Grundstückskauf: Kein Schadenersatz bei Fehlvorstellung über künftige Nachbarbebauung

Wer ein Baugrundstück kauft, um darauf ein zweigeschossiges Haus mit Dach zu errichten, hat keinen Anspruch auf Schadenersatz, wenn entgegen seinen Erwartungen die Nachbargrundstücke mit dreigeschossigen Fünf-Parteien-Häusern bebaut werden.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg und wies die Klage eines Käufers zurück. Dieser war durch ein Internetexposé auf das Objekt aufmerksam geworden. Infolge der darin enthaltenen Beschreibung und den Angaben des Verkäufers über die Nachbarbebauung war er davon ausgegangen, dass dort höchstens zweigeschossige Zweifamilienhäuser gebaut würden. Eine solche Fehlvorstellung begründe nach Ansicht der Richter zwar grundsätzlich eine Pflicht des Verkäufers, auf den Irrtum hinzuweisen. Das gelte aber nur, wenn dem Verkäufer die Fehlvorstellung bekannt sei. Sei die Fehlvorstellung dagegen nicht erkennbar, liege auch keine Täuschung über die baurechtliche Zulässigkeit auf dem Nachbargrundstück vor (OLG Brandenburg, 5 U 82/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Personalakte: Einsicht nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses

Auch nach Ende des Arbeitsverhältnisses hat der ehemalige Arbeitnehmer einen Anspruch darauf, Einsicht in seine Personalakte zu nehmen, um diese auf ihren Wahrheitsgehalt zu überprüfen.

Diese Klarstellung traf das Bundesarbeitsgericht (BAG) im Fall eines ehemaligen Arbeitnehmers, der vom 1.1.06 bis zum 30.6.07 als Schadensbüroleiter bei einem Versicherungsunternehmen beschäftigt war. Der Arbeitgeber führt seine Personalakte weiter. Nach Vertragsende wurde dem Arbeitnehmer im Rahmen einer Zeugnisauseinandersetzung mitgeteilt, dass Gründe vorhanden seien, die auf seine mangelnde Loyalität schließen ließen. Der Arbeitnehmer verlangte daraufhin Einsicht in seine Personalakte. Der Arbeitgeber verweigert dies mit Hinweis auf die Beendigung des Arbeitsverhältnisses.

Zu Unrecht, wie nun das BAG entschied. Er verurteilte den Arbeitgeber, dem Arbeitnehmer Einsicht in seine Personalakte zu gewähren. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass der Arbeitgeber im Rahmen seiner vertraglichen Rücksichtnahmepflicht auf das Wohl und die berechtigten Interessen des Arbeitnehmers Rücksicht nehmen müsse. Hierzu zähle auch das aus dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht des Arbeitnehmers resultierende Recht auf informationelle Selbstbestimmung. Der Arbeitnehmer habe auch nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses ein berechtigtes Interesse daran, den Inhalt seiner fortgeführten Personalakte auf ihren Wahrheitsgehalt zu überprüfen. Der Anspruch folge allerdings nicht aus § 34 Bundesdatenschutzgesetz (BDSG). Die dort geregelten Ansprüche auf Auskunft und Einsicht gelten noch nicht für nur in Papierform dokumentierte personenbezogene Daten. Zurzeit befindet sich ein entsprechendes Änderungsgesetz in der parlamentarischen Beratung (BAG, 9 AZR 573/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Wohnungsgröße: Minderung bei zu kleiner Wohnfläche

Eine Mietwohnung weist einen zur Minderung der Miete führenden Mangel auf, wenn ihre tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt. Dies gilt auch, wenn der Mietvertrag nur eine „ca. Angabe“ enthält. Voraussetzung ist aber die Vereinbarung einer bestimmten Größe. Bloße Angaben in einer Zeitungsannonce reichen dafür nicht aus.

Das ist der Tenor einer Entscheidung des Amtsgerichts (AG) München im Fall einer Mieterin, die eine Dachgeschosswohnung angemietet hatte. Der Mietvertrag enthielt keine Angaben über die Wohnungsgröße. Später beschwerte sie sich darüber, dass die Wohnfläche nur 24 Quadratmeter betrage. Sie kündigte eine Mietminderung an. Das akzeptierte die Vermieterin jedoch nicht. Es sei gerade keine Vereinbarung getroffen worden. Die Mieterin habe die Wohnung so gemietet wie sie sie besichtigt habe. Die Mieterin berief sich darauf, dass in der Wohnungs-Annonce die Angabe „ca.36 qm“ enthalten gewesen sei.

