Besichtigungsrecht: Wohnungsbesichtigung ist auch an Samstagen möglich

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Die weite Anreise der Vermieter – z.B. aus der Schweiz – rechtfertigt eine Besichtigung der Wohnung grundsätzlich auch an Samstagen.

Das machte das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. deutlich. Stein des Anstoßes war der Mietvertrag, der in § 20 bestimmte: Die Besichtigung ist „während der üblichen Tageszeit“ und „Werktags bis 19 Uhr“ zu gewährleisten. Die Vermieter wohnten und arbeiteten in der Schweiz. Sie wollten das Objekt verkaufen. Hierzu wünschten Sie alle vier Wochen am Samstag zwischen 11 und 12 Uhr einen Besichtigungstermin mit Interessenten. Der Mieter verweigerte dagegen einen Zutritt am Samstag.

Das Amtsgericht hat die Mieter lediglich zur Besichtigung am Freitag zwischen 16 und 18 Uhr verurteilt. Die Berufung der Vermieter hatte Erfolg. Das OLG stellte klar, dass sich das Besichtigungsrecht eindeutig aus dem Mietvertrag ergebe. Auch der Samstag sei ein Werktag. Das Interesse der Mieter an einem erlebnisreichen Samstag müsse hinter dem Interesse der weit anreisenden Vermieter an einer möglichst geringen Beeinträchtigung ihrer beruflichen Tätigkeit und ihres Privatlebens zurücktreten (OLG Frankfurt a.M., 24 U 242/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietvertrag: Rückbauklausel ist wirksam

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Die im Mietvertrag vereinbarte Verpflichtung des Mieters, bei Ende des Mietverhältnisses „Ein- und Ausbauten … zu entfernen“, wenn durch sie „eine weitere Vermietung erschwert sein (sollte)“ ist wirksam.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf im Rechtsstreit eines Vermieters, der seinen ehemaligen Mieter auf Schadenersatz in Anspruch genommen hatte. Dieser hatte die von ihm während der Miet­zeit vorgenommenen Einbauten nach seinem Auszug trotz Aufforderung nicht entfernt. Er hielt die im Mietvertrag enthaltene Rückbauklausel für unwirksam.

Das sahen die Richter jedoch anders. Sie machten deutlich, dass die Regelung im Mietvertrag für den Mieter sogar noch günstiger sei, als die gesetzliche Regelung. Während das Gesetz grundsätzlich eine Beseitigungspflicht für Ein- und Ausbauten vorsehe, sei dies nach der Vertragsklausel nur unter engeren Voraussetzungen der Fall. Die Klausel benachteilige den Mieter insofern nicht, sie sei daher wirksam (OLG Düsseldorf, I-24 U 56/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Zwangsversteigerung: Erwerber haftet für nach Erwerb fällig werdende Sonderumlage

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Ein Wohnungseigentümer, der seine Eigentumswohnung in einer Zwangsversteigerung erworben hat, ist auch dann zur Zahlung der nach dem Eigentumserwerb fällig gewordenen Raten einer Sonderumlage verpflichtet, wenn die Sonderumlage bereits vor dem Eigentumserwerb beschlossen worden ist.

Das musste sich der Erwerber einer Eigentumswohnung vor dem Landgericht (LG) Saarbrücken sagen lassen. Nachdem Hausgeldrückstände aufgelaufen waren und Heizöl zu bestellen war, hatten die Wohnungseigentümer eine Sonderumlage beschlossen. Diese war in mehrmonatigen Raten zu zahlen. Wenige Monate nach dem Beschluss erfolgte die Zwangsversteigerung. Die Gemeinschaft verlangte vom Erwerber die nach Zuschlag fällig werdenden Raten.

Das LG gab der Gemeinschaft recht. Es schloss sich der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an. Danach ist gemäß der Fälligkeitstheorie für die Erwerberhaftung allein auf die Fälligkeit der Zahlungsverpflichtung nach Beschluss der Eigentümerversammlung abzustellen, nicht auf Beschlussfassung oder auf den Zeitpunkt der Entstehung der materiellrechtlichen Ursache für die Sonderumlage (LG Saarbrücken, 5 S 26/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenrecht: HOAI-Mindestsätze können bei Freunden unterschritten werden

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Eine Unterschreitung der HOAI-Mindestsätze kann durch Umstände gerechtfertigt sein, die das Vertragsverhältnis deutlich von durchschnittlichen Vertragsverhältnissen unterscheiden.

