Kaufrecht: Fehlende Baugenehmigung ist Sachmangel

Eine fehlende Baugenehmigung stellt regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums dar.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Frau, die zusammen mit ihrem Lebensgefährten eine Dachgeschosswohnung gekauft hatte. Später stellte sich heraus, dass für die Wohnung gar keine Baugenehmigung vorlag. Das Bauamt untersagte der Frau, die Wohnung zu nutzen. Die Frau verlangte daraufhin die Rückabwicklung des Kaufs.

Die Richter wiesen in ihrer Entscheidung darauf hin, dass die Zivilgerichte die Frage der Genehmigungsbedürftigkeit in eigener Verantwortung entscheiden könnten. Sie seien dabei nicht an einen erst nach Gefahrübergang ergangenen baubehördlichen Bescheid gebunden. Die Entscheidung dieser Frage sei die Voraussetzung dafür, einen Sachmangel bejahen zu können. Da in dem Vertrag die Sachmangelhaftung ausgeschlossen war, hafte der Verkäufer im Übrigen nur, wenn er den Sachmangel arglistig verschwiegen habe. Arglist setze zumindest Eventualvorsatz voraus. Ein arglistiges Verschweigen sei danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kannte oder ihn zumindest für möglich gehalten habe und zugleich wusste oder doch damit rechnete und billigend in Kauf nahm, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Nicht ausreichend sei dagegen, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen von Tatsachen hätte lediglich aufdrängen müssen, die einen Mangel des Kaufobjekts begründen. Ob nun Arglist vorgelegen habe oder nicht, müsse nun die Vorinstanz klären. Hierhin wies der BGH den Rechtsstreit zurück (BGH, V ZR 266/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl