Gewerbemietrecht: Unwirksame Klausel zur Umlegung von Kosten des „Centermanagers“

Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Mietvertrags über Geschäftsräume, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Centermanagers“ auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter machten aber auch deutlich, dass eine daneben ausdrücklich vereinbarte Übertragung von Kosten der „Verwaltung“ gleichwohl unabhängig davon wirksam sein könne (BGH, XII ZR 112/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Einstellungsverfahren: Frage an einen Stellenbewerber nach eingestellten Ermittlungsverfahren

Der Arbeitgeber darf den Stellenbewerber grundsätzlich nicht nach eingestellten strafrechtlichen Ermittlungsverfahren fragen. Eine solche unspezifizierte Frage verstößt gegen Datenschutzrecht und die Wertentscheidungen des Bundeszentralregistergesetzes. Stellt der Arbeitgeber die Frage dennoch und verneint der Bewerber in Wahrnehmung seines informationellen Selbstbestimmungsrechts wahrheitswidrig, dass gegen ihn Ermittlungsverfahren anhängig waren, darf der Arbeitgeber das zwischenzeitlich begründete Arbeitsverhältnis nicht wegen dieser wahrheitswidrig erteilten Auskunft kündigen.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Bundesarbeitsgericht (BAG). Geklagt hatte ein Lehrer, der vor seiner Einstellung auf einem Vordruck erklären sollte, ob er vorbestraft sei, und ob gegen ihn ein Ermittlungsverfahren der Staatsanwaltschaft anhängig sei bzw. innerhalb der letzten drei Jahre war. Der Mann unterzeichnete den Vordruck, ohne Angaben zu etwaigen Ermittlungsverfahren zu machen. Später stellte sich heraus, dass es in der Vergangenheit mehrere eingestellte Ermittlungsverfahren gab. Das beklagte Land kündigte daraufhin das Arbeitsverhältnis.

Die Richter erklärten diese Kündigung nun für unwirksam. Der Mann habe bereits eingestellte Ermittlungsverfahren nicht angeben müssen. Eine Erhebung von Daten, wie sie die unspezifizierte Frage nach Ermittlungsverfahren darstelle, sei nach den datenschutzrechtlichen Bestimmungen in Nordrhein-Westfalen nur zulässig, wenn sie durch eine Rechtsvorschrift erlaubt sei oder der Betroffene einwillige. Solche Informationen zu abgeschlossenen Ermittlungsverfahren seien für die Bewerbung um eine Stelle als Lehrer nicht erforderlich. Darum seien sie auch nicht durch das Datenschutzgesetz Nordrhein-Westfalen gestattet. Die allein auf die wahrheitswidrige Beantwortung der Frage nach Ermittlungsverfahren gestützte Kündigung verstoße deshalb gegen die objektive Wertordnung des Grundgesetzes. Verletzt sei das Recht auf informationelle Selbstbestimmung, bei dem es sich um eine Ausprägung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts handele (BAG, 6 AZR 339/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Sachmangel: Angeordnete Sonderprüfungen wegen Mängel an baugleichem Werk

Ein Werk (hier: Personenaufzug) ist mangelhaft, wenn wegen Schadensfällen an Maschinen der gleichen Bauart zum Fortbestehen der Betriebserlaubnis Sonderprüfungen angeordnet werden.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart. Die Richter führten dabei aus, dass die Frage, ob ein Mangel vorliegt, nach den Erkenntnismöglichkeiten zum Zeitpunkt der Selbstvornahme zu beurteilen sei. Spätere Erkenntnismöglichkeiten durch einen Fortschritt der Wissenschaft, die das Vorliegen eines Mangels in Frage stellen, stünden einem Kostenerstattungsanspruch dagegen nicht entgegen (OLG Stuttgart, 10 U 34/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Verkehrssicherheit auf Autobahn: Schaden durch Schlaglöcher wird ersetzt

Wenn auf betroffenen Straßen nicht vor Schlaglöchern gewarnt wird, steht Autofahrern, deren Fahrzeuge beschädigt werden, Schadenersatz zu.