Derartige Umstände können nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm in einer bereits bestehenden und auf Dauer angelegten engen sozialen und freundschaftlichen Beziehung liegen, wenn sie das Vertragsverhältnis geprägt hat. Allerdings machten die Richter auch deutlich, dass eine bloß über Dritte zum Zweck des Vertragsschlusses vermittelte Bekanntschaft, die sich erst im Lauf einer bereits bestehenden Geschäftsbeziehung entwickelt hat, hierfür nicht genügt (OLG Hamm, 17 U 1/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Vergaberecht: Neue Fristen im Zuschlagschreiben gelten als neues Angebot

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Enthält das Zuschlagschreiben des öffentlichen Auftraggebers nach verzögerter Vergabe neue Fertigstellungsfristen, handelt es sich um eine modifizierte Annahme des Bietergebots und damit unter Ablehnung des ursprünglichen Angebots um ein neues Angebot.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Celle. Die Richter machten deutlich, dass es in einem solchen Fall Sache des Bieters sei, auf während der verlängerten Zuschlagsfrist eingetretene Preiserhöhungen hinzuweisen. Er müsse also gegebenenfalls das neue Angebot ablehnen und einen neuen Preis verlangen. Versäume er dies, könne der öffentliche Auftraggeber davon ausgehen, dass der Bieter trotz der eingetretenen Preiserhöhungen auskömmlich kalkuliert hatte. Der öffentliche Auftraggeber sei dann nicht verpflichtet, sich nach Ablauf der Annahmefrist auf einen geänderten Preis einzulassen (OLG Celle, 14 U 62/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Denkmalschutz: Kunststofffenster in Denkmalzone sind nicht per se verboten

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Eine denkmalrechtliche Verfügung kann im Einzelfall rechtswidrig sein, wenn die zuständige Denkmalschutzbehörde das ihr zustehende Ermessen nicht ordnungsgemäß betätigt, weil sie nicht hinreichend ermittelt hat, ob die Maßnahme verhältnismäßig ist.

Dies ergibt sich aus einer Entscheidung des (VG) Verwaltungsgerichts Koblenz. Geklagt hatte die Eigentümerin eines Fachwerkhauses, das innerhalb der Denkmalzone „Altstadt Linz“ steht. Sie hatte beantragt, ihr den Austausch von Fenstern zu genehmigen und hierbei angegeben: „Erneuerung der Fenster wie vorhanden in weiß“. Der Landkreis erteilte daraufhin eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung. Nachdem er festgestellt hatte, dass die Klägerin einflügelige Kunststofffenster ohne Sprossenteilung in ihr Haus hatte einbauen lassen, verlangte er die eingebauten Fenster durch Holzfenster, weiß lasiert mit Sprossenteilung, auszutauschen. Die hiergegen erhobene Klage war erfolgreich. Der Landkreis holte in der Folge die Stellungnahme der Generaldirektion Kulturelles Erbe ein. Nach deren Eingang forderte er die Eigentümerin auf, den ursprünglichen Zustand durch Austausch in zweiflügelige Holzfenster, weiß lasiert, wiederherzustellen. Hiergegen erhob die Eigentümerin nach erfolglosem Widerspruchsverfahren wiederum Klage, die erfolgreich war.

