Beiträge

Baumangel: Voraussetzungen für eine Haftung wegen arglistigem Verschweigen des Verkäufers

Der Verkäufer eines Hauses haftet nicht automatisch für jeden Mangel des verkauften Hauses.

Das machte das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz deutlich. Die Richter erläuterten, dass eine Haftung nur bestehe, wenn der Mangel offenbarungspflichtig war und der Verkäufer ihn gleichwohl arglistig verschwiegen habe. Für ein solch arglistiges Verschweigen müssten mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Zunächst müsse dem Verkäufer der Fehler bekannt gewesen sein, bzw. er müsse ihn zumindest für möglich gehalten haben. Sodann müsse er billigend in Kauf nehmen, dass dem Käufer dieser Fehler nicht bekannt sei. Und er müsse ebenso in Kauf nehmen, dass der Käufer den Kaufvertrag bei der Offenlegung des Mangels nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

In dem betreffenden Fall schied eine Haftung des Verkäufers wegen eines Käferbefalls des Hauses aus. Es war nicht zu klären, welches Ausmaß der Käferbefall angenommen hatte, als der Verkäufer aus dem Haus auszog. Zu berücksichtigen sei nämlich, dass Käfer häufig lediglich vereinzelt auftreten und erst im Rahmen von Renovierungsarbeiten entdeckt würden. Das Vorliegen des Käferbefalls lasse noch nicht darauf schließen, dass der Verkäufer über den Umfang voll und ganz informiert war. Da ihm diese Kenntnis nicht nachgewiesen werden konnte, musste der Verkäufer für den Mangel nicht haften (OLG Koblenz, 2 U 1020/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Baumangel: Eine Ausführung nach anerkannten Regeln der Technik kann auch mangelhaft sein

Die Werkleistung des Unternehmers kann auch dann mangelhaft sein, wenn sie den anerkannten Regeln der Technik entspricht, aber nicht funktionstauglich ist.

So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Hamm im Fall eines Bauherren, der in seinem Neubau Kunststoffrohre mit Messingverbundstücken verlegen ließ. Nach drei Wasserschäden verlangte er vom Bauunternehmer den Austausch der Rohre. Dieser weigerte sich und trug vor, dass er Materialien mittlerer Art und Güte eingebaut habe. Die Wasserschäden seien auf einen unerwartet hohen Chloridgehalt im Trinkwasser zurückzuführen. Bei der Planung wären die Werte weitaus niedriger gewesen. Der Bauherr klagte daraufhin einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung ein.

Dieser wurde ihm vom OLG zugesprochen. Die Richter machten deutlich, dass die Werkleistung mangelhaft sei, weil sie nicht funktionstauglich sei. Dabei sei unerheblich, dass den Bauunternehmer kein Verschulden treffe und sein Werk bei Abnahme den Regeln der Technik entsprochen habe. Auch ein diesen Regeln entsprechendes Werk sei mangelhaft, wenn es nicht den Beschaffenheitsvereinbarungen oder den erkennbaren Bedürfnissen des Bauherren entspreche oder es sonst in seiner Gebrauchsfähigkeit eingeschränkt sei. Letztlich sei der vertraglich vereinbarte Erfolg geschuldet, nicht bloß ein den anerkannten Regeln der Technik entsprechendes Werk (OLG Hamm, 17 U 170/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Baumangel: Keine Rüge ohne genaue Bezeichnung der Mängel

Die bloße Forderung, die gerügten Mängel zu beseitigen, reicht für eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung nicht aus. Die Aufforderung zur Mängelbeseitigung muss so hinreichend bestimmt sein, dass der Auftragnehmer zweifelsfrei ersehen kann, was er im Einzelnen nachbessern soll.

Das stellte das Oberlandesgericht (OLG) Köln im Rechtsstreit über die Lieferung und Montage einer Fenster- und Sonnenschutzanlage für ein Wohn- und Geschäftshaus fest. Der Auftraggeber hatte zwar gefordert, die bereits gerügten Mängel zu beseitigen. Im Einzelnen hatte er die Mängel jedoch nicht bezeichnet. Das reichte den Richtern nicht aus. Sie hielten eine solche Aufforderung zur Mängelbeseitigung für unzureichend. Es lasse sich ihr nicht entnehmen, welche Mängel der Auftraggeber in welcher Form gerügt habe (OLG Köln, 3 U 69/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Baumängel: Keine Unternehmerhaftung für vom Auftraggeber vorgeschriebenes Baumaterial

Wer als Bauherr dem Bauunternehmer ganz bestimmte Baustoffe vorschreibt, kann sich später nicht auf Baumängel berufen, wenn diese Baustoffe den Anforderungen nicht entsprechen.

Das ist das Ergebnis des Rechtsstreits eines Bauherrn vor dem Landgericht (LG) Hamburg. Er wollte ein Wohngebäude errichten lassen. Für das Verblendmauerwerk hatte er im Rahmen eines Bauvertrags ein genau bezeichnetes Produkt mit vorgegebenem Preis vorgegeben. Später stellte sich heraus, dass diese Ziegel nicht frostbeständig waren. Er warf dem Bauunternehmer daraufhin Baumängel vor und verweigerte die Bezahlung.

zu Unrecht, entschied das LG und verurteilte ihn, den Bauunternehmer zu bezahlen. Die Richter machten deutlich, dass der Bauherr die Ziegel bindend vorgeschrieben habe. Der Bauunternehmer hafte daher nicht wegen Baumängeln infolge der fehlenden Frostbeständigkeit. Suche der Bauherr eine Partie selbst aus, müsse er auch dafür so einstehen, als habe er das Material selbst geliefert (LG Hamburg, 317 O 209/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Baumangel: Schadenersatzanspruch besteht auch, wenn sich Mangel nicht auswirkt

Durch eine mangelhafte Werkleistung entsteht dem Auftraggeber ein Schaden. Dieser liegt im verursachten Mangel selbst. Es ist nicht erforderlich, dass der Mangel einen weiteren Schaden verursacht.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M.. Ausgangspunkt des Verfahrens war eine nicht fachgerechte Kellerabdichtung und Drainage, deren Mängel noch nicht beseitigt waren. Zu Feuchtigkeitsschäden war es innerhalb der letzten Jahre aber nicht gekommen. Die Richter entschieden, dass gleichwohl ein Anspruch auf Schadenersatz in Höhe der erforderlichen Nachbesserungskosten von ca. 35.000 EUR bestehe. Der Schaden liege nämlich im Mangel selbst. Es sei also unerheblich, ob wegen der Baumängel Feuchtigkeit in das Haus eingedrungen sei oder noch eindringen werde. Im Übrigen komme es auch nicht darauf an, ob die Mängelbeseitigung noch möglich sei. Der Bauherr müsse den Schadenersatzbetrag nicht für eine Beseitigung der Baumängel verwenden (OLG Frankfurt a.M., 10 U 264/07).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Baumangel: Von Herstellervorgaben abweichende Montage

Werden Bauelemente entgegen den Vorgaben des Herstellers montiert, ist dies ein Mangel, wenn der Auftraggeber dadurch Gefahr läuft, die Herstellergarantie zu verlieren.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg im Fall eines Bauherrn, der einen Bauunternehmer mit der Herstellung einer Schwimmsteganlage beauftragt hatte. Als sich später Risse im Gehbelag zeigten, stellte sich heraus, dass das Material nicht nach den Herstellervorgaben verlegt worden war. Statt mit Montage-Clips befestigt zu werden, waren die einzelnen Elemente zum Großteil verschraubt.

Das OLG sah hierin einen Baumangel, da der Bauherr infolge der von den Herstellerangaben abweichenden Montage Gefahr laufe, die Herstellergarantie zu verlieren. Durch die Verschraubung werde ein ungehindertes Arbeiten und Ausdehnen der Holzdielen verhindert. Hierauf seien die Risse zurückzuführen. Der Bauunternehmer wurde daher verurteilt, einen Vorschuss von ca. 40.000 EUR zur Mängelbeseitigung zu zahlen (OLG Brandenburg, 4 U 144/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Baumangel: Anscheinsbeweis, wenn hohe Wahrscheinlichkeit für Ausführungsfehler besteht

Kann der Schaden an einem Werk mit nahezu ausschließlicher Sicherheit nur bei der Erstellung entstanden sein, haftet der ausführende Bauunternehmer auf Schadenersatz.

So entschied das Landgericht Stuttgart im Fall eines undichten Dachs. Es stellte sich heraus, dass in der Folienabdichtung der Dachfläche ein 12 cm langer Schnitt war. Die Richter waren der Ansicht, dass dieser typischerweise auf einer Beschädigung der Folie mit einem scharfkantigen Gegenstand während der Bauphase beruhe. Sie hielten es für nahezu ausgeschlossen, dass der Schnitt erst nach den abgeschlossenen Arbeiten entstanden sei. Dafür spreche insbesondere, dass die Folie bereits mit Drainagematten, Vlies und zusätzlich noch einer ca. 10 cm dicken, aus Kies oder Granulat bestehenden Schicht bedeckt gewesen sei. In diesem Fall bestehe ein Anscheinsbeweis dafür, dass der Schnitt in der Folienabdichtung bereits bei Erstellung des Werks verursacht wurde. Es bestehe daher ein Anspruch auf Schadenersatz. Zusätzlich müsse der Bauunternehmer einen Kostenvorschuss für die Nachbesserung der mangelhaften Dachabdeckung zahlen (LG Stuttgart, 21 O 152/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Baumangel: Merkantiler Minderwert auch bei ordnungsgemäßen Nachbesserungsarbeiten

Wurde bei einem Neubau ein Dachmangel nachgebessert, bleibt der Bauherr berechtigt, mit einem Ersatz des merkantilen Minderwerts des Hauses wegen der Fehlerhaftigkeit gegen offene Werklohnforderungen aufzurechnen.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart im Fall eines Bauherrn. Bei dessen Neubau hatte der Dachdecker schlecht gearbeitet, sodass die gesamte Dachlattung geändert werden musste. Die Richter machten deutlich, dass trotz der Nachbesserung ein Schaden des Bauherrn in Form eines merkantilen Minderwerts entstanden sei. So würden nämlich auch bei ordnungsgemäßer Durchführung der Sanierungsarbeiten von großen Teilen der maßgeblichen Verkehrskreise nur niedrigere Preise für die Immobilie gezahlt werden, wenn ein Konstruktionsfehler bereits unmittelbar bekannt sei. Das gelte insbesondere bei Dachkonstruktionen. Hier werde üblicherweise zunächst wenig Reparaturbedarf erwartet. Zudem sei eine vollständige Überprüfung der Nachbesserungsarbeiten meist nicht möglich. Die erforderliche Öffnung des Dachs sei nämlich wiederum mit hohen Kosten und Schadensrisiken verbunden. Den hierdurch entstandenen Schaden könne der Bauherr der Werklohnforderung des Dachdeckers entgegensetzen (OLG Stuttgart, 12 U 74/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Baumängel: Umfang der Auskunftspflicht eines Wohnungsverkäufers

Ein Anspruch des Käufers einer Eigentumswohnung gegen den Verkäufer auf Auskunft über Baumängel besteht nach Vertragsschluss nicht.

So entschied das Landgericht (LG) Coburg im Fall einer Frau, die eine Eigentumswohnung gekauft hatte. Im Kaufvertrag war eine Haftung des Verkäufers wegen Sachmängeln ausgeschlossen worden. Der Verkäufer hatte jedoch versichert, dass ihm verborgene Mängel nicht bekannt seien. In der Vergangenheit waren an dem Gebäude, im dem sich die Eigentumswohnung befindet, bauliche Mängel aufgetreten. Der Verkäufer hatte insgesamt drei Gerichtsverfahren gegen die Dachdeckerfirma geführt. Danach wurden Mängel von der Dachdeckerfirma beseitigt und dies von einem Sachverständigen überprüft. Nachdem Feuchtigkeitsflecken in der verkauften Eigentumswohnung auftraten, meinte die Käuferin einen Anspruch auf Auskunft über Baumängel vom Verkäufer zu haben. Sie war der Ansicht, dass dem Verkäufer sehr wohl verborgene Mängel bekannt gewesen seien. Es könne nämlich nicht davon ausgegangen werden, dass die im gerichtlichen Verfahren festgestellten Mängel wirklich beseitigt worden seien. Der Verkäufer meinte dagegen, die Käuferin habe keinen Anspruch auf Auskunft. Hinsichtlich der Gerichtsverfahren mit dem Dachdecker könne sie in die Akten Einsicht nehmen und benötige daher keine Auskunft.

So sah es auch das LG und wies die Klage ab. Nach Ansicht der Richter bestehe unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch der Käuferin auf die begehrte Auskunft. Selbst nach Treu und Glauben – woraus sich ausnahmsweise ein Auskunftsanspruch ergeben könne – bestehe kein Anspruch. Zum einen könne ein vertraglicher Auskunftsanspruch nicht um seiner selbst Willen begehrt werden. Es handele sich um einen Nebenanspruch, der beispielsweise den Inhalt eines feststehenden Hauptanspruchs – wie z. B. Schadenersatz – bestimmen solle. Im zu entscheidenden Fall war aber die Haftung für Baumängel ausgeschlossen. Zudem hätte sich nach Auffassung des Gerichts die Käuferin durch Einsicht in die Gerichtsakten die gewünschten Informationen beschaffen können. Wenn man sich aus zugänglichen Quellen informieren könne, gebe es keinen vertraglichen Auskunftsanspruch. Daher blieb die Klage der Käuferin gegen den Verkäufer erfolglos (LG Coburg, 23 O 435/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Baumangel: Ergrauen einer hellen Fassade durch Pilz- und Algenbewuchs

Ergraut die helle Fassade eines neu erbauten Gebäudes innerhalb von zwei Jahren durch Pilz- und Algenbewuchs erheblich, stellt dies einen Baumangel dar.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. in einem Rechtsstreit um die Kosten der Mängelbeseitigung. Die Richter räumten zwar ein, dass helle Fassaden grundsätzlich schneller erneuerungsbedürftig seien als Dunkle. Gleichwohl könne der Erwerber eines neu gebauten Wohnhauses erwarten, dass die Fassade zumindest bis zum Ende der Gewährleistungsfrist ansehnlich bleibe und nicht innerhalb von zwei Jahren ergraue. Dies sei ein optischer Mangel. Dieser sei vorliegend auch unvermeidbar, da die Verfärbung auf einen Konstruktionsmangel durch zu schmale Dachüberstände zurückzuführen sei (OLG Frankfurt a.M., 7 U 76/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von