietspiegel: Mieterhöhungsverlangen kann auf Mietspiegel der Nachbarstadt gestützt werden

,

Der Vermieter kann sein Mieterhöhungsverlangen auf einen für die Nachbarstadt erstellten Mietspiegel stützen, der von dem örtlichen Mieterverein, dem örtlichen Haus- und Grundeigentümerverein sowie dem Bürgermeisteramt gemeinsam erstellt worden ist.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Vermieters, der von seinem Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 76,69 EUR monatlich verlangt hatte. Bei der Berechnung hatte er den Mietspiegel der Nachbarstadt zugrunde gelegt. Dies hatte er damit begründet, dass es sich dabei um eine vergleichbare Gemeinde handele. Diese Vorgehensweise wurde in allen Instanzen bestätigt. Auch der BGH machte deutlich, das der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß begründet habe. Die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt sei ausreichend gewesen. Zum einen sei für die Heimatgemeinde kein Mietspiegel erstellt worden. Zum anderen seien beide Städte im Hinblick auf das Mietniveau vergleichbar (BGH, VIII ZR 99/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Mietminderung: Feuchter Keller in alten Gebäuden ist normal

,

Bei Gebäuden, die um 1950 herum gebaut wurden, ist bekannt, dass diese mit eingeschränkten Mitteln errichtet wurden. Mit Feuchtigkeit im Keller ist daher zu rechnen.

Diese Klarstellung traf das Amtsgericht (AG) München in einem Mietrechtsstreit. Ein Mieter hatte die Miete gemindert, da er den Keller seiner Wohnung nicht nutzen könne. Dessen Boden sei feucht. Es seien dort schon mehrere Gegenstände verschimmelt.

Das AG verurteilte den Mieter zur Nachzahlung des einbehaltenen Betrags. Eine Minderung wegen des feuchten Kellers scheide aus. Das Anwesen sei um das Jahr 1950 erbaut worden. Nach dem zweiten Weltkrieg sei in Deutschland innerhalb kürzester Zeit sehr viel Wohnraum benötigt worden. Es sei daher allgemein bekannt, dass Wohngebäude in dieser Zeit mit lediglich eingeschränkten Mitteln und nicht in bester Qualität errichtet werden konnten. Deshalb ginge auch der Mietspiegel der Stadt München bei Gebäuden aus den 50er Jahren des letzten Jahrhunderts von einem deutlich niedrigeren Grundpreis aus als bei den Gebäuden, die vor 1929 errichtet wurden. Der Mieter hätte daher bereits bei Einzug damit rechnen müssen, dass der Keller über eine ungenügende Bodendämmung oder eine nicht ausreichende Feuchtesperre verfüge und damit nicht uneingeschränkt zur Lagerung von Gegenständen geeignet sei (AG München, 461 C 19454/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Wohnfläche: Vereinbarung ist durch Absprachen im Vorfeld des Vertragsschlusses möglich

Bei einer Mietwohnung kann aufgrund einer Flächenabweichung ein Mangel auch vorliegen, wenn der schriftliche Mietvertrag keine Angaben zu der Wohnfläche enthält.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Mieterin, die eine Dachgeschosswohnung gemietet hatte. Der schriftliche Mietvertrag enthielt keine Angaben zur Größe der Wohnung. Diese waren in dem verwendeten Vordruck auch nicht vorgesehen. Die Wohnung war von einer Immobilienmaklerin mit folgender Annonce in der Zeitung angeboten worden: „3 ZKB-DG, Balkon, ca. 76 m², Parkett, EBK, DM 890,- + NK“. Vor Abschluss des Mietvertrags wurden der Mieterin eine Grundrissskizze sowie eine detaillierte Wohnflächenberechnung übergeben, in der die Gesamtgröße der Wohnung mit 76,45 Quadratmetern ausgewiesen wird. Die Mieterin hat mit der Begründung, die Wohnung habe lediglich eine Wohnfläche von 53,25 Quadratmetern, unter anderem die Rückzahlung überzahlter Miete geltend gemacht.

Der BGH entschied, dass die Rückforderung berechtigt sei. Angesichts der Geschehnisse bis zur Unterzeichnung des Mietvertrags könne alleine dem Fehlen von Angaben zur Wohnungsgröße in dem Vertragstext, die dort auch nicht vorgesehen waren, nicht entnommen werden, dass sich die Parteien bei Vertragsschluss bezüglich der Wohnfläche nicht vertraglich binden wollten. Die Gesamtumstände würden vielmehr darauf schließen lassen, dass die Parteien den schriftlichen Vertrag in der beiderseitigen, dem jeweiligen Vertragspartner erkennbaren Vorstellung geschlossen haben, die Wohnung weise die zuvor angegebene Wohnfläche auf. Dies begründe eine konkludente Vereinbarung über die Wohnungsgröße. Liege – wie im entschiedenen Fall – eine Wohnflächenunterschreitung um mehr als zehn Prozent vor, führe dies nach ständiger BGH-Rechtsprechung zu einer Mietminderung. Die Sache wurde daher an das Landgericht zurückverwiesen, weil weitere Feststellungen getroffen werden müssen (BGH, VIII ZR 256/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Modernisierung: Mieter muss Einbau neuer Fenster dulden

