Kündigungsrecht: Rückstand von zwei Mieten muss nicht immer abgewartet werden

Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des Gesetzes möglich. Es liegt jedoch keine „nicht unerhebliche“ Pflichtverletzung des Mieters vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.

Bei der notwendigen Bewertung einer Pflichtverletzung als „nicht unerheblich“ müsse nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) die Dauer und die Höhe des Zahlungsverzugs berücksichtigt werden. Nicht jeder geringfügige oder nur kurzfristige Zahlungsverzug rechtfertige die Annahme einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung. In Anlehnung an die überwiegend vertretenen Auffassungen erschien dem BGH die Erheblichkeitsgrenze nicht überschritten, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und zudem die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt (BGH, VIII ZR 107/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Kündigungsschutz: Leiharbeitnehmer und Größe des Betriebs

Nach § 23 Abs. 1 Satz 3 KSchG gilt das Kündigungsschutzgesetz für nach dem 31.12.2003 eingestellte Arbeitnehmer nur in Betrieben, in denen in der Regel mehr als zehn Arbeitnehmer beschäftigt werden. Bei der Berechnung der Betriebsgröße sind auch im Betrieb beschäftigte Leiharbeitnehmer zu berücksichtigen, wenn ihr Einsatz auf einem „in der Regel“ vorhandenen Personalbedarf beruht. Dies gebietet eine an Sinn und Zweck orientierte Auslegung der gesetzlichen Bestimmung.

Diese Klarstellung traf das Bundesarbeitsgericht (BAG) im Fall eines Arbeitnehmers, der seit 2007 bei seinem Arbeitgeber beschäftigt war. Der Arbeitgeber beschäftigte einschließlich des Klägers zehn eigene Arbeitnehmer. Im November 2009 kündigte der Arbeitgeber das Arbeitsverhältnis fristgerecht. Mit seiner Kündigungsschutzklage hat der Kläger geltend gemacht, bei der Anzahl der im Betrieb beschäftigten Arbeitnehmer seien auch die vom Arbeitgeber eingesetzten Leiharbeitnehmer zu berücksichtigen. Arbeitsgericht und Landesarbeitsgericht haben die Klage abgewiesen, weil das Kündigungsschutzgesetz keine Anwendung finde.

Die Revision des Klägers hatte vor dem BAG Erfolg. Es sei nach Ansicht der Richter nicht auszuschließen, dass im Betrieb des Arbeitgebers mehr als zehn Arbeitnehmer i.S.d. § 23 Abs. 1 Satz 3 KSchG beschäftigt waren. Der Berücksichtigung von Leiharbeitnehmern stehe nicht schon entgegen, dass sie kein Arbeitsverhältnis zum Betriebsinhaber begründet hätten. Die Herausnahme der Kleinbetriebe aus dem Anwendungsbereich des Kündigungsschutzgesetzes solle der dort häufig engen persönlichen Zusammenarbeit, ihrer zumeist geringen Finanzausstattung und dem Umstand Rechnung tragen, dass der Verwaltungsaufwand, den ein Kündigungsschutzprozess mit sich bringt, die Inhaber kleinerer Betriebe typischerweise stärker belaste. Dies rechtfertige keine Unterscheidung danach, ob die den Betrieb kennzeichnende regelmäßige Personalstärke auf dem Einsatz eigener oder dem entliehener Arbeitnehmer beruhe. Das BAG hat die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landesarbeitsgericht zurückverwiesen. Es stehe noch nicht fest, ob die im Kündigungszeitpunkt im Betrieb tätigen Leiharbeitnehmer aufgrund eines regelmäßigen oder eines für den Betrieb „in der Regel“ nicht kennzeichnenden Geschäftsanfalls beschäftigt waren (BAG, 2 AZR 140/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Baumangel: Voraussetzungen für eine Haftung wegen arglistigem Verschweigen des Verkäufers

Der Verkäufer eines Hauses haftet nicht automatisch für jeden Mangel des verkauften Hauses.