Vor dem AG wurde die Mieterin jedoch zur Zahlung des rückständigen Mietzinses verurteilt. Nach Ansicht des Richters bestehe kein Grund zur Mietminderung. Zwar weise eine Mietwohnung einen zur Minderung der Miete führenden Mangel auf, wenn ihre tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liege. Dies gelte auch, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine „ca. Angabe“ enthalte. In solchen Fällen errechne sich die Minderung entsprechend der Quote, um die die tatsächliche Wohnfläche hinter der im Mietvertrag zugrunde gelegten Wohnfläche zurückbleibe. Berechnungsgrundlage sei dafür die Bruttomiete. Voraussetzung dafür sei aber, dass zwischen den Parteien eine bestimmte Wohnfläche im Sinne einer Beschaffenheitsangabe vereinbart sei. Daran fehle es im vorliegenden Fall. Der Mietvertrag enthalte dazu gerade keine Angaben. Sollte in der Annonce tatsächlich eine Angabe zur Wohnungsgröße enthalten gewesen sein, ändere dies nichts. Angaben des Vermieters, die dieser bei den Vertragsverhandlungen mache, würden nur Vertragsbestandteil, wenn sie im schriftlichen Vertrag auch aufgenommen würden. Im Übrigen entsprächen im vorliegenden Fall die angegebenen 36 Quadratmeter der tatsächlichen Grundfläche. Die Dachschrägen waren und sind erkennbar, genauso wie die eingeschränkte Nutzbarkeit. Die Mieterin hätte daher von Anfang an sehen können, dass hier gegebenenfalls eine andere Berechnung der Wohnungsgröße veranlasst ist. Umso mehr hätte sie dies im Mietvertrag festhalten müssen (AG München, 424 C 7097/09).

Hinweis: Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollten sowohl Vermieter als auch Mieter die richtige Wohnungsgröße im Mietvertrag festhalten. Auch bei Nebenkostenabrechnungen dient dies der Vermeidung von Klagen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Drogenfahrt: Wirkstoffkonzentration begründet für sich keine Fahruntüchtigkeit

Bei einer Drogenfahrt kann nicht allein aus der nach der Tat gemessenen Wirkstoffkonzentration des Rauschmittels im Blut des Angeklagten auf seine Fahruntüchtigkeit geschlossen werden. Vielmehr bedarf es außer einem positiven Blutwirkstoffbefund weiterer, für die fahrerische Leistungsfähigkeit aussagekräftiger Beweisanzeichen, d.h. solcher Tatsachen, die über die allgemeine Drogenwirkung hinaus den sicheren Schluss zulassen, dass der Angeklagte in der konkreten Verkehrssituation fahrunsicher gewesen ist.

Mit dieser Entscheidung hob das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken die Verurteilung eines Angeklagten wegen einer fahrlässigen Drogenfahrt infolge des Genusses von Cannabis auf. Den Richtern reichten die festgestellten Beweisanzeichen (glänzende und gerötete Augen, Verlangsamung der Pupillenreaktion bei Lichteinfall) nicht aus. Eine Fahruntüchtigkeit ergebe sich hieraus nicht. Es hätte geprüft werden müssen, wie sich die Sehbehinderung konkret bei dem Angeklagten auf seine Fahrtüchtigkeit ausgewirkt und wie sie sich für ihn bemerkbar gemacht hat. Auch weitere Auffälligkeiten (schläfriger Eindruck, Konzentrationsstörungen, verzögerte Reaktionen, verwaschene Aussprache und schleppender Gang) könnten zwar auf den festgestellten Drogenkonsum zurückführbar sein. Hinreichend zwingend sei dies aber nicht. So könne die Schläfrigkeit auch auf einem Schlafentzug beruhen. Erforderlich sei ein Vergleich der Auffälligkeiten mit einem „unberauschten“ Zustandsbild des Angeklagten. Schließlich sei auch die Feststellung, dass der Angeklagte in der Kontrollsituation im Stand schwankte, – jedenfalls nicht ohne weitere Feststellungen, insbesondere zur Intensität dieses Verhaltens – nicht genügend, um eine Fahruntüchtigkeit des Angeklagten zu belegen (OLG Saarbrücken, Ss 104/10 (141/10)).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Namensrecht: Namensänderung der Eltern ändert den Namen des Kindes nicht automatisch

Lässt der namensgebende Elternteil seinen Namen ändern, hat dies nicht automatisch eine Änderung des Kindesnamens zur Folge.

