bauliche Veränderungen

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (hier: § 20 Abs. 1 Abs. 2 S. 1 WEG) kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die u. a. dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen (sog. privilegierte bauliche Veränderungen). Verlangt ein Wohnungseigentümer eine solche bauliche Veränderung, entscheidet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über das „Wie“ der Maßnahme nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Der einzelne Wohnungseigentümer hat grundsätzlich keinen Anspruch auf eine bestimmte Durchführung der betreffenden baulichen Veränderung. So entschied es das Landgericht (LG) Stuttgart.

Eigentümer errichtete zunächst Ladesäule
Ein Wohnungseigentümer hatte ein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz im Freien. Seit Jahren versuchte er vergeblich zu erreichen, dass eine Ladesäule für Elektrofahrzeuge an seinem Stellplatz errichtet wird. Schließlich montierte er im Sommer 2019 ohne Gestattung neben seinem Außenstellplatz eine Ladesäule auf einem Betonfundament. Für die Errichtung als „öffentlich zugängliche Ladeinfrastruktur“ erhielt er eine Förderung aus Bundesmitteln. Die Eigentümergemeinschaft verklagte ihn erfolgreich auf Entfernen der Ladestation und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Im Rahmen der Vollstreckung wurde die Ladesäule demontiert.

Dann verlangte er bestimmte bauliche Veränderungen
Der Eigentümer verlangte daraufhin „bauliche Veränderungen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen gemäß (von ihm) vorgelegten Ladeinfrastrukturkonzept“. Dieser Antrag wurde in der Eigentümerversammlung 2020 nicht beraten und zur Abstimmung gestellt, sondern beschlossen, ein Gesamtkonzept zum Betreiben von Ladepunkten für E-Mobilität erstellen zu lassen. Die Eigentümerversammlung 2021 lehnte das inzwischen vorliegende Gesamtkonzept ab und ebenso die von dem Eigentümer erneut beantragte Genehmigung baulicher Veränderungen gemäß dem von ihm vorgelegten Ladeinfrastrukturkonzept, das alternativ eine öffentliche oder nicht öffentliche Nutzung vorsah. Zugleich wurde anderen Wohnungseigentümern auf deren Antrag gestattet, eine Wallbox an insgesamt vier Stellplätzen anzubringen.

Darauf erhob der Eigentümer Beschlussersetzungsklage, gerichtet auf die Gestattung, auf dem Gemeinschaftseigentum neben seinem Stellplatz die zuvor entfernte Ladestation gemäß dem von ihm vorgelegten Ladeinfrastrukturkonzept errichten zu dürfen, hilfsweise, ihm die Anbringung einer Wallbox zu gestatten. Damit hatte der Eigentümer in beiden Instanzen keinen Erfolg.

Landgericht: kein Anspruch auf bestimmte Ausführung einer Maßnahme
Der Eigentümer könne die Gestattung der Errichtung einer Ladestation nach dem von ihm entwickelten Ladeinfrastrukturkonzept nicht verlangen. Die Beschlussersetzungsklage diene der gerichtlichen Durchsetzung des Anspruchs des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung. Die Klage sei daher begründet, wenn der klagende Wohnungseigentümer einen Anspruch auf den seinem Rechtsschutzziel entsprechenden Beschluss habe, weil nur eine Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche.

Zwar könne jeder Wohnungseigentümer einen Beschluss über das „Ob“ solcher baulichen Veränderungen verlangen, so das LG; dies beinhalte aber keinen Anspruch auf eine bestimmte Art und Weise der Durchführung. Darüber entscheiden die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung nach eigenem Ermessen. Der einzelne Wohnungseigentümer habe mithin keinen Anspruch auf eine bestimmte Durchführung der betreffenden baulichen Veränderung, solange das Ermessen der Gemeinschaft nicht aufgrund der Einzelfallumstände auf null reduziert sei.

Quelle: LG Stuttgart, Urteil vom 5.7.2023, 10 S 39/21

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

Ein Vermieter kann im Mietvertrag vereinbaren, dass bauliche Veränderungen an seinem Eigentum nur mit seiner schriftlichen Einwilligung vorgenommen werden können. Es spielt dann auch keine Rolle, ob diese Änderung zu einer Verbesserung der Wohnqualität führt oder optisch nicht störend ist.

So entschied es das Amtsgericht (AG) München im Fall eines Vermieters. Dieser hatte in einem 1984 abgeschlossenen Mietvertrag ausdrücklich vereinbart, dass bauliche oder sonstige Veränderungen am Mietobjekt ohne seine schriftliche Einwilligung nicht vorgenommen werden dürfen. Viele Jahre später, nämlich 2006, brachte die Mieterin auf dem Balkon ihrer Wohnung eine ganzflächige Verglasung an. Seitens des Vermieters wurde sie daraufhin mehrfach aufgefordert, diese wieder zu beseitigen. Die Mieterin weigerte sich jedoch. Die Verglasung sei fachmännisch angebracht worden. Sie könne auch wieder entfernt werden, ohne Spuren zu hinterlassen. Außerdem gleiche sie nur einen Wohnmangel aus. Die Fenster der Mietwohnung seien verschlissen und undicht. Die Verglasung gleiche dies aus. Schon aus Rücksichtnahme müsse ihr Vermieter diese daher dulden. Daraufhin erhob der Vermieter Klage auf Beseitigung der Verglasung.

Der zuständige Richter gab ihm Recht. Der Vermieter habe einen Anspruch auf die Beseitigung. Bereits nach dem Mietvertrag bedürften bauliche Änderungen der Mietsache der schriftlichen Einwilligung des Vermieters. Eine solche Regelung sei auch wirksam, da sie Ausfluss des Eigentumsrechts des Vermieters sei. Dieser dürfe entscheiden, wie er sein Eigentum gestalte. Die erforderliche Einwilligung liege nicht vor. Diese klare Regelung schließe eigenmächtige Veränderungen seitens der Mieterin ausdrücklich aus. Es sei daher auch unerheblich, ob die Verglasung störe oder einen Mangel ausgleiche. Bezüglich letzterem habe die Mieterin einen Anspruch auf Mängelbeseitigung, den sie auch geltend machen könne. Auf den Beseitigungsanspruch hätten etwaige Mängel keinen Einfluss (AG München, 472 C 7527/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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