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Erwartete Kostensteigerungen: Betriebskostenvorauszahlungen dürfen nicht ohne Weiteres erhöht werden

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Die Mietvertragsparteien können wirksam formularvertraglich vereinbaren, dass ein beiderseitiges Anpassungsrecht der Betriebskostenhöhe durch zugangsbedürftige Erklärung bei Kostenänderungen aufgrund von geänderten Bezugspreisen besteht. Insoweit kommt es aber darauf an, ob sich der Vermieter auch bei entsprechenden Kostensteigerungen eine Erhöhung der Vorauszahlung mietvertraglich zusätzlich vorbehalten hat. So sieht es das Amtsgericht (AG) Hamburg.

Der Vermieter einer Wohnung verlangte vom Mieter bei einer Betriebskostennachforderung von 11,52 Euro eine Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen um 45,40 Euro. Er begründete die Erhöhung mit nicht näher spezifizierten erwarteten Kostensteigerungen. Das wollte der Mieter nicht mitmachen. Auch dem AG Hamburg genügt das nicht. Die entsprechende Erklärung genüge nicht den Anforderungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (hier: § 560 Abs. 4 BGB), da dieses ausdrücklich auf das Ergebnis einer Betriebskostenabrechnung abstelle.

Quelle: AG Hamburg, Urteil vom 27.6.22, 49 C 13/22

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Betriebskostenumlage: Kosten der Baumfällung nicht umlagefähig

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Die Kosten für die Gartenpflege können Vermieter grundsätzlich über die Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen. Denn hierbei handelt es sich um laufende Kosten. Das hat jetzt das Amtsgericht (AG) Leipzig klargestellt. Es hat aber auch auf eine wichtige Ausnahme hingewiesen.

Hierunter fallen nämlich nicht die Kosten für das Fällen von Bäumen. Zwar genüge ein mehrjähriger Turnus, um Kosten als „laufend“ anzuerkennen. Das Fällen eines Baums geschehe aber nur einmal. Daher sind die dabei entstehenden Kosten (hier sollte der Mieter rund 50 Euro zahlen) regelmäßig nur einmalige Ausgaben. Fällkosten gehören also nicht in die Betriebskostenabrechnung, so das AG.

Wie das AG Leipzig urteilten auch schon andere Gerichte, so z. B. das AG Garmisch-Partenkirchen. Die Besonderheit hier: Die Vermieterin hatte eine 65 Jahre alte morsche Esche fällen lassen. Dies hatte die Gemeinde ihr aufgrund der Baumschutzverordnung vorgeschrieben. Selbst, dass die Vermieterin durch das Fällen ihrer Verkehrssicherungspflicht nachgekommen sei, ändere nichts daran, dass sich die Mieter nicht an den Kosten beteiligen müssen. Denn diese seien letztlich für den Mieter unkalkulierbar und könnten sogar eine Monatsmiete übersteigen.

Quelle: AG Leipzig, Urteil vom 14.4.2020, 168 C 7340/19; AG Garmisch-Partenkirchen, Urteil vom 17.10.2016, 5 C 449/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Vertragsgestaltung: Formulierung „Der Mieter trägt alle Betriebskosten“ – genügt das?

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Vereinbaren Vermieter und Mieter einzelvertraglich, dass der Mieter alle Betriebskosten tragen muss, reicht diese Formulierung im Bereich der Gewerberaummiete aus. Folge: Der Mieter muss die Grundsteuer tragen, auch wenn diese nicht ausdrücklich benannt ist.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt klargestellt: Wird in einem Gewerberaummietvertrag der Begriff „Betriebskosten“ verwendet, erfasst dies auch ohne weitere Spezifizierungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition einbezogenen Kostenarten. Aber Vorsicht: In einer älteren Entscheidung hat der BGH dies für Wohnraum enger gesehen.

Quelle: BGH, Urteil vom 8.4.2020, XII ZR 120/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Betriebskosten: Umlegung der Pflegekosten für Garten- oder Parkflächen

Flächen der Wohnungsanlage, die öffentlich genutzt werden können, zählen nicht zur Wohnanlage. Pflegekosten können daher nicht auf die Wohnraummieter umgelegt werden.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache. Dieser ist über das Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs Voraussetzung, damit der Betrag als Betriebskosten umgelegt werden kann. Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, sodass jedermann diese Flächen unabhängig davon nutzen darf, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage der Beklagten angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden.

Die Richter wiesen zudem darauf hin, dass die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks eine regelmäßige Pflege der Außenanlagen voraussetzt. Sie umfasst deshalb auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Verunreinigungen entfällt, die durch Mieter oder Dritte verursacht worden sind.

Quelle: BGH, Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 33-15.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Betriebskosten: Kosten für die Pflege öffentlich genutzter Garten- oder Parkflächen sind keine Betriebskosten

Financing of housebuildingKönnen nach dem Mietvertrag die Kosten der Gartenpflege auf die Mieter umgelegt werden, zählen dazu auch die Kosten der Pflege der Außenanlagen. Befindet sich die Wohnung in einer Wohnanlage mit Park, erfordert die gärtnerische Pflege der Außenanlagen oftmals einen hohen Aufwand. Können die Parkanlagen dabei auch durch beliebige Dritte genutzt werden, dürfen die Pflegekosten aber nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall mehrerer Mieter einer Wohnanlage. Durch den zu der Wohnanlage gehörigen Park führt ein Verbindungsweg zwischen zwei Straßen. Ferner gibt es diverse Verbindungswege von den Häusern in den Park hinein.

Die Mieter sind der Auffassung, sie würden bezüglich der Nebenkostenabrechnungen u. a. die Position ­Pflege Außenanlage nicht schulden. Deshalb ergäben sich die von ihnen geltend gemachten Guthaben.

Das sahen die Richter am BGH ebenso. Sie argumentierten, dass Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, nicht den erforderlichen Bezug zur Mietsache hätten. Dieser werde aber über das Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs vorausgesetzt, damit die Aufwendungen bei den Betriebskosten umgelegt werden könnten. Im Ergebnis bedeutet dies: Liege eine Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, sodass jedermann diese Flächen unabhängig davon nutzen dürfe, ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht mehr als Nebenkosten den Mietern angelastet werden.

Quelle: BGH, Urteil vom 10.2.2016, VIII ZR 33-15.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Betriebskostenabrechnung: Eine Umlage nach „Personenmonaten“ ist auch ohne Erläuterung formell wirksam

BüroalltagEine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine – nicht näher erläuterte – Umlage nach „Personenmonaten“ erfolgt. Ebenso muss angegeben werden, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind.

 

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Vermieters, der von seinem Mieter die Nachzahlung von Betriebskosten (828,21 EUR) forderte. In der Nebenkostenabrechnung heißt es:

 

• Müllbeseitigung: 32,20 Personenmonate x 4,3470004 EUR je Personenmonat = 139,98 EUR,

• Frisch- und Abwasser: 32,20 Personenmonate x 23,4394746 EUR je Personenmonat = 754,75 EUR.

 

Auf der Rückseite heißt es unter der Überschrift „Berechnung und Verteilung ­Betriebskosten“:

 

• Müllbeseitigung: 244,91 EUR : 56,34 Personenmonate = 4,3470004 EUR je Personenmonat,

• Frisch- und Abwasser: 1.320,58 EUR : 56,34 Personenmonate = 23,4394746 EUR je Personenmonat.

 

Die Nachzahlungsklage blieb zunächst erfolglos. Auf die Revision des Vermieters verweist der BGH den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurück. In der Entscheidung weisen die Richter darauf hin, dass eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß sei, wenn sie den allgemeinen gesetzlichen Anforderungen entspreche. Sie müsse also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Weitergehend müsse der Mieter in der Lage sein, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten nachzuprüfen. Hiernach seien bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Die Abrechnung solle den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich sei dafür, dass der Mieter erkennen könne, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt sei.

 

Diesen Anforderungen werde die Abrechnung des Vermieters hinsichtlich der ­Abrechnung nach Personenmonaten gerecht. Sie ermögliche es dem Mieter, gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Die Abrechnung enthalte ­sowohl die zu verteilenden Gesamtkosten als auch die Gesamtzahl der der Verteilung zugrunde liegenden Einheiten (56,34 Personenmonate) und die auf den Mieter entfallenden Einheiten (32,20 Personenmonate) sowie das ­daraus folgende rechnerische Ergebnis.

 

Nicht erforderlich sei es nach Ansicht des BGH, die in der Abrechnung für den Umlagemaßstab gewählte Bezeichnung „Personenmonate“ zu erläutern. Der Verteilerschlüssel „Personenmonate“ sei nämlich weder unverständlich noch intransparent. Schon aus seiner Bezeichnung ergebe sich, wie er sich zusammensetzt (BGH, Urteil vom 22.10.2014, VIII ZR 97/14).

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Betriebskosten: Vermieter darf unberechtigte Energieforderung nicht umlegen

EnergiekostenAus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit folgt, dass der Vermieter unberechtigte Forderungen eines Versorgungsunternehmens oder eines Dienstleisters nicht begleichen darf und unberechtigte Zahlungen – soweit rechtlich möglich – wieder zurückverlangen muss, wenn die Rechtslage hinreichend geklärt ist.

Unterlässt der Vermieter dies, kann er nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Pinneberg Betriebskosten in dieser Höhe nicht auf die Mieter umlegen. Dies gilt auch für Kosten, die ein Energieversorgungsunternehmen von dem Vermieter verlangt, nachdem er den Arbeitspreis aufgrund einer unwirksamen Preisanpassungsklausel einseitig erhöht hat. Voraussetzung ist, dass der Vermieter hiergegen keinen Widerspruch erhebt, obwohl die Unwirksamkeit der Klausel für den juristisch nicht vorgebildeten Durchschnittsvermieter naheliegt und das Risiko, in einem möglichen Prozess mit dem Versorger zu unterliegen, minimal ist (AG Pinneberg, 83 C 207/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Betriebskosten: Mieter muss Kosten des Klingelschildes nicht übernehmen

Montiert der Vermieter neue Namensschilder am Klingelbrett, muss der Mieter dafür nicht bezahlen.

Das schrieb das Amtsgericht (AG) Augsburg einem Vermieter ins Stammbuch, der die Kosten für das Namensschild in der Betriebskostenabrechnung angesetzt hatte. Das Gericht machte deutlich, dass als Betriebskosten nur laufende Ausgaben gelten würden. Der Austausch der Schilder sei jedoch keine laufende Ausgabe. Er sei vielmehr an die Neuvermietung gebunden und stelle einen einmaligen Aufwand des Vermieters dar (AG Augsburg, 21 C 4988/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Gewerberaummiete: Umlage von Betriebskosten muss eindeutig bestimmt sein

Im Gewerberaummietverhältnis bedarf die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig hin. Die Richter machten in der Entscheidung deutlich, dass Unklarheiten zulasten des Vermieters gehen würden. Für den Mieter müsse sich aus der Vereinbarung ergeben, welche Betriebskostenarten er tragen müsse. Nur so könne er sich ein jedenfalls grobes Bild von den auf ihn zukommenden zusätzlichen Kosten machen. Die Umlage könne allerdings auch durch eine hinreichend konkrete Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 der II. Betriebskosten-Verordnung vereinbart werden (OLG Schleswig, 4 U 7/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Betriebskosten: Umlagefähigkeit sonstiger Betriebskosten

„Sonstige Betriebskosten“ können in einem Formularmietvertrag auf den gewerblichen Mieter nur übergewälzt werden, wenn sie im Einzelnen benannt sind.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf hin. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass die in einem Klammerzusatz aufgeführten Wartungsbeispiele mit dem Zusatz „etc.“ in Anwendung der Zweifelsregelung des § 305c Abs. 2 BGB als enumerativ anzusehen seien. Dabei lasse Kürzel „etc.“ nicht mit der notwendigen inhaltlichen Bestimmtheit erkennen, auf welche weiteren Bestandteile des Objekts sich die Wartungspflicht des Mieters erstrecken solle (OLG Düsseldorf, I-10 U 96/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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