Das machte das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz deutlich. Die Richter erläuterten, dass eine Haftung nur bestehe, wenn der Mangel offenbarungspflichtig war und der Verkäufer ihn gleichwohl arglistig verschwiegen habe. Für ein solch arglistiges Verschweigen müssten mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Zunächst müsse dem Verkäufer der Fehler bekannt gewesen sein, bzw. er müsse ihn zumindest für möglich gehalten haben. Sodann müsse er billigend in Kauf nehmen, dass dem Käufer dieser Fehler nicht bekannt sei. Und er müsse ebenso in Kauf nehmen, dass der Käufer den Kaufvertrag bei der Offenlegung des Mangels nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

In dem betreffenden Fall schied eine Haftung des Verkäufers wegen eines Käferbefalls des Hauses aus. Es war nicht zu klären, welches Ausmaß der Käferbefall angenommen hatte, als der Verkäufer aus dem Haus auszog. Zu berücksichtigen sei nämlich, dass Käfer häufig lediglich vereinzelt auftreten und erst im Rahmen von Renovierungsarbeiten entdeckt würden. Das Vorliegen des Käferbefalls lasse noch nicht darauf schließen, dass der Verkäufer über den Umfang voll und ganz informiert war. Da ihm diese Kenntnis nicht nachgewiesen werden konnte, musste der Verkäufer für den Mangel nicht haften (OLG Koblenz, 2 U 1020/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Schadenersatzrecht: Ausfall eines Internetanschlusses

Bei einem mehrwöchigen Ausfall des DSL-Anschlusses kann der Kunde einen Schadenersatzanspruch haben.

Hierauf hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Falle des Kunden eines Telekommunikationsunternehmens hingewiesen. Durch einen Fehler des Unternehmens ließ sich der DSL-Internetanschluss ca. zwei Monate lang nicht nutzen. Da der Kunde über diesen Anschluss auch seinen Telefon- und Telefaxverkehr abwickelte, entstanden ihm Mehrkosten durch den Wechsel zu einem anderen Anbieter und für die Nutzung eines Mobiltelefons. Er verlangt zudem Schadenersatz in Höhe von täglich 50 EUR für den Fortfall der Möglichkeit, seinen DSL-Anschluss während des Zeitraums nutzen zu können.

Die Mehrkosten hat der BGH dem Kunden zugesprochen. Der Ersatz für den Ausfall der Nutzungsmöglichkeit eines Wirtschaftsguts müsse nach seiner Rechtsprechung dagegen grundsätzlich Fällen vorbehalten bleiben, in denen sich die Funktionsstörung typischerweise als solche auf die materielle Grundlage der Lebenshaltung signifikant auswirkt. In Anwendung dieses Maßstabs hat der BGH einen Schadenersatzanspruch wegen des Ausfalls des Telefaxes verneint. Dieses vermittele lediglich die Möglichkeit, Texte oder Abbildungen bequemer und schneller als auf dem herkömmlichen Postweg zu versenden. Der Fortfall des Telefaxes wirke sich zumindest in dem hier in Rede stehenden privaten Bereich nicht signifikant aus. Auch für den Ausfall des Festnetztelefons haben die Richter einen Schadenersatzanspruch abgelehnt. Allerdings stelle die Nutzungsmöglichkeit des Telefons ein Wirtschaftsgut dar, dessen ständige Verfügbarkeit für die Lebensgestaltung von zentraler Wichtigkeit sei. Die Ersatzpflicht des Schädigers für die entgangene Möglichkeit, Nutzungsvorteile aus einem Wirtschaftsgut zu ziehen, entfalle jedoch, wenn dem Geschädigten ein gleichwertiger Ersatz zur Verfügung stehe und ihm der hierfür anfallende Mehraufwand ersetzt werde. Dies war vorliegend der Fall, weil der Kunde im maßgeblichen Zeitraum ein Mobiltelefon nutzte und er die dafür angefallenen zusätzlichen Kosten ersetzt verlangen konnte.

Demgegenüber hat der BGH dem Kunden dem Grunde nach Schadenersatz für den Fortfall der Möglichkeit zuerkannt, seinen Internetzugang für weitere Zwecke als für den Telefon- und Telefaxverkehr zu nutzen. Die Nutzbarkeit des Internets sei ein Wirtschaftsgut, dessen ständige Verfügbarkeit seit längerer Zeit auch im privaten Bereich für die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung typischerweise von zentraler Bedeutung sei. Das Internet stelle weltweit umfassende Informationen in Form von Text-, Bild-, Video- und Audiodateien zur Verfügung. Es ersetze wegen der leichten Verfügbarkeit der Informationen immer mehr andere Medien, wie zum Beispiel Lexika, Zeitschriften oder Fernsehen. Darüber hinaus ermögliche es den weltweiten Austausch zwischen seinen Nutzern, etwa über E-Mails, Foren, Blogs und soziale Netzwerke. Zudem werde es zunehmend zur Anbahnung und zum Abschluss von Verträgen, zur Abwicklung von Rechtsgeschäften und zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Pflichten genutzt. Damit habe sich das Internet zu einem die Lebensgestaltung eines Großteils der Bevölkerung entscheidend mitprägenden Medium entwickelt, dessen Ausfall sich signifikant im Alltag bemerkbar mache.