Das hat das Landgericht (LG) Halle entschieden. Der Kläger war nachts bei dichtem Verkehr auf der A9 München – Berlin mit der zulässigen Höchstgeschwindigkeit von 120 km/h unterwegs. Auf der Autobahn hatte sich aufgrund von sogenanntem „Betonfraß“ ein Schlagloch von 40 mal 60 Zentimeter Größe und über zehn Zentimeter Tiefe gebildet, das gerade auf einer so stark und schnell befahrenen Straße viel Schaden verursachen kann. Aufgrund der Dunkelheit hatte der Autofahrer keine Möglichkeit, das Schlagloch zu erkennen oder ihm auszuweichen.

Obwohl der Zustand der Fahrbahn der Autobahnmeisterei bekannt war, hatte das zuständige Bundesland nach Ansicht des Gerichts nicht genug getan, um die Verkehrssicherheit auf der Autobahn zu gewährleisten. Autofahrer müssen durch ein Warnschild auf die „Unebene Fahrbahn“ aufmerksam gemacht werden, bis Maßnahmen zur Straßensanierung unternommen werden. Somit hat das Bundesland seine Verkehrssicherungspflicht verletzt und muss den entstandenen Schaden ersetzen (LG Halle, 4 O 774/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Haftungsrecht: Schadenersatz für rücksichtsloses Foulspiel beim Fußball

Wer seinen Gegenspieler beim Fußball rücksichtslos foult, haftet für die Verletzungen, die er dem Gegner bei dem unfairen Zweikampf zufügt.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm entschieden und damit einem Fußballspieler einen Schadenersatzanspruch zugesprochen. Dieser war bei einem Meisterschaftsspiel der Kreisliga von einem gegnerischen Spieler mit gestrecktem Bein gefoult worden. Durch das vom Schiedsrichter mit der gelben Karte geahndete Foul zog sich der Kläger eine schwere Knieverletzung zu, in deren Folge er seinen Beruf als Maler und Lackierer bis heute nicht mehr ausüben kann. Für die nach seiner Darstellung durch eine grob regelwidrige Spielweise zugefügte Verletzung verlangte er vom Beklagten Schadenersatz, insbesondere Schmerzensgeld.

Das OLG hat die Verurteilung des Beklagten zu einer Schadenersatzleistung (u.a. ein Schmerzensgeld in Höhe von 50.000 EUR) bestätigt. Mangels Fahrlässigkeit hafte ein Fußballspieler zwar nicht, wenn er seinen Gegenspieler bei regelgerechter und dem Fairnessgebot entsprechender Spielweise verletze. Im vorliegenden Fall aber hafte der Beklagte, weil er unter Verstoß gegen die DFB-Fußballregel Nr. 12 rücksichtslos gehandelt habe. Er habe den zur Verletzung des Klägers führenden Zweikampf ohne jede Rücksicht auf die Gefahr und die Folgen seines Einsteigens für den Gegner geführt. Hiervon sei das Landgericht nach einer umfangreichen Beweisaufnahme zu Recht ausgegangen (OLG Hamm, I-6 U 241/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Unterhalt: Düsseldorfer Tabelle 2013 mit höherem Selbstbehalt für Unterhaltspflichtige

Zum 1.1.2013 wird die „Düsseldorfer Tabelle“ geändert werden. Der notwendige Selbstbehalt wird sich dann für Erwerbstätige, die für Kinder bis zum 21. Lebensjahr unterhaltspflichtig sind, von 950 EUR auf 1.000 EUR erhöhen. Für nicht erwerbstätige Unterhaltsverpflichtete steigt der Selbstbehalt auf 800 EUR. Die Anpassung berücksichtigt so die Erhöhung der SGB II-Sätze („Hartz IV“) zum 1.1.2013.

Ferner werden die Selbstbehalte bei Unterhaltspflichten gegenüber Ehegatten, Mutter/Vater eines nichtehelichen Kindes, volljährigen Kinder oder Eltern angehoben:

Unterhaltspflicht gegenüber

Selbstbehalt bisher

Selbstbehalt ab 2013

Kindern bis 21 Jahre (im Haushalt eines Elternteils und allgemeine Schulausbildung), Unterhaltspflichtiger erwerbstätig:

950 EUR

1.000 EUR

Kindern bis 21 Jahre (im Haushalt eines Elternteils und allgemeine Schulausbildung), Unterhaltspflichtiger nicht erwerbstätig:

770 EUR

800 EUR

anderen volljährigen Kinder:

1.150 EUR

1.200 EUR

Ehegatte oder Mutter/Vater eines nichtehelichen Kindes:

1.050 EUR

1.100 EUR

Eltern:

1.500 EUR

1.600 EUR

Der Kindesunterhalt wird 2013 nicht erhöht werden. Der Unterhalt richtet sich dem steuerlichen Kinderfreibetrag. Da der Kinderfreibetrag 2013 nicht angehoben werden wird, steigen auch die Unterhaltsbeträge nicht.

