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Betriebskostenabrechnung: Voraussetzung für Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten

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Fällt die Preisbindung für eine vermietete Wohnung weg, bleibt für Altmieter die ursprüngliche Vereinbarung der Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten auch im preisfreien Wohnungsbau weiterbestehen. Die vertraglichen Absprachen werden allein durch den Wechsel des Mietpreissystems nicht verändert.

Das stellte das Amtsgericht (AG) Dortmund klar. Allerdings setzt nach der Entscheidung eine Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten voraus, dass auch die tatsächlichen Voraussetzungen für die Bildung von Wirtschafts- oder Abrechnungseinheiten weiter vorliegen. Diese verlangen für die Objekte

  • eine einheitliche Verwaltung,
  • einen unmittelbaren örtlichen Zusammenhang, d. h. ein zusammenhängendes Bau- und Wohngebiet,
  • eine gleichartige Nutzung,
  • keine wesentlichen Unterschiede im Wohnwert.

Das AG hat im zu entscheidenden Fall einen unmittelbaren örtlichen Zusammenhang verneint, da der Vermieter nur einzelne Objekte in einer zusammenhängenden Siedlung verwaltete. Es handelte sich dabei um den restlichen Streubesitz des Vermieters innerhalb einer früher einheitlich verwalteten und vermieteten Siedlung. Einzelne Objekte lagen bis zu 2 km auseinander.

Quelle AG Dortmund, Urteil vom 19.12.2017, 425 C 5534/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Für Betriebskostenabrechnung in einer Zweier-WEG ist kein Beschluss notwendig

Ist in einer Zweier-WEG kein Verwalter bestellt und aufgrund der Stimmengleichheit in der Eigentümerversammlung ein entsprechender Beschluss über die Jahresabrechnung nicht möglich, kann der eine Eigentümer, der Betriebskosten verauslagt hat, diese auch ohne Beschluss von dem anderen Eigentümer erstattet verlangen.

So entschied es das Landgericht (LG) Dortmund im Streit zweier WEG-Parteien. Die Richter stellten klar, dass es ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, wenn die gemeinsamen Lasten gezahlt würden. Bei den Ausgaben für Steuern, Versicherung etc. handele es sich regelmäßig um notwendige Ausgaben im gemeinschaftlichen Interesse.

Allerdings sei der Eigentümer, der seine getätigten Aufwendungen ersetzt verlangt, für diese Aufwendungen darlegungspflichtig. Er müsse im Prozess zu den einzelnen Ausgaben substanziiert vortragen. Er könne nicht – wie bei der Abrechnung durch einen WEG-Verwalter oder einen Vermieter – auf das Belegeinsichtsrecht verweisen. Auch die mietrechtlichen Ausschlussfristen über die Nebenkostenabrechnung seien nicht analog ­anwendbar.

Quelle:  LG Dortmund, Urteil vom 3.2.2017, 17 S 125/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Betriebskostenabrechnung: Unpfändbarkeit des Erstattungsanspruchs

NebenkostenabrechnungDer Bundesgerichtshof (BGH) hat im Rahmen eines Zwangsvollstreckungsverfahrens zum Erstattungsanspruch des Mieters aus einer Betriebs- und Heizkostenabrechnung entschieden.

Danach sind die Erstattungsansprüche des Mieters unpfändbar, wenn dieser Arbeitslosengeld II bezieht und die Erstattung deshalb im Folgemonat die Leistungen der Agentur für Arbeit für Unterkunft und Heizung des Hilfeempfängers mindert (BGH, IX ZR 310/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Betriebskostenabrechnung: Ansatz von Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters

Der Vermieter darf eigene Sach- und Arbeitsleistungen in der Betriebskostenabrechnung mit einem fiktiven Betrag ansetzen.