Will ein Vermieter eine Wohnung modernisieren, indem er neue Fenster einbaut, muss der Mieter dies dulden, sofern ihm rechtzeitig eine Modernisierungsankündigung zugegangen ist. Diese muss die Energieeinsparung nachvollziehbar darlegen, z.B. durch Angabe des alten und neuen U-Wertes. Eine fehlende Ankündigung kann im Prozess nachgeholt werden, muss dann aber alle Anforderungen an eine wirksame Ankündigung erfüllen.

Diese Entscheidung traf das Amtsgericht (AG) München im Fall eines Vermieters, der in seinem älteren Wohnhaus umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchführte. Unter anderem sollten in einer Wohnung sämtliche Fenster gegen neue Fenster mit Isolierverglasung ausgetauscht werden. Deshalb sandte er an die dortige Mieterin ein Schreiben, indem er den Austausch ankündigte. Die Mieterin wollte allerdings ihre alten Fenster behalten und weigerte sich, den Einbau der neuen zu dulden. Daraufhin erhob der Eigentümer Klage vor dem Amtsgericht München. Er war der Auffassung, die Mieterin müsse den Einbau dulden, da die Maßnahmen der Energieeinsparung dienten. Die Mieterin war der Ansicht, dies nicht beurteilen zu können. Eine Einsparung ergäbe sich aus dem Schreiben nicht.

Der zuständige Richter wies die Klage ab. Der Vermieter habe hier gegen die Mieterin keinen Anspruch auf Duldung der Modernisierungsmaßnahme. Die Ankündigung sei den gesetzlichen Anforderungen nicht gerecht geworden. Auch sei der Fehler im Prozess nicht geheilt worden. Grundsätzlich müsse ein Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache und zur Einsparung von Energie dulden, es sei denn, diese würden für ihn eine Härte bedeuten, die nicht zu rechtfertigen sei. Damit der Mieter in die Lage versetzt werde, die Zumutbarkeit zu überprüfen, etwaige Härtegründe vorzubringen und abzuwägen, ob er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen solle, müsse der Vermieter ihn ausreichend informieren. Dabei dürften keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Der Vermieter müsse den voraussichtlichen Umfang, den Beginn und die Dauer der Maßnahme mitteilen, die Verbesserung der Mietsache und die Energieeinsparung müssten nachvollziehbar begründet sein. Dies liege hier aber nicht vor. Hier würde die Energieeinsparung lediglich behauptet. Der Vermieter hätte den bisherigen und den neuen U-Wert mitteilen müssen. Auch im Prozess sei die Ankündigung nicht wirksam nachgeholt worden. Grundsätzlich sei dies auf zwei Arten möglich. Der Vermieter könne außerhalb des Verfahrens eine wirksame Ankündigung übersenden und dies dem Gericht und der Gegenseite mitteilen oder die Ankündigung in einen Schriftsatz an das Gericht mit aufnehmen. Dabei müsse er aber deutlich machen, dass der Schriftsatz neben einem Sachvortrag auch eine materiellrechtliche Modernisierungsankündigung enthalte. Dies habe seinen Grund darin, dass der Mieterin klar sein müsse, wann ihre Überlegungsfrist zu laufen beginne. Ein stückweiser Zugang von Informationen in verschiedenen Schriftstücken, wie hier vorliegend, benachteilige die Mieterin unangemessen. Es sei ihr nicht zuzumuten, sich diese zusammenzusuchen (AG München, 424 C 19779/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Betriebskosten: Einwendungen müssen für jedes Abrechnungsjahr neu geltend gemacht werden

,

Ein Wohnungsmieter muss eine Einwendung gegen eine Betriebskostenabrechnung auch innerhalb der dafür vorgesehenen Zwölf-Monats-Frist erheben, wenn er die der Sache nach gleiche Einwendung schon gegenüber früheren Betriebskostenabrechnungen geltend gemacht hat.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) hin. In dem betreffenden Fall verlangte der Vermieter die Nachzahlung von Betriebskosten. Er hatte in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 unter anderem die Grundsteuer anteilig auf die Mieter umgelegt. Dagegen wandten die Mieter ein, dass sie nach dem Mietvertrag nicht zur Übernahme dieser Kosten verpflichtet seien. Auch für die Betriebskostenabrechnung 2004 machten die Mieter diesen Einwand wieder geltend. In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 legte der Vermieter erneut die Grundsteuer anteilig auf die Mieter um. Zu dieser Abrechnung äußerten sich die Mieter nicht. Mit der Klage hat der Vermieter die danach noch offenstehenden Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 bis 2005 – insgesamt rund 800 EUR – geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage hinsichtlich der Jahre 2003 und 2004 mit der Begründung abgewiesen, dass die Grundsteuer, wie die Auslegung des Mietvertrags ergebe, nicht umlagefähig sei. Hinsichtlich des Jahres 2005 hat das Amtsgericht die Mieter zur Zahlung des noch offenen Betrags von rund 270 EUR verurteilt. Sie hätten es versäumt, innerhalb der gesetzlichen Frist Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 geltend zu machen.

