Aktuelle Gesetzgebung: Es ist beschlossen: Die Mietpreisbremse wird verschärft

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Der Bundesrat hat im Dezember gebilligt, dass die Mietpreisbremse verschärft wird. Danach gelten für Vermieter künftig neue Auskunftspflichten, die das Umgehen der Mietpreisbremse schwieriger machen: Sie müssen schon vor Vertragsabschluss unaufgefordert und schriftlich darüber informieren, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt. Ansonsten können sie sich nicht darauf berufen.

Vereinfachung bei der Rüge

Außerdem erleichtert das Gesetz das Vorgehen gegen zu hohe Mieten: Künftig reicht eine einfache Rüge, um zu viel gezahlte Miete zurückzuverlangen. Der Mieter muss nicht mehr darlegen, warum die verlangte Miete seines Erachtens zu hoch ist.

Dem Bundesrat entsprochen: Änderung bei der Modernisierungsumlage

Auch bei der Modernisierungsumlage gibt es Verbesserungen für Mieter. So können Vermieter künftig nur noch acht Prozent auf die Miete umlegen – derzeit sind es noch elf Prozent. Laut Gesetzesbeschluss wird diese Regelung bundesweit gelten und nicht, wie im Regierungsentwurf vorgesehen, nur in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Hierfür hatte sich insbesondere auch der Bundesrat im Gesetzgebungsverfahren ausgesprochen.

Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung nach Modernisierung

Neu ist auch die Geltung einer absoluten Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung nach Modernisierung: So darf der Vermieter die Miete um nicht mehr als drei EUR pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen.

Missbräuchliche Modernisierung wird geahndet

Um das sogenannte Herausmodernisieren von Mietern zu unterbinden, wird es künftig als Ordnungswidrigkeit mit einer hohen Geldbuße bestraft. Ein missbräuchliches Modernisieren wird laut Gesetz beispielsweise vermutet, wenn sich die Monatsmiete mit der angekündigten Mieterhöhung mindestens verdoppelt.

Verkündung und Inkrafttreten

Der Bundespräsident muss das Gesetz noch unterzeichnen, bevor es im Bundesgesetzblatt verkündet werden kann. Es soll einen Monat später in Kraft treten.

Quelle: Bundesrat

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Hinterbliebenenversorgung: Eine Altersabstandsklausel ist nicht in jedem Fall eine Altersdiskriminierung

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Sieht eine Versorgungsregelung vor, dass die Hinterbliebenenversorgung eines jüngeren hinterbliebenen Ehepartners für jedes volle über zehn Jahre hinausgehende Jahr des Altersunterschieds der Ehegatten um 5 Prozent gekürzt wird, liegt darin keine gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) verstoßende Diskriminierung wegen des Alters.

Diese Klarstellung traf das Bundesarbeitsgericht (BAG) im Fall einer Frau, die im Oktober 1945 geboren wurde. Sie hat ihren im November 1930 geborenen und 2014 verstorbenen Ehemann im Jahr 1966 geheiratet. Dem verstorbenen Ehemann war von seinem Arbeitgeber u.a. eine Hinterbliebenenversorgung zugesagt worden. Nach der Versorgungsordnung wird die Witwenrente, wenn die hinterbliebene Ehefrau mehr als zehn Jahre jünger ist als der verstorbene Ehemann, für jedes volle über zehn Jahre hinausgehende Jahr des Altersunterschieds um 5 Prozent gekürzt.

Die Richter am BAG hielten die durch diese Altersabstandsklausel bewirkte unmittelbare Benachteiligung wegen des Alters für gerechtfertigt. Der Arbeitgeber, der eine Hinterbliebenenversorgung zusagt, hat ein legitimes Interesse, das hiermit verbundene finanzielle Risiko zu begrenzen. Die Altersabstandsklausel ist auch angemessen und erforderlich. Sie führt nicht zu einer übermäßigen Beeinträchtigung der legitimen Interessen der versorgungsberechtigten Arbeitnehmer, die von der Klausel betroffen sind. Bei einem Altersabstand von elf Jahren, ab dem die Klausel greift, ist der gemeinsame Lebenszuschnitt der Ehepartner darauf angelegt, dass der Hinterbliebene einen Teil seines Lebens ohne den Versorgungsberechtigten verbringt. Zudem werden wegen des Altersabstands von mehr als zehn Jahren nur solche Ehegatten von dem Ausschluss erfasst, deren Altersabstand zum Ehepartner den üblichen Abstand erheblich übersteigt. Die Versorgungsregelung sieht keinen vollständigen Ausschluss bereits ab dem elften Jahr des Altersunterschieds vor. Es gibt vielmehr eine maßvolle schrittweise Reduzierung. Einen vollständigen Ausschluss würde es erst bei einem Altersabstand von mehr als 30 Jahren geben.

