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Baumangel: Ersatzansprüche wegen Planungsmängeln verjähren in fünf Jahren

Schadenersatzansprüche wegen Planungsmängeln verjähren – wenn nicht von einem arglistigen Verschweigen der Mängel ausgegangen werden kann – in fünf Jahren. Die Verjährung beginnt mit der Abnahme.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe. Nach Ansicht der Richter muss  die Leistung des Architekten dabei aber nicht ausdrücklich abgenommen werden. Es genügt, wenn sie konkludent (durch schlüssiges Verhalten) abgenommen wird.

Eine konkludente Abnahme liegt vor, wenn der Auftraggeber dem Architekten gegenüber ohne ausdrückliche Erklärung erkennen lässt, dass er das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß billigt.

Beispiel Eine konkludente Abnahme einer Architektenleistung kann zum Beispiel darin liegen, dass der Auftraggeber nach Fertigstellung der Leistung und nach Ablauf einer angemessenen Prüffrist nach Bezug des fertiggestellten Bauwerks keine Mängel der Architektenleistungen rügt.

Quelle:  OLG Karlsruhe, Urteil vom 5.2.2016, 8 U 16/14

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumängel: Der Verkäufer eines Hausgrundstücks muss den Erfolg von Mängelbeseitigungen nicht kontrollieren

Hat der Verkäufer eines Hausgrundstücks mit der Beseitigung eines Baumangels (Befall mit Holzbock beseitigen) ein Fachunternehmen beauftragt, muss er nicht kontrollieren, ob die Sanierungsbemühungen erfolgreich waren. Mit dem Verzicht auf eine Erfolgskontrolle nach Ausführung der Arbeiten nimmt er nicht billigend in Kauf, dass der Mangel später wieder auftritt.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter stellten klar: Kennt der Verkäufer dagegen konkrete Umstände, die den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt und teilt er diese Umstände dem Käufer nicht mit, nimmt er das Vorliegen eines Mangels in Kauf und handelt arglistig.

Gegenüber dem Käufer des Hausgrundstücks muss der Verkäufer im Rahmen der ihm obliegenden sekundären Darlegungslast, die Einzelheiten der von ihm ergriffenen Mangelbeseitigungsmaßnahmen näher erläutern.

Quelle: BGH, Urteil vom 19.02.2016, V ZR 216/14.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumangel: Kellerabdichtung muss den Keller abdichten!

Ist eine funktionierende Kellerabdichtung geschuldet, ist das Werk nur dann mangelfrei, wenn es ausreichend vor eindringendem Wasser schützt. Das Bauwerk und dessen Teile müssen so abgedichtet sein, dass keine Feuchtigkeit eindringt.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf hin. Kann die Funktionstauglichkeit der beauftragten Leistung mit der vereinbarten Ausführungsart oder den vereinbarten Materialien nicht erreicht werden, schuldet der Unternehmer weiter die vereinbarte Funktionstauglichkeit.

Der Unternehmer haftet nur dann nicht für die fehlende Funktionstauglichkeit des Werks, wenn er den Besteller auf die Bedenken gegen eine solche Anordnung hingewiesen hat und dieser auf der untauglichen Ausführung besteht. Darauf weist das OLG Düsseldorf hin.

Quelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.3.15, 21 U 62/14.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumangel: Wann kann der Auftragnehmer die Beseitigung eines optischen Mangels verweigern?

woman shaking hands with construction manEin Auftraggeber kann nicht in jedem Fall vom Auftragnehmer verlangen, dass dieser einen optischen Mangel beseitigt. Wann die Beseitigung verweigert werden darf, ist eine Frage des Einzelfalls.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf. Nach Ansicht des Gerichts müsse in jedem Einzelfall eine Gesamtabwägung erfolgen, ob der Auftragnehmer den sog. Unverhältnismäßigkeitseinwand erheben könne. Die Richter stellten dabei folgende Regel auf: Betreffen die Mängel nur das äußere Erscheinungsbild des gelieferten Werks (optische Mängel) und haben sie keine Funktionsbeeinträchtigung zur Folge, müsse bei der Gesamtabwägung darauf abgestellt werden, ob der Auftraggeber ein nachvollziehbares (nicht nur unbedeutendes) Interesse an der (auch) optisch einwandfreien Herstellung des Werks hat. Je höher dieses Leistungsinteresse des Bestellers an einem auch optisch makellosen Erscheinungsbild des bestellten Werks ist, umso weniger könne der Auftragnehmer mit seinem Einwand gehört werden. Berühre der nur geringfügige Schönheitsfehler nur leicht das ästhetische Empfinden des Bestellers, ohne dass in objektivierbarer Form die „Wertschätzung“ gegenüber dem Werk beeinträchtigt werde, könne bei erheblichen Mängelbeseitigungsaufwendungen dagegen von Unverhältnismäßigkeit ausgegangen werden (OLG Düsseldorf, Urteil vom 4.11.2014, 21 U 23/14).

 
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumangel: Ist die Nutzung beeinträchtigt, ist der Mangel wesentlich

Architecture plan house isolated on whiteOb ein Mangel wesentlich ist und eine Verweigerung der Abnahme rechtfertigt, hängt von den Umständen des Einzelfalls, insbesondere von der Art des Mangels, seines Umfangs und seiner Auswirkungen ab.

Hierauf machte das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. aufmerksam. In dem betroffenen Fall wurde um die angeblich unzureichende Qualität eines Betonbodens gestritten. Die Richter entschieden, dass diese einen wesentlichen Mangel darstelle, wenn die Nutzbarkeit der betroffenen Flächen für den vertraglich vorausgesetzten Zweck (hier: Befahrung durch Hubwagen mit 2.200 kg Nutzlasten) beeinträchtigt werde (OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 17.9.2013, 14 U 129/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumangel: Unterschreiten der allgemein anerkannten Regeln der Technik

Steine - QuerdenkerHaben Gäste-WC und Flur eines Einfamilienhauses keine getrennten Heizkreise, liegt ein Verstoß gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik und damit ein Mangel vor.

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) München. Die Richter machten deutlich, dass dies auch gelte, wenn in der vom Unternehmer erstellten Baubeschreibung vorgesehen sei, dass „Gäste-WC, Windfang und Flur im Erdgeschoss einen Heizkreis bilden“. Um von den allgemein anerkannten Regeln der Technik abweichen zu können, müsse dies nämlich ausdrücklich klargestellt werden. Der BGH sah das ebenso und wies die Nichtzulassungsbeschwerde zurück (OLG München, 9 U 1553/12 Bau; BGH, VII ZR 73/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumangel: Schadenersatzpflicht trotz Einhaltung der DIN-Normen

Platten / IdeeEin Bauunternehmer kann zu einem Schadenersatz wegen eines Baumangels verpflichtet sein, selbst wenn das Bauwerk die DIN-Normen einhält.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg. Die Richter machten in ihrer Entscheidung deutlich, dass dabei auf den Einzelfall abzustellen sei. Im vorliegenden Fall würde die Treppe des Hauses zwar die Vorgaben der einschlägigen DIN-Norm erfüllen. Dennoch weise die Treppenanlage den Umständen nach nicht den zu erwartenden Qualitätsstandard in Bezug auf das Schrittmaß auf. Es seien wiederholt Personen gestürzt. Zu berücksichtigen sei vorliegend, dass das Haus eine besonders hochwertige Ausführung für anspruchsvolles Wohnen bieten sollte. Die habe sich auch in einem überdurchschnittlich hohen Preis niedergeschlagen. Daher könne der Erwerber eine Qualität verlangen, die über das durch die Einhaltung der Regeln der Technik abgesicherte Mindestmaß hinausgehe (OLG Brandenburg, 12 U 115/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumangel: Schönheitsfehler können auch ein Mangel sein

lupe_urteilBSchönheitsfehler können einen Mangel darstellen, wenn sie die Wertschätzung des Bauwerks berühren. Normale Abnutzung oder Verschleiß begründen hingegen nur ausnahmsweise einen Baumangel.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg. In dem Verfahren hatte der Bauherr gegenüber dem Unternehmer gerügt, dass die Innenseiten der Wohnungstüren vergilben würden. Der Unternehmer hatte eine Mängelbeseitigung abgelehnt. Die Vergilbung sei durch den Nikotingebrauch des Bauherren verursacht worden.

Die Richter am OLG sahen den Unternehmer im Recht. Die Gelbfärbungen an den Türen seien kein Mangel im Rechtssinne. Es lägen nach dem Gutachten des Sachverständigen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass der Unternehmer minderwertige Farben und Lacke verwendet habe. Ein Werkmangel liege hier auch nicht in einer optischen Beeinträchtigung in Form einer schönheitsfehlerhaften Vergilbung der Türen begründet. Schönheitsfehler könnten zwar grundsätzlich einen Mangel darstellen, wenn sie die Wertschätzung des Bauwerks berühren. Normale Abnutzung oder Verschleiß würden hingegen nur ausnahmsweise einen Baumangel begründen. Die vom Sachverständigen festgestellten Vergilbungen an den Türen seien eine gewöhnliche Abnutzung. Zwar gebe es bestimmte hochwertige und vergilbungsstabilere Acryllacksorten, die ein Nachgilben grundsätzlich erschweren würden. Die Einflussnahme der Lichtverhältnisse auf weißgestrichene Türen sei aber im Grundsatz ein kaum zu verhindernder Umstand. Um ein Nachgilben zu vermeiden, hätte daher ein Farbanstrich oder aber die Verwendung hochwertigerer Materialien vereinbart werden müssen. Das sei aber vorliegend nicht geschehen. Ohne eine solche Vereinbarung sei die durchschnittliche Güte zu leisten, von der der Sachverständige eine Abweichung nicht feststellen konnte (OLG Brandenburg, 12 U 183/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumangel: Dachdecker haftet für Einsturz einer sechs Monate alten Halle

Ein Dachdeckerbetrieb haftet für eine infolge von Schneelast eingestürzte, erst sechs Monate alte Lager- und Verladehalle, weil er die den Einsturz verursachende mangelhafte Bauausführung zu verantworten hat.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm entschieden und damit einem Bauherren recht gegeben. Dieser hatte auf seinem Betriebsgelände eine Lagerhalle errichtet. Die Stahlbau-, Fassaden- und Dacharbeiten führte ein Dachdeckerbetrieb aus. Dieser hatte auch die Werkstattpläne und Montagezeichnungen anzufertigen. Dazu hatte er vom Bauherren die Statik bekommen. Statt aber die Anschlussbleche der Dachkonstruktion in der dort vorgesehenen Art und Weise zu erstellen, nahm er eine andere von ihm geplante Konstruktion vor. Ein halbes Jahr nach der Errichtung stürzte die Halle infolge von Schneelast ein und wurde vollständig zerstört.

Das OLG verurteilte den Dachdeckerbetrieb zum Schadensersatz. Er habe die ihm obliegenden Stahlbauarbeiten mangelhaft ausgeführt. Ursächlich für den Einsturz sei die in den Plänen des Dachdeckers vorgesehene, von der ursprünglichen statischen Berechnung abweichende Ausführung der Blechanschlüsse an die Fachwerkträger. Diesen Baumangel müsse der Dachdecker vertreten. Dass die Änderung der Anschlüsse vom Architekten des Bauherren gebilligt worden sei, sei nicht bewiesen. Von einem anspruchsmindernden Mitverschulden des Bauherren sei nicht auszugehen. Zwar seien dessen Architekten und dem von ihm beauftragten Statiker die fehlerhaften Werkstattpläne übersandt worden. Der Bauherr müsse sich aber nicht vorhalten lassen, dass sein Architekt und sein Statiker den Fehler nicht erkannt und gerügt hätten. Ein Bauherr schulde dem beauftragten Unternehmer nicht dessen Beaufsichtigung (OLG Hamm, 12 U 75/12, nicht rechtskräftig,(BGH VII ZR 133/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumängel: Auch viele kleine Fehler können zum Rücktritt berechtigen

Mängel einer Werkleistung, die einzeln gesehen nicht erheblich sind, können zum Rücktritt vom Vertrag berechtigen, wenn sie in der Gesamtschau als nicht unerheblich anzusehen sind.

Das musste sich ein Unternehmer vor dem Amtsgericht (AG) München sagen lassen, der eine Aluminium-Haustüre verkauft hatte. Der Besteller hatte etliche Mängel gerügt, der Hersteller lehnte eine Nachbesserung jedoch ab. In einem Gutachten wurden die Mängel bestätigt: Undichtigkeit der Tür im Sockelbereich; kein Einbau eines Standard-Profi-Zylinder mit Not- und Gefahrenfunktion; keine Einpassung der Verbindungsnähte des linken Seitenteils der Haustüre mittels der vom Profilsystemlieferanten vorgeschriebenen Fräsung; die Abdeckrosette beim Schlüsselloch war nicht mittig montiert; die Höhe des Edelstahlsockelblechs ist 5 cm höher als die Oberkante des Sockelprofils des Festfeldes. Daraufhin trat der Besteller vom Werkvertrag zurück und verlangte seine Zahlung zurück.

Zu Recht, befand das AG. Die Mängel würden den Besteller zum Rücktritt berechtigen, da sie alle zusammengenommen nicht unerheblicher Natur seien. Bei der Beurteilung dieser Frage müsse eine umfassende Interessenabwägung vorgenommen werden. Dabei sei der für eine Mängelbeseitigung vorzunehmende Aufwand, die technische und ästhetische Beeinträchtigung sowie ein mögliches Mitverschulden eines Bestellers zu berücksichtigen. Von einer Erheblichkeit eines Mangels könne im Allgemeinen gesprochen werden, wenn die Kosten der Beseitigung des Mangels zehn Prozent der vereinbarten Gegenleistung ausmachten. Diesen Prozentsatz würde die Beseitigung aller Mängel erreichen. Damit läge in der Gesamtschau eine erhebliche Mangelhaftigkeit vor, die zum Rücktritt berechtigte (AG München, 275 C 30434/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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