Hinweis: Zur Höhe des Schadenersatzes hat der BGH ausgeführt, dass der Kunde einen Betrag verlangen könne, der sich nach den marktüblichen, durchschnittlichen Kosten richte, die in dem betreffenden Zeitraum für die Bereitstellung eines DSL-Anschlusses mit der vereinbarten Kapazität ohne Telefon- und Faxnutzung angefallen wären, bereinigt um die auf Gewinnerzielung gerichteten und sonstigen, eine erwerbwirtschaftliche Nutzung betreffenden Wertfaktoren. Einzelheiten müsse nun das Berufungsgericht klären, an das der Rechtsstreit zurückverwiesen wurde (BGH, III ZR 98/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Unfallschadensregulierung: Kosten für einen Kostenvoranschlag sind erstattungspflichtig

Holt der Geschädigte statt eines Schadengutachtens nur einen Kostenvoranschlag ein, muss der eintrittspflichtige Haftpflichtversicherer die dafür entstehenden Kosten ersetzen.

So entschied das Amtsgericht (AG) Gronau. Es machte deutlich, dass die Einholung eines kompletten Gutachtens unterhalb eines Schades von zirka 750 EUR im Normalfall – Ausnahmen gibt es – gegen die Schadenminderungspflicht verstoße. Deshalb solle derjenige, der dieser Pflicht Genüge tut, nicht auf den im Vergleich zum Schadengutachten weit niedrigeren Kosten sitzen bleiben (AG Gronau, 1 C 148/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Erbrecht: Anspruch auf Erben Grundbucheinsicht

Eine Erbin hat Anspruch darauf, zur Feststellung möglicher Pflichtteilsergänzungsansprüche das Grundbuch einzusehen.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) München im Fall einer Erbin. Diese hatte beim Grundbuchamt die Erteilung von unbeglaubigten Grundbuchauszügen „über eventuelle Grundbesitze“ des verstorbenen Vaters beantragt. Diese benötige sie zur Klärung von möglichen Erbergänzungsansprüchen gegen Personen, an die Grundstücke möglicherweise vor dem Erbfall übertragen wurden. Das Grundbuchamt lehnte die Grundbucheinsicht ab.

Auf die Beschwerde der Erbin hob das OLG den Beschluss des Grundbuchamts auf und gewährte die Grundbucheinsicht. Die Richter verdeutlichten, dass nach der Grundbuchordnung jedem die Einsicht des Grundbuchs gestattet sei, der ein berechtigtes Interesse darlege. Allgemein anerkannt sei, dass nach Eintritt des Erbfalls ein Pflichtteilsberechtigter ein berechtigtes Interesse habe – insbesondere auch zur Geltendmachung von Pflichtteilsergänzungsansprüchen. Mit Vorlage des Erbscheins habe die Erbin ihr berechtigtes Interesse hinreichend dargelegt. Denn damit stehe fest, dass sie Miterbin sei und ihr deshalb mögliche Pflichtteils(ergänzungs)ansprüche zustünden (OLG München, 34 Wx 360/12).

Hinweis: Der Anspruch auf Grundbucheinsicht durch den Pflichtteilsberechtigten ist selbst dann nicht ausgeschlossen, wenn ein Pflichtteilsverzicht erklärt worden wäre. Denn für die Einsicht genügt allein die abstrakte Möglichkeit eines Pflichtteilsergänzungsanspruchs. Etwas anderes kann nur gelten, wenn sich das Einsichtsbegehren als rechtsmissbräuchlich erweisen würde.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Arbeitslohn: Pflicht zur Lohnzahlung besteht auch bei Krankheitsanfälligkeit

Arbeitnehmer, die eine neue Stelle antreten, müssen keine körperliche Verfassung mitbringen, die jeglichen künftigen Arbeitsausfall ausschließt

So sah es das Landesarbeitsgericht (LAG) Köln im Fall eines Angestellten. Dieser hatte seine ehemalige Arbeitgeberin verklagt, weil sie seine Zahlungsansprüche aus einem beendeten Dienst¬verhältnis nicht beglichen hatte. Streitpunkt war, dass sich der Arbeitnehmer innerhalb kurzer Zeit zweimal arbeitsunfähig gemeldet hatte. Daraufhin nahm die Arbeitgeberin die ihr nach dem Kündigungsschutzgesetz eingeräumte Möglichkeit wahr, dem Arbeitnehmer während der gesetzlichen Wartezeit zu kündigen. Sie begründete ihre Entscheidung mit Zweifeln an der zufriedenstellenden Erfüllung der berufstypischen Aufgaben.