Quelle: BAG, Urteil vom 11.12.2018, 3 AZR 400/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Arbeitsrecht

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Aktuelle Gesetzgebung: Mietwohnungsbau: Sonderabschreibung kommt (noch) nicht

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Das „Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus“ ist doch nicht zum 1.1.2019 in Kraft getreten. Der Bundesrat hat es kurzfristig von der Tagesordnung der letzten Sitzung (vom 14.12.2018) genommen.

Das Gesetzgebungsverfahren ist damit nicht beendet. Es kann auf Antrag eines Landes oder der Bundesregierung wieder auf die Agenda kommen.

Quelle: Bundesrat

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Haftungsrecht: Gemeinde haftet bei Kollision mit schlecht sichtbarem Betonpoller

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Wer in der Dunkelheit mit dem Auto auf einen Betonpoller auffährt, muss nicht unbedingt für seinen Schaden selbst aufkommen.

Das folgt aus einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Braunschweig im Fall eines Autofahrers, der von einer Gemeinde Schadenersatz forderte. Er war bei Dunkelheit mit seinem Fahrzeug in den mittleren von drei etwa 40 Zentimeter hohen Betonpollern hineingefahren. Die Poller hatte die Gemeinde hinter dem Einmündungsbereich einer mit einem Sackgassenschild ausgewiesenen Straße als Durchfahrtssperre aufgestellt. Nur die äußeren beiden Poller waren dabei mit jeweils drei Reflektoren versehen. Das Landgericht Braunschweig hatte die Gemeinde teilweise zum Schadenersatz verurteilt. Der Kläger müsse sich lediglich 25 Prozent Mitverschulden anrechnen lassen.

Dies hat das OLG nun bestätigt. Die Gemeinde habe nach Ansicht der Richter gegen ihre Straßenverkehrssicherungspflicht verstoßen. Sie hätte die der Verkehrsberuhigung dienenden Poller so aufstellen müssen, dass die Benutzer der Straße diese gut sehen könnten, wenn sie entsprechend sorgfältig führen. Dies hätte durch gut sichtbare Markierungen und ausreichende Beleuchtung erfolgen müssen. Das gelte vor allem, weil die Poller nur eine geringe Höhe (ca. 40 cm) hatten. Solche Poller seien aus dem Sichtwinkel eines Autofahrers nur schwer zu erkennen.

Die Richter hatten ein Sachverständigengutachten eingeholt. Danach kamen sie zu dem Ergebnis, dass jedenfalls der mittlere und der rechte Poller unabhängig von der Geschwindigkeit und selbst bei Tageslicht für einen von rechts in die Straße einbiegenden Kraftfahrzeugfahrer nicht erkennbar waren. Dies habe der Sachverständige anhand von Videosequenzen für das Gericht belegt. Auch dem Sackgassenschild habe ein Autofahrer nicht entnehmen können, dass die Straße durch Poller versperrt sein würde. Die beklagte Gemeinde habe damit in eklatanter Weise gegen ihre Verkehrssicherungspflichten verstoßen.

Quelle: OLG Braunschweig, Urteil vom 10.12.2018, 11 U 54/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Es besteht kein Anspruch, die Sanifair-Toilettenanlagen an rheinland-pfälzischen Autobahnraststätten kostenlos zu benutzen.

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Verwaltungsrecht: Kein Anspruch auf kostenlose Toilettennutzung an Autobahnraststätten

Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz in Koblenz. Der Betreiber der Raststätten an Bundesautobahnen in Rheinland-Pfalz hat seine Toilettenanlagen nach dem „Sanifair“-Konzept ausgestaltet. Danach muss der Nutzer einer Toilette 70 Cent bezahlen und erhält im Gegenzug einen Wert-Bon in Höhe von 50 Cent. Den kann er in Raststätten mit Sanifair-Konzept einlösen. Der Kläger ist der Auffassung, Toilettenanlagen an Autobahnraststätten müssten kostenlos zur Verfügung stehen. Seine Klage vor dem Verwaltungsgericht Koblenz war erfolglos.