Hierauf wies das Landgericht (LG) Rottweil im Fall eines russischen Vaters hin. Dieser hatte die Schreibweise seines Namens geändert und wünschte nun, dass diese Schreibweise auch für seinen Sohn gelten solle. Die Ablehnung dieses Wunsches bestätigte nun auch das LG. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass die Änderung der Schreibweise des Namens eine Änderung des Familiennamens darstelle. Eine solche Änderung gelte nach deutschem Recht nicht für das Kind. Die Namensänderung des namensgebenden Elternteils habe nicht automatisch die Änderung des Namens des Kindes zur Folge. Besitze das Kind die deutsche Staatsangehörigkeit, beurteile sich die Schreibweise des Familiennamens des Kindes allein nach deutschem Recht (LG Rottweil, 1 T 96/07).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Fernabsatzvertrag: Unwirksame Widerrufsbelehrung für Rückgabe von Kosmetika

Bei Fernabsatzverträgen (z.B. beim Internetkauf) sind die Widerrufsbelehrungen oftmals unwirksam.

Das zeigt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Köln. Dort hieß es in der Widerrufsbelehrung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu einem Fernabsatzvertrag über Kosmetika, dass die Ware „nur in einem unbenutzten Zustand“ zurückgenommen werden könne.

Das OLG hielt diese Regelung für unwirksam. Sie sei geeignet, die Entscheidungsfreiheit der Verbraucher spürbar zu beeinträchtigen. Ein vollständiger Ausschluss des Widerrufsrechts für Kosmetikartikel nach dem Öffnen der Primärverpackung wie Tube, Dose oder Flasche gehe über die in deutsches Recht umgesetzte Regelung der Fernabsatzrichtlinie hinaus. Danach sei das Widerrufsrecht nur bei Verträgen zur Lieferung von Waren ausgeschlossen, die aufgrund ihrer Beschaffenheit nicht für eine Rücksendung geeignet seien oder schnell verderben könnten. Nach Ansicht der Richter seien aber geöffnete oder benutzte Kosmetikprodukte nicht aufgrund ihrer Beschaffenheit zur Rücksendung ungeeignet. Das folge schon daraus, dass es einen Markt für gebrauchte Kosmetikartikel gebe (OLG Köln, 6 W 43/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Denkmalschutz: Verfallenlassen eines historischen Gebäudes ist kein Eingriff in Kulturdenkmal

Lässt der Eigentümer ein als Kulturdenkmal eingestuftes historisches Gebäude leer stehen und verfallen, darf die Denkmalschutzbehörde mangels Eingriffs in ein Kulturdenkmal im Sinne des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetzes keine Anordnung treffen, vorhandene Schäden durch Trocknungs-, Reparatur- und Reinigungsmaßnahmen zu beseitigen.

Diese Entscheidung traf das Verwaltungsgericht (VG) Lüneburg. Die Richter verdeutlichten in ihrer Entscheidung, dass das Verfallenlassen an sich keinen zu beseitigenden Eingriff darstelle. Ein solcher sei nur bei genehmigungspflichtigen Maßnahmen anzunehmen. Die Behörde könne daher einen Schutz des Gebäudes nur erreichen, wenn sie sich auf die Erhaltungspflicht stütze. Die Erhaltungspflicht des Eigentümers betreffe jedoch nur Maßnahmen, die zur Erhaltung des Denkmals nötig sind, also solche, ohne die sich der Zustand des Denkmals weiter verschlechtern würde (VG Lüneburg, 2 B 73/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Beamtenrecht: Übernahme in Beamtenverhältnis trotz Überschreitens der Altersgrenze möglich

Das Land Rheinland-Pfalz kann den Antrag von vier Lehrern auf Übernahme in das Beamtenverhältnis nicht mit der Begründung ablehnen, sie überschritten die Höchstaltersgrenze von 45 Jahren für eine Einstellung.