Da der Arbeitnehmer seine Arbeit an sich jedoch ordentlich erledigt hatte, entschied das LAG Köln zu seinen Gunsten. Das Gericht war der Ansicht, dass ein Arbeitnehmer zwar objektiv für die von ihm ausgeübte berufliche Tätigkeit geeignet sein müsse. Dennoch schließe die grundsätzliche Eignung nicht aus, dass ein Angestellter unter Umständen eine höhere Krankheitsanfälligkeit als andere Beschäftigte entwickeln könne. Das sei jedoch für sich genommen noch kein Grund, Lohnzahlungen auszusetzen (LAG Köln, 7 Sa 847/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Schlussrechnung: Auch nach zwei Monaten sind Einwendungen noch möglich

Auch wenn die VOB/B eine Prüfung der Schlussrechnung innerhalb von zwei Monaten vorsieht, ist der Bauherr mit Einwendungen nach Ablauf dieser Zeit nicht ausgeschlossen.

Hierauf machte das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz aufmerksam. Die Richter erläuterten, dass die Prüfungsfrist lediglich eine Fälligkeitsvoraussetzung für die Schlussrechnung sei. Sie führe jedoch nicht zum Ausschluss von Einwendungen gegen die Schlussrechnung. Vielmehr finde eine Sachprüfung statt (OLG Koblenz, 2 U 1001/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Aktuelle Gesetzgebung: Mietrechtsänderungsgesetz passiert den Bundesrat

Der Bundesrat hat das Mietrechtsänderungsgesetz verabschiedet. Der Entwurf betrifft folgende Regelungskomplexe: Die energetische Modernisierung von Wohnraum, die Förderung des Contracting, die Bekämpfung des Mietnomadentums und den Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Zudem werden die Länder ermächtigt, den Anstieg von Bestandsmieten auf lokalen Teilmärkten mit knappem Angebot abzudämpfen. Nach der erfolgten Verabschiedung des Gesetzes im Bundesrat muss es nun noch ausgefertigt und verkündet werden. Die Änderungen werden voraussichtlich – je nach Verkündungstermin im Bundesgesetzblatt – Anfang April oder Anfang Mai 2013 in Kraft treten. Die Regelung zum Contracting werden zwei Monate danach wirksam.

Zu den Änderungen im Einzelnen:

1. Energetische Modernisierung

Das Mietrecht muss dafür sorgen, dass Nutzen und Lasten einer energetischen Modernisierung ausgewogen zwischen Vermieter und Mieter verteilt werden.

Die Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (bisher: § 554 BGB) werden reformiert. Größeres Gewicht erhält der neu geschaffene Tatbestand der „energetischen Modernisierung“. Er umfasst Maßnahmen, die zur Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache beitragen, etwa die Dämmung der Gebäudehülle oder den Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung. Das schafft Rechtssicherheit für den investitionswilligen Vermieter. Rein klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen wie die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist, muss der Mieter zwar dulden. Sie berechtigen aber nicht zur Mieterhöhung.

Energetische Modernisierungen sollen für eine begrenzte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung (§ 536 BGB) führen. Ist etwa eine Dämmung der Außenfassade mit Baulärm verbunden, ist für die Dauer von drei Monaten die Mietminderung wegen dieser Beeinträchtigung ausgeschlossen. Ab dem vierten Monat kann eine Mietminderung wie bisher geltend gemacht werden, sofern die Baumaßnahme bis dahin nicht abgeschlossen und die Nutzung der Wohnung weiter beeinträchtigt ist. Der vorübergehende Minderungsausschluss gilt nur für energetische Modernisierungen. Bei anderen Modernisierungen (z.B. Modernisierung eines Bades) bleibt es beim unbeschränkten Minderungsrecht. Unberührt bleibt natürlich auch das Recht des Mieters zur Mietminderung, wenn die Wohnung wegen der Baumaßnahmen nicht mehr benutzbar ist.

Das geltende Recht, dass die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen mit jährlich maximal elf Prozent auf die Miete umgelegt werden können, wird nicht verändert (§ 559 BGB). Die Umlagemöglichkeit wird auch für die energetische Modernisierung nicht erhöht. Kosten für Erhaltungsaufwendungen, die mit Modernisierungen verbunden sind, berechtigen nicht zur Mieterhöhung. Dieser Abzugsposten wird im Mieterinteresse künftig ausdrücklich geregelt; diese Klarstellung fehlte im Gesetz bislang.