Das OVG bestätigte jetzt diese Entscheidung. Es gebe keine Anspruchsgrundlage für das Begehren des Klägers. Der Anspruch lasse sich auch nicht aus den Grundrechten herleiten. Zum einen sei das Entgelt für die Nutzung der Sanitäreinrichtungen geringfügig. Zum anderen gebe es in Rheinland-Pfalz elf Raststätten und 43 unbewirtschaftete Autobahnrastanlagen mit kostenfreien Toiletten. Damit bestünden für den Kläger genügend Möglichkeiten zur unentgeltlichen Toilettennutzung. Sofern der Kläger der Auffassung sei, es könne nicht von ihm erwartet werden, nach dem Tanken und Essen mehrere Kilometer zu einer kostenlosen öffentlichen Toilette zu fahren, möge eine solche Weiterfahrt zwar unangenehm sein. Der Staat sei aber nicht von Rechts wegen verpflichtet, dem Kläger diese Lästigkeit zu ersparen.

Der Kläger könne sich auch nicht mit Erfolg auf die „Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs“ berufen, die nach seinem Dafürhalten leide, wenn Reisende ihre Fahrt „mit voller Blase“ zunächst fortsetzen müssten, um eine kostenlose öffentliche Toilette zu erreichen. Abgesehen davon, dass das geringe Entgelt der Toilettennutzung bei verständiger Würdigung wohl niemanden an einer notwendigen Toilettennutzung hindere, liege die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs im öffentlichen Interesse. Der Kläger könne daher hieraus keine subjektiven Rechte herleiten. Schließlich stehe auch die rheinland-pfälzische Gaststättenverordnung – unabhängig von der Frage, ob sie auf Autobahnraststätten überhaupt anwendbar sei – einem Entgelt für die Toilettennutzung an Autobahnraststätten nicht entgegen.

Quelle: OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 24.7.2018, 1 A 10022/18.OVG

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Hausratsteilung: Trennung und Scheidung – wer bekommt den Hund?

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Auch wenn ein Hund als „Hausrat“ einzuordnen ist, gelten für ihn bei der Hausratsteilung besondere Regeln.

Das folgt aus einem Rechtsstreit zweier Eheleute vor dem Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg. Die beiden hatten den Hund „Dina“ im Juni 2013 erworben. Anfang Januar 2016 trennten sie sich. Die Ehefrau verzog nach Schleswig-Holstein. „Dina“ verblieb zunächst beim Ehemann in Osnabrück. Im Jahr 2018 wollte die Ehefrau vor Gericht von ihrem Ehemann die Herausgabe des Hundes erstreiten.

Die Richter am OLG sahen dafür jedoch keine Erfolgsaussichten. Der Hund sei zwar grundsätzlich als „Hausrat“ einzuordnen, der nach Billigkeit zu verteilen ist. Bei der Zuteilung müsse aber dem Umstand Rechnung getragen werden, dass es sich um ein Lebewesen handelt. Das gesetzgeberische Bekenntnis zum ethisch fundierten Tierschutz müsse berücksichtigt werden. Dabei sei insbesondere darauf Rücksicht zu nehmen, dass Hunde Beziehungen zu Menschen aufbauen und unter dem Verlust eines Menschen leiden könnten. Es sei daher darauf abzustellen, wer den Hund in der Vergangenheit überwiegend versorgt, gepflegt und beschäftigt hat, wer also die Hauptbezugsperson des Tieres sei. Im konkreten Fall war dies nach der Auffassung des Senats der Ehemann – und zwar unabhängig von der Frage, wer sich während der Ehezeit besonders um „Dina“ gekümmert hatte. Denn das Tier lebe jetzt schon seit über 2 1/2 Jahren beim Ehemann. Daher sei davon auszugehen, dass dieser sich zur Hauptbezugsperson des Hundes entwickelt habe. Eine Trennung vom Ehemann erscheine daher mit dem Wohl des Tieres nicht vereinbar, zumal Mängel in der Versorgung des Hundes nicht erkennbar seien. Die Ehefrau könne „Dina“ daher nicht herausverlangen.

Quelle: OLG Oldenburg, Beschluss vom 16.8.2018, 11 WF 141/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Wohngeld: Keine Leistungen bei Umzug in eine bessere Wohngegend

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Nach dem SGB II werden Bedarfe für Unterkunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen anerkannt, soweit diese angemessen sind. Erhöhen sich die Aufwendungen nach einem Umzug, werden diese nur anerkannt, wenn der Umzug erforderlich ist.