Hinweis: In der „Düsseldorfer Tabelle“, die vom Oberlandesgericht Düsseldorf herausgegebenen wird, werden in Abstimmung mit den anderen Oberlandesgerichten und der Unterhaltskommission des Deutschen Familiengerichtstages e.V. Unterhaltsleitlinien, u.a. Regelsätze für den Kindesunterhalt, festgelegt.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietmangel: Vermieter muss nicht ausreichend dimensionierte Gastherme ersetzen

Ein Vermieter hat eine ausreichend dimensionierte Gastherme zur Verfügung zu stellen, die eine Badewanne in einem zumutbaren Zeitraum mit mindestens 41 Grad befüllt. 42 Minuten sind dafür zu lang, der Mieter muss sich auch nicht auf eine niedrigere Badetemperatur (hier 37 Grad) einlassen.

So entschied es das Amtsgericht (AG) München im Fall einer Wohnung, in der zur Warmwasserbereitung für Bad und Küche eine Gaswasserheizung installiert war. Als diese wegen eines Defekts ausfiel, baute der Vermieter ein neues Warmwasserbereitungsgerät ein. Kurze Zeit danach meldete sich der Mieter und bemängelte, dass die neue Warmwassertherme völlig unzureichend sei. Es dauere sehr lange, bis sich die Badewanne fülle. Zudem werde das Wasser auch nicht ausreichend warm. Das Gerät sei allenfalls als Untertischbatterie für ein Handwaschbecken geeignet. Eine Wassertemperatur von rund 37 Grad sei genug, entgegnete der Vermieter. Bei höheren Wassertemperaturen würden Herz und Kreislauf überlastet und die Haut trockene aus. Außerdem sei die Therme für den Gebrauch des Mieters ausreichend.

Auf die Klage des Mieters verurteilte die zuständige Richterin den Vermieter dazu, die in der Wohnung installierte Warmwassertherme durch eine andere mit ausreichender Dimensionierung zu ersetzen. Der Vermieter habe die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Dazu gehöre auch die Bereitstellung einer ausreichend dimensionierten Gastherme. Die in der Wohnung installierte Therme benötige aber nach dem Gutachten des beauftragten Gerichtssachverständigen für die Befüllung der Badewanne mit 45 Grad warmen Wasser circa 42 Minuten. Damit dauere dieser Vorgang zu lange. Es sei dem Mieter nicht zumutbar, 42 Minuten zu warten, zumal das Badewasser während des Befüllvorgangs schon wieder abkühle. Der Meinung des Vermieters, eine niedrigere Badetemperatur sei empfohlen und ausreichend, folge das Gericht nicht. Dieses sehe aus eigener Erfahrung eine Temperatur von mindestens 41 Grad für ein angenehmes Baden als erforderlich an (AG München, 463 C 4744/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Immobilienverkauf: Kein Übergang des Arbeitsverhältnisses eines Hausverwalters

Das von einer Hausverwaltung betreute Grundstück stellt kein Betriebsmittel dar, sondern ist das Objekt der Verwaltungstätigkeit. Die Arbeitsverhältnisse der mit der Grundstücksverwaltung betrauten Arbeitnehmer der Hausverwaltungsgesellschaft gehen deshalb nicht auf den Erwerber der verwalteten Immobilie über.