Bisher konnte sich der Beginn von Modernisierungsmaßnahmen verzögern, wenn der Mieter vorträgt, dass die gesetzlich vorgesehene Umlage von Modernisierungskosten eine für ihn unzumutbare wirtschaftliche Härte sei. Diese Härtefallprüfung wird in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert, damit die Modernisierung zunächst ohne Verzögerungen realisiert werden kann. Beruft sich also ein Mieter darauf, dass er nach seinem Einkommen eine spätere Modernisierungsumlage wirtschaftlich nicht verkraften kann, so kann der Vermieter die geplante Maßnahme dennoch durchführen, darf die Miete jedoch nicht erhöhen, sofern sein Einwand berechtigt ist. Das schafft Planungssicherheit in der Bauphase. Der Härteeinwand ist künftig schriftlich und fristgebunden vorzubringen; der Vermieter soll den Mieter in der Ankündigung aber auf Form und Frist hinweisen. Der Härtegrund der fehlenden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit wird im Mieterhöhungsverfahren nach Abschluss der Maßnahmen geprüft, auch der Abwägungsmaßstab wird nicht verschärft. Der Mieter behält also seinen umfassenden Schutz vor Mieterhöhungen, die er finanziell nicht tragen kann. Er muss also, wenn der Härtegrund gegeben ist, trotz zu duldender Modernisierung später eine mögliche erhöhte Miete nicht zahlen.

Die formalen Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen werden gesenkt, um überzogene Anforderungen zu vermeiden. Der Vermieter kann sich etwa auf anerkannte Pauschalwerte berufen, um die Wärmeleitfähigkeit alter Fenster zu beschreiben, die ausgetauscht werden sollen. Die Rechtsprechung verlangt hier bisher teilweise kostspielige Sachverständigengutachten.

In den Vorschriften über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) wird gesetzlich klargestellt, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind. Energetische Kriterien sollen so künftig auch verstärkt in Mietspiegeln abgebildet werden.

2. Contracting

Mit der Umstellung auf Contracting (gewerbliche Wärmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen) kann Energie gespart oder effizienter genutzt werden. Vermieter, die bisher in Eigenregie für die Wärmeversorgung ihrer Häuser gesorgt haben, können einen Beitrag zu Klimaschutz und Ressourcenschonung leisten, wenn sie einen gewerblichen Wärmelieferanten beauftragen, der in der Regel in eine neue, sparsamere Heizungsanlage investiert. Die Umlage der Contractingkosten auf den Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten, und damit ein Umstellungsanspruch des Vermieters, wird gesetzlich geregelt. Wenn Vermieter von der Wärmeversorgung in Eigenregie auf Wärmelieferung durch einen gewerblichen Anbieter umstellen, können sie die Kosten dieser Wärmelieferung künftig unter folgenden Voraussetzungen als Betriebskosten auf den Mieter umlegen: In der Regel muss der Contractor eine neue Anlage errichten oder die Wärme aus einem Wärmenetz liefern, z.B. als Fernwärme oder aus einem Blockheizkraftwerk. Bei Bestandsanlagen, die noch effizient weiter betrieben werden können, kann er sich auch auf die verbesserte Betriebsführung beschränken. In jedem Fall muss die Umstellung für den Mieter kostenneutral sein. Außerdem muss die Umstellung rechtzeitig zuvor angekündigt werden, damit der betroffene Mieter prüfen kann, ob die Voraussetzungen für eine spätere Umlage der Wärmelieferkosten als Betriebskosten tatsächlich vorliegen.

3. Wirkungsvolles Vorgehen gegen das sogenannte Mietnomadentum

Gegen das sogenannte Mietnomadentum kann durch neue Verfahrensregeln verbessert vorgegangen werden:

Räumungssachen sind künftig vorrangig von den Gerichten zu bearbeiten: Denn der Vermieter oder Verpächter kann auch bei wirksamer Kündigung des Vertrags seine Leistung – nämlich die Besitzüberlassung – nicht eigenmächtig zurückhalten. Hier ist eine besonders schnelle Durchführung des Verfahrens erforderlich, um nach Möglichkeit zu vermeiden, dass sich die Klageforderung monatlich um das auflaufende Nutzungsentgelt erhöht, falls der Mieter oder Pächter nicht zahlt. Deshalb sind Räumungsprozesse schneller als andere Zivilprozesse durchzuführen: Sie sind vorrangig zu terminieren; die Fristen zur Stellungnahme für die Parteien sind auf das unbedingt Notwendige zu reduzieren.