Die Verfügung, so die Richter, sei rechtswidrig. Es sei bereits fraglich, ob die Kunststofffenster im Haus der Klägerin die Denkmalzone „Altstadt Linz“ überhaupt beeinträchtige. Im Kernbereich der Altstadt von Linz seien Fenster unterschiedlichster Art eingebaut, u.a. bereits in mehreren Gebäuden Kunststofffenster. Jedenfalls habe der Landkreis das ihm zustehende Ermessen fehlerhaft ausgeübt. Die Forderung nach zweiflügeligen Fenstern sei nicht gerechtfertigt, wenn derselbe Erfolg durch weniger belastende Maßnahmen hätte herbeigeführt werden können. Dies sei vorliegend nicht auszuschließen. Der Landkreis habe sich nicht damit auseinandergesetzt, ob der Einbau anderer Fenster eine denkmalschutzrechtlich ausreichende und für die Klägerin kostengünstigere Alternative hätte sein können. Eine Auseinandersetzung hiermit sei notwendig gewesen. Denn der Vertreter des Landkreises habe in der mündlichen Verhandlung eingeräumt, dass aus denkmalschutzrechtlicher Sicht durchaus auch einflügelige Fenster in das Haus der Klägerin eingesetzt werden könnten (VG Koblenz, 1 K 221/09.KO).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Illegales Arbeitsverhältnis: Gilt auch bei unbewusstem Verstoß gegen Gesetz

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Ein illegales Beschäftigungsverhältnis liegt auch vor, wenn der Arbeitgeber gegen gesetzliche Vorschriften verstößt, ohne dass ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit vorgeworfen werden können.

Das musste der Inhaber einer Baggerbetriebs vor dem Landessozialgericht (LSG) Rheinland-Pfalz erfahren. Er hatte einen Mitarbeiter auf der Grundlage eines sogenannten „Subunternehmervertrags“ beschäftigt. Der Rentenversicherungsträger stufte diesen Vertrag nach einer Betriebsprüfung hingegen als abhängiges und damit sozialversicherungspflichtiges Beschäftigungsverhältnis ein. Entsprechend forderte er von dem Arbeitgeber Gesamtsozialversicherungsbeiträge nebst Säumniszuschlägen und Umlagebeiträgen nach dem Lohnfortzahlungsgesetz in Höhe von über 10.000 EUR nach. Dabei legte er die Zahlungsbeträge, die in den anlässlich der Betriebsprüfung zur Verfügung gestellten Rechnungen ausgewiesen waren, als Nettoentgelt zugrunde und errechnete hieraus die jeweiligen Bruttobeträge. Der Arbeitgeber räumte zwar ein, dass die Einstufung des Mitarbeiters als Arbeitnehmer wohl zu Recht erfolgt sei. Es habe sich jedoch nicht um ein illegales Beschäftigungsverhältnis gehandelt. Er sei von einem Subunternehmensvertrag ausgegangen und habe den Vertrag auch entsprechend durchgeführt. Seine Klage blieb jedoch ohne Erfolg.

Die Richter wiesen darauf hin, dass nach dem Vierten Buch Sozialgesetzbuch (SGB IV) bei einem illegal beschäftigten Arbeitnehmer die vom Arbeitgeber geleisteten Zahlungen im Rahmen der Berechnung der nachzufordernden Sozialversicherungsbeiträge als Nettoarbeitsentgelt gelten. Eine illegale Beschäftigung im Sinne des Gesetzes läge bereits vor, wenn gegen für das Beschäftigungsverhältnis geltende gesetzliche Vorschriften verstoßen werde. Es genüge etwa, wenn der Arbeitgeber seiner Meldepflicht oder seiner Pflicht zur Abführung der Gesamtsozialversicherungsbeiträge nicht nachgekommen sei. Unerheblich sei hingegen, ob den Beteiligten überhaupt bewusst gewesen sei, dass ein abhängiges Beschäftigungsverhältnis vorgelegen habe. Selbst wenn den Beteiligten weder Vorsatz noch Fahrlässigkeit vorzuwerfen sei, könne ein illegales Beschäftigungsverhältnis vorliegen (LSG Rheinland-Pfalz, L 6 R 105/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Unterlassungsanspruch: Foto des Arbeitnehmers auf der Arbeitgeber-Homepage

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Das – zumindest stillschweigend – erklärte Einverständnis eines Arbeitnehmers damit, dass der Arbeitgeber auf seiner Homepage ein am Arbeitsplatz aufgenommenes Foto des Arbeitnehmers veröffentlicht, erlischt nicht ohne Weiteres automatisch im Zeitpunkt der Beendigung des Arbeitsverhältnisses, sofern der Arbeitnehmer nicht ausdrücklich Gegenteiliges erklärt hat.