Mit dieser Entscheidung wies der Bundesgerichtshof (BGH) die Klage eines Mieters zurück. Dieser hatte sich mit seinem Vermieter über die Positionen Gartenpflege und Hausmeister in der Abrechnung der Betriebskosten gestritten. Eingesetzt hatte der Vermieter nicht die ihm durch den Einsatz eigenen Personals tatsächlich entstandenen Kosten. Er hatte vielmehr fiktive Kosten eines Drittunternehmens (ohne Mehrwertsteuer) abgerechnet.

Das sei in Ordnung, bescheinigten nun die Richter. Nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) dürfe der Vermieter die von seinem Personal erbrachten Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten nach den fiktiven Kosten abrechnen, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären. Die Regelung solle die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen. Sie gelte sowohl für natürliche als auch für juristische Personen. Der Vermieter im vorliegenden Fall habe die angesetzten fiktiven Kosten ausreichend dargelegt. Er habe ein detailliertes Leistungsverzeichnis über die anfallenden Arbeiten sowie das darauf beruhende Angebot eines Unternehmens vorgelegt (BGH, VIII ZR 41/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Betriebskostenabrechnung: Abrechnungseinheit muss nur rechnerisch nachvollziehbar sein

Für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung muss nicht angegeben werden, aus welchen Gebäuden eine Abrechnungseinheit besteht.

Diese Feststellung traf der Bundesgerichtshof im Streit eines Mieters mit seinem Vermieter. Nach Ansicht der Richter könne der Mieter auch so anhand der aus der Abrechnung ersichtlichen Gesamtkosten, der angesetzten Gesamtfläche sowie der in die Abrechnung eingestellten eigenen Wohnfläche gedanklich und rechnerisch nachvollziehen, wie der ihm in Rechnung gestellte Kostenanteil ermittelt worden ist (BGH, VIII ZR 207/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Betriebskostenabrechnung: Kosten des Hauswarts müssen klar abgegrenzt werden

Umlagefähige Kosten des Hauswarts müssen gegen nicht umlagefähige Kosten für dessen Tätigkeiten abgegrenzt und nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf im Fall eines Mieters, der mit seinem Vermieter über die Art und Weise der Betriebskostenabrechnung in Streit geraten war. Die Richter machten deutlich, dass den Vermieter hier die Darlegungs- und Beweislast zur Einordnung der Kosten treffe. Im Übrigen sei die Umlage „Kosten für das Management“ intrans¬parent sowie dem Grund und der Höhe nach unbestimmt. Sie benachteilige den gewerblichen Mieter unangemessen. Eine geltungserhaltende Reduktion auf einen wirksamen Teil sei nicht zulässig (OLG Düsseldorf, I-24 U 153/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Betriebskostenabrechnung: Abrechnung muss strukturiert und nachvollziehbar sein

Betriebskostenabrechnungen dürfen für den Mieter kein Buch mit sieben Siegeln sein. Sie müssen so gestaltet und aufgebaut sein, dass es einem durchschnittlich gebildeten Mieter auch ohne Spezialwissen möglich ist, die Rechenschritte nachzuvollziehen.

Diese Klarstellung traf das Kammergericht (KG) in Berlin. Die Richter machten deutlich, dass sich in einer Betriebskostenabrechnung die Zusammenstellung der Gesamtkosten in der Regel an den im Mietvertrag genannten und auf den Mieter abgewälzten Nebenkostenpositionen zu orientieren habe. Die Abrechnung müsse so gestaltet sein, dass der Mieter in die Lage versetzt werde, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Das könne der Mieter aber nur, wenn er erkennen könne, welche einzelnen Betriebskosten angesetzt werden und wie (in welchen Rechenschritten) deren Umlage erfolgt ist. Dabei ist auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters abzustellen (KG, 8 U 124/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Betriebskostenabrechnung: Vorbehaltlose Erstattung des Guthabens ist kein Schuldanerkenntnis

Die vorbehaltlose Erstattung eines aus einer Betriebskostenabrechnung folgenden Guthabens der Mieter stellt für sich genommen kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis des Vermieters dar.

Diese Entscheidung zugunsten des Vermieters traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters. Dessen Mietvertrag sieht die Umlage der Betriebskosten, darunter auch Heiz- und Warmwasserkosten, sowie monatliche Vorauszahlungen vor. Im Juli 2007 erteilte ihm der Vermieter die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006. Die Abrechnung ergab ein Guthaben des Mieters in Höhe von 185,96 EUR. Dieses schrieb der Vermieter dem bei ihm geführten Mietkonto des Mieters gut. Nach Erteilung der Betriebskostenabrechnung fiel dem Vermieter auf, dass bei der Abrechnung der Heizkosten versehentlich 8.200 Liter Heizöl im Wert von 4.613,32 EUR unberücksichtigt geblieben waren. Diesen Umstand teilte er dem Mieter mit und übersandte eine korrigierte Abrechnung. Hieraus ergab sich ein um 138,08 EUR geringeres Guthaben. Diesen Differenzbetrag buchte der Vermieter aufgrund der ihm erteilten Einzugsermächtigung sodann vom Girokonto des Mieters ab. Der Mieter verlangt die Rückzahlung des abgebuchten Betrags.

Mit dieser Forderung hatte er jedoch vor dem BGH keinen Erfolg. Die Richter entschieden, dass der Vermieter von Wohnraum eine Betriebskostenabrechnung auch nachträglich zulasten der Mieter korrigieren könne, wenn er das sich aus der ursprünglichen, fehlerhaften Abrechnung ergebende Guthaben vorbehaltlos dem Mietkonto gutgeschrieben habe. Dabei müsse er allerdings die gesetzliche Abrechnungsfrist einhalten. Die durch das Mietrechtsreformgesetz eingeführten Abrechnungs- und Einwendungsfristen für Betriebskosten würden gewährleisten, dass die Mietvertragsparteien eines Wohnraummietverhältnisses nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen. Angesichts dessen rechtfertige die bloße Zahlung des sich aus der Abrechnung ergebenden Guthabens noch nicht die Annahme eines Schuldanerkenntnisses, das den in der Abrechnung genannten Endbetrag verbindlich werden lasse (BGH, VIII ZR 296/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Nicht geeichter Wasserzähler bei der Betriebskostenabrechnung

Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung dürfen die Messwerte eines nicht geeichten Wasserzählers verwendet werden, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die angezeigten Werte zutreffend sind.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Geklagt hatte ein Mieter. Der zu seiner Wohnung gehörende Wasserzähler war in den Jahren 2006 und 2007 nicht geeicht. Der Mieter war nun der Auffassung, dass die von dem Gerät ermittelten Messwerte unverwertbar seien. Der Vermieter hätte daher die nach Verbrauch abgerechneten Kosten für Wasser/Abwasser nicht in die entsprechenden Betriebskostenabrechnungen einstellen dürfen. Er müsse daher die geleisteten Vorauszahlungen zurückerstatten.

Das sah der BGH jedoch nicht so. Die Richter entschieden, dass es im Rahmen der Betriebskostenabrechnung allein darauf ankomme, dass der tatsächliche Verbrauch zutreffend wiedergegeben sei. Würden die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts beruhen, spreche eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch wiedergeben würden. Den von einem nicht geeichten Messgerät abgelesenen Werten komme diese Vermutung der Richtigkeit zwar nicht zu. In diesem Fall müsse der Vermieter darlegen und beweisen, dass die abgelesenen Werte zutreffend seien. Gelinge ihm dieser Nachweis, stehe einer Verwendung der Messwerte nichts entgegen. Im vorliegenden Fall sei der Nachweis durch Vorlage einer Prüfbescheinigung einer staatlich anerkannten Prüfstelle geführt worden, aus der hervorgehe, dass die Messtoleranzgrenzen eingehalten waren (BGH, VIII ZR 112/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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