Diese Entscheidung wurde vom Landgericht und nun auch vom BGH bestätigt. Die Richter entschieden, dass die Mieter die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 erneut hätten beanstanden müssen. Unerheblich sei dabei, dass sie bereits gegenüber den Betriebskostenabrechnungen für die vorangegangenen Jahre jeweils fristgerecht eingewandt hatten, dass sie die Erstattung anteiliger Grundsteuer nicht schuldeten. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch müsse der Mieter eine Einwendung, die er gegenüber einer Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr erheben will, dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten ab Zugang dieser Abrechnung mitteilen. Die Rüge einer früheren Betriebskostenabrechnung mache eine solche Mitteilung grundsätzlich auch dann nicht entbehrlich, wenn es sich der Sache nach um die gleiche Einwendung handele. Ziel des Gesetzes sei es, durch Fristablauf Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr zu erlangen. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn aufgrund der Beanstandung einer früheren Abrechnung nicht mehr zu verlangen wäre, dass eine spätere Abrechnung innerhalb der für diese Abrechnung laufenden Frist (erneut) beanstandet werde. Die erneute Geltendmachung einer gegenüber einer früheren Betriebskostenabrechnung bereits erhobenen Einwendung innerhalb der für das spätere Abrechnungsjahr laufenden Frist sei daher geboten, um das vom Gesetzgeber angestrebte Ziel der Rechtssicherheit durch Fristablauf zu erreichen (BGH, VIII ZR 185/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Gewerbemietrecht: Abrechnung der Nebenkosten bei Geschäftsräumen

,

Der Vermieter von Geschäftsräumen ist zur Abrechnung über die Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet.

Diese Frist endet nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums. Die Richter wiesen allerdings darauf hin, dass es sich bei der Abrechnungsfrist nicht um eine Ausschlussfrist handele. Die aus dem Wohnraummietrecht bekannte Regelung, nach der Betriebskosten nicht mehr nachgefordert werden können, wenn der Vermieter sie später als zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete daher nicht anwendbar (BGH, XII ZR 22/07).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Hausverwaltung: Haftung für fehlerhafte Stromabmeldung

,

Bei einem Vertrag zwischen Vermieter und Hausverwaltung handelt es sich um einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten des Mieters. Meldet die Hausverwaltung dem Stromversorgungsunternehmen fehlerhaft einen Mieterwechsel und stellt dieses daraufhin den Strom ab, haben die Mieter gegenüber der Hausverwaltung einen Anspruch auf Ersatz des entstandenen Schadens.

Mit dieser Begründung gab das Amtsgericht (AG) München einem Mieter recht. Während seines Urlaubs wurde in seiner Wohnung für 11 Tage der Strom abgestellt. Dadurch wurden der Kühlschrank und die Gefriertruhe nicht mehr gekühlt. Als er wieder nach Hause kam und sich beim Stromversorgungsunternehmen beschwerte, erfuhr er, dass die Hausverwaltung fälschlicherweise einen Mieterwechsel angezeigt hatte. Auf Rückfrage durch das Stromunternehmen sei dieser sogar noch einmal bestätigt worden. Daraufhin wollte der Mieter die verdorbenen Lebensmittel ersetzt bekommen. Außerdem seien die Geräte wegen des Schimmels und des Geruchs nicht mehr benutzbar, sodass neue anzuschaffen wären.

Die zuständige Richterin bestätigte seinen Schadenersatzanspruch gegen die Hausverwaltung. Bei dem Vertrag zwischen dem Vermieter und der Hausverwaltung handele es sich um einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten des Mieters. Außerdem hätte der Mieter auch einen deliktischen Anspruch, da die Hausverwaltung auch sein Eigentum beschädigt hätte. Die Hausverwaltung habe durch die falsche Mitteilung des Mieterwechsels die Ursache für den weiteren Verlauf und letztlich für das Abstellen des Stroms gesetzt. Durch die fehlende Stromversorgung seien Teile der Lebensmittel verdorben. Diese könnte der Mieter ersetzt verlangen. Ersetzt verlangen könnte er auch den Aufwand für die Reinigung der Geräte. Der vollständige Ersatz der Geräte käme allerdings nicht in Betracht, da eine Reinigung noch möglich sei. Gegen das Stromversorgungsunternehmen gebe es allerdings keinen Anspruch. Dieses habe sich noch einmal durch Nachfrage vergewissert, sodass es kein Verschulden träfe. Es habe sich auf die Angaben der Hausverwaltung verlassen dürfen (AG München, 212 C 16694/09, n.rkr.).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von