Hierauf wies das Sozialgericht (SG) Münster hin. Allerdings ist im Gesetz nicht geregelt, wann ein Umzug erforderlich ist. Nach der Gesetzesbegründung ist dies der Fall, wenn ein Wohnungswechsel zur Eingliederung in Arbeit oder aus gesundheitlichen oder sozialen Gründen ­erforderlich sei. Nach herrschender Meinung muss für den Umzug ein plausibler, nachvollziehbarer und verständlicher Anlass vorliegen, von dem sich ein Nichthilfeempfänger hätte leiten lassen und der nicht ­zumutbar auf andere Weise beseitigt werden kann.

Diese Kriterien werden nach Auffassung des SG Münster nicht erfüllt, wenn der Umzug weder aus medizinischen oder sozialen Gründen, noch zur Integration in den Arbeitsmarkt notwendig ist, sondern allein vom Wunsch getragen ist, aus einem sog. sozialen Brennpunkt in einen anderen Stadtteil zu ziehen. Das sei zwar ein nachvollziehbarer Grund. Der sei aber nicht aus Steuermitteln zu finanzieren.

Quelle: SG Münster, Urteil vom 15.11.2018, S 11 AS 584/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kündigungsrecht: Berufen auf tarifliche Kündigungseinschränkung – rechtsmissbräuchlich oder nicht?

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Das Berufen auf eine tarifliche Kündigungseinschränkung kann grundsätzlich rechtsmissbräuchlich sein, entschied das Landesarbeitsgericht (LAG) Berlin-Brandenburg.

In dem konkreten Fall hielt das LAG die Argumentation des anwaltlich vertretenen Arbeitnehmers jedoch nicht für rechtsmissbräuchlich. Dieser war vor Jahren anlässlich eines Betriebsübergangs der Auffassung, dass der betreffende Tarifvertrag nicht zur Geltung käme. Nunmehr ist er – zutreffend – der Auffassung, dass der Tarifvertrag Anwendung findet.

Quelle: LAG Berlin-Brandenburg 21.9.18, 2 Sa 774/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Werkvertragsrecht: Planer darf sich nicht allein auf DIN-Normen verlassen

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Die Leistung eines Architekten ist mangelhaft, wenn das zu planende Parkhaus nicht tausalz- und frostbeständig ist. Sind zu Beginn der Planung Publikationen bekannt, die auf die speziellen Anforderungen des Bauwerks und die Auswahl des Betons eingehen, können Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die relevante DIN-Norm hinter den anerkannten Regeln der Technik zurückbleibt. Darauf muss der Architekt reagieren, entschied das OLG Nürnberg im Einvernehmen mit dem BGH.

Wichtig Es ist mittlerweile gefestigte Rechtsprechung, dass Sie als Planer und die ausführenden Unternehmen sicherstellen müssen, dass Ihr Werk bei der Abnahme die zu diesem Zeitpunkt geltenden anerkannten Regeln der Technik einhält. Folglich kann es bei langlaufenden Projekten passieren, dass Sie Ihren Auftraggeber informieren müssen, dass sich die anerkannten Regeln der Technik geändert haben – und eine Umplanung erforderlich ist. Er kann dann entscheiden, ob er weiterbauen lässt wie gehabt oder darauf reagiert.

Quelle: Urteil des OLG Nürnberg vom 6.8.2015, 13 U 577/12

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Reinigungskosten: Bei Karosserie- und Lackreparaturen fallen fast immer Reinigungskosten an

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Reinigungskosten sind zu erstatten, wenn sie sowohl im Schadengutachten als auch in der Rechnung aufgeführt sind.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Naumburg und hat das mit großem Sachverstand sauber begründet. Die Richter schreiben zu den Reinigungskosten: „Dass diese Kosten in Anbetracht des Umfangs der durchzuführenden Karosserie- und Lackierungsarbeiten nicht angefallen wären, entbehrt nicht nur jeder Substanz, sondern auch jeglicher natürlicher Vorstellung von Karosserie- und Lackierarbeiten. Allein bei der Vorbereitung der Lackierarbeiten sind regelmäßig Schleif- und ggf. auch Spachtelarbeiten am Kfz durchzuführen. Der dabei anfallende Staub dringt, mag auch an der Karosserie einiges abgeklebt worden sein, regelmäßig durch die feinsten Poren und das Lüftungssystem in das Kraftfahrzeuginnere. Daher erfordern diese Arbeiten bei der Wiederherstellung zwangsläufig auch eine umfassende Reinigung des Kraftfahrzeugs.“

Quelle: OLG Naumburg, Urteil vom 08.11.2018, 3 U 37/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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