Nebenkostenabrechnung: Umlegung der Kosten für die Wasserversorgung

Die Kosten der Wasserversorgung können einschließlich Fixkosten nur in einem begrenzten Umfang nach der Verbrauchsmenge auf die Mieter umgelegt werden.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, der sich gegen die Abrechnung seines Vermieters gewehrt hatte. Der Mietvertrag der Parteien sah Folgendes vor: „Frisch-/Kaltwasser wird, soweit der Verbrauch über Messeinrichtungen erfasst wird, nach dem Ergebnis der Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt).“

Der BGH hielt diese Klausel des Formularmietvertrags für unwirksam. Sie halte der Inhaltskontrolle nicht stand, weil sie die Grenze der Zulässigkeit einer Umlegung auch der Grundgebühren der Wasserversorgung nach dem erfassten Verbrauch nicht beachte. Zwar lasse es das Gesetz grundsätzlich zu, dass die Kosten der Wasserversorgung im Normalfall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt würden. Das gelte also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch anfielen. Dieser Grundsatz finde seine Grenze aber dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führe. Diese könnten nämlich auf die leer stehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfalle (BGH, VIII ZR 183/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Aktuelle Gesetzgebung: Neuer Sonderführerschein für Rettungskräfte rückt näher

Der Bundesrat hat gegen die von der Bundesregierung geplante Sonderfahrberechtigung für Rettungskräfte im Wesentlichen keine Einwände erhoben. Er regte lediglich an, die Gruppe der zukünftig Berechtigten auch auf die bisher im Gesetzentwurf nicht genannten Angehörigen der „sonstigen Einheiten“ des Katastrophenschutzes auszudehnen.

Mit der Vorlage kommt die Bundesregierung einer wiederholt vorgetragenen Forderung des Bundesrats nach. Dieser hatte zuletzt im Juli 2010 einen Gesetzentwurf beschlossen, der die Einsatzfähigkeit von Rettungsorganisationen durch den erleichterten Erwerb von Fahrberechtigungen zum Führen von Einsatzfahrzeugen erhöhen sollte. Hierzu schlugen die Länder eine neue Sonderfahrberechtigung für entsprechende Fahrzeuge bis zu einer Gesamtmasse von 7,5 Tonnen vor.

Mit ihrem Gesetzentwurf setzt die Bundesregierung das Anliegen des Bundesrates um. Künftig sollen die Landesregierungen ehrenamtlich tätigen Angehörigen der Freiwilligen Feuerwehren, der Rettungsdienste, des Technischen Hilfswerks und des Katastrophenschutzes spezielle Fahrberechtigungen für Einsatzfahrzeuge bis 7,5 Tonnen Gesamtmasse erteilen können. Voraussetzung ist, dass der Fahrer mindestens seit zwei Jahren eine Fahrerlaubnis der Klasse B besitzt, in das Führen von Einsatzfahrzeugen eingewiesen wurde und seine Befähigung in einer praktischen Prüfung nachgewiesen hat. Einweisung und Prüfung können die betroffenen Organisationen selbst durchführen.

Hintergrund der Initiative ist, dass den Rettungsorganisationen immer weniger Fahrer für Einsatzfahrzeuge zur Verfügung stehen, da seit 1999 mit einer Fahrerlaubnis der Klasse B nur noch Kraftfahrzeuge bis zu einer zulässigen Gesamtmasse von 3,5 Tonnen gefahren werden dürfen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Autokauf: Bezeichnung als „Bastlerfahrzeug“ muss Gewährleistung nicht ausschließen

Die Bezeichnung eines Autos als „Bastlerfahrzeug“ kann einen Gewährleistungsausschluss beinhalten. Wird der Begriff jedoch in den allgemeinen Geschäftsbedingungen an unauffälliger Stelle versteckt, ist der Ausschluss nicht wirksam vereinbart.

So entschied das Amtsgericht (AG) München im Fall eines Mannes, der bei einem Autohändler einen gebrauchten Jeep Wrangler, einen Geländewagen mit Allradantrieb zum Kaufpreis von 4.400 EUR gekauft hatte. Später stellte sich heraus, dass der Allradantrieb nicht funktionierte. Daraufhin trat der Käufer vom Kaufvertrag zurück und wollte seinen Kaufpreis wieder. Der Verkäufer weigerte sich zu zahlen. Laut Kaufvertrag sei ein sogenanntes Bastlerauto verkauft worden. Damit seien Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen worden. Außerdem handele es sich um einen bloßen Verschleiß des verkauften Autos.

Der zuständige Richter des Amtsgerichts München gab dem Käufer jedoch recht: Ein Allradantriebsfahrzeug könne als solches nur bezeichnet werden, wenn auch alle Räder angetrieben werden. Dies würde von einem Verbraucher bei einem Jeep vorausgesetzt. Damit habe der Verkäufer zumindest stillschweigend eine Eigenschaft des Autos zugesichert, die dann nicht vorgelegen habe. Auf das Alter des Fahrzeugs komme es daher nicht an. Auf einen möglichen Verschleiß könne sich der Verkäufer nicht berufen. Das Gericht glaube dem Verkäufer auch nicht, dass er als professioneller Gebrauchtwagenhändler niemals die Funktionsfähigkeit überprüft habe. Schließlich sei auch kein Gewährleistungsausschluss wirksam vereinbart worden. Zwar könne es Fallgestaltungen geben, wo durch die Bezeichnung „Bastlerauto“ ein solcher Ausschluss wirksam vereinbart werden könne, z.B., wenn ein nicht fahrbereites Auto erworben werde. Hier sei das Wort „Bastlerfahrzeug“ jedoch Bestandteil einer allgemeinen Geschäftsbedingung. Die Bezeichnung „Bastlerfahrzeug“ sei dabei unauffällig in den Text eingefügt. Die Schriftgröße sei deutlich kleiner als die sonstige Beschreibung des Fahrzeugs. Im Gegensatz zum anderen Text sei die Bezeichnung auch nicht durch Fettdruck hervorgehoben, sodass der Käufer visuell durch den restlichen Text davon abgelenkt würde. Ein solch versteckt angebrachter Ausschluss sei unwirksam. Der Käufer könne daher die 4.400 EUR zurückverlangen (AG München, 155 C 22290/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Erbrecht: Erbausschlagung wegen befürchteter Nachlass-Überschuldung kann nicht angefochten werden

Ein Erbe kann seine Ausschlagungserklärung wegen einer vermuteten Nachlass-Überschuldung nicht anfechten, wenn sich später herausstellt, dass der Nachlass doch werthaltig ist.

Das musste sich ein Erbe vor dem Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf sagen lassen. Weil er damals keine genauen Informationen über den Umfang der Erbschaft hatte, hatte er zunächst sicherheitshalber das Erbe ausgeschlagen. Als sich dies später als Fehler herausstellte, wollte er seine Ausschlagung anfechten und die Erbschaft doch antreten.

Dem schob das OLG jedoch einen Riegel vor. In seiner Entscheidung wies es den Erben darauf hin, dass er sich bei einer Unklarheit über die Höhe des Nachlasses vorab genau informieren müsse. Er müsse genau erforschen, um welche Größenordnung es sich bei dem Nachlass tatsächlich handele. Erst dann könne er entscheiden, ob er die Erbschaft ausschlage. Unterlasse er eine solche Prüfung, sei die Ausschlagungserklärung offenbar nur anhand von Spekulationen getroffen worden. Eine „Fehlspekulation“ könne jedoch nicht angefochten werden (OLG Düsseldorf, I-3 Wx 21/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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AGG: Tarifliche Altersgrenze „65. Lebensjahr“ ist wirksam

Die Regelung eines Tarifvertrags, dass das Arbeitsverhältnis mit Erreichen der tariflichen Altersgrenze „65. Lebensjahr“ endet, verstößt nicht gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) und ist wirksam.

Mit dieser Begründung wies das Landesarbeitsgericht (LAG) Hamburg die Klage eines Arbeitnehmers ab, der sich gegen die Beendigung seines Arbeitsverhältnisses wegen Erreichens der tariflichen Altersgrenze gewendet hatte. Der Arbeitnehmer hatte im Mai 2010 das 65. Lebensjahr erreicht, wollte aber darüber hinaus weiterarbeiten. Dem stand die Regelung des anwendbaren Tarifvertrags entgegen, nach dem das Arbeitsverhältnis automatisch mit Ablauf des Monats endet, in dem das 65. Lebensjahr erreicht wird.

Das LAG hielt diese Tarifregelung für rechtswirksam. Entsprechend sei das Arbeitsverhältnis zum Ablauf des 31.5.2010 beendet worden. Die Richter sahen in der Regelung eine Befristung des Arbeitsverhältnisses bis zur Erreichung der Regelaltersgrenze. Sie verwiesen auf die Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts (BAG), nach der das Erreichen der Regelaltersgrenze ein in der Person des Arbeitnehmers liegender Grund sei, der die Befristung rechtfertige. Die dadurch vorliegende Ungleichbehandlung wegen des Alters sei gerechtfertigt. Die Tarifnorm verfolge nämlich primär arbeitsmarktpolitische Ziele. Neben der Förderung der Beschäftigungsverteilung zwischen den Generationen solle damit auch ein positiver Beitrag zur Reduzierung der Arbeitslosigkeit geleistet werden. Diese Ziele gingen unter Anwendung der Rechtsprechung des EuGH nicht über das hinaus, was zur Erreichung der verfolgten Ziele erforderlich sei, wenn der weite Ermessensspielraum berücksichtigt werde, der den Mitgliedsstaaten und den Sozialpartnern auf dem Gebiet der Sozial- und Beschäftigungspolitik zur Verfügung zustehe (LAG Hamburg, 4 Sa 76/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauvorhaben: Rücksichtnahmegebot muss beachtet werden

Wird ein großer Gebäudekomplex direkt an der Grenze zum Nachbargrundstück errichtet, kann darin ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot liegen.

So entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Sachsen in einem entsprechenden Fall. Dabei wiesen die Richter zunächst darauf hin, dass die Anforderungen an das Rücksichtnahmegebot nicht pauschal benannt werden könnten. Sie würden vielmehr von den Anforderungen des Einzelfalls abhängen. Es müsse daher eine Abwägung der jeweiligen Interessen der Betroffenen vorgenommen werden. Zu berücksichtigen sei dabei einerseits die Schutzwürdigkeit des Nachbarn, andererseits das Interesse des Bauherrn an der Umsetzung des Bauvorhabens. Grundsätzlich sei in derartigen Fällen aber von einer Verletzung des Rücksichtnahmegebots auszugehen, wenn das Bauvorhaben ein Nachbargebäude „einmauern“ oder „erdrücken“ würde. Das sei z.B. bei nach Höhe und Volumen „übergroßen“ Baukörpern in geringem Abstand zu benachbarten Wohngebäuden der Fall (OVG Sachsen, 1 B 231/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Kein Stimmrechtsentzug bei Wohngeldrückstand

Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Fall. Die Richter machten deutlich, dass ihm wegen des Zahlungsrückstands auch nicht das Stimmrecht entzogen werden könne (BGH, V ZR 60/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Heizkostenabrechnung: Messung mit nicht geeichten Messgeräten

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Der Ablauf der Eichfrist führt nicht dazu, dass die festgestellten Werte ohne Bedeutung sind.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) München in einem Rechtsstreit um eine Heizkostenabrechnung. Die Richter machten in ihrer Entscheidung deutlich, dass den Messergebnissen allerdings nicht mehr die Vermutung der Richtigkeit zukomme. Ob die abgelesenen Werte tatsächlich richtig seien, müsse der Vermieter vielmehr bei einer Abrechnung nach der Heizkostenverordnung zur Überzeugung des Tatrichters nachweisen (OLG München, 32 Wx 32/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Berufungshauptverhandlungstermin: Ausbleiben wegen Zwangsräumung

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Die für den Terminstag angedrohte Zwangsräumung der Wohnung kann für den Angeklagten, der Berufung eingelegt hat, einen hinreichenden Entschuldigungsgrund darstellen, im Termin der Berufungshauptverhandlung fernzubleiben.

Mit dieser Entscheidung rettete das Oberlandesgericht (OLG) Köln den Angeklagten aus einem Dilemma: Ausgerechnet am Tag seiner Berufungsverhandlung wollte der Vermieter seine Wohnung räumen lassen. Um sein Hab und Gut zu sichern, ließ der Angeklagte den Gerichtstermin sausen. Daraufhin wies das Berufungsgericht wegen seiner Abwesenheit die Berufung zurück. Das OLG entschied nun, dass die Verhandlung nachgeholt werden könne, da der Angeklagte hinreichend entschuldigt war. Allerdings wiesen die Richter auch darauf hin, dass eine anstehende Zwangsräumung nicht zwangsläufig dazu führe, dass die öffentlich-rechtliche Verpflichtung zum Erscheinen in der Hauptverhandlung in einem solchen Fall stets zurückzutreten hätte. Der Angeklagte müsse vielmehr im Rahmen des Möglichen geeignete Schritte unternehmen, um trotz der angekündigten Zwangsräumung auch an der Hauptverhandlung teilnehmen zu können. Sollte dies ausnahmsweise nicht möglich sein, müsse dies umfassend begründet werden (OLG Köln, III 1 Ws 159/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Rosenmontagszug: Kein Schadenersatz für Verletzung durch Schokoriegelwurf

Manchmal ist Aschermittwoch doch nicht alles vorbei. In einigen Fällen hat die jecke Karnevalszeit noch längere Auswirkungen.

Das musste eine Besucherin des Rosenmontagszugs in Köln erfahren. Beim Feiern am närrischen Lindwurm wurde sie von einem Schokoriegel im Gesicht getroffen. Dabei erlitt sie eine Verletzung am Auge. Ihre Klage auf Schadenersatz blieb jedoch ohne Erfolg. Das Amtsgericht (AG) Köln begründete seine Entscheidung damit, dass jeder Teilnehmer am Rosenmontagszug damit rechnen müsse, von Wurfgegenständen getroffen zu werden. Die Argumentation der Klägerin „es hätte nicht geworfen werden dürfen“ sei fern jeder Lebensrealität. Im Karneval sei es schon traditionell üblich und erlaubt, mit Süßigkeiten zu werfen. Jeder Zuschauer müsse daher aufpassen oder aber vom Zug fernbleiben (AG Köln, 123 C 254/10).

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