Beiträge

Baugenehmigung: Mieter kann nicht gegen Baugenehmigung des Vermieters klagen

haus fragezeichenWird dem Vermieter eine Baugenehmigung für Baumaßnahmen an dem Mietobjekt erteilt, kann der Mieter hiergegen keine Anfechtungsklage erheben.

Diese Entscheidung traf das Oberverwaltungsgericht (OVG) Sachsen-Anhalt im Fall eines Mieters, dem die geplanten Umbauten in dem Mietshaus missfielen. Mit seiner Klage konnte er vor Gericht jedoch nichts ausrichten. Ihm fehle bereits die Klagebefugnis, verdeutlichten ihm die Richter. Das folge daraus, dass er als Mieter einer Wohnung gerade nicht Nachbar im Sinne der Bauordnung sei. Im vorliegenden Fall gehe es um Nutzungskonflikte auf ein und demselben Grundstück. Diese würden aber nicht den gesetzlichen Regeln des öffentlich-rechtlichen Nachbarschutzes unterfallen. Folge sei, dass sich der Mieter bei Unzulänglichkeiten des genehmigten Bauwerks nicht gegen die Baugenehmigung zur Wehr setzen könne. Er sei aber nicht rechtlos. Vielmehr müsse er seine Ansprüche aus dem Mietvertrag gegen seinen Vermieter geltend machen. Diese seien dann im Zivilrechtsweg durchzusetzen (Quelle: OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 2.7.2015, 2 O 22/15).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

 

/0 Kommentare/von

Baugenehmigung: Beleuchtete Werbetafel ist im Wohngebiet nur an Stätte der Leistung zulässig

Platten / IdeeGewerbetreibende dürfen in Wohngebieten eine beleuchtete Werbetafel nur aufstellen, wenn sie an der Stelle einen Firmensitz haben.

 

Hierauf wies das Verwaltungsgericht (VG) Gelsenkirchen hin. Geklagt hatte ein Gewerbetreibender, dessen Baugenehmigung für das Schild abgelehnt worden war. Das Gericht stellte zunächst einmal klar, dass für eine beleuchtete Werbetafel eine Baugenehmigung erforderlich sei. Diese müsse erteilt werden, wenn dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Dies sei hier jedoch der Fall. In allgemeinen Wohngebieten erlaube das Baurecht beleuchtete Werbetafeln nur an der Stätte der Leistung. Werde eine Baugenehmigung für eine andere Stelle beantragt, bestehe kein Anspruch auf Erteilung der Genehmigung. Der Gewerbetreibende könne sich auch nicht darauf berufen, dass sich in der unmittelbaren Umgebung des geplanten Vorhabens andere Werbeanlagen befänden, die ebenfalls den gesetzlichen Vorgaben des Bauordnungsrechts nicht entsprechen würden. Insofern gelte die Regel: keine Gleichheit im Unrecht (VG Gelsenkirchen, Urteil vom 7.11.2014, 6 K 1435/13).

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Baugenehmigung: Nachbar muss Lichtreflexionen durch glasierte Dachziegel hinnehmen

ParagraphDie mit der Verwendung glasierter Dachziegel verbundenen Lichtreflexionen mögen gelegentlich als lästig empfunden werden, überschreiten jedoch im Regelfall nicht die Schwelle zur Rücksichtslosigkeit.

 

Mit dieser Begründung wies das Oberverwaltungsgericht (OVG) Niedersachsen die Klage eines Nachbarn gegen eine Baugenehmigung ab. Dieser hatte seine Klage u.a. damit begründet, dass Lichtimmissionen von der Dacheindeckung mit glasierten Ziegeln ausgehen würden. Die Richter machten deutlich, dass eine Rücksichtslosigkeit nur in Ausnahmefällen anzunehmen sei. Maßgeblich hierfür seien der Grad der Schutzwürdigkeit und Schutzbedürftigkeit der betroffenen Innen- und Außenbereiche. Berücksichtigt werden müsse zudem die Frage, ob der Nachbar ohne größeren Aufwand im Rahmen des Ortsüblichen und Sozialadäquaten zumutbare Abschirmmaßnahmen ergreifen könne. Dies sei hier der Fall gewesen. Durch entsprechende Anpflanzungen hätte er den – ohnehin kaum betroffenen – schutzwürdigen Gartenbereich abschirmen können. Der stärker von möglichen Reflexionen betroffene Zufahrtsbereich seines Hauses sei ohnehin nicht zum regelmäßigen Außenwohnbereich bestimmt (OVG Niedersachsen, Urteil vom 18.7.2014, 1 LA 168/13).