Dies entschied das Verwaltungsgericht (VG) Neustadt in vier gleich gelagerten Fällen. Zwar enthalte das Landesbeamtengesetz mittlerweile eine gesetzlich geregelte Höchstaltersgrenze von 45 Jahren. Diese Altersgrenze gelte nach dem Wortlaut des Gesetzes aber nur grundsätzlich. Näheres sei in den Laufbahnvorschriften zu regeln. Eine wirksame Altersgrenze setze nach Auffassung der Richter damit auch die Regelung von Ausnahmen, z.B. für die Anerkennung von Kindererziehungszeiten, voraus. Solche Ausnahmeregelungen enthalte die Laufbahnverordnung derzeit noch nicht. Das Land sei deshalb verpflichtet, über die Anträge der Kläger auf Übernahme in das Beamtenverhältnis trotz Überschreitens der Altersgrenze neu zu entscheiden und dabei die für bis Dezember 2010 angekündigten Ausnahmeregelungen in der Laufbahnverordnung zu berücksichtigen. Das Gericht hat wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache die Berufung zugelassen (VG Neustadt, 6 K 271/10.NW, 6 K 343/10.NW, 6 K 531/10.NW, 6 K 842/10.NW).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Verwalter darf Dritten nur mit Ermächtigung der Wohnungseigentümer beauftragen

Beauftragt der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft einen Dritten ohne die entsprechende Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer, ist dies eine Pflichtverletzung.

So entschied das Landgericht (LG) München I in einem entsprechenden Fall. Die Richter wiesen darauf hin, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss über Fragen der Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entscheide. Demgegenüber beschränke sich die Verpflichtung des Verwalters darauf, die Wohnungseigentümer über Mängel zu unterrichten. Er müsse dann eine Entscheidung über das weitere Vorgehen herbeiführen. Der Verwalter dürfe Dritte deshalb nur beauftragen und entsprechende Honorarkosten entstehen lassen, wenn er hierzu zuvor durch die Eigentümer ermächtigt worden sei. Erteile der Verwalter einen Auftrag an ein Ingenieurbüro ohne eine entsprechende Ermächtigung, sei dies eine Pflichtverletzung. Sie führe zu einem Schadenersatzanspruch der Eigentümer gegenüber dem Verwalter (LG München I, 36 S 19282/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Unfallregulierung: MwSt aus Ersatzbeschaffung bei Abrechnung fiktiver Reparaturkosten

Wählt der Geschädigte den Weg der Ersatzbeschaffung, obwohl nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot nur ein Anspruch auf Ersatz der Reparaturkosten besteht, kann ihm dennoch ein Anspruch auf Ersatz von Mehrwertsteuer zustehen.

So entschied das Landgericht (LG) Arnsberg im Fall eines Autofahrers, dessen Fahrzeug bei einem Verkehrsunfall beschädigt wurde. Ein Totalschaden lag nicht vor. Gleichwohl ließ der Autofahrer den Pkw nicht reparieren, sondern erwarb einen Neuwagen. Vom gegnerischen Haftpflichtversicherer verlangte er den im Sachverständigengutachten ausgewiesenen Brutto-Reparaturbetrag. Der Versicherer zahlte jedoch nur den um ca. 1.000 EUR niedrigeren Nettobetrag. Er berief sich darauf, dass der Geschädigte nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot nur auf Reparaturkostenbasis abrechnen könne. Da eine Reparatur nicht erfolgt sei, sei auf diesem Weg auch keine Mehrwertsteuer angefallen.

Das sah das LG anders. Es sei zwar richtig, dass der Autofahrer hier nicht auf Totalschadensbasis abrechnen dürfe, sondern nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot auf eine Abrechnung der Reparaturkosten beschränkt sei. Das spräche aber nicht gegen einen Mehrwertsteuer-Ersatz. Zu einer Bereicherung führe das nicht, weil der Autofahrer nicht mehr als die Brutto-Reparaturkosten erhalte. Im Gegenteil würde ohne den Ersatz anteiliger Mehrwertsteuer eine Deckungslücke bestehen bleiben. Für den Ersatz der Mehrwertsteuer komme es nur darauf an, ob sie zur Herstellung des ursprünglichen Zustands angefallen sei. Unerheblich sei dagegen, welchen Weg der Geschädigte zur Wiederherstellung beschritten habe (LG Arnsberg, 5 S 114/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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