Mietvertrag: Teilunwirksamkeit von Staffelmietverträgen

Vorsicht bei vorschneller Annahme der Unwirksamkeit von fehlerhaften Staffelmietverträgen. Oft sind diese nur zum Teil unwirksam.

Hiervor warnt der Bundesgerichtshof (BGH). In einer aktuellen Entscheidung macht er deutlich, dass eine unter der Geltung des Miethöhegesetzes ohne zeitliche Begrenzung vereinbarte Staffelmiete nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam ist, als sie über die damals zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht. Eine Staffelmietvereinbarung, in der die Miete oder die Erhöhung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist ebenfalls nicht insgesamt unwirksam. Auch hier ist die Vereinbarung für die ersten zehn Jahre wirksam (BGH, VIII ZR 197/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kündigungsrecht: Verdeckte Videoüberwachung bei der Entwendung von Zigarettenpackungen

Entwendet eine Verkäuferin Zigarettenpackungen aus dem Warenbestand des Arbeitgebers, kann dies auch nach längerer – im Streitfall zehnjähriger – Betriebszugehörigkeit eine Kündigung des Arbeitsverhältnisses rechtfertigen. Führte eine verdeckte Videoüberwachung zur Überführung der Täterin, kann das auf diese Weise gewonnene Beweismaterial im Bestreitensfall prozessual allerdings nicht ohne Weiteres verwertet werden.

Auf diese prozessuale Besonderheit wies das Bundesarbeitsgericht (BAG) im Fall einer Verkäuferin hin. Diese war als stellvertretende Filialleiterin bei einer Handelskette beschäftigt. Für drei Wochen im Dezember 2008 installierte das Unternehmen mit Zustimmung des Betriebsrats verdeckte Videokameras in den Verkaufsräumen. Es bestand der Verdacht, dass auch Mitarbeiterdiebstähle zu hohen Inventurdifferenzen beigetragen hätten. Auf dem Mitschnitt sei zu sehen, wie die Verkäuferin bei zwei Gelegenheiten jeweils zumindest eine Zigarettenpackung aus dem Warenbestand entwendet habe. Die Handelskette kündigte das Arbeitsverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht. Die Verkäuferin bestritt, Zigaretten entwendet zu haben. Nach Einnahme des Augenscheins in die Videoaufzeichnungen hat das Landesarbeitsgericht (LAG) den Kündigungsvorwurf als erwiesen erachtet und die Klage gegen die ordentliche Kündigung abgewiesen.

Diese Entscheidung hat das BAG nun aufgehoben und die Sache zur weiteren Aufklärung an das LAG zurückverwiesen. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass das Interesse des Arbeitgebers gegenüber dem Schutz des informationellen Selbstbestimmungsrechts der Arbeitnehmerin nur höheres Gewicht habe, wenn die Art der Informationsbeschaffung trotz der mit ihr verbundenen Persönlichkeitsbeeinträchtigung als schutzbedürftig zu qualifizieren sei. Dies sei bei verdeckter Videoüberwachung nur der Fall, wenn der konkrete Verdacht einer strafbaren Handlung oder einer anderen schweren Verfehlung zulasten des Arbeitgebers bestand, es keine Möglichkeit zur Aufklärung durch weniger einschneidende Maßnahmen (mehr) gab und die Videoüberwachung insgesamt nicht unverhältnismäßig war. Unter diesen strengen Voraussetzungen wiederum stünden Vorschriften des Bundesdatenschutzgesetzes (BDSG) der verdeckten Videoüberwachung auch an öffentlich zugänglichen Arbeitsplätzen nicht entgegen. Zwar bestimme das Gesetz, dass bei Videoaufzeichnungen in öffentlich zugänglichen Räumen der Umstand der Beobachtung und die verantwortliche Stelle erkennbar gemacht werden müssten. Bei einem Verstoß gegen diese Pflicht werde aber nicht jedwede Videoüberwachungsmaßnahme an öffentlich zugänglichen Arbeitsplätzen per se unzulässig. Das LAG müsse nun prüfen, ob die Voraussetzungen für eine prozessuale Verwertung der Videoaufzeichnungen gegeben seien (BAG, 2 AZR 153/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Angebotsauslegung: „1 qm Stabparkett – fix und fertig“ muss alle Kosten umfassen

Aus der maßgeblichen Sicht des Kunden beinhaltet ein Angebot: „1 qm Stabparkett – fix und fertig“ neben der vollständigen Verlegung des Parketts auch sämtliche Kosten einer Herstellung der Verlegereife des Untergrunds.

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken im Streit eines Kunden mit einem Parkettlegebetrieb. Der Kunde wollte die zusätzlich in Rechnung gestellte Untergrundbehandlung nicht bezahlen. Er berief sich darauf, dass dies von dem Fixpreis umfasst sein müsse.

Das sahen die Richter am OLG ebenso. Lasse sich der übereinstimmende Wille der Parteien nicht feststellen, müsse das Angebot ausgehend vom Verständnis des Empfängers ausgelegt werden. Dabei komme es darauf an, wie ein unbeteiligter Dritter das Angebot vernünftigerweise hätte verstehen können. Vorliegend sei das Angebot „1 qm Stabparkett – fix und fertig“ auf die Frage des Kunden erfolgt, was an Kosten auf ihn zukomme. Diese Aussage könne nur so verstanden werden, dass damit neben der vollständigen Parkettverlegung auch sämtliche anfallenden Kosten erfasst seien. Entsprechend sei eine mögliche Untergrundbehandlung mit eingeschlossen. Schränke der Unternehmer sein Angebot nicht ein, gehe dies zu seinen Lasten. Als Fachbetrieb müsse er sich darüber im Klaren sein, dass eine Untergrundbehandlung erforderlich sein könne. Das sei für ihn nicht unerwartet oder überraschend (OLG Saarbrücken, 1 U 376/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Unfallschadensregulierung: Reparaturauftrag besser erst nach der Regulierungszusage erteilen?

Ist ein Fahrzeug nach einem Unfall noch betriebsbereit und verkehrssicher, kann der Geschädigte gegen seine Pflicht zur Kleinhaltung des Nutzungsausfallschadens verstoßen, wenn er den Reparaturauftrag ohne die Möglichkeit einer Eigenfinanzierung erteilt, bevor der gegnerische Haftpflichtversicherer seine Bereitschaft zur Kostenübernahme erklärt hat. Die Verlängerung der Ausfallzeit durch die Inanspruchnahme des Werkunternehmerpfandrechts geht in einem solchen Fall zulasten des Geschädigten.

So entschied das Landgericht (LG) Detmold bei einem Verkehrsunfall mit voller Haftung der Gegenseite. Der beschädigte Mercedes war trotz des Unfalls noch betriebsbereit und verkehrssicher. Noch bevor die Regulierungszusage des Versicherers vorlag, erteilte der Geschädigte den Reparaturauftrag. Dabei war ihm klar, dass er wegen fehlender Eigenmittel (auch keine Kreditaufnahme möglich) die dafür anfallenden Kosten nicht zahlen konnte. Die Werkstatt verweigerte daraufhin die Herausgabe des Fahrzeugs nach der Reparatur. Sie gab den Wagen erst 30 Tage später frei, als der Versicherer die Werkstattrechnung beglich. Der Geschädigte verlangte für diese 30 Tage weiteren Nutzungsausfall.

Der wurde ihm vom LG jedoch verwehrt. Sein Vorgehen sei „unsachgemäß“ gewesen, so die Ansicht der Richter. Eine Nutzungsausfallentschädigung könne der Geschädigte nur für die reine Reparaturdauer beanspruchen. Die Verlängerung der Ausfallzeit infolge der Weigerung der Werkstatt, das reparierte Fahrzeug ohne Bezahlung herauszugeben, gehe zulasten des Geschädigten. Einiges spreche dafür, dass sein Vorgehen so unsachgemäß sei, dass der „Haftungszusammenhang“ unterbrochen worden sei, meinte das LG. Jedenfalls liege ein Verstoß gegen die Schadenminderungspflicht vor.

Hinweis: Wie man es macht, man macht es falsch. Zahlreiche Gerichte fordern nämlich auch, dass bei eindeutiger Reparaturwürdigkeit (kein Totalschaden) der Reparaturauftrag unverzüglich zu erteilen sei, ggf. noch vor Eingang des schriftlichen Gutachtens. Es kommt daher immer auf den jeweiligen Einzelfall an. Sicherer wäre es vorliegend gewesen, den Versicherer umgehend auf die Vermögenslosigkeit hinzuweisen und den beschädigten, aber noch verkehrssicheren Wagen zunächst ohne Reparatur weiterzunutzen (LG Detmold, 10 S 114/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Versicherungsschein: Hinweis auf Zahlungsverzugsfolgen muss auf Vorderseite sichtbar sein

Der im Versicherungsvertragsgesetz vorgeschriebene auffällige Hinweis auf eine Leistungsfreiheit des Versicherers bei einem Zahlungsverzug des Versicherungsnehmers mit der Erstprämie muss in aller Regel bereits auf der Vorderseite des Versicherungsscheins erfolgen.