 
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Baugenehmigung: Eilantrag gegen Bau von Kindertagesstätten erfolglos

Baustellenschild01Der durch die Nutzung des Außenspielbereichs einer Kindertagesstätte entstehende unvermeidbare Lärm spielender Kinder ist weder gebietsunverträglich noch rücksichtslos. Deshalb ist gerade ein in einem Wohngebiet angelegter Außenspielbereich von den Nachbarn grundsätzlich als sozialadäquat hinzunehmen.

Das hat das Verwaltungsgericht (VG) Stuttgart entschieden und den Eilantrag von sieben Anwohnern (Antragsteller) gegen den Bau von zwei Kindertagesstätten für insgesamt 80 Kinder zurückgewiesen. Die Antragsteller hatten gegen die Baugenehmigungen für den Bau der Kindertagesstätten in einem allgemeinen Wohngebiet mit einer Außenspielfläche von insgesamt 860 m² insbesondere geltend gemacht, die Bauvorhaben verstießen in dem eng bebauten Bereich gegen die zulässige Art der baulichen Nutzung. Sie seien daher gebietsunverträglich und baurechtlich „rücksichtslos“. Weiter befürchteten sie aufgrund der ungünstigen Lage des Kinderspielplatzes und wegen des zu erwartenden Verkehrsaufkommens unzumutbare Lärmbelästigungen.

Dem sind die Richter am VG nicht gefolgt. Im allgemeinen Wohngebiet seien Kindertagesstätten nach der Baunutzungsverordnung als Anlagen für soziale Zwecke zulässig. Sie verstießen auch weder gegen das Gebot der Gebietsverträglichkeit noch gegen das baurechtliche Rücksichtnahmegebot. Ihr räumlicher Umfang halte sich durchaus im Rahmen der Umgebungsbebauung. Auch die Größe ihres betrieblichen Einzugsbereichs beschränke sich angesichts des nunmehr bestehenden Anspruchs auf einen Kinderbetreuungsplatz in einer Kindertagesstätte und der damit verbundenen allgemein verstärkten Errichtung von Kindertagesstätten im Wesentlichen auf den Bereich des Plangebiets und die benachbarten Wohnbereiche. Der vorhabenbedingte An- und Abfahrtsverkehr könne ebenfalls nicht als gebietsunverträglich angesehen werden. Auch im Hinblick auf den entstehenden Kinderlärm könne nicht von einem Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot ausgegangen werden. Denn hierbei sei zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber im Bundesimmissionsschutzgesetz festgeschrieben habe, dass der – unvermeidbare – Lärm spielender Kinder regelmäßig keine immissionsschutzrechtlich relevante Störung darstellt. Darum sei gerade ein in einem Wohngebiet angelegter Kinderspielplatz im Rahmen seiner bestimmungsgemäßen Nutzung unter Anwendung eines großzügigen Maßstabs von den Nachbarn grundsätzlich als sozialadäquat hinzunehmen (VG Stuttgart, 13 K 2046/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Kaufrecht: Fehlende Baugenehmigung ist Sachmangel

Eine fehlende Baugenehmigung stellt regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums dar.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Frau, die zusammen mit ihrem Lebensgefährten eine Dachgeschosswohnung gekauft hatte. Später stellte sich heraus, dass für die Wohnung gar keine Baugenehmigung vorlag. Das Bauamt untersagte der Frau, die Wohnung zu nutzen. Die Frau verlangte daraufhin die Rückabwicklung des Kaufs.

Die Richter wiesen in ihrer Entscheidung darauf hin, dass die Zivilgerichte die Frage der Genehmigungsbedürftigkeit in eigener Verantwortung entscheiden könnten. Sie seien dabei nicht an einen erst nach Gefahrübergang ergangenen baubehördlichen Bescheid gebunden. Die Entscheidung dieser Frage sei die Voraussetzung dafür, einen Sachmangel bejahen zu können. Da in dem Vertrag die Sachmangelhaftung ausgeschlossen war, hafte der Verkäufer im Übrigen nur, wenn er den Sachmangel arglistig verschwiegen habe. Arglist setze zumindest Eventualvorsatz voraus. Ein arglistiges Verschweigen sei danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kannte oder ihn zumindest für möglich gehalten habe und zugleich wusste oder doch damit rechnete und billigend in Kauf nahm, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Nicht ausreichend sei dagegen, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen von Tatsachen hätte lediglich aufdrängen müssen, die einen Mangel des Kaufobjekts begründen. Ob nun Arglist vorgelegen habe oder nicht, müsse nun die Vorinstanz klären. Hierhin wies der BGH den Rechtsstreit zurück (BGH, V ZR 266/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Baugenehmigung: Landwirtschaftliche Lager- und Maschinenhalle im Außenbereich

Die Errichtung einer landwirtschaftlichen Lager- und Maschinenhalle dient auch dem Betrieb des Landwirts. Sie stellt daher auch ein im Außenbereich genehmigungsfähiges Vorhaben dar.

Mit dieser Entscheidung gab der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (BayVGH) einem Landwirt recht, dessen Baugenehmigung von der Behörde abgelehnt worden war. Die Richter machten deutlich, dass zwar die Möglichkeit bestehe, das landwirtschaftlichen Zwecken dienende Betriebsgebäude auch in anderer Weise gewerblich zu nutzen. Eine solche Möglichkeit bestehe aber theoretisch immer. Sie reiche daher nicht aus, um das Merkmal des „Dienens“ zu verneinen. Das gelte insbesondere, wenn die Maschinenhalle errichtet werden solle, um die bisherigen beengten Verhältnisse auf der Hofstelle durch eine Teilaussiedlung zu verbessern (BayVGH, 1 B 11.550).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Nachbarrecht: Wohnungsmieter hat kein Abwehrrecht gegen Baugenehmigung für Nachbarn

Da das Bebauungsrecht die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke regelt, kann grundsätzlich nur der jeweilige – zivilrechtliche – Eigentümer eines benachbarten Grundstücks Nachbarschutz in Anspruch nehmen.

Hierauf machte das Verwaltungsgericht (VG) Gelsenkirchen aufmerksam. Die Richter machten deutlich, dass Mieter oder Pächter lediglich ein obligatorisches Recht an einem Grundstück von dessen Eigentümer ableiten könnten. Aus dieser Rechtsposition hätten sie daher gegen die einem Nachbarn erteilte Baugenehmigung grundsätzlich kein öffentlich-rechtliches Abwehrrecht. Etwas anderes gelte nur für Erbbauberechtigte oder Nießbraucher. Diese seien dem Eigentümer gleichzustellen, da sie in einer eigentumsähnlichen Weise an dem Grundstück dinglich berechtigt seien (VG Gelsenkirchen, 5 K 4586/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Baugenehmigung: Büro eines Heizungs- und Sanitärbetriebs in reinem Wohngebiet unzulässig

,

In einem reinen Wohngebiet kann keine Baugenehmigung für die Nutzung eines Raums als Büro eines Heizungs- und Sanitärbetriebs sowie für einen dieser Büronutzung zugeordneten Stellplatz auf dem Grundstück erteilt werden.

So entschied der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (BayVGH). Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass es sich bei der Büronutzung eines solchen Gewerbebetriebs nicht um einen Raum für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender handele, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben. Es sei auch keine Befreiung möglich, wenn das Büro das organisatorische Zentrum des Gewerbebetriebs sein solle. Eine solche Nutzung sei geeignet, eine gewerbliche Betriebsamkeit in das reine Wohngebiet hineinzutragen. Diese sei dem Gebietstyp „Reines Wohngebiet“ typischerweise fremd und berühre die Grundzüge der Planung (BayVGH, 15 BV 09.1491).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von