Diese Klarstellung traf das Bundesarbeitsgericht (BAG) im Fall eines Arbeitnehmers, der bei der A. KG als technisch-kaufmännischer Sachbearbeiter beschäftigt war. Einziges Betätigungsfeld der KG war die Verwaltung eines ihr gehörenden Büro- und Geschäftshauses. Die beklagte Stadt M. war Hauptmieterin des Gebäudes. Im Jahr 2010 erwarb sie diese Immobilie, welche den einzigen Grundbesitz der A. KG darstellte. Nach dieser Grundstücksveräußerung wurde die A. KG liquidiert. Der Kläger macht geltend, sein Arbeitsverhältnis sei im Wege eines Betriebsübergangs auf die Stadt M. übergegangen. Der Klage auf Feststellung, dass sein Arbeitsverhältnis mit dieser fortbesteht, hat das Arbeitsgericht stattgegeben. Die Berufung der beklagten Stadt hat das Landesarbeitsgericht zurückgewiesen. Die Revision der Beklagten hatte vor dem Achten Senat des BAG Erfolg. Die Richter verwiesen darauf, dass Betriebszweck der A. KG einzig die Verwaltung der in ihrem Eigentum stehenden Immobilie gewesen sei. Sie sei demnach ein Dienstleistungsbetrieb gewesen. Diesen habe die beklagte Stadt M. nicht dadurch übernommen, dass sie lediglich das von der A. KG verwaltete Grundstück erworben habe (BAG, 8 AZR 683/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenvertrag: Kündigung aus wichtigem Grund nur nach vorheriger Abmahnung

Auch nach der Schuldrechtsreform kann ein Architektenvertrag aus wichtigem Grund bei einer schwerwiegenden Vertragsverletzung des Architekten gekündigt werden.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg hin. Die Richter machten aber auch deutlich, dass eine vorherige Abmahnung des Architekten unverzichtbar sei. Diese Abmahnung müsse so eindeutig sein, dass der Architekt den Mangel ohne weitere Nachfrage beheben könne (OLG Oldenburg, 8 U 96/12).

Hinweis: Bei Architektenverträgen geht es in der Regel um viel Geld. Bei der Formulierung von Abmahnung und Kündigung sollte daher nichts dem Zufall überlassen werden.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Spurwechsel: Es gilt nicht immer das Reißverschlussprinzip

Wird eine Fahrbahn durch ein Hindernis blockiert und wechselt ein Autofahrer, der sich auf dieser Fahrbahn befindet, deshalb die Spur, muss er jede Gefährdung der anderen Verkehrsteilnehmer ausschließen. Der Autofahrer, der die andere freie Spur benutzt, muss ihn nicht einfahren lassen.

So entschied es das Amtsgericht (AG) München im Fall einer Autofahrerin, die mit ihrem VW Cabrio auf der linken von zwei Fahrbahnen unterwegs war. Weil ein Möbelwagen auf dieser Spur parkte, musste sie halten. Als sie auf die rechte Spur wechselte, kam es zu einem Zusammenstoß mit der Fahrerin eines Fiat Punto. Kotflügel, Stossfänger und das Vorderrad des Cabrios wurden dabei beschädigt. Die Reparaturkosten in Höhe von 1.633 EUR, die Kosten für das Sachverständigengutachten in Höhe von 370 EUR sowie Nutzungsausfall für zwei Tage in Höhe von 68 EUR wollte die Cabriobesitzerin von der Fahrerin des Fiat Punto ersetzt bekommen. Diese und ihre Versicherung weigerten sich zu zahlen. Schließlich habe die Fahrerin des Cabrios nicht aufgepasst. Im Gegenteil, so entgegnete diese, die andere Fahrerin sei rücksichtslos und extrem unaufmerksam gewesen.

Die Besitzerin des VW Cabrios erhob Klage vor dem Amtsgericht München. Die zuständige Richterin wies diese jedoch ab. Der Unfall beruhe auf einem Spurwechsel der Klägerin. Bei einem Spurwechsel obliege es nach der Straßenverkehrsordnung dem wechselnden Autofahrer, eine Gefährdung der anderen Verkehrsteilnehmer auszuschließen. Gegebenenfalls müsse er anhalten oder vom Wechsel Abstand nehmen. Die Punto-Fahrerin sei insbesondere nicht verpflichtet gewesen, den Spurwechsel zu ermöglichen. Das Reißverschlussprinzip gelte nur beim Wegfall einer Spur, nicht wenn die Weiterfahrt auf einer noch vorhandenen Spur blockiert sei (AG München, 334 C 28675/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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