Diese Ansicht vertritt das Oberlandesgericht (OLG) Naumburg. Eine Ausnahme lassen die Richter allerdings zu. Findet sich auf der Vorderseite ein durch Fett- oder Großdruck hervorgehobener Hinweis auf die später folgende Belehrung, reicht dies ebenfalls aus. Fehlt dieser Hinweis auf der Vorderseite allerdings, so könne sich der Versicherer meist nicht auf eine Leistungsfreiheit wegen Zahlungsverzugs berufen. So reiche eine Belehrung auf den Folgeseiten alleine selbst mit einer Überschrift im Fettdruck nicht aus, wenn diese Hervorhebung durch andere, merklich unwichtigere, ebenfalls im Fettdruck gehaltene Hinweise im Gesamtkontext des Versicherungsscheins abgeschwächt werde (OLG Naumburg, 4 U 94/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Unterhaltsleistungen: Neue Regeln zur Opfergrenze bei Selbstständigen

Selbstständige, die unterhaltsberechtige Personen finanziell unterstützen, dürfen pro Jahr bis zu 8.004 EUR als außergewöhnliche Belastung abziehen. Dieser Höchstbetrag mindert sich, wenn die Einkünfte des Selbstständigen zu niedrig sind (Opfergrenze).

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat jetzt die Opfergrenzen-Berechnung der Finanzverwaltung, die für Selbstständige ungünstig war, für ungültig erklärt. Das Finanzamt hat bei der Ermittlung der Opfergrenze bisher nur den Gewinn des Jahres angesetzt, in dem die Zahlungen geleistet wurden. Das war für Selbstständige tendenziell ungünstig, weil deren Einkünfte erheblich schwanken. Der BFH hat dieser Berechnungsweise jetzt auch eine Absage erteilt. Künftig sollen die Finanzämter die Einkünfte eines Dreijahreszeitraums bei der Ermittlung der Opfergrenze heranziehen (BFH, VI ZR 31/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kernsanierung: Aus Alt mach (nicht) Neu

Die Kernsanierung eines Mehrfamilienhauses aus den 1950er Jahren im Jahr 2008 führt bei einer späteren auf den Münchener Mietspiegel gestützten Mieterhöhung nicht zu einer Baujahresänderung. Das Gebäude ist bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel nach wie vor mit dem ursprünglichen Baujahr einzustufen.

Das entschied jetzt rechtskräftig das Landgericht (LG) München I im Fall einer Vermieterin, die im Jahr 2009 eine denkmalgeschützte Wohnsiedlung übernommen hatte. Bereits in den Jahren 2007/2008 war das Ensemble unter energetischen Gesichtspunkten generalsaniert worden. Im Juli 2010 verlangte die Vermieterin daraufhin von einem Wohnungsmieter unter Bezugnahme auf den Münchener Mietspiegel eine Mieterhöhung um 20 Prozent und stufte das sanierte Gebäude wegen der durchgeführten Baumaßnahmen mit dem Baujahr 2008 ein. Dies führte im Ergebnis zu einer höheren ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüber der Einordnung mit dem Erbauungsjahr. Eine Energieeinsparung von mehr als 60 Prozent sei durch Fassadensanierung, Wärmedämmung, neue Fenster und Türen und weitere Maßnahmen erreicht worden, behauptet die klagende Vermieterin.

Die Richter am LG sahen das jedoch anders. Nach ihrer Ansicht führe die Generalsanierung des Gebäudes nicht zu einer Änderung der Baujahresklassifizierung nach dem Münchener Mietspiegel. Das Gebäude sei nach wie vor mit dem ursprünglichen Baujahr 1955 einzustufen. Die durchgeführten Verbesserungen und Veränderungen würden im Rahmen der Mietspiegelberechnung nur durch eine bessere Beschaffenheit und Ausstattung der Wohnung berücksichtigt, führte die Kammer unter Bezugnahme auf die Dokumentation zum Münchener Mietspiegel aus. Mit dem Mietspiegel werde nach verschiedenen Kriterien (z.B. Grundpreis nach Alter des Gebäudes und Wohnungsgröße, Zu- oder Abschläge für Wohnlage, bestimmte Gebäudetypen, Ausstattungsmerkmale und andere Faktoren) die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt. Im Ergebnis sei die Mieterhöhung daher insgesamt nur teilweise begründet (LG München I, 14 S 16973/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Betriebliches Eingliederungsmanagement: Informationsrecht des Betriebsrats

Für die Ausübung seines gesetzlichen Überwachungsrechts im Rahmen des Betrieblichen Eingliederungsmanagements muss der Betriebsrat den betroffenen Personenkreis kennen. Er kann daher die Offenlegung der Namen der betroffenen Arbeitnehmer verlangen.