Mit einer neuen Sicherungsanordnung kann der Mieter in Verfahren wegen Geldforderungen vom Gericht verpflichtet werden, für das während eines Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufende Nutzungsentgelt eine Sicherheit (z.B. Bürgschaft, Hinterlegung von Geld) zu leisten. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, weil der Mieter am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die während des Prozesses aufgelaufenen Mietschulden zu bezahlen. Befolgt der Mieter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs eine vom Gericht erlassene Sicherungsanordnung nicht, kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechstschutzes schneller als bislang ein Räumungsurteil erwirken.

Die in der Praxis entwickelte „Berliner Räumung“ erleichtert die Vollstreckung von Räumungsurteilen. Sie wird auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Hat ein Vermieter vor Gericht ein Räumungsurteil erstritten, soll der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen können, ohne gleichzeitig die – oft kostenaufwendige – Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchzuführen. Die Räumung kann also darauf beschränkt werden, den Schuldner aus dem Besitz der Wohnung zu setzen. Auf diese Weise fällt kein Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung der in der Wohnung verbleibenden Gegenstände an. Die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt.

Wenn der Gerichtsvollzieher an der Wohnungstür klingelt, um ein Räumungsurteil zu vollstrecken, öffnet manchmal ein Unbekannter die Tür und behauptet, Untermieter zu sein. Da der Vermieter von der Untermiete nichts wusste, kann die Wohnung zunächst nicht geräumt werden, weil das Räumungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die im Urteil benannt sind. Ein neuer Anspruch im einstweiligen Verfügungsverfahren gibt dem Vermieter die Möglichkeit, in dieser Situation schnell einen weiteren Räumungstitel auch gegen den unberechtigten Untermieter zu bekommen.

4. Unterbindung des „Münchener Modells“ bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen

Der bewährte Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern darf nicht durch das sogenannte Münchener Modell umgangen werden. § 577a BGB sieht derzeit einen Schutz vor Eigenbedarfskündigungen für drei Jahre vor, wenn Mietshäuser in Wohneigentum umgewandelt und die Wohnungen sodann veräußert werden. Die Landesregierungen können diese Frist für gefährdete Gebiete (Ballungsräume) bis auf zehn Jahre verlängern. Das „Münchener Modell“ ist dadurch geprägt, dass eine Personengesellschaft (z.B. eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts) ein Mietshaus von vornherein mit dem Ziel erwirbt, ihren Mitgliedern die Nutzung der Wohnungen zu ermöglichen und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Noch vor der Umwandlung kündigt die Gesellschaft einem oder mehreren Mietern wegen Eigenbedarfs einzelner Gesellschafter. Auf diese Weise wird der in § 577a BGB verankerte Schutz vor Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlung in Wohneigentum umgangen. Diese Schutzlücke wird jetzt geschlossen.

5. Absenkung der Kappungsgrenze für Erhöhungen von Bestandsmieten bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Darüber hinaus wird in § 558 Abs. 3 BGB eine Regelung eingefügt, wonach die Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 Prozent auf 15 Prozent absenken und so flexibel auf Mietsteigerungen besonders in Ballungsräumen reagieren können.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Abschleppkosten: Keine Preisvergleichspflicht bei Erteilung des Abschleppauftrags

Der Geschädigte muss vor dem Abschleppauftrag keinen Preisvergleich zwischen verschiedenen Abschleppunternehmern vornehmen. Wenn – wie wohl immer – vor der Abschleppleistung kein Preis vereinbart wurde, darf der Abschleppunternehmer „das Übliche“ berechnen.

Eine Orientierungshilfe dafür biete die Preis- und Strukturumfrage des Verbands der Bergungs- und Abschleppunternehmer VBA, entschied das Amtsgericht (AG) Neuss. Eine maßvolle Überschreitung des sich aus der Strukturumfrage ergebenden Preises führe nicht sofort zur Unüblichkeit. Vielmehr gelte zusammenfassend: Was innerhalb des Umfrageergebniskorridors liegt, gehe werkvertraglich in Ordnung und gelte schadenrechtlich als erforderlich. Was darüber liegt, bedürfe eines näheren rechtlichen Blicks, ob es triftige Gründe für die Überschreitung gebe (AG Neuss, 85 C 3163/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von