So entschied das Landesarbeitsgericht (LAG) Köln im Rechtsstreit eines Arbeitnehmers. Dieser hatte nach dem Ausscheiden aus dem Betrieb von seinem ehemaligen Arbeitgeber eine Änderung von dessen Homepage verlangt. Er verlangte die Löschung eines Fotos der Betriebsräume, auf denen er zu sehen war. Das LAG wies seine Klage jedoch ab. Die Richter sahen keine Anspruchsgrundlage für das Löschungsverlangen. Das Foto auf der Homepage diene reinen Illustrationszwecken. Es habe keinen auf die individuelle Person des Arbeitnehmers Bezug nehmenden Inhalt. Der Arbeitnehmer sei auf dem Foto quasi nur „Beiwerk“ (LAG Köln, 7 Ta 126/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kündigungsrecht: Lesen fremder E-Mails berechtigt zur fristlosen Kündigung

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Nimmt ein Systemadministrator unerlaubt Einsicht in fremde E-Mails, stellt dies einen schwerwiegenden Pflichtenverstoß dar, der zu einer fristlosen Kündigung berechtigt.

Diese Entscheidung traf das Landesarbeitsgericht (LAG) München im Fall eines Systemadministrators. In dieser Eigenschaft hatte er auf die E-Mails eines Geschäftsführers zugegriffen. Die Richter sahen darin einen schwerwiegenden Verstoß gegen seine vertraglichen Pflichten, da er unter Missbrauch der ihm übertragenen Befugnisse und technischen Möglichkeiten auf interne Korrespondenz zugegriffen habe. Seine fristlose Kündigung sei daher gerechtfertigt (LAG München, 11 Sa 54/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Befristungsrecht: Wirksamkeit einer Haushaltsbefristung

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Allein die Beschäftigung des Arbeitnehmers auf einer mit einem kw-Vermerk (kann wegfallen) versehenen Stelle rechtfertigt keine Befristung des Arbeitsverhältnisses.

Das entschied das Bundesarbeitsgericht (BAG) im Fall einer Arbeitnehmerin, die vom 1. April 2003 bis zum 31. Dezember 2006 befristet bei der beklagten Körperschaft und ihrer Rechtsvorgängerin beschäftigt war. Die Parteien schlossen am 15. September 2006 einen weiteren befristeten Arbeitsvertrag für die Zeit vom 1. Januar 2007 bis zum 31. Dezember 2007. Die Arbeitnehmerin erhielt Vergütung nach Entgeltgruppe 5. In dem vom Vorstand der Beklagten aufgestellten, von der Vertreterversammlung festgestellten und der Bundesregierung genehmigten Haushaltsplan der Beklagten für das Jahr 2007 waren 67 Stellen der Entgeltgruppe 5 mit dem Vermerk „kw 31.12.2007“ versehen.

Die gegen die Beendigung des Arbeitsverhältnisses aufgrund der Befristung zum 31. Dezember 2007 gerichtete Klage hatte in allen Instanzen Erfolg. Die Richter wiesen darauf hin, dass die Befristung eines Arbeitsvertrags sachlich gerechtfertigt sei, wenn der Arbeitnehmer aus Haushaltsmitteln vergütet werde, die für eine befristete Beschäftigung bestimmt seien, und er entsprechend beschäftigt werde. Eine solche Befristung erfordere die Vergütung des Arbeitnehmers aus Haushaltsmitteln, die vom Haushaltsgeber im Haushaltsplan für eine Aufgabe von vorübergehender Dauer mit einer konkreten Sachregelung auf der Grundlage einer nachvollziehbaren Zwecksetzung versehen seien. Diesen Anforderungen genüge die Ausbringung eines kw-Vermerks nicht. Aus einem kw-Vermerk allein ergebe sich auch nicht, dass für die Beschäftigung des Arbeitnehmers nur ein vorübergehender betrieblicher Bedarf bestehe (BAG, 7 AZR 162/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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