Mit dieser Entscheidung stärkte das Bundesarbeitsgericht (BAG) die Stellung des Betriebsrats. Von der Entscheidung betroffen war der Betrieb eines Arbeitgebers, der auf dem Gebiet der Luftfahrttechnik tätig ist. Dort besteht eine Betriebsvereinbarung über die Durchführung des Betrieblichen Eingliederungsmanagements. Diese regelt u.a., dass der Betriebsrat quartalsweise ein Verzeichnis der Mitarbeiter enthält, die im Jahreszeitraum mehr als sechs Wochen arbeitsunfähig krank waren. Der Arbeitgeber möchte die Namen dieser Mitarbeiter gegenüber dem Betriebsrat nur bei Erteilung des Einverständnisses der betroffenen Arbeitnehmer offenlegen.

Der 1. Senat des BAG hat klargestellt, dass der Betriebsrat die Angabe der Namen sämtlicher Arbeitnehmer, die für die Durchführung des Betrieblichen Eingliederungsmanagements in Betracht kommen, verlangen könne. Der Arbeitgeber dürfe die namentliche Benennung auch nicht vom Einverständnis dieser Arbeitnehmer abhängig machen. Da der Betriebsrat in Ausübung seines gesetzlichen Überwachungsrechts das Betriebliche Eingliederungsmanagement allen Beschäftigten anzubieten hat, die im Jahreszeitraum mehr als sechs Wochen arbeitsunfähig krank gewesen sind, muss er diesen Personenkreis auch kennen. Entsprechend könnten einer namentlichen Benennung im Ergebnis weder datenschutzrechtliche Gründe noch das Recht der Europäischen Union entgegenstehen (BAG, 1 ABR 46/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumangel: Merkantiler Minderwert trotz ordnungsgemäßer Sanierungsarbeiten

Wurden bei einem neu errichteten Haus Nachbesserungen am Dach vorgenommen, kann der Bauherr trotzdem gegen die offenen Werklohnforderungen mit einem Ersatz des merkantilen Minderwerts des Hauses aufgrund dieser Fehlerhaftigkeit aufrechnen.

Das machte das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart deutlich. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass wegen des Mangels die komplette Dachlattung geändert werden musste. Dies stelle trotz Reparatur einen Mangel des Gebäudes dar. Sei der Konstruktionsfehler bekannt, würde ein großer Teil der maßgeblichen Verkehrskreise auch bei ordnungsgemäßer Durchführung der Sanierungsarbeiten nur einen niedrigeren Preis für die Immobilie zahlen. Grundsätzlich werde von einer Dachkonstruktion nämlich ein geringer Reparaturbedarf erwartet. Vorliegend sei dies jedoch unsicher, da die Auswirkungen des Mangels nicht absehbar seien. Zudem sei eine vollständige Überprüfung der Sanierungsarbeiten meist nicht möglich. Eine erneute Öffnung des Dachs zur Prüfung sei wiederum mit hohen Kosten und Schadensrisiken verbunden (OLG Stuttgart, 12 U 74/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Fiktive Abrechnung: Kein Abzug für Lohnnebenkosten und Sozialabgaben

Bei der fiktiven Abrechnung von Reparaturkosten ist nur die Umsatzsteuer herauszurechnen, nicht jedoch weitere Abgaben und Steuern.

So entschied das Amtsgericht (AG) Stuttgart-Bad Cannstatt und wies damit einen Haftpflichtversicherer in seine Grenzen. Dieser hatte eine zehnprozentige Kürzung der Netto-Reparaturkosten damit begründet, dass in den Reparaturkosten Lohnnebenkosten und Sozialabgaben kalkuliert seien, die, ebenso wie die Umsatzsteuer, nur erstattungsfähig seien, wenn sie tatsächlich anfallen.

Diesen Standpunkt wies das AG jedoch zurück. Aus dem Gesetzeswortlaut, der Gesetzesbegründung und der Entstehungsgeschichte gehe klar hervor, dass der Gesetzgeber lediglich die fiktive Umsatzsteuer gekappt sehen wolle. Der Versicherer müsse daher die vom Sachverständigen ermittelten Netto-Reparaturkosten vollständig und ungekürzt erstatten (AG Stuttgart-Bad Cannstatt, 